O mercado imobiliário é um setor em constante movimento, com negociações de compra, venda e locação ocorrendo diariamente. Assim, para garantir transações seguras e eficientes, é fundamental, além de contar com profissionais capacitados, a formalização de um contrato de intermediação imobiliária é essencial.
Desse modo, abordaremos a definição desse contrato, seus elementos fundamentais e os direitos e deveres das partes envolvidas.
O que é um contrato de intermediação imobiliária?
O contrato de intermediação imobiliária é um acordo firmado entre um corretor de imóveis ou uma imobiliária e um cliente (proprietário ou interessado na aquisição ou locação de um imóvel).
Seu objetivo é estabelecer as condições para a realização da transação imobiliária, definindo as obrigações e responsabilidades de cada parte e a remuneração do profissional que intermediará a negociação. Veja o que diz o Código Civil:
Art. 722, CC. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
É crucial também estar ciente das disposições da Lei nº 6.530/1978 ao elaborar um contrato de intermediação imobiliária, visto que estabelece as normativas que regem a atuação dos corretores de imóveis no Brasil.
Quais os tipos de contrato de intermediação imobiliária?
Existem dois tipos principais de contrato de intermediação imobiliária: o contrato de corretagem com exclusividade e o contrato de corretagem sem exclusividade.
- Contrato com exclusividade: Nesse tipo de contrato, o corretor ou imobiliária tem a exclusividade na intermediação do imóvel durante o prazo estipulado. Isso significa que o proprietário se compromete a não contratar outros corretores ou imobiliárias para intermediar a transação no período estabelecido.
- Contrato sem exclusividade: Nesse caso, o proprietário pode contratar mais de um corretor ou imobiliária para intermediar a venda ou locação do imóvel, e a comissão será paga ao profissional que efetivamente concretizar a negociação.
É importante salientar que o contrato de intermediação imobiliária não se limita apenas à venda, mas também pode ser empregado na aquisição de imóveis.
Dessa forma, o comprador tem a possibilidade de contar com o auxílio desse contrato para facilitar a busca pela propriedade desejada.
Qual o contrato que o corretor deve fazer na intermediação de imóveis?
Dado os tipos de contrato de intermediação imobiliária mencionados, é natural se perguntar qual o contrato que o corretor deve fazer na intermediação de imóveis.
O contrato ideal para o corretor na intermediação de imóveis dependerá das circunstâncias e preferências das partes envolvidas. Cada tipo de contrato possui vantagens e desvantagens.
O contrato com exclusividade pode beneficiar o corretor, garantindo maior dedicação e controle. Porém, limita o cliente a um único profissional.
Por outro lado, o contrato sem exclusividade favorece o cliente, mas gera competição entre corretores, podendo afetar o empenho individual na negociação do imóvel.
Qual a diferença entre corretagem e intermediação?
Ao tratar dos contratos de intermediação imobiliária, é importante esclarecer a diferença entre corretagem e intermediação, termos frequentemente utilizados como sinônimos, mas que apresentam distinções.
A corretagem é a atividade exercida pelo corretor de imóveis.
Essa atividade consiste em aproximar as partes interessadas em uma transação imobiliária, prestando assessoria durante o processo. Já a intermediação é o processo pelo qual o corretor atua como intermediário entre as partes.
Dessa forma, a corretagem é a atividade realizada pelo profissional, enquanto a intermediação é o processo que ocorre durante a negociação do imóvel.
Qual a diferença entre o contrato de comissão e corretagem?
Com a distinção entre corretagem e intermediação estabelecida, é necessário esclarecer a diferença entre os termos ‘contrato de comissão’ e ‘contrato de corretagem’ no âmbito imobiliário.
O contrato de corretagem, como mencionado anteriormente, se refere ao acordo estabelecido entre o corretor ou imobiliária e o cliente, com o objetivo de intermediar a negociação de um imóvel.
Por outro lado, o contrato de comissão é um conceito mais amplo e não se limita apenas ao mercado imobiliário.
O contrato de comissão, previsto no Código Civil, arts. 693 a 709, é um acordo firmado entre duas partes, em que uma delas (comissário) assume a obrigação de realizar negócios em nome e por conta da outra (comitente), mediante o recebimento de uma remuneração.
Art. 693, CC. O contrato de comissão tem por objeto a aquisição ou a venda de bens pelo comissário, em seu próprio nome, à conta do comitente.
Dessa forma, o contrato de corretagem é uma modalidade específica do contrato de comissão, aplicada ao contexto das transações imobiliárias.
As características particulares relacionadas à atuação dos corretores de imóveis distinguem o contrato de corretagem das demais modalidades de contrato de comissão, sendo essencial para a efetivação de negociações imobiliárias seguras e bem-sucedidas.
Quem paga a taxa de intermediação?
Com relação aos contratos de intermediação imobiliária, uma questão comum é quem paga a taxa de intermediação, também conhecida como comissão.
A taxa de intermediação geralmente é paga pelo vendedor do imóvel, conforme estabelecido no contrato de intermediação imobiliária.
No entanto, em alguns casos, o comprador e o vendedor podem negociar e dividir a comissão entre si. Na locação de imóveis, a comissão é de responsabilidade do locador, salvo acordo em contrário entre as partes.
É importante destacar que a comissão deve ser paga apenas após a efetiva concretização do negócio, ou seja, quando o contrato de compra e venda ou locação é assinado pelas partes.
Quem pode fazer intermediação imobiliária?
intermediação imobiliária pode ser realizada por profissionais habilitados e registrados no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) ou por imobiliárias devidamente constituídas e registradas no órgão competente.
O exercício da profissão de corretor de imóveis sem o devido registro no CRECI é ilegal e sujeita o infrator a sanções administrativas, civis e penais.
1. Direitos e deveres do corretor
Além dos elementos essenciais, o contrato de intermediação imobiliária também deve prever os direitos e deveres das partes envolvidas. Entre os direitos e deveres do corretor ou imobiliária, destacam-se:
- O direito de receber a comissão devida pelo serviço prestado, desde que o negócio seja concretizado;
- O dever de promover a divulgação do imóvel em seus canais de comunicação e junto a sua rede de contatos;
- O dever de orientar o cliente sobre as condições de mercado e a documentação necessária para a realização da transação;
- O dever de manter o cliente informado sobre o andamento das negociações.
2. Direitos e deveres do cliente
Por sua vez, os direitos e deveres do cliente incluem:
- O direito de ser representado pelo corretor ou imobiliária durante todo o processo de negociação;
- O direito de receber informações atualizadas e verdadeiras sobre a situação do imóvel e as condições de mercado;
- O dever de fornecer ao corretor ou imobiliária informações precisas e atualizadas sobre o imóvel;
- O dever de arcar com os custos relacionados à transferência do imóvel, como impostos, taxas e emolumentos.
O contrato de intermediação imobiliária é um instrumento fundamental para a realização de negociações seguras e eficientes no mercado imobiliário.
Ao compreender os diferentes tipos de contrato, as responsabilidades de cada parte e quem pode exercer a atividade de intermediação, é possível garantir uma transação bem-sucedida e evitar problemas futuros.
É importante ressaltar a importância de contar com profissionais especializados e atualizados na área, bem como consultar um advogado especializado em Direito Imobiliário para a elaboração e revisão dos contratos.
Dessa forma, se garante o cumprimento das normas e legislações vigentes e a proteção dos direitos e interesses das partes envolvidas.
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