Modelo de ação de cobrança de condomínio​

Modelo de ação de cobrança de condomínio​

Ação na justiça envolvendo a cobrança de condomínio é uma das mais comuns. Por isso, advogados precisam se atentar ao modelo de ação com essa finalidade, de forma a elaborar um documento que garanta um processo judicial claro e justo.

O processo é dotado de etapas que iniciam com a inadimplência do condômino até o leilão do imóvel em casos extremos. No entanto, é importante destacar que esta ação de cobrança tem um prazo prescricional a ser observado pelo condomínio e os representantes jurídicos.

Assim, este texto vai mostrar:

• Modelo de ação de cobrança de condomínio​
• Como funciona uma ação de cobrança de condomínio?
• Quais os requisitos para ajuizar uma ação de cobrança de condomínio?
• Qual foro competente para ação de cobrança de taxa condominial?
• Quanto tempo demora uma ação de cobrança de condomínio?
• O que acontece com o condômino que não paga a ação de cobrança?

Dessa forma, continue a leitura deste artigo e saiba mais sobre como funciona uma ação de cobrança de condomínio.

Modelo de ação de cobrança de condomínio​

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA  (XX) VARA CÍVEL DA COMARCA DE (XX) 

(Nome completo em negrito da parte), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portador do CPF/MF (XX), RG (XX), residente e domiciliado na (Endereço completo), vem respeitosamente perante a Vossa Excelência propor:

AÇÃO SUMÁRIA DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO

em face de (nome em negrito da parte), (PF/PJ), com CPF/CNPJ (XX), com sede na (Endereço completo), pelas razões de fato e de direito que passa a aduzir e no final requer:

 I – DOS FATOS E DO DIREITO

O Réu FABRÍCIO é o proprietário do imóvel constituído do apartamento 201 do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO OSÓRIO, localizado na Rua Nicolina Pacheco, 244/BH – MG, registrado no cartório do 5º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte, matrícula nº R.6-74556, sendo a Ré MARIA sua usufrutuária, conforme averbação feita na matrícula do referido imóvel, fatos demonstrados pela certidão em anexo.

Conforme ocorre em qualquer condomínio e por previsão legal, art. 12 da Lei 4.591/64 e art. 1.315 do Código Civil, todos os condôminos estão obrigados a concorrer para as despesas de conservação e manutenção do condomínio.

 “Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.”

“Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.”

Na Assembléia Geral Ordinária, ocorrida no dia 30/10/09, estipulou-se o valor de R$2.000,00 (dois mil reais) como aporte de numerário para a realização de obras de melhoria no condomínio, que seria cobrado juntamente com as taxas de condomínio do respectivo mês, sendo R$1.000,00 (hum mil reais) em novembro/09 e R$1.000,00 (hum mil reais) em dezembro/09.

Acontece que os Réus desde setembro/09 estão inadimplentes com suas obrigações mensais, fundo de reserva e aportes aprovados em assembléia, estando em atraso com várias parcelas, o que vem causando grande prejuízo ao Autor, que é composto apenas de seis apartamentos, sobrecarregando os demais condôminos, montando o débito hoje o valor de R$4.638,43 (quatro mil seiscentos e trinta e oito reais e quarenta e três centavos), já acrescido de juros, correção e multa de 2%, conforme abaixo discriminado.

Esgotados todos os meios amigáveis para o recebimento da referida importância, o Autor se vê compelido a ingressar com a presente medida judicial a fim de receber o débito, sendo legal e legítima sua cobrança.

Quanto à figura jurídica do usufruto, é pacífico o entendimento de que tanto o usufrutuário quanto o nu-proprietário são titulares de faculdades inerentes à propriedade do imóvel. Tendo em vista isto e, sobretudo, o fato de ser a obrigação discutida de natureza “propter rem“,tanto o nu-proprietário quanto o usufrutuário possuem legitimidade passiva para a presente ação de cobrança de taxa de condomínio.

Assim, este é o entendimento dos nossos Tribunais:

TJMG-196550) AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. VÍCIO. INEXISTÊNCIA. USUFRUTUÁRIO. LEGITIMIDADE. JUNTADA DE DOCUMENTO NOVO EM SEDE RECURSAL. POSSIBILIDADE.

Não há que se falar em vício de representação processual se, quando do ajuizamento da ação, a signatária da procuração era a síndica do condomínio. Conforme entendimento pacífico do colendo Superior Tribunal de Justiça, o usufrutuário também é responsável pelo pagamento das despesas condominiais. Nos termos do Art. 397 do CPC, é lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos. Preliminar rejeitada e recurso não provido.

(Apelação Cível nº 1.0024.07.428381-3/001(1), 10ª Câmara Cível do TJMG, Rel. Marcos Lincoln. j. 14.07.2009, Publ. 24.07.2009).

Número do processo: 1.0024.07.467863-2/001(1) Númeração Única: 4678632-67.2007.8.13.0024

Relator: CABRAL DA SILVA 

Data do Julgamento: 01/09/2009

Data da Publicação: 18/09/2009

Ementa:

INÉPCIA. DOCUMENTO ESSENCIAL INICIAL DEVIDAMENTE INSTRUÍDA REJEIÇÃO. ILEGITIMIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. EXISTÊNCIA DE VÍNCULO. REJEIÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. USUFRUTUÁRIO E NU-PROPRIETÁRIO. RESPONSABILIDADE DE AMBOS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

Não há que se falar em inépcia por ausência de documento essencial se a peça de ingresso foi devidamente instruída. A legitimidade das partes para uma Ação deve ser aferida em observância ao princípio da asserção, segundo o qual, a legitimidade é aquilatada tendo como parâmetro a pertinência abstrata com o direito material controvertido. Tanto o usufrutuário quanto o nu-proprietário são responsáveis pelo adimplemento das taxas condominiais. Preliminares rejeitadas e recursos não providos.

Súmula: REJEITARAM AS PRELIMINARES E NEGARAM PROVIMENTO PRIMEIRO E SEGUNDO APELOS.

TJSC-123481) AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL GRAVADO COM USUFRUTO. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DO NÚ-PROPRIETÁRIO RECONHECIDA NO JUÍZO A QUO. IMPROPRIEDADE. RESPONSABILIDADE QUE SE IMPUTA SOLIDARIAMENTE AO USUFRUTUÁRIO COMO AO NÚ-PROPRIETÁRIO. PRECEDENTES DESTA CORTE E DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO PROVIDO.

1 – Em se tratando de cobrança de quotas condominiais, o interesse prevalente não é o do locatário, nem o do proprietário, seja o formal, seja o informal, mas o do condomínio de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, – entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.) – o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável (STJ – REsp nº 223.282, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar).

2 – Daí porque prevalece o entendimento de que é facultado ao condomínio ajuizar a ação tanto em face do proprietário quanto em face do nú-proprietário ou usufrutuário, consideradas as peculiaridades do caso concreto (STJ – REsp nº 712661, Rel. Min. Nancy Andrighi). Recurso provido.

(Apelação Cível nº 2007.043542-4, 3ª Câmara de Direito Civil do TJSC, Rel. Maria do Rocio Luz Santa Ritta. unânime, DJ 10.04.2008).

II – DOS PEDIDOS 

Diante do exposto, requer a V. Exa:

a) Sejam citados os Réus, para que compareçam à audiência de conciliação a ser designada e ofereçam contestação, querendo, sob pena de confissão e revelia;

b) Seja julgado procedente o pedido para condenar os Réus ao pagamento do principal, bem como das taxas condominiais que vencerem no curso desta ação, acrescidas de correção monetária a partir do vencimento (Lei nº 4.591/64), juros de mora de 1% ao mês e multa de 02%;

c) Sejam os Réus condenados nas custas processuais e honorários advocatícios no importe de 20% sobre o valor da condenação;

d) Sejam intimadas e ouvidas em audiência de instrução e julgamento as testemunhas abaixo arroladas.

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, em especial o depoimento pessoal do Réu, sob pena de confesso;

Dá-se à causa o valor de R$4.638,43 (quatro mil seiscentos e trinta e oito reais e quarenta e três centavos)

Nestes termos, pede deferimento.

(Município/UF, dia, mês, ano)

ADVOGADO

OAB n° (XX) – UF

TESTEMUNHAS:

 TESTEMUNHA 1 (qualificação e endereço);

 TESTEMUNHA 2 (qualificação e endereço).

Como funciona uma ação de cobrança de condomínio?

A ação de cobrança de condomínio, ou ação de execução de cotas condominiais, é um processo judicial que funciona como um meio de cobrar do condômino taxas condominiais abertas. 

Portanto, é necessário que haja inadimplência, tentativas de negociação e no caso de insucesso com os acordos, a aplicação da via judicial. 

Então, veja em detalhes o passo a passo da ação:

• Inadimplência: condômino não paga a taxa condominial; 
• Negociação: há tentativa de acordo com o devedor; 
• Ação judicial: porém, no caso de insucesso no acordo, o condomínio ingressa com ação de execução das cotas condominiais;
• Notificação: cita-se o devedor para pagar a dívida ou apresentar bens à penhora;
• Penhora: mas caso o devedor não pague a dívida, juiz pede a penhora de bens, como contas bancárias ou o próprio imóvel;
• Leilão: imóvel é leiloado para quitação do débito. 

Qual o prazo prescricional para cobrança de taxa condominial?

Conforme o artigo 206, § 5º, I, do Código Civil, o prazo prescricional para cobrança da dívida condominial é de cinco anos. Ou seja, esse é o período em que o condomínio pode entrar com a ação judicial de cobrança, já que após este prazo ele perde esse direito.

Entretanto, é importante destacar que se conta o prazo de cinco anos a partir do vencimento de cada parcela da taxa condominial. 

Quais os requisitos para ajuizar uma ação de cobrança de condomínio?

Os requisitos para ajuizar um modelo de ação de cobrança de condomínio passam pela existência da dívida, pelo direito de cobrança do condomínio e pela apresentação de documentos.

Confira, então, quais os documentos fundamentais:

• Convenção do condomínio: estabelece as regras e normas para o funcionamento e organização de um condomínio, incluindo os direitos e deveres dos condôminos;
• Atas de assembleias: aprovam o orçamento e as despesas do condomínio, oferecendo transparência quanto às ocorrências, discussões e decisões tomadas nas assembleias como a taxa condominial;
• Boletos condominiais: conhecido como taxa condominial, é um documento que representa a cobrança da mensalidade de um condomínio com as devidas despesas;
• Débito atualizado: documento com todos os débitos da unidade condominial.

Qual foro competente para ação de cobrança de taxa condominial?

O foro competente para a cobrança de taxa condominial é o local onde está situado o imóvel, pois a obrigação de pagá-la está ligada ao imóvel e não à pessoa do proprietário. 

Ademais, a obrigação de pagar a taxa está ligada ao local onde o condomínio presta os serviços.

Quanto tempo demora uma ação de cobrança de condomínio?

O tempo para uma ação de cobrança de condomínio varia de alguns meses a um ou dois anos para ser concluída, dependendo da complexidade do caso e da rapidez do processo judicial. 

Então, fique por dentro dos fatores que influenciam o tempo da ação:

• Complexidade: o tempo aumenta no caso de contestação da dívida ou de outros aspectos legais;
• Carga de trabalho: a demanda de processos em um tribunal impacta na velocidade do julgamento da ação; 
• Cooperação: o processo é acelerado se o devedor colaborar com o fornecimento de documentos.

O que acontece com o condômino que não paga a ação de cobrança?

Caso o condômino não pague uma ação de cobrança de condomínio, ele pode ter desde o nome protestado ao impedimento de votar em assembleias. 

Porém, se não quitada, com o tempo, pode pode ser cobrada judicialmente e resultar na penhora de bens, incluindo o próprio imóvel, ou no leilão do imóvel para quitar o débito. 

Conclusão

Modelo ação de cobrança de condomínio é uma peça fundamental para advogados e escritórios jurídicos, pois esta é uma ação frequente na justiça. Dessa forma, o processo de cobrança inicia sempre com a inadimplência do condômino frente às taxas condominiais obrigatórias. Assim, no caso de insucesso de negociações e acordos, aplica-se a ação por vias judiciais.

Com prazo prescricional de cobrança de cinco anos, contados a partir do vencimento de cada parcela da taxa condominial, a ação tem como requisitos a apresentação da convenção do condomínio, das atas de assembleias, dos boletos condominiais e do débito atualizado.

Por fim, o tempo para uma ação de cobrança varia de alguns meses até dois anos para a conclusão, dependendo de fatores como a complexidade do caso, a carga de trabalho do tribunal e a cooperação do devedor. Importante destacar que, caso o condômino não pague uma ação, ele pode ter desde o nome protestado até a penhora de bens, incluindo o próprio imóvel, que pode, inclusive, ser leiloado para quitar o débito. 

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