Modelo contrato de locação mista residencial e comercial
A locação de imóveis é uma prática comum no Brasil, mas nem sempre a distinção entre locação residencial e comercial é clara para locadores e locatários. Com o crescimento de empreendedores que trabalham de casa ou alugam imóveis com múltiplas funções, surge a necessidade de contratos de locação mista, que contemplem tanto o uso residencial quanto comercial de um mesmo imóvel.
Um contrato de locação mista oferece segurança jurídica, define direitos e deveres das partes e evita conflitos futuros relacionados ao uso do espaço. Este conteúdo detalha o que é um contrato de locação mista, como ele funciona, quais informações são essenciais, e como garantir a proteção legal adequada.
Modelo de contrato de locação com opção residencial e comercial
LOCADOR Sr. Fulano de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000 e sua mulher Beltrana de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portadora do CPF nº 000000. LOCATÁRIO Sr. Ciclano de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000 e sua mulher Fulana de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portadora do CPF nº 000000.IMÓVEL OBJETO DESTA LOCAÇÃOO presente contrato versa sobre a locação (EXPLICAR SE É COMERCIAL OU RESIDENCIAL) do imóvel localizado à na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF.VALOR DO ALUGUEL Aluguel mensal R$ 000000 (REAIS), reajustado de acordo com a lei.PRAZO DESTA LOCAÇÃO Período de TANTOS meses.Início: Data TAL até data TAL.GARANTIA DESTA LOCAÇÃO FIADOR(ES): Sr. Beltrano de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000 e sua mulher Ciclana de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portadora do CPF nº 000000
CLÁUSULAS CONTRATUAIS
Os signatários deste instrumento, devidamente qualificados, têm, entre si, justo e acertado o presente Contrato de Locação, que se regerá pela Lei nº. 8.285/91 e pelas cláusulas e condições a seguir estipuladas e aceitas.
CLÁUSULA 1º – O prazo desta locação é o constante no início deste contrato. No término indicado, o Locatário se obriga a entregar o imóvel livre e desembaraçado de coisas e pessoas, no estado em que o recebeu, independentemente de Notificação ou Interpelação Judicial, ressalvada a hipótese de prorrogação da locação, o que somente se fará por escrito.
PARÁGRAFO ÚNICO – Caso o Locatário não restitua o imóvel no fim do prazo contratual, pagará – enquanto estiver na posse do mesmo – o aluguel mensal reajustado nos termos da Cláusula Décima-Quinta, até a efetiva desocupação do imóvel objeto deste instrumento.
CLÁUSULA 2º – A falta de pagamento, nas épocas supra determinadas, dos aluguéis e encargos, por si só constituirá o Locatário em mora, independentemente de qualquer Notificação, interpelação ou aviso extrajudicial.
CLÁUSULA 3º – Todas as benfeitorias, excluídas naturalmente as instalações de natureza profissional e móveis, ficarão integradas ao imóvel, sem que, por elas, tenha o Locatário direito a qualquer indenização ou pagamento. A introdução de tais benfeitorias dependerá de autorização por escrito do locador.
PARÁGRAFO ÚNICO – Quando do término da locação, o Locatário restituirá o imóvel nas mesmas condições em que o recebe agora, ficando desde já convencionado que se não o fizer, o Locador estará autorizado a mandar executar todos os reparos necessários, cobrando do Locatário a importância gasta, como encargos de locação.
CLÁUSULA 4º – É expressamente vedado ao Locatário sublocar o imóvel no todo ou em parte, cedê-lo a terceiros, seja a título gratuito ou oneroso, transferir o contrato ou dar destinação diversa do uso da finalidade do previsto neste contrato, sem prévia anuência por escrito do locador.
CLÁUSULA 5º – No caso de desapropriação do imóvel objeto deste contrato, o Locador e seus administradores e/ou procurador ficarão exonerados de toda e qualquer responsabilidade decorrente deste contrato, ressalvando-se ao Locatário a faculdade de agir tão-somente contra o poder expropriante.
CLÁUSULA 6º – Fica o locador, por si ou por seus prepostos, autorizado a vistoriar o imóvel sempre que julgar conveniente.
CLÁUSULA 7º – O Locatário se obriga a satisfazer, por sua conta exclusiva, a qualquer exigência dos poderes públicos, em razão da atividade exercida no imóvel, assumindo toda a responsabilidade por quaisquer infrações em que incorrer a esse propósito, por inobservância das determinações das autoridades competentes.
CLÁUSULA 8º – O Locatário declara, neste ato, ter pleno conhecimento de que o resgate de recibos posteriores não significa nem representa quitação de outras obrigações estipuladas no presente contrato, deixadas de cobrar nas épocas certas, principalmente os encargos fixados neste contrato.
CLÁUSULA 9º – Se o Locador admitir, em benefício do Locatário, qualquer atraso no pagamento do aluguel e demais despesas que lhe incumba, ou no cumprimento de qualquer outra obrigação, contratual, essa tolerância não poderá ser considerada como alteração das condições deste contrato, nem dará ensejo à invocação do Artigo 1.503-I do Código Civil Brasileiro por parte do fiador, pois se constituirá em ato de mera liberdade ao Locador.
CLÁUSULA 10º – Tudo o que for devido em razão deste contrato, será cobrado em Processo Executivo ou em ação apropriada, no foro da situação do imóvel, com renúncia de qualquer outro, por mais privilegiado que seja, correndo por conta da parte vencida, além do principal e da multa estipulada na Cláusula Décima-Primeira, todas as despesas judiciais e extrajudiciais, mais 20% de honorários advocatícios.
CLÁUSULA 11º – Fica estipulada a multa de 3 (três) aluguéis vigentes à época da infração, na qual incorrerá a parte que infringir qualquer uma das cláusulas deste contrato, ressalvada à parte inocente o direito de poder considerar simultaneamente rescindida a locação, independentemente de qualquer outra formalidade judicial ou extrajudicial. A multa será sempre paga integralmente, seja qual for o prazo decorrido do presente contrato, ficando claro que o pagamento dessa multa não exime o pagamento dos aluguéis atrasados, além das despesas inerentes ao caso.
CLÁUSULA 12º – Como garantia assina, também, na qualidade de fiador(es), o qualificado no início deste contrato, sendo solidário com o Locatário em todas as obrigações aqui assumidas.
PARÁGRAFO ÚNICO – Fica, desde já, expressamente convencionado que, em qualquer hipótese, a responsabilidade do(s) fiador(es) permanecerá integral, sem solução de continuidade e sem limitação de tempo, sempre e até a real e efetiva entrega do imóvel, em igualdade de condições com o afiançado, também na hipótese de vir a prorrogar-se a presente locação, abrindo mão, desde já, o fiador da faculdade de exoneração prevista no Artigo 1.5XX do Código Brasileiro.
CLÁUSULA 13º – No caso de morte, falência ou insolvência do fiador, o Locatário se obriga a apresentar, dentro de 30 (trinta) dias, substituto idôneo, a juízo do Locador sob pena de incorrer nas sanções previstas na Cláusula Décima-Primeira do presente contrato.
CLÁUSULA 14º – Na hipótese de ocorrer a prorrogação da locação, o aluguel mensal será reajustado de acordo com os índices permitidos pela legislação em vigor à época da prorrogação.
CLÁUSULA 15º – Os alugueres que não forem pagos nas Datas dos seus respectivos vencimentos, ou seja, no dia 10 de cada mês, sofrerão um acréscimo de 10% sobre o seu valor.
CLÁUSULA 16º – A cobrança dos alugueres será feita através de bloquetos bancários, sendo que a taxa correspondente será por conta do Locatário.PARÁGRAFO ÚNICO – Caso o referido bloqueto bancário não chegue ao local destinado, o Locatário se obriga a pagá-lo até o vencimento diretamente na (ENDEREÇO DE PAGAMENTO), nesta Cidade.
CLÁUSULA 17º – O Locatário pagará mensalmente as contas de água e luz, bem como o IPTU, que são considerados encargos da locação.
CLÁUSULA 18º – Integra a locação, em regime de uso comum, os seguintes bens: Sala de Recepção, PABX com 2 (duas) linhas telefônicas, aparelho de FAX, computador, estufa, fogão e geladeira.
CLÁUSULA 19º – Na presente locação está compreendida, ainda, o atendimento aos clientes através de uma Secretária cujo salário e encargos trabalhistas, correrão única e exclusivamente por conta do Locador.
CLÁUSULA 20º – Os móveis que compõem a presente locação estão segurados contra roubo ou incêndio. Caso o Locatário venha, após esta Data, adquirir algum outro aparelho, deverá complementar o referido seguro por conta própria a Data do início deste contrato.
CLÁUSULA 21º – A referida locação encontra-se caucionada pelo imóvel registrado no 0000º Cartório de Registro de Imóveis de TAL, matrícula nº 000000, ficha 000, imóvel este situado na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, nesta Cidade, na qual os fiadores têm ciência de que não poderão se desfazer do referido bem, enquanto durar a presente locação.E, por estarem justas, contratadas, cientes e de acordo com todas as cláusulas e condições do presente Contrato de Locação, as partes por si, seus herdeiros e sucessores, assinam este instrumento nas suas 3 (três) vias para um só efeito, na presença das testemunhas abaixo.
CIDADE, 00, MÊS, ANO.
NOME COMPLETO – LOCADOR
NOME COMPLETO – FIADOR
ASSINATURAS
TESTEMUNHAS
O que é um contrato de locação misto residencial e comercial?
Um contrato de locação misto é aquele que permite dois usos distintos para o mesmo imóvel: residencial e comercial. Ou seja, o locatário pode residir no imóvel e, ao mesmo tempo, utilizá-lo como espaço para exercer atividades comerciais.
A locação mista surgiu como solução para atender à crescente demanda de profissionais autônomos, empreendedores e pequenos negócios que operam a partir de casa. Ela garante segurança jurídica, prevenindo conflitos que poderiam ocorrer se o imóvel fosse utilizado de forma não prevista em contratos puramente residenciais ou comerciais.
Como funciona a locação mista?
O funcionamento da locação mista depende de cláusulas claras no contrato. Entre os principais pontos:
- Definição do uso do imóvel: o contrato deve indicar quais atividades comerciais são permitidas e se há restrições quanto ao horário de funcionamento, alterações na estrutura ou atendimento ao público;
- Validade para fins residenciais: o locatário mantém o direito de residência, garantindo que o uso comercial não prejudique seu morador nem o imóvel;
- Regras de convivência: é fundamental detalhar responsabilidades, como manutenção, pagamento de tributos e seguro do imóvel, tanto para a parte residencial quanto comercial;
- Reajuste e tributação diferenciada: o contrato deve esclarecer se o aluguel sofrerá alterações de acordo com o uso ou índice aplicado para imóveis comerciais.
O objetivo é que o contrato seja flexível e seguro, permitindo múltiplos usos sem infringir a lei e sem gerar insegurança jurídica para nenhuma das partes.
O que é necessário ter em um contrato de locação mista residencial e comercial?
Para que um contrato de locação mista seja eficiente, ele precisa conter elementos básicos que garantam clareza, proteção e cumprimento da legislação. Entre os itens essenciais:
- Identificação das partes;
- Objeto e finalidade da locação;
- Prazo e reajuste do aluguel;
- Direitos e deveres das partes;
- Garantias da locação;
- Condições de uso do imóvel;
- Penalidades e rescisão contratual.
A seguir, detalhamos cada um desses elementos:
Identificação das partes
A identificação completa das partes é fundamental para a validade do contrato de locação mista. Devem constar no documento o nome completo, CPF ou CNPJ, estado civil, profissão e endereço de locador e locatário. Caso haja representantes legais, como no caso de empresas, também é necessário registrá-los.
Essas informações são essenciais para assegurar que notificações, cobranças ou medidas legais sejam direcionadas corretamente. Um contrato bem identificado evita disputas jurídicas futuras e reforça a segurança de ambas as partes.
Objeto e finalidade da locação
O contrato deve descrever com precisão o imóvel e indicar a finalidade da locação, especificando se será utilizado para residência, atividade comercial ou ambos simultaneamente. É importante detalhar o tipo de comércio ou serviço permitido, delimitando claramente as possibilidades de uso.
Essa cláusula previne interpretações equivocadas que possam gerar conflitos legais. Definir corretamente o objeto da locação também facilita a aplicação de regras específicas da Lei do Inquilinato. Assim, locador e locatário têm segurança sobre como o imóvel pode ser utilizado.
Prazo e reajuste do aluguel
O contrato deve estabelecer um prazo de locação determinado ou indeterminado, conforme acordo entre as partes. No caso de prazo determinado, é importante indicar a data de início e término da locação. Para contratos indeterminados, é necessário definir as condições de renovação automática ou mediante negociação.
Além disso, é fundamental prever reajustes periódicos do aluguel, que podem seguir índices oficiais como IGP-M ou IPCA, ou outro critério acordado. Essa definição garante previsibilidade financeira e evita conflitos futuros relacionados ao valor do aluguel.
Direitos e deveres
É essencial que o contrato estabeleça claramente os direitos e deveres de locador e locatário. O locador deve entregar o imóvel em boas condições, realizar reparos estruturais quando necessários e respeitar a privacidade do locatário. Já o locatário precisa pagar o aluguel pontualmente, conservar o imóvel, não realizar alterações sem autorização e seguir as regras de uso comercial.
O documento também pode definir condições sobre sublocação, instalação de equipamentos e horários de funcionamento. Essas cláusulas ajudam a prevenir conflitos e manter uma boa relação entre as partes.
Garantias da locação
As garantias da locação oferecem segurança ao locador e asseguram o cumprimento das obrigações pelo locatário. Entre as opções mais comuns estão caução em dinheiro ou bens móveis, fiança pessoal ou bancária e seguro-fiança locatícia. Essas garantias cobrem inadimplências, danos ao imóvel ou despesas não previstas no contrato.
O tipo de garantia escolhida deve estar claramente definido e aceito por ambas as partes. Assim, o contrato garante proteção financeira e reduz riscos legais e financeiros para o locador.
Condições adicionais
Dependendo do imóvel e da negociação entre as partes, o contrato pode incluir cláusulas sobre uso de áreas comuns, responsabilidade por reformas, política de rescisão antecipada e penalidades. Também é importante prever a responsabilidade pelo pagamento de contas, como água, luz, IPTU e demais tributos.
Essas condições adicionais fortalecem a segurança jurídica e evitam mal-entendidos. Quanto mais detalhadas, maior a previsibilidade do contrato e menor a chance de disputas entre locador e locatário. Elas complementam os direitos e deveres estabelecidos anteriormente.

A locação mista garante a proteção da Lei do Inquilinato?
Sim. A locação mista é regida pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. A lei prevê regras específicas para locações residenciais e comerciais, garantindo que ambos os usos sejam protegidos.
No entanto, é importante que o contrato:
- Defina claramente a finalidade do uso residencial e comercial;
- Respeite os direitos de renovação, despejo e sublocação;
- Estabeleça reajustes de acordo com índices legais ou acordados entre as partes.
Quando elaborado corretamente, o contrato de locação mista assegura direitos e deveres proporcionais a cada tipo de uso, prevenindo ações judiciais e conflitos.
Se o locatário usar o imóvel apenas como residência, ele perde os direitos de uma locação mista?
Não necessariamente. Se o locatário decidir utilizar o imóvel apenas para fins residenciais, ele mantém os direitos da locação residencial, como:
- Renovação contratual conforme a Lei do Inquilinato;
- Proteção contra despejo sem justificativa legal;
- Uso exclusivo do imóvel para moradia.
O contrato de locação mista oferece flexibilidade, permitindo que o locatário adapte o uso do imóvel sem perder a proteção legal. Porém, é importante que o locador seja informado sobre a alteração no uso, especialmente se o contrato prever limites específicos para atividades comerciais.
Conclusão
O contrato de locação mista residencial e comercial é uma ferramenta essencial para garantir segurança jurídica e flexibilidade no uso de imóveis multifuncionais. Ele protege tanto o locador quanto o locatário, definindo claramente direitos, deveres, garantias e limites de utilização do espaço.
Com cláusulas bem estruturadas sobre prazo, reajuste, finalidade da locação e responsabilidades, é possível evitar conflitos e assegurar que ambas as partes estejam amparadas pela Lei do Inquilinato.
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Assim, locadores e locatários podem formalizar acordos com clareza, segurança e eficiência, tornando a locação mista uma solução prática e confiável para diferentes tipos de imóveis. Teste de forma gratuita a plataforma.
