Contrato para Locação de Imóvel Comercial.
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CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL
ITEM 1. LOCADOR
Nome, Estado Civil, Profissão, Residente e domiciliado na Rua XX, nº XX, bairro, Município/UF, portador do RG nº XX, CPF sob o nº XX.
ITEM 2. LOCATÁRIA
Nome, Estado Civil, Profissão, Residente e domiciliado na Rua XX, nº XX, bairro, Município/UF, portador do RG nº XX, CPF sob o nº XX.
ITEM 3. FIADORES
Nome, Estado Civil, Profissão, Residente e domiciliado na Rua XX, nº XX, bairro, Município/UF, portador do RG nº XX, CPF sob o nº XX.
ITEM 4. IMÓVEL
Localização:
Descrição:
Destinação: Comercial
Ramo de atividade:
ITEM 5. DURAÇÃO DO CONTRATO
Prazo:
Início:
Término:
ITEM 6. VALORES
Aluguel mensal: R$ XX (reais), mais seguro contra incêndio, água, luz, IPTU e manutenção, etc.
Periodicidade de reajuste: ANUAL – Caso o governo reduza a periodicidade de reajuste, por normas legais, que seja utilizada a menor periodicidade.
Índice de correção: IGPM/FGV – Caso seja extinto este índice pactuado, o mesmo será substituído, primeiramente pelo IGP-DI/FGV, depois pelo IPC-A/IBGE, e assim sucessivamente pelo IPC/FIPE; IPC/FGV; INPC/IBGE e, por último o índice obrigatório determinado pelo governo.
ITEM 7. PAGAMENTO
Data: até o dia (data).
Modo: Boleto ou Depósito em Conta Bancária ou Pagamento na Administradora ou diretamente com o locador, etc.
Por este instrumento particular, de um lado, como LOCADOR qualificado no item 1 do quadro resumo acima e que faz parte integrante do presente Contrato e de outro lado, como LOCATÁRIA qualificada no item 2 do quadro resumo, tem entre si, por justo e contratado, o presente Contrato de locação, mediante as Cláusulas e condições seguintes:
CLÁUSULA 1ª. O LOCADOR é Senhor e legítimo possuidor do imóvel cuja descrição e localização é definida no item 8 do quadro resumo.
CLÁUSULA 2ª. DO ALUGUEL, ENCARGOS E SEUS PAGAMENTOS
Por este instrumento particular e na melhor forma de direito, o LOCADOR loca, como de fato locado tem, à LOCATÁRIA esse imóvel, pelo prazo, início e término definidos no item 5 do quadro resumo.
CLÁUSULA 3ª. O valor do aluguel e encargos do imóvel ora locado é aquele definido no item 6 do quadro resumo.
PARÁGRAFO PRIMEIRO. O aluguel deverá ser pago a quem o LOCADOR indicar, ou mediante depósito em conta corrente bancária, conforme disposto no item 7 do quadro resumo, até o dia ali referido.
PARÁGRAFO SEGUNDO. O valor do aluguel será corrigido monetariamente. O índice de correção e a periodicidade dos reajustes estão definidos no item 6 do quadro resumo.
PARÁGRAFO TERCEIRO. Na hipótese de congelamento geral de preços, que inclua o dos aluguéis, tão logo termine o referido congelamento, a LOCATÁRIA compromete-se a atualizar o valor locatício, de acordo com o índice que vinha sendo utilizado à época do congelamento, bem como se houver legislação que reduza a periodicidade de reajuste, o mesmo seguirá estas regras independentemente de notificação ou aviso.
CLÁUSULA 4ª. A falta de pagamento do aluguel mensal e dos encargos previstos no item 6 deste Contrato, dentro da data fixada, acarretará a aplicação de uma multa moratória equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor do débito devidamente atualizado desde a data do vencimento, pela variação do índice mencionado no item 6 do quadro resumo.
PARÁGRAFO ÚNICO. Sobre o débito atualizado, referido no parágrafo anterior, proveniente de atraso no pagamento de aluguéis e encargos, incidirão:
a) Juros de mora de acordo com a taxa SELIC do Banco Central, segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos à Fazenda Nacional, conforme dispõe o art. 806 do Código Civil; no caso de ser revogada esta disposição, será cobrado os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês;
b) Correção monetária, à partir do inadimplemento dos aluguéis, corrigidos pelo INPC que é o índice oficial, ou outro que venha a substituí-lo;
c) Em qualquer procedimento judicial que a LOCATÁRIA der causa, correrão por sua conta, além do principal, todas as custas e despesas oriundas dessa medida, além dos honorários de advogados à razão de 20% (vinte por cento); esta porcentagem de honorários será reduzida para 10% (dez por cento) se os valores reclamados forem liquidados extrajudicialmente no escritório da Administradora ou de seus mandatários, conforme autorização insculpida no art. 389 e 395 do Código Civil.
CLÁUSULA 5ª. DO DESTINO DO IMÓVEL E SUA CONSERVAÇÃO: CLÁUSULA QUARTA
A presente locação destina-se a Locação Comercial constituindo grave infração legal e contratual o seu desvirtuamento, bem como a mudança do ramo de negócio e/ ou a destinação da locação.
CLÁUSULA 6ª. A LOCATÁRIA declara haver vistoriado o imóvel, recebendo-o, neste ato, em perfeito estado de conservação, funcionamento e limpeza, no estado em que se encontra, em especial as instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias.
CLÁUSULA 7ª. Fica o LOCADOR, por si ou por seus prepostos, autorizado a vistoriar o imóvel sempre que achar conveniente, dentro do horário normal de funcionamento dos negócios da LOCATÁRIA, bem como a de exibí-lo a interessados, no caso de querer vendê-lo, respeitado o direito de preferência de lei.
CLÁUSULA 8ª. Se o LOCADOR, pela vistoria que fizer no imóvel, encontrar qualquer defeito ou estrago no mesmo, poderá intimar a LOCATÁRIA para que execute os reparos necessários dentro de 10 (dez) dias, sob pena de mandar executá-los, sendo que, se a LOCATÁRIA não proceder, em 48 (quarenta e oito) horas, ao reembolso das despesas efetuadas, será cabível Ação de Despejo por falta de pagamento.
CLÁUSULA 9ª. A LOCATÁRIA poderá introduzir benfeitorias no imóvel relacionado com o seu ramo de atividade, desde que observadas as exigências das autoridades competentes e a legislação em vigor, arcando com todos os impostos, taxas, contribuições previdenciárias e demais despesas correlatas, devidas pela reforma ou benfeitorias introduzidas.
PARÁGRAFO PRIMEIRO. Todas as reformas, benfeitorias ou construções introduzidas no imóvel locado ficarão integradas no imóvel, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, sem que tenha a LOCATÁRIA qualquer direito a retenção, restituição, indenização, devolução ou pagamento.
PARÁGRAFO SEGUNDO. Os fiadores serão chamados a responder pelas benfeitorias introduzidas no imóvel, caso sejam removidas, desmontadas ou demolidas pela LOCATÁRIA.
CLÁUSULA 10ª. DA CESSÃO, RESCISÃO, RESOLUÇÃO OU RESILIÇÃO DESTE CONTRATO
A presente locação não poderá ser cedida ou transferida a terceiros, no todo ou em parte, inadmitindo-se a sublocação, a cessão ou o empréstimo de qualquer espaço, área ou dependência do imóvel, sem o expresso consentimento do LOCADOR.
CLÁUSULA 11ª. A parte que infringir qualquer das Cláusulas deste Contrato incorrerá em multa desde já estipulada em valor equivalente a 3 (três) aluguéis vigentes na época da infração, ressalvada à parte inocente o direito de, simultaneamente, poder considerar rescindida a locação, independentemente de quaisquer formalidades judiciais ou extrajudiciais.
CLÁUSULA 12ª. Rescindir-se-á a presente locação, de pleno direito, se o imóvel vier a sofrer dano estrutural que exija a desocupação, por imposição do Poder Público, sem qualquer direito da LOCATÁRIA à indenização.
CLÁUSULA 13ª. Quando da desocupação do imóvel, o ato deverá ser comunicado por escrito, sob pena de responder a LOCATÁRIA pelos valores locativos referentes ao período decorrido até o dia em que o imóvel chegue à efetiva disponibilidade física do LOCADOR, sendo que a entrega das chaves deverá ser precedida da imprescindível vistoria e acompanhada de documentos comprobatórios da quitação das contas incidentes sobre o imóvel.
PARÁGRAFO ÚNICO. Se a desocupação ocorrer em período de prorrogação por tempo indeterminado, a LOCATÁRIA deverá cientificar por escrito o LOCADOR, com antecedência de 30 (trinta) dias, sob pena de incidir na responsabilidade de pagar mais 1 (um) mês de aluguel, consoante dispõe a lei.
CLÁUSULA 14ª. Se o imóvel vier a ser devolvido com danos, a LOCATÁRIA ou seus fiadores responderão pelas despesas efetuadas para reconduzir o imóvel ao estado em que se encontrava no início da locação.
PARÁGRAFO ÚNICO. A LOCATÁRIA e seus fiadores responderão ainda pelo valor do aluguel correspondente ao tempo de duração da indisponibilidade do uso do imóvel decorrente da coleta de preços e da realização das obras de pintura e reparação.
CLÁUSULA 15ª. Nenhuma intimação dos Poderes Públicos será motivo para que a LOCATÁRIA denuncie este Contrato, salvo prévia vistoria judicial que comprove estar o imóvel ameaçado de ruína, perigo iminente ou interdição pelo Poder Público.
CLÁUSULA 16ª. No caso de desapropriação do imóvel objeto do presente Contrato, ficarão o LOCADOR, seus administradores e procuradores exonerados de toda e qualquer responsabilidade decorrente do mesmo, ressalvada à LOCATÁRIA, evidentemente, a faculdade de agir tão somente contra o poder expropriante.
CLÁUSULA 17ª. DA FIANÇA
Assina também o presente Contrato na qualidade de fiador e de principal pagador, solidário com a LOCATÁRIA em todas as obrigações ora assumidas, a pessoa qualificada no item 3 do quadro resumo.
PARÁGRAFO ÚNICO. Fica desde já expressamente convencionado que, em qualquer hipótese, a responsabilidade do fiador permanecerá integral, sem solução de continuidade e sem limitação de tempo, sempre e até real e efetiva entrega das chaves, em igualdade de condições com o afiançado.
CLÁUSULA 18ª. Nos casos de morte, falência ou insolvência do fiador, a LOCATÁRIA obriga-se a apresentar, dentro de 30 (trinta) dias, substituto idôneo, a juízo do LOCADOR, sob pena de caracterizar-se infração contratual, ensejadora de Ação de Despejo.
CLÁUSULA 19ª. A falta de qualquer das garantias enumeradas no art. 37 da Lei 8.285/91, por fato imputável à LOCATÁRIA constitui infração contratual, passível de Ação de Despejo.
PARÁGRAFO PRIMEIRO. Os Fiadores assumem a obrigação de principais pagadores dos aluguéis e encargos referidos no item 6 do quadro resumo, estendendo-se sua responsabilidade a qualquer majoração de aluguel, inclusive resultante de Ação Revisional do aluguel, impostos, taxas e condomínios se houver, bem como dos demais encargos da locação até a entrega das chaves do imóvel, livre de pessoas e bens, assim como o cumprimento integral de todas as cláusulas e condições estipuladas no Contrato de Locação. Os valores serão recebidos pelo LOCADOR ou seu representante legal, mediante recibo, ainda que vencido o prazo da locação. A presente fiança perdurará mesmo que ocorra falecimento do afiançado.
PARÁGRAFO SEGUNDO. Declaram outrossim, os Fiadores:
a) Que desistem, expressamente da faculdade de pedir exoneração da fiança que é prevista pelo artigo 835, do Código Civil, desistem também das faculdades previstas nos artigos 837 e 839, do mesmo diploma legal, pois a presente fiança somente se extinguirá com o cumprimento integral de todas as obrigações legais e pactuadas;
b) Que não lhes assistem em execução, por força de solidariedade, o benefício de ordem, conforme o artigo 827, do Código Civil, renunciando conforme lhe faculta o art. 828, I , do mesmo Código;
c) A fiança ora prestada se estenderá a eventuais modificações da locação, resultantes de disposições legais, inclusive ações revisionais de aluguel e após o término do Contrato de Locação;
d) Que se responsabilizam pelo pagamento integral da multa contratual, ainda que o Contrato de Locação esteja vigendo por prazo indeterminado, se a LOCATÁRIA for despejada por falta de pagamento ou cometer qualquer outra infração contratual, ou legal. A referida multa contratual será sempre corrigida monetariamente à partir de inadimplência da LOCATÁRIA, ou da época que cometeu a infração;
e) Que se responsabilizam por todos os danos causados ao imóvel objeto da locação, responsabilizando-se também pelos lucros cessantes, ou seja, o tempo que o imóvel, em virtude dos danos, deixar de auferir rendimentos, ficando a disposição de vistoria e reforma;
f) Que se responsabilizam por todas as despesas necessárias com pagamento do depositário público ou particular, na hipótese de haver remoção de bens em Ação de Despejo, bem como as custas processuais, honorários advocatícios, honorários de peritos e assistentes técnicos em qualquer tipo de processo que tenha por objeto a locação afiançada, independente de notificação ou citação.
CLÁUSULA 20ª. Se o LOCADOR admitir, em benefício da LOCATÁRIA, qualquer atraso no pagamento do aluguel e demais despesas que lhe incumba, ou no cumprimento de qualquer outra obrigação contratual, essa tolerância não poderá ser considerada como alteração das condições deste Contrato, nem dará ensejo à invocação do Artigo 838, Inciso I do Código Civil Brasileiro por parte dos fiadores, pois se constituirá em ato de mera liberalidade do LOCADOR.
CLÁUSULA 21ª. Consoante dispõe o inciso IV do artigo 58 da Lei 8.285, de 18.10.91, ficam autorizadas pela LOCATÁRIA as citações, intimações ou notificações mediante correspondência, com aviso de recebimento.
PARÁGRAFO ÚNICO. Ainda nos termos desta Cláusula, a LOCATÁRIA, como pessoa juridica, será citada, intimada ou notificada por meio de fac-simile, e-mail, carta via AR, ou telex. Qualquer citação, intimação ou notificação, por carta via AR (aviso de recebimento); por Oficial de Justiça; por protocolo, etc., serão consideradas válidas quando recebidas por quaisquer pessoas do estabelecimento comercial.
CLÁUSULA 22ª. No prazo de 15 (quinze) dias úteis a contar da data da assinatura deste Contrato, a LOCATÁRIA deverá acusar, por escrito e sob protocolo, quaisquer defeitos não relacionados no termo de vistoria para a entrega inicial das chaves ao inquilino.
PARÁGRAFO ÚNICO. Fica, assim, expressamente ajustado que serão indenizados pela LOCATÁRIA ou seus fiador os eventuais danos existentes por ocasião da entrega das chaves que não constarem do referido termo de vistoria.
CLÁUSULA 23ª. No caso de desocupação ou abandono do imóvel locado pela LOCATÁRIA, os bens deixados no mesmo, ficarão à sua disposição pelo prazo de 30 (trinta) dias após a desocupação ou abandono; após esta data serão doados para carentes, instituição de caridade, instituições beneficentes, sem necessidade de qualquer notificação premonitória, valendo esta Cláusula como aviso definitivo.
CLÁUSULA 24ª. Será de responsabilidade da LOCATÁRIA o cumprimento das posturas municipais quanto ao seu ramo de atividade, na obtenção de alvarás de funcionamento, etc., devendo pagar o aluguel, mensalmente, enquanto tiver a posse do imóvel, até a entrega definitiva das chaves e com o pagamento da multa contratual proporcional no caso de rescisão antecipada.
CLÁUSULA 25ª. O LOCADOR não se responsabiliza se o imóvel locado não preenche os requisitos exigidos na Lei de Zoneamento do Município quanto ao seu ramo de atividade, devendo pagar o aluguel, mensalmente, enquanto tiver a posse do imóvel, até a entrega definitiva das chaves e com o pagamento da multa contratual proporcional no caso de rescisão antecipada.
CLÁUSULA 26ª. Fica eleito o Foro da Comarca de XX, para nele serem dirimidas quaisquer dúvidas e para a propositura de quaisquer ações oriundas do presente Contrato.
E por estarem assim ajustadas, as partes assinam e rubricam o presente Contrato, em 3 (três) vias de igual teor, na presença de testemunhas.
____________, (dia), (mês), (ano).
LOCADOR –
LOCATÁRIO –
FIADOR –
TESTEMUNHAS –
