Ao longo deste artigo, voc\u00ea encontrar\u00e1 uma an\u00e1lise completa e atualizada sobre o tema, com base na legisla\u00e7\u00e3o civil, na jurisprud\u00eancia<\/a> do STJ e na pr\u00e1tica forense, al\u00e9m de orienta\u00e7\u00f5es estrat\u00e9gicas para a atua\u00e7\u00e3o advocat\u00edcia.<\/p>\n\n\n\n O Superior Tribunal de Justi\u00e7a consolidou entendimento no sentido de que a comiss\u00e3o de corretagem \u00e9 devida quando o corretor alcan\u00e7a o resultado \u00fatil do neg\u00f3cio<\/strong>. Ou seja, quando aproxima as partes e cria as condi\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias para a celebra\u00e7\u00e3o do contrato, ainda que n\u00e3o participe de todas as etapas finais da negocia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n De acordo com o STJ, a obriga\u00e7\u00e3o de pagar a comiss\u00e3o nasce a partir da efetiva intermedia\u00e7\u00e3o bem-sucedida, n\u00e3o sendo exig\u00edvel que o corretor atue at\u00e9 a assinatura do contrato definitivo, desde que reste comprovado o nexo causal entre sua atua\u00e7\u00e3o e o neg\u00f3cio realizado.<\/p>\n\n\n\n Outro ponto relevante \u00e9 que o Tribunal reconhece a validade da corretagem imobili\u00e1ria mesmo quando pactuada verbalmente, desde que haja prova suficiente da presta\u00e7\u00e3o do servi\u00e7o e da intermedia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Al\u00e9m disso, o STJ tamb\u00e9m tem se posicionado de forma firme quanto \u00e0 transpar\u00eancia na cobran\u00e7a da comiss\u00e3o, especialmente nas rela\u00e7\u00f5es de consumo, exigindo clareza quanto ao respons\u00e1vel pelo pagamento.<\/p>\n\n\n\n O Tema 938 do STJ<\/a> trata especificamente da legalidade da transfer\u00eancia da obriga\u00e7\u00e3o de pagar a comiss\u00e3o de corretagem ao comprador do im\u00f3vel<\/strong>, sobretudo nos contratos de promessa de compra e venda firmados com incorporadoras e construtoras.<\/p>\n\n\n\n A tese fixada foi a seguinte:<\/p>\n\n\n\n \u201c\u00c9 v\u00e1lida a cl\u00e1usula contratual que transfere ao promitente-comprador a obriga\u00e7\u00e3o de pagar a comiss\u00e3o de corretagem, desde que previamente informado o pre\u00e7o total da aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, com destaque do valor da corretagem.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n Na pr\u00e1tica, isso significa que:<\/p>\n\n\n\n Caso esses requisitos n\u00e3o sejam observados, a cobran\u00e7a pode ser considerada abusiva, ensejando restitui\u00e7\u00e3o dos valores pagos e eventual responsabiliza\u00e7\u00e3o da incorporadora ou da imobili\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n O artigo 722 do C\u00f3digo Civil<\/a> define o contrato de corretagem nos seguintes termos:<\/p>\n\n\n\n \u201cPelo contrato de corretagem, uma pessoa, n\u00e3o ligada a outra por mandato, presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os ou qualquer rela\u00e7\u00e3o de depend\u00eancia, obriga-se a obter para a segunda um ou mais neg\u00f3cios, conforme as instru\u00e7\u00f5es recebidas.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n A partir desse dispositivo, extraem-se elementos essenciais do contrato:<\/p>\n\n\n\n O C\u00f3digo Civil tamb\u00e9m estabelece que o corretor tem direito \u00e0 remunera\u00e7\u00e3o quando o neg\u00f3cio se realiza em decorr\u00eancia de sua interven\u00e7\u00e3o, ainda que posteriormente as partes venham a desistir ou modificar os termos pactuados, salvo estipula\u00e7\u00e3o em contr\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n Essa \u00e9 uma das d\u00favidas mais recorrentes na pr\u00e1tica jur\u00eddica. O prazo prescricional para a a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a de comiss\u00e3o de corretagem \u00e9 de 5 anos, conforme disp\u00f5e o artigo 206, \u00a75\u00ba, inciso I, do C\u00f3digo Civil<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n O STJ entende que a comiss\u00e3o de corretagem possui natureza de d\u00edvida l\u00edquida constante de instrumento particular ou verbal, enquadrando-se no referido dispositivo legal.<\/p>\n\n\n\n O termo inicial da prescri\u00e7\u00e3o, em regra, \u00e9:<\/p>\n\n\n\n A aten\u00e7\u00e3o ao marco inicial \u00e9 fundamental para evitar a perda do direito de a\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Embora o contrato escrito seja sempre recomend\u00e1vel, a corretagem pode ser validamente ajustada de forma verbal, o que n\u00e3o impede a cobran\u00e7a judicial da comiss\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Para isso, o corretor pode se valer de diversos meios de prova, tais como:<\/p>\n\n\n\n A jurisprud\u00eancia admite a prova testemunhal e documental indireta<\/strong>, desde que demonstre a efetiva intermedia\u00e7\u00e3o e o v\u00ednculo entre a atua\u00e7\u00e3o do corretor e o neg\u00f3cio conclu\u00eddo.<\/p>\n\n\n\n O respons\u00e1vel pelo pagamento da comiss\u00e3o depende, primordialmente, do que foi ajustado entre as partes<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n De forma geral:<\/p>\n\n\n\n Em rela\u00e7\u00f5es de consumo, aplica-se o C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, exigindo transpar\u00eancia e boa-f\u00e9 objetiva, sob pena de nulidade da cl\u00e1usula de repasse.<\/p>\n\n\n\n A regra geral \u00e9 que a comiss\u00e3o s\u00f3 \u00e9 devida com a concretiza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio. Contudo, h\u00e1 exce\u00e7\u00f5es relevantes.<\/p>\n\n\n\n A comiss\u00e3o ser\u00e1 devida quando:<\/p>\n\n\n\n Por outro lado, se a venda n\u00e3o ocorre por motivos alheios \u00e0 vontade das partes ou por falha do corretor, a comiss\u00e3o n\u00e3o \u00e9 devida.<\/p>\n\n\n\n Esse \u00e9 um tema sens\u00edvel. A regra \u00e9 que apenas corretores devidamente registrados no CRECI<\/strong> podem exercer legalmente a profiss\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n A jurisprud\u00eancia majorit\u00e1ria entende que:<\/p>\n\n\n\n H\u00e1 decis\u00f5es pontuais mitigando esse entendimento, mas, de modo geral, a falta de registro \u00e9 um obst\u00e1culo relevante \u00e0 proced\u00eancia da a\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n A a\u00e7\u00e3o de execu\u00e7\u00e3o \u00e9 cab\u00edvel apenas quando houver <\/strong>t\u00edtulo executivo<\/strong><\/a>, nos termos do <\/strong>artigo 784 do C\u00f3digo de Processo Civil<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n Assim, ser\u00e1 poss\u00edvel a execu\u00e7\u00e3o quando:<\/p>\n\n\n\n Na aus\u00eancia desses requisitos, o caminho adequado \u00e9 a a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a<\/a> ou a a\u00e7\u00e3o monit\u00f3ria<\/a>, conforme o caso.<\/p>\n\n\n\n A notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial<\/a> \u00e9 uma etapa estrat\u00e9gica que pode:<\/p>\n\n\n\n Ela deve conter:<\/p>\n\n\n\n O envio pode ser feito por cart\u00f3rio, correspond\u00eancia com AR ou meio eletr\u00f4nico com comprova\u00e7\u00e3o de recebimento.<\/p>\n\n\n\n A a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a de comiss\u00e3o de corretagem \u00e9 um instrumento jur\u00eddico essencial para assegurar a remunera\u00e7\u00e3o do corretor imobili\u00e1rio, mas exige aten\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica a diversos aspectos: prazo prescricional, prova da intermedia\u00e7\u00e3o, defini\u00e7\u00e3o do respons\u00e1vel pelo pagamento e escolha da via processual adequada.<\/p>\n\n\n\n Para advogados que atuam no direito imobili\u00e1rio ou civil, dominar esses pontos \u00e9 fundamental para garantir seguran\u00e7a jur\u00eddica, evitar nulidades e maximizar as chances de \u00eaxito na demanda.<\/p>\n\n\n\n Quer estruturar modelos de pe\u00e7as, gerenciar prazos prescricionais e organizar seus processos de forma eficiente? 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O que diz o Tema 938 do STJ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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O que diz o artigo 722 do C\u00f3digo Civil?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Qual \u00e9 o prazo prescricional para a a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a de comiss\u00e3o de corretagem imobili\u00e1ria?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
\n
Como provar a comiss\u00e3o de corretagem em contrato verbal?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
\n
Quem \u00e9 o respons\u00e1vel pelo pagamento da comiss\u00e3o de corretagem?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Quando \u00e9 devida a comiss\u00e3o de corretagem se a venda n\u00e3o se concretiza?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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\u00c9 poss\u00edvel cobrar comiss\u00e3o de corretagem sem registro no CRECI?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Cabe a\u00e7\u00e3o de execu\u00e7\u00e3o para cobran\u00e7a de comiss\u00e3o de corretagem?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Como fazer uma notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial para cobran\u00e7a de corretagem?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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\n
Conclus\u00e3o<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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