Ação de Despejo – Inadimplência aluguel.
Todo advogado sabe que não é fácil fazer um bom banco de modelos de petições, que atenda as especificidades dos diferentes processos no dia a dia do trabalho jurídico.
Isso exige muito tempo gasto com a pesquisa de petições, organização dos arquivos e também com a atualização das peças conforme mudanças de jurisprudência regional ou alterações em entendimentos de tribunais superiores.:
Porém, com a plataforma certa para advocacia digital, é possível economizar todo esse tempo gasto. Basta um único membro da equipe atualizar ou alterar algum modelo de peça processual no sistema para atualizar para todos usuários da plataforma!
Dessa forma é possível acelerar a produtividade do trabalho jurídico de maneira bem relevante, além de potencializar ainda mais o crescimento do seu escritório com os vários outros recursos das ferramentas de advocacia digital. Clique abaixo e saiba mais!
EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA [[Vara]]ª VARA CÍVEL DA [[Comarca]] DE [[Cidade do cliente]]/[[UF do cliente]].
[[Nome do cliente]], [[Nacionalidade do cliente]], [[Estado civil do cliente]], [[Profissão do cliente]], [[Sexo do cliente]], nascido(a) em [[Data de nascimento do cliente]], inscrito(a) no CPF sob nº [[CPF/CNPJ do cliente]], RG sob nº [[RG do cliente]], residente e domiciliado(a) na [[Endereço do cliente]], [[Cidade do cliente]]/[[UF do cliente]], CEP XXXX, com endereço eletrônico [[E-mail do cliente]], representado nesta ação por seu/sua advogado(a), [[Outorgados]], conforme procuração anexa, com endereço profissional na [[Endereço do escritório]]
, [[Cidade do escritório]]/[[UF do escritório]], vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, conforme os fundamentos de fato e de direito postos a seguir, propor a presente
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS
em face de [[Parte contrária]], (indicar se é pessoa física ou jurídica), com CPF/CNPJ sob nº …, com sede na Rua …, nº …, bairro …, CEP: …, Município– UF, pelas razões de fato e de direito que passa a aduzir e no final requer:
I – DOS FATOS
O Autor é proprietário do imóvel locado, conforme denota-se da matrícula do imóvel em anexo.
As partes elaboraram contrato de locação em (data), tendo sido ajustado contrato de locação por prazo indeterminado, com valor de aluguel de (valor), com a primeira para o mês da assinatura do instrumento contratual, ou seja, para (data).
Ocorre que desde o mês de (data) o Requerido deixou de adimplir com o aluguel e as despesas previstas na clausula (clausula) do contrato de locação.
No dia (data), o Autor efetuou notificação extrajudicial ao Requerido, a fim de colocá-lo em mora, requerendo o adimplemento do débito de (valor), correspondente a XX meses de aluguel já acrescido de multa de 10% (dez por cento) sobre o debito pelo inadimplemento.
Assim, tendo em vista a mora do Requerida e do prazo concedido em notificação extrajudicial ter-se expirado, evidente a necessidade de propositura da presente demanda, com a intervenção do judiciário na presente causa.
II – DO DIREITO
II.1 – Do Descumprimento das Obrigações
Como já aludido supra, o autor é legitimo proprietário do imóvel, para tanto consta anexo o Registro de matrícula no cartório de imóveis. O Requerente celebrou contrato de locação (anexo) com o requerido e termo de locação para desocupação (anexo), mas não cumpriu com as clausulas do termo, em especial a cláusula terceira do referido instrumento. O art. 47 da Lei 8.245/91 assim dispõe:
Art. 47. “Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel;”
Já o art. 9º da referida Lei, dispõe:
Art. 9º. “A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.” (grifo meu)
O Requerido deixou de cumprir com o pagamento dos aluguéis, previstos na cláusula XX do instrumento contratual, desde (data), sendo notório a possibilidade de desejo, o que desde já se requer.
II.2 – Da Rescisão Contratual
A Lei nº 8.245, de 18.10.1991, que regula as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela atinentes, prevê, entre outras normas, o seguinte:
Art. 23. “O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
[…]
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; […] XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.”
Não obstante, vejamos o que determina o contrato celebrado entre as partes:
(descrever)
A primeira cláusula postulada, quando descumprida, faz com que o Requerido tenha praticado flagrante ato ilícito ao continuar exercendo o domínio de determinado bem quando, por inadimplemento contratual, incorre em cláusula resolutiva. Sem prejuízo do recebimento dos débitos já verificados, o autor tem o inequívoco direito de ser imitida na posse direta do imóvel que lhe pertence.
Convém destacar que, em decorrência da cláusula resolutiva expressa no contrato e em observância ao conteúdo normativo da Lei nº 8.245/91, a completa falta de pagamento por parte do Requerido, enseja a imediata rescisão do vínculo pactual, como descrito alhures, extinguindo-se seu direito à posse do imóvel.
Tem-se por evidente que a falta de pagamento dos aluguéis, previstos em cláusula XX, que der causa à rescisão do contrato importará em aplicação da cláusula penal prevista na cláusula XX acima transcrita. (se tiver)
O Código Civil Brasileiro, em seu art. 408, determina a aplicação da cláusula penal livremente pactuada na hipótese em comento, conforme colacionado a seguir:
Art. 408. “Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir obrigação ou se constitua em mora.”
Assim, resta devidamente fundamento na legislação pátria o direito da autora à imediata rescisão do contrato, com a consequente extinção da posse do requerido, ao recebimento dos valores devidos a título de aluguel relativos ao imóvel descrito e à aplicação em desfavor dos postulados da cláusula penal descrita no contrato locatício.
II.3 – Da Notificação Premonitória
Apesar de a Ação de Despejo por falta de pagamento poder ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento, considerando-se o locatário a partir desta data inadimplente, sendo responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora; por tratar-se de um contrato de fato e por além de descumprimento pecuniários, haver a existência de descumprimentos contratuais, anexa-se ao presente o comprovante da entrega da notificação.
Ressalta-se que uma das obrigações mais importantes para o Locatário é o pagamento da mensalidade locatícia, juntamente com os demais compromissos legais ou contratuais da locação, dentro do prazo fixado no contrato. Mas tem-se entendido que se não constar do contrato o dia do pagamento, poderá o Locatário efetuar o pagamento até o 6º (sexto) dia útil do mês seguinte ao vencido, tendo sido inclusive este prazo, inquestionavelmente expirado.
Em conformidade com o artigo 57 da Lei de Locações foi concedido o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação do imóvel, o que não ocorreu.
II.4 – Da Cobrança
O Requerido é devedor de, atualmente, XX meses de aluguéis, que representam a quantia de R$ XX (reais) (valor débito).
Verifica-se que o Autor detém o direito de recebimento dos valores atrasados dos aluguéis, uma vez que é inequívoca a obrigação contratual pela qual responde o Requerido, encontrando-se este legalmente constituído em mora, nos termos definidos pelo CC, senão vejamos:
Art. 395. “Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.”
Art. 397. “O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.”
Ainda, a 30 (trinta) dias, o Requerido recebeu notificação extrajudicial, sendo que quedou silente ao pagamento espontâneo, devendo este ser condenado ao pagamento da quantia dos aluguéis acima descritas.
II.5 – Da Cumulação dos Pedidos
Atente-se, ainda, para o fato de que a cobrança dos aluguéis atrasados é plenamente cumulável com o pedido de rescisão contratual inerente à ação de despejo, conforme previsto na Lei nº 8.245/91, a saber:
Art. 62. “Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
[…]
VI – havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter inicio antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.”
Em cumprimento ao preceituado no artigo 62, I da Lei de Locações, acima transcrito, anexada à presente a respectiva planilha de débitos.
Este entendimento já restou pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos:
“É consabido que o disposto no art. 62, inciso I, da Lei n.º 8.245/91, permite cumular na mesma ação os pedidos de despejo por falta de pagamento e de cobrança de aluguéis atrasados.” (REsp 784.929/CE, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 01/12/2009, DJe 15/12/2009).
“Outrossim, em sendo a cumulação de ação de despejo com cobrança de débitos locativos […] faculdade disponibilizada ao locador, por óbvio, ao cumular as duas ações, opta pelo rito menos célere.” (REsp 363.839/ES, Rel. Ministro GILSON DIPP, QUINTA TURMA, julgado em 13/03/2002, DJ 08/04/2002, p. 274).
Assim, cabível a cumulação da presente demanda.
II.6 – Da Exibição de Documentos
O direito da parte requerente a obter os documentos que se encontram em poder do requerido vai amparado no artigo 396 e seguintes do Código de Processo Civil Brasileiro.
Dessa forma, há que se conceder a medida à parte requerente, pois essa medida vem amparada pela lei e jurisprudência majoritária, devendo o requerido exibir os documentos em seu poder para que, eventualmente, a parte requerente possa ingressar com ação cabível.
A respeito do assunto, leciona Humberto Theodoro Júnior:
“Documento comum não é, assim, apenas o que pertence indistintamente a ambas as partes, mas também o que se refere a uma situação jurídica que envolva ambas as partes, ou uma das partes e terceiro. É o caso, por exemplo, do recibo em poder do que pagou, mas que interessa também ao que recebeu; o da via do contrato em poder de um contraente quando o outro perdeu a sua; ou das correspondências em poder do destinatário nos contratos ajustados por via epistolar.” (Curso de Direito Processual Civil, volume II, 16ª edição, Editora Forense, p. 481).
O presente caso, necessário que o Requerido exiba os documentos atinentes aos eventuais pagamentos efetuados às empresas de energia elétrica, bem como companhia de água.
Nesse diapasão, impositiva a exibição dos documentos pretendidos pelo locador, ora Autor, para lhe permitir examiná-los, quando a eles tiver acesso, aferindo eventual direito de demandar contra o locatário, ora Requerido para cobrar as despesas não adimplidas, trançando, inclusive, os limites da lide.
III – DA LIMINAR
A tutela pleiteada pelo requerente compreende todos os expedientes de ordem processual que, amparados pelo direito material e atendidas às condições da ação e os pressupostos processuais, possibilitam que a prestação jurisdicional evite o dano ou o agravamento do dano a um direito.
Conforme exposto, o Requerido está na posse injusta do imóvel referido, eis que não cumpre com as suas obrigações a muito tempo, sendo necessário a concessão de liminar para determinar a desocupação do imóvel.
Aduz o artigo 59 da referida lei e seguintes:
Art. 59. “Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º. Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
[…]
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.” (grifo meu)
O pedido liminar esta devidamente instruído e fundamentado, visto que presentes estão o Fumuns e o periculum in mora.
O Fumuns esta presente no direito que tem o autor em ter seu imóvel desocupado, ante o fato de o Requerido estar inadimplente a xx meses de alguéis.
O Periculum esta na urgência em que o Autor tem para com o imóvel, tendo em vista que o mesmo precisa para moradia e ainda corre o risco de lesão grave e de difícil reparação, visto que o requerido se encontra no imóvel e pode provocar danos ao mesmo.
Evidente pois, que o Autor cumpre com os requisitos necessários para concessão da medida liminar, que desde já se requer.
IV – DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA
De início, requer seja concedido o benefício da Justiça Gratuita, nos termos da Lei nº 1.060/50 e da Lei nº 7.115/83, por não possuir, a requerente, meios capazes de suportar as despesas de um processo judicial, sem prejuízo próprio ou da família, para que assim não veja vencida a satisfação de seus Direitos.
Para tanto, o exequente acosta aos autos declaração de pobreza que vai anexo juntamente com o instrumento procuratório, bem como declaração de imposto de renda, comprovando os parcos rendimentos auferidos por esta.
V – DOS PEDIDOS
Face ao exposto, requer:
a) A concessão da medida liminar pleiteada, expedindo a ordem para desocupação do imóvel de imediato, “inaudita altera pars“;
b) Na forma do artigo 396 e seguintes, do Código de Processo Civil Brasileiro, que o requerido exiba, no prazo legal de 5 (cinco) dias, os comprovantes de pagamentos das despesas com energia elétrica e água, sob pena de multa a ser estipulada por Vossa Excelência;
c) Que seja julgada totalmente procedente a presente ação, confirmando o pedido liminar, o pedido de exibição de documentos e, ainda, para:
c.1) Julgar a presente, condenando o Requerido, ao final, caso mesmo com as provas apresentas, verifique a incompatibilidade da concessão da tutela antecipada, obrigando a desocupar o imóvel;
c.2) Nos moldes do artigo 62, V, da Lei de Locação, solicitar o depósito dos valores dos aluguéis que forem vencendo até a sentença/desocupação, com multa de mora (10% – dez por cento) e juros (1% – um por cento) mensais, atualizando-a pelo IGP-M, tudo a contar desde o vencimento; Ainda, condenar o Requerido ao pagamento das prestações locatícias vencidas e as vincendas no decurso da lide em pauta, acrescer às parcelas vencidas os valores referentes à multa de mora (10% – dez por cento) e juros (1% – um por cento) mensais, atualizando-a pelo IGP-M, tudo a contar desde o vencimento;
c.3) Declarar rescindido o contrato de locação existente de fato entre o requerente e o requerido, nos termos do artigo 62, I, da Lei de Locação;
d) A concessão do benefício da Justiça Gratuita a parte requerente, considerando que não possui condições de arcar com as custas do processo sem prejuízo ao sustento próprio, consoante declaração em anexo;
e) Condenar o requerido ao pagamento das custas e honorários advocatícios;
f) Provar o alegado com todos os meios de prova em direito admitidas, no entanto, entende que a matéria é exclusivamente de direito, possibilitando o julgamento antecipado do feito, ou, em caso de revelia, requer também provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, notadamente juntada de documentos, inquirição de testemunhas, perícias e depoimento de preposto do requerido, sob pena de confissão, tudo em complementação a prova documental já produzida.
Dá-se à causa o valor de [[Expectativa/valor da causa]], nos termos do art. 292, III, do NCPC.
Termos em que,
Pede deferimento.
[[Cidade do escritório]], [[Dia atual]], [[Mês atual]], [[Ano atual]].
[[Gestores do escritório]]
