Ação de Despejo por Inadimplência no Aluguel.
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EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA [[Vara]]ª VARA CÍVEL DA [[Comarca]] DE [[Cidade do cliente]]/[[UF do cliente]].
[[Nome do cliente]], [[Nacionalidade do cliente]], [[Estado civil do cliente]], [[Profissão do cliente]], [[Sexo do cliente]], nascido(a) em [[Data de nascimento do cliente]], inscrito(a) no CPF sob nº [[CPF/CNPJ do cliente]], RG sob nº [[RG do cliente]], residente e domiciliado(a) na [[Endereço do cliente]], [[Cidade do cliente]]/[[UF do cliente]], CEP XXXX, com endereço eletrônico [[E-mail do cliente]], representado nesta ação por seu/sua advogado(a), [[Outorgados]], conforme procuração anexa, com endereço profissional na [[Endereço do escritório]], [[Cidade do escritório]]/[[UF do escritório]], vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, conforme os fundamentos de fato e de direito postos a seguir, propor a presente
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS
em face de [[Parte contrária]], (indicar se é pessoa física ou jurídica), com CPF/CNPJ sob nº …, com sede na Rua …, nº …, bairro …, CEP: …, Município– UF, pelas razões de fato e de direito que passa a aduzir e no final requer:
I – DOS FATOS
O Autor é proprietário do imóvel locado, conforme denota-se da matrícula do imóvel em anexo.
As partes elaboraram contrato de locação em (data), tendo sido ajustado contrato de locação por prazo indeterminado, com valor de aluguel de (valor), com a primeira para o mês da assinatura do instrumento contratual, ou seja, para (data).
Ocorre que desde o mês de (data) o Requerido deixou de adimplir com o aluguel e as despesas previstas na clausula (clausula) do contrato de locação.
No dia (data), o Autor efetuou notificação extrajudicial ao Requerido, a fim de colocá-lo em mora, requerendo o adimplemento do débito de (valor), correspondente a XX meses de aluguel já acrescido de multa de 10% (dez por cento) sobre o debito pelo inadimplemento.
Assim, tendo em vista a mora do Requerida e do prazo concedido em notificação extrajudicial ter-se expirado, evidente a necessidade de propositura da presente demanda, com a intervenção do judiciário na presente causa.
II – DO DIREITO
II.1 – Do Descumprimento das Obrigações
Como já aludido supra, o autor é legitimo proprietário do imóvel, para tanto consta anexo o Registro de matrícula no cartório de imóveis. O Requerente celebrou contrato de locação (anexo) com o requerido e termo de locação para desocupação (anexo), mas não cumpriu com as clausulas do termo, em especial a cláusula terceira do referido instrumento. O art. 47 da Lei 8.245/91 assim dispõe:
Art. 47. “Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel;”
Já o art. 9º da referida Lei, dispõe:
Art. 9º. “A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.” (grifo meu)
O Requerido deixou de cumprir com o pagamento dos aluguéis, previstos na cláusula XX do instrumento contratual, desde (data), sendo notório a possibilidade de desejo, o que desde já se requer.
II.2 – Da Rescisão Contratual
A Lei nº 8.245, de 18.10.1991, que regula as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela atinentes, prevê, entre outras normas, o seguinte:
Art. 23. “O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
[…]
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; […] XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.”
Não obstante, vejamos o que determina o contrato celebrado entre as partes:
(descrever)
A primeira cláusula postulada, quando descumprida, faz com que o Requerido tenha praticado flagrante ato ilícito ao continuar exercendo o domínio de determinado bem quando, por inadimplemento contratual, incorre em cláusula resolutiva. Sem prejuízo do recebimento dos débitos já verificados, o autor tem o inequívoco direito de ser imitida na posse direta do imóvel que lhe pertence.
Convém destacar que, em decorrência da cláusula resolutiva expressa no contrato e em observância ao conteúdo normativo da Lei nº 8.245/91, a completa falta de pagamento por parte do Requerido, enseja a imediata rescisão do vínculo pactual, como descrito alhures, extinguindo-se seu direito à posse do imóvel.
Tem-se por evidente que a falta de pagamento dos aluguéis, previstos em cláusula XX, que der causa à rescisão do contrato importará em aplicação da cláusula penal prevista na cláusula XX acima transcrita. (se tiver)
O Código Civil Brasileiro, em seu art. 408, determina a aplicação da cláusula penal livremente pactuada na hipótese em comento, conforme colacionado a seguir:
Art. 408. “Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir obrigação ou se constitua em mora.”
Assim, resta devidamente fundamento na legislação pátria o direito da autora à imediata rescisão do contrato, com a consequente extinção da posse do requerido, ao recebimento dos valores devidos a título de aluguel relativos ao imóvel descrito e à aplicação em desfavor dos postulados da cláusula penal descrita no contrato locatício.
II.3 – Da Notificação Premonitória
Apesar de a Ação de Despejo por falta de pagamento poder ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento, considerando-se o locatário a partir desta data inadimplente, sendo responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora; por tratar-se de um contrato de fato e por além de descumprimento pecuniários, haver a existência de descumprimentos contratuais, anexa-se ao presente o comprovante da entrega da notificação.
Ressalta-se que uma das obrigações mais importantes para o Locatário é o pagamento da mensalidade locatícia, juntamente com os demais compromissos legais ou contratuais da locação, dentro do prazo fixado no contrato. Mas tem-se entendido que se não constar do contrato o dia do pagamento, poderá o Locatário efetuar o pagamento até o 6º (sexto) dia útil do mês seguinte ao vencido, tendo sido inclusive este prazo, inquestionavelmente expirado.
Em conformidade com o artigo 57 da Lei de Locações foi concedido o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação do imóvel, o que não ocorreu.
II.4 – Da Cobrança
O Requerido é devedor de, atualmente, XX meses de aluguéis, que representam a quantia de R$ XX (reais) (valor débito).
Verifica-se que o Autor detém o direito de recebimento dos valores atrasados dos aluguéis, uma vez que é inequívoca a obrigação contratual pela qual responde o Requerido, encontrando-se este legalmente constituído em mora, nos termos definidos pelo CC, senão vejamos:
Art. 395. “Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.”
Art. 397. “O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.”
Ainda, a 30 (trinta) dias, o Requerido recebeu notificação extrajudicial, sendo que quedou silente ao pagamento espontâneo, devendo este ser condenado ao pagamento da quantia dos aluguéis acima descritas.
II.5 – Da Cumulação dos Pedidos
Atente-se, ainda, para o fato de que a cobrança dos aluguéis atrasados é plenamente cumulável com o pedido de rescisão contratual inerente à ação de despejo, conforme previsto na Lei nº 8.245/91, a saber:
Art. 62. “Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
[…]
VI – havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter inicio antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.”
Em cumprimento ao preceituado no artigo 62, I da Lei de Locações, acima transcrito, anexada à presente a respectiva planilha de débitos.
Este entendimento já restou pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos:
“É consabido que o disposto no art. 62, inciso I, da Lei n.º 8.245/91, permite cumular na mesma ação os pedidos de despejo por falta de pagamento e de cobrança de aluguéis atrasados.” (REsp 784.929/CE, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 01/12/2009, DJe 15/12/2009).
“Outrossim, em sendo a cumulação de ação de despejo com cobrança de débitos locativos […] faculdade disponibilizada ao locador, por óbvio, ao cumular as duas ações, opta pelo rito menos célere.” (REsp 363.839/ES, Rel. Ministro GILSON DIPP, QUINTA TURMA, julgado em 13/03/2002, DJ 08/04/2002, p. 274).
Assim, cabível a cumulação da presente demanda.
II.6 – Da Exibição de Documentos
O direito da parte requerente a obter os documentos que se encontram em poder do requerido vai amparado no artigo 396 e seguintes do Código de Processo Civil Brasileiro.
Dessa forma, há que se conceder a medida à parte requerente, pois essa medida vem amparada pela lei e jurisprudência majoritária, devendo o requerido exibir os documentos em seu poder para que, eventualmente, a parte requerente possa ingressar com ação cabível.
A respeito do assunto, leciona Humberto Theodoro Júnior:
“Documento comum não é, assim, apenas o que pertence indistintamente a ambas as partes, mas também o que se refere a uma situação jurídica que envolva ambas as partes, ou uma das partes e terceiro. É o caso, por exemplo, do recibo em poder do que pagou, mas que interessa também ao que recebeu; o da via do contrato em poder de um contraente quando o outro perdeu a sua; ou das correspondências em poder do destinatário nos contratos ajustados por via epistolar.” (Curso de Direito Processual Civil, volume II, 16ª edição, Editora Forense, p. 481).
O presente caso, necessário que o Requerido exiba os documentos atinentes aos eventuais pagamentos efetuados às empresas de energia elétrica, bem como companhia de água.
Nesse diapasão, impositiva a exibição dos documentos pretendidos pelo locador, ora Autor, para lhe permitir examiná-los, quando a eles tiver acesso, aferindo eventual direito de demandar contra o locatário, ora Requerido para cobrar as despesas não adimplidas, trançando, inclusive, os limites da lide.
III – DA LIMINAR
A tutela pleiteada pelo requerente compreende todos os expedientes de ordem processual que, amparados pelo direito material e atendidas às condições da ação e os pressupostos processuais, possibilitam que a prestação jurisdicional evite o dano ou o agravamento do dano a um direito.
Conforme exposto, o Requerido está na posse injusta do imóvel referido, eis que não cumpre com as suas obrigações a muito tempo, sendo necessário a concessão de liminar para determinar a desocupação do imóvel.
Aduz o artigo 59 da referida lei e seguintes:
Art. 59. “Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º. Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
[…]
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.” (grifo meu)
O pedido liminar esta devidamente instruído e fundamentado, visto que presentes estão o Fumuns e o periculum in mora.
O Fumuns esta presente no direito que tem o autor em ter seu imóvel desocupado, ante o fato de o Requerido estar inadimplente a xx meses de alguéis.
O Periculum esta na urgência em que o Autor tem para com o imóvel, tendo em vista que o mesmo precisa para moradia e ainda corre o risco de lesão grave e de difícil reparação, visto que o requerido se encontra no imóvel e pode provocar danos ao mesmo.
Evidente pois, que o Autor cumpre com os requisitos necessários para concessão da medida liminar, que desde já se requer.
IV – DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA
De início, requer seja concedido o benefício da Justiça Gratuita, nos termos da Lei nº 1.060/50 e da Lei nº 7.115/83, por não possuir, a requerente, meios capazes de suportar as despesas de um processo judicial, sem prejuízo próprio ou da família, para que assim não veja vencida a satisfação de seus Direitos.
Para tanto, o exequente acosta aos autos declaração de pobreza que vai anexo juntamente com o instrumento procuratório, bem como declaração de imposto de renda, comprovando os parcos rendimentos auferidos por esta.
V – DOS PEDIDOS
Face ao exposto, requer:
a) A concessão da medida liminar pleiteada, expedindo a ordem para desocupação do imóvel de imediato, “inaudita altera pars“;
b) Na forma do artigo 396 e seguintes, do Código de Processo Civil Brasileiro, que o requerido exiba, no prazo legal de 5 (cinco) dias, os comprovantes de pagamentos das despesas com energia elétrica e água, sob pena de multa a ser estipulada por Vossa Excelência;
c) Que seja julgada totalmente procedente a presente ação, confirmando o pedido liminar, o pedido de exibição de documentos e, ainda, para:
c.1) Julgar a presente, condenando o Requerido, ao final, caso mesmo com as provas apresentas, verifique a incompatibilidade da concessão da tutela antecipada, obrigando a desocupar o imóvel;
c.2) Nos moldes do artigo 62, V, da Lei de Locação, solicitar o depósito dos valores dos aluguéis que forem vencendo até a sentença/desocupação, com multa de mora (10% – dez por cento) e juros (1% – um por cento) mensais, atualizando-a pelo IGP-M, tudo a contar desde o vencimento; Ainda, condenar o Requerido ao pagamento das prestações locatícias vencidas e as vincendas no decurso da lide em pauta, acrescer às parcelas vencidas os valores referentes à multa de mora (10% – dez por cento) e juros (1% – um por cento) mensais, atualizando-a pelo IGP-M, tudo a contar desde o vencimento;
c.3) Declarar rescindido o contrato de locação existente de fato entre o requerente e o requerido, nos termos do artigo 62, I, da Lei de Locação;
d) A concessão do benefício da Justiça Gratuita a parte requerente, considerando que não possui condições de arcar com as custas do processo sem prejuízo ao sustento próprio, consoante declaração em anexo;
e) Condenar o requerido ao pagamento das custas e honorários advocatícios;
f) Provar o alegado com todos os meios de prova em direito admitidas, no entanto, entende que a matéria é exclusivamente de direito, possibilitando o julgamento antecipado do feito, ou, em caso de revelia, requer também provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, notadamente juntada de documentos, inquirição de testemunhas, perícias e depoimento de preposto do requerido, sob pena de confissão, tudo em complementação a prova documental já produzida.
Dá-se à causa o valor de [[Expectativa/valor da causa]], nos termos do art. 292, III, do NCPC.
Termos em que,
Pede deferimento.
[[Cidade do escritório]], [[Dia atual]], [[Mês atual]], [[Ano atual]].
[[Gestores do escritório]]
