Modelo de contrato de compra e venda de imóvel rural
O contrato de compra e venda de imóvel rural é o documento jurídico que oficializa a negociação de terras no campo. Ele serve para registrar as regras da venda de fazendas ou sítios antes da transferência final da propriedade.
Este instrumento é fundamental pois garante segurança jurídica para quem compra e para quem vende. Sem um contrato escrito e bem detalhado, as partes ficam expostas a riscos financeiros altos e brigas na justiça.
Neste artigo, vamos explicar o que não pode faltar nesse documento e como elaborá-lo com proteção legal. Abordaremos desde as cláusulas obrigatórias até as punições por descumprimento de prazos. Acompanhe os próximos tópicos para entender como garantir que sua transação imobiliária rural seja segura.
Modelo de contrato de compra e venda de um imóvel rural
CONTRATO DE VENDA DE IMÓVEL RURAL
Pelo presente instrumento particular de Compromisso de Compra e Venda, comparecem de um lado, o Sr. [Nome do Vendedor], [Nacionalidade], [Estado Civil], [Profissão], residente na [Endereço Completo], portador do CPF nº [000.000.000-00] e do RG n° [000000], e sua mulher, a Sra. [Nome da Esposa], [Nacionalidade], [Profissão], residente na [Endereço Completo], portadora do CPF nº [000.000.000-00] e do RG n° [000000]. Neste ato, são representados por seu bastante procurador, com poderes especiais para vender, o Sr. [Nome do Procurador], conforme instrumento de mandato registrado no [Nome do Cartório], Livro [000], fls. [000], outorgado em [Data], na cidade de [Cidade – UF], doravante simplesmente denominados PROMITENTES VENDEDORES.
De outro lado, o Sr. [Nome do Comprador], [Nacionalidade], [Estado Civil], [Profissão], residente na [Endereço Completo], portador do CPF nº [000.000.000-00] e do RG n° [000000], doravante simplesmente denominado COMPROMISSÁRIO COMPRADOR. As partes têm entre si como justo e contratado o que a seguir mutuamente outorgam e aceitam:
DO OBJETO
CLÁUSULA 1ª – Que os PROMITENTES VENDEDORES, na qualidade de proprietários e legítimos possuidores, a justo título, de UMA GLEBA DE TERRAS, com área de [Descrever Área total], confrontando em sua integridade com [Descrever Confrontações/Vizinhos]. O imóvel está cadastrado no INCRA sob o n° [Número do INCRA], encontra-se livre e desembaraçado de todos e quaisquer ônus e vínculos legais, judiciais ou convencionais, e está matriculado sob o n° [Número da Matrícula], do livro [Número do Livro] do Registro de Imóveis da Comarca de [Cidade-UF], documento que faz parte integrante deste instrumento, comprometendo-se a vendê-lo ao COMPROMISSÁRIO COMPRADOR.
DO PREÇO
CLÁUSULA 2ª – Fica estipulado o preço certo e ajustado de R$ [Valor Total] ([Valor por Extenso]), a serem pagos da seguinte forma:
- Um sinal de R$ [Valor do Sinal] ([Valor por Extenso]), pago neste ato através do cheque nº [Número do Cheque];
- R$ [Valor da 2ª Parcela] ([Valor por Extenso]), pagos em cheque já emitido e entregue aos PROMITENTES VENDEDORES para desconto no dia [Data];
- R$ [Valor da 3ª Parcela] ([Valor por Extenso]), a serem pagos no dia [Data].
CLÁUSULA 3ª – O recibo de pagamento das parcelas será emitido pelo procurador dos PROMITENTES VENDEDORES, assim como serão por ele entregues as Notas Promissórias que servem de garantia do presente pacto, conforme forem sendo pagas.
CLÁUSULA 4ª – Caso quaisquer das parcelas vençam em dia que não haja expediente bancário, poderá o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR pagá-las no primeiro dia útil subsequente ao do vencimento.
DA MORA DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR
CLÁUSULA 5ª – O não pagamento de qualquer das parcelas acima descritas, no prazo estipulado, implicará em multa moratória de 0,35% (trinta e cinco centésimos por cento) ao dia sobre o valor da parcela em atraso.
CLÁUSULA 6ª – Deixando o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR de pagar na data estipulada quaisquer das prestações, deverá pagar aos PROMITENTES VENDEDORES, além do principal e da multa acima estipulada, a devida correção pelo IGP-M e juros mensais de 1% (um por cento) por mês de atraso.
PACTO COMISSÓRIO
CLÁUSULA 7ª – Ficando o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR inadimplente em duas parcelas sucessivas, o presente contrato será rescindido de pleno direito, por culpa exclusiva do COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, respondendo este por perdas e danos fixados na cláusula nona.
CLÁUSULA 8ª – O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR será constituído em mora através de notificação extrajudicial, a qual dará por rescindido o presente contrato, devendo o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR devolver o imóvel no prazo de [Número de Horas] horas.
CLÁUSULA 9ª – Havendo a rescisão por inadimplemento do COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, deverá este, além de restituir a posse do imóvel, pagar aos PROMITENTES VENDEDORES, a título de perdas e danos prefixados, o valor de R$ [Valor da Multa] ([Valor por Extenso]).
- 9.1 – Havendo sido pago pelo comprador mais do que R$ [Valor Limite], os vendedores restituirão o que exceder este valor.
- 9.2 – Não tendo sido pagos valores suficientes para cobrir a multa penal, poderão os PROMITENTES VENDEDORES mover a competente ação para receber o que falta para completá-lo.
- 9.3 – O montante devido à título de custas judiciais e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da causa não estão compreendidos dentro do valor pré-fixado como perdas e danos.
CONDIÇÕES GERAIS
CLÁUSULA 10° – A partir da presente Data, todos os impostos e taxas, e seus acréscimos legais, que recaírem sobre o imóvel deste contrato, ainda que lançados em nome dos PROMITENTES VENDEDORES ou de antecessores, serão de responsabilidade do COMPROMISSÁRIO COMPRADOR e por ele deverão ser pagos, nas épocas oportunas.
CLÁUSULA 11° – Que o COMPRADOR entra desde já na posse do imóvel ora cedido, exercendo em nome própria dita posse, ficando, contudo, condicionada a transferência da propriedade ao pagamento integral das parcelas pactuadas.
CLÁUSULA 12° – O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR poderá fazer no imóvel quaisquer benfeitorias que julgar necessárias, respeitando as restrições deste instrumento e as posturas das autoridades competentes.
12.1 – Em caso de rescisão do presente contrato por inadimplência do COMPROMISSÁRIO COMPRADOR não serão indenizáveis as benfeitorias por ele realizadas, sejam elas úteis ou necessárias, ficando expressamente vedado o exercício do direito de retenção
CLÁUSULA 13° – A Escritura definitiva do imóvel será outorgada em favor do COMPRADOR ou de quem o mesmo indicar, correndo as despesas por sua conta exclusiva.
13.1 – Os ora PROMITENTES VENDEDORES se comprometem, no prazo de 90 (noventa) dias, contados da quitação deste instrumento, a apresentarem todos os documentos necessários para a outorga da escritura definitiva de venda e compra.
13.2 – Caso os PROMITENTES VENDEDORES não apresentem toda a documentação em decorrência da demora do fornecimento de Certidões por parte de qualquer órgão público ser-lhe-á facultada a prorrogação de prazo por mais 60 (sessenta) dias.
CLÁUSULA 14° – Em caso de recusa da outorga da Escritura definitiva, uma vez quitado este compromisso, e atendidos os prazo supra mencionados, dará o direito ao COMPROMISSÁRIO COMPRADOR de requerer em Juízo a competente adjudicação compulsória do imóvel.
CLÁUSULA 15° – O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR obriga-se a defender o imóvel ora vendido de qualquer ato de turbação ou esbulho, comunicando aos vendedores qualquer anormalidade que venha a ocorrer.
CLÁUSULA 16° – Os PROMISSÁRIOS VENDEDORES declaram sob as penas da lei, civil e criminalmente, não haver sobre o imóvel objeto deste contrato, ação em trâmite, fundada em direitos real e pessoal.
CLÁUSULA 17° – O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR declara ter conhecimento do estado geral do imóvel, da existência ou não arrendatários assumindo integral responsabilidade perante, e por sua retirada.
CLÁUSULA 18° – Os PROMISSÁRIOS VENDEDORES declaram sob as penas da lei, não estarem sujeitos às exigências do Decreto 2.173/97 E da Lei n° 8.212/91, com referência a Previdência Social e ao Funrural
CLÁUSULA 19° – As partes contratantes elegem de comum acordo o foro da situação do imóvel com renúncia expressa; a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para solucionar qualquer litígio que por ventura origine-se do presente contrato.
E por estarem assim justos e contratados, firmam o presente contrato em três vias de igual teor e forma.
CIDADE, 00, MÊS, ANO.
NOME COMPLETO – COMPROMISSÁRIO COMPRADOR
NOME COMPLETO – PROMISSÁRIOS VENDEDORES
ASSINATURAS
TESTEMUNHAS
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Quando é necessário fazer um contrato de compra e venda de imóvel rural?
Este contrato deve ser feito em qualquer transação de compra e venda de terras particulares no campo. Ele é indispensável quando o pagamento não é feito à vista ou existem condições para a entrega da posse.
Como os valores no agronegócio são elevados, normalmente o pagamento é feito de forma parcelada. Então o contrato serve para “amarrar” o negócio enquanto as parcelas são pagas. Ele também impede que o vendedor ofereça a mesma fazenda para outra pessoa durante o período de quitação.
Além disso, o documento é necessário quando o imóvel possui pendências de georreferenciamento ou impostos rurais. Neste caso, é o contrato que definirá quem deve resolver essas burocracias antes da lavratura da escritura definitiva no cartório.
Como posso fazer um contrato de compra e venda de um imóvel rural?
Para fazer este contrato, você deve inicialmente reunir a documentação do imóvel e dos vendedores e também esclarecer termos importantes, como valores, datas e formas de pagamento. Esse processo evita que ocorram mal entendidos e permite que o contrato seja o mais claro possível, para todas as partes.
A redação das cláusulas deve ser clara e prever formas de pagamento, como o uso de sacas de grãos. É importante definir datas exatas para a entrada do comprador na terra e para a entrega de documentos.
Para estruturar o documento sem erros, é fundamental seguir alguns passos lógicos de organização. Veja a seguir as etapas práticas para montar um contrato de compra e venda de imóvel rural robusto.
Passo 1: Qualificação das partes e documentação
O primeiro passo é coletar e registrar os dados pessoais completos de todos os envolvidos na venda. Lembre-se que o cônjuge também deve assinar o documento, dependendo do regime de bens do casamento.
Passo 2: Descrição detalhada e regularidade do imóvel
Nesta etapa, você deve copiar a descrição exata que aparece na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis. Inclua o número do CCIR, o ITR e os dados do georreferenciamento para identificar a área total.
Passo 3: Definição de preço, pagamento e entrega da posse
Aqui você define o valor total da venda, as datas das parcelas e as multas por atraso no pagamento. Também deve ficar claro quando o novo dono poderá começar a usar a terra para produção.
Quais informações devem constar em um contrato de compra e venda de imovel rural
As informações essenciais são aquelas que identificam perfeitamente os sujeitos, o objeto da venda e os valores financeiros. A clareza nesses dados evita que existam interpretações diferentes que gerem conflitos futuros entre as partes.
Esses elementos básicos funcionam como uma prova real do que foi combinado no momento do fechamento do negócio. Eles detalham o que acontece se alguém desistir ou se a terra apresentar algum problema não declarado. Confira abaixo a lista das informações que devem constar obrigatoriamente no seu contrato:
- Qualificação completa das partes: dados como nome, CPF, RG e endereço dos compradores, vendedores e seus cônjuges.
- Descrição integral do imóvel: detalhes técnicos da área, número da matrícula, dados do INCRA e o Cadastro Ambiental Rural (CAR).
- Condições e formas de pagamento: valor total, datas de vencimento e se o pagamento será em dinheiro ou produtos agrícolas.
- Comprovação de regularidade: declaração de que a terra não possui dívidas de ITR, multas ambientais ou processos judiciais.
- Prazos de entrega: definição da data de posse da fazenda e do prazo para a assinatura da escritura pública final.
Quais são as 5 cláusulas especiais no contrato de compra e venda?
As cláusulas especiais são a resolutiva, a penal, de venda de “porteira fechada”, de responsabilidade ambiental e de irrevogabilidade e irretratabilidade. Elas servem para proteger as partes contra imprevistos específicos do mercado de agronegócio e terras. Essas cláusulas trazem camadas extras de segurança que um contrato comum de cidade geralmente não possui ou ignora.
A inclusão desses itens diferencia um documento amador de um contrato profissional que blinda o investimento feito. Além disso, garantem que prejuízos ambientais ou financeiros sejam assumidos por quem realmente causou o problema no passado. Continue lendo para entender como cada uma delas funciona na prática jurídica do campo.
Cláusula Resolutiva
Esta regra permite que o contrato seja cancelado automaticamente se o comprador parar de pagar as parcelas. Com ela, o vendedor retoma a posse da terra de forma mais rápida e sem burocracias excessivas.
Cláusula Penal (Multa por Descumprimento)
Esta cláusula estabelece multas em dinheiro para quem descumprir qualquer regra ou prazo estabelecido no acordo. Ela serve para desestimular quebras de contrato e compensar financeiramente a parte que foi prejudicada.
Cláusula de Venda de “Porteira Fechada”
Muito usada quando a fazenda é vendida com tudo dentro, como gado, tratores e móveis da sede. Ela exige uma lista detalhada de todos os bens para que o vendedor não leve itens importantes embora.
Cláusula de Responsabilidade Ambiental
Esta cláusula define que o vendedor é o único responsável por multas ou desmatamentos ocorridos antes da venda. Ela protege o comprador de ter que pagar dívidas ecológicas pesadas que ele não cometeu.
Cláusula de Irrevogabilidade e Irretratabilidade
Esta regra impede que as partes desistam do negócio após a assinatura do contrato e o pagamento do sinal. Ela traz estabilidade jurídica e obriga que a venda seja concluída conforme o que foi prometido.
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O contrato de compra e venda de imóvel rural precisa ser registrado em cartório?
Sim, o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis é essencial para que o comprador se torne o dono oficial. Embora o documento particular tenha valor entre as partes, apenas o registro protege contra terceiros.
Sem esse ato no cartório, você tem apenas a posse da terra, mas a propriedade legal continua no nome do vendedor. Isso traz riscos, pois a fazenda pode ser penhorada por dívidas antigas do antigo proprietário. É fundamental entender que o contrato é o primeiro passo, mas o registro final é o que consolida o domínio.
Contrato de compra e venda registrado em cartório tem validade?
Sim, o contrato assinado e com firma reconhecida tem total validade jurídica para obrigar o cumprimento do que foi escrito. Ele permite que o comprador exija o seu direito na justiça caso o vendedor não queira entregar a terra.
É obrigatório fazer escritura pública para vender um imovel rural?
Sim, a lei brasileira exige a escritura pública para a venda de qualquer imóvel com valor elevado, o que inclui quase todas as fazendas. Ela é o documento oficial lavrado pelo tabelião que permite a transferência da propriedade.
Embora o contrato particular seja usado no início para parcelar o pagamento, ele não substitui a escritura final. A escritura só é feita após a quitação de todos os valores e obrigações previstos no contrato.
Após a lavratura da escritura no Tabelionato de Notas, você deve levá-la ao Registro de Imóveis para concluir o processo. Esse caminho é o único que garante que você seja o proprietário legal perante toda a sociedade.
O que pode acontecer se o contrato de compra e venda de imovel rural não for bem elaborado?
Um contrato mal feito pode causar prejuízos financeiros enormes e fazer você perder a terra conquistada. Erros na escrita ou falta de certidões podem gerar processos judiciais que duram muitos anos para serem resolvidos.
Se o texto ignorar questões de georreferenciamento, você pode pagar pela fazenda e nunca conseguir registrá-la em seu nome. O cartório pode recusar o registro se a documentação técnica da área estiver incompleta ou errada.
Além disso, você pode herdar multas ambientais pesadas se não houver uma cláusula de proteção contra passivos anteriores. O sonho de investir no campo pode virar um pesadelo jurídico por causa de um documento mal estruturado.
Conclusão
O contrato de compra e venda de imóvel rural é a base de segurança para qualquer negócio de sucesso no campo. Ele protege o seu dinheiro e garante que as regras da negociação sejam respeitadas até o fim da transação.
Pequenos erros na elaboração podem gerar grandes perdas patrimoniais e travar a produção na fazenda. Por isso, cada cláusula deve ser pensada para refletir a realidade específica da propriedade rural negociada.
Contar com o apoio de especialistas é a melhor forma de evitar que problemas burocráticos impeçam o registro da sua terra. Um documento técnico bem feito evita brigas judiciais e traz paz para o investidor e para o produtor.
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