Alugar um imóvel pode ser um processo complicado, tanto para o locador quanto para o locatário. Um dos aspectos mais importantes desse processo é o contrato de aluguel, que deve ser elaborado com atenção para garantir que todas as partes envolvidas estejam protegidas e cientes de seus direitos e deveres.
Entre as diversas cláusulas que podem compor esse contrato, o modelo de contrato de aluguel com caução é uma das opções mais utilizadas no mercado imobiliário.
Neste artigo, você vai entender o que é a caução, como ela funciona, e o que a Lei do Inquilinato diz a respeito.
Modelo de Contrato de Aluguel com Caução
O modelo de contrato de aluguel com caução é um documento que estabelece as condições da locação e inclui uma garantia oferecida pelo locatário ao locador. Essa garantia, que pode ser em dinheiro, bens móveis ou imóveis, assegura que o locador será compensado em caso de inadimplência ou danos ao imóvel.
Assim, a caução é uma das modalidades de garantia mais comuns e eficazes no mercado imobiliário. Além disso, seu uso deve ser regulamentado dentro dos termos legais para evitar complicações entre as partes. Confira abaixo.
CONTRATO DE ALUGUEL DE IMÓVEL
ITEM 1. LOCADOR
Nome, Estado Civil, Profissão, Residente e domiciliado na Rua XX, nº XX, bairro, Município/UF, portador do RG nº XX, CPF sob o nº XX.
ITEM 2. LOCATÁRIA
Nome, Estado Civil, Profissão, Residente e domiciliado na Rua XX, nº XX, bairro, Município/UF, portador do RG nº XX, CPF sob o nº XX.
ITEM 3. DA GARANTIA LOCATÍCIA
Caução de Imóvel – art. 38, § 1º da Lei 8.285/91
CAUCIONANTES:
1 – Nome, Estado Civil, Profissão, Residente e domiciliado na Rua XX, nº XX, bairro, Município/UF, portador do RG nº XX, CPF sob o nº XX.
2 – Nome, Estado Civil, Profissão, Residente e domiciliado na Rua XX, nº XX, bairro, Município/UF, portador do RG nº XX, CPF sob o nº XX.
ITEM 4. IMÓVEL
Localização:
Descrição:
Destinação:
ITEM 5. DURAÇÃO DO CONTRATO
Prazo:
Início:
Término:
ITEM 6. VALORES
Aluguel mensal: R$ XX (reais), mais condomínio e rateio de seguro, água, luz, IPTU e manutenção.
Periodicidade de reajuste:
Índice de correção:
ITEM 7. PAGAMENTO
Data: até o dia (data).
Modo:
Por este instrumento particular, de um lado, como LOCADOR qualificado no item 1 do quadro resumo acima e que faz parte integrante do presente Contrato e de outro lado, como LOCATÁRIO qualificado no item 2 do quadro resumo, tem entre si, por justo e combinado, o presente Contrato de Locação, mediante as Cláusulas e condições seguintes:
CLÁUSULA 1ª. IMÓVEL LOCADO
O LOCADOR é Senhor e legítimo possuidor do imóvel cuja descrição e localização é definida no item 8 do quadro resumo.
CLÁUSULA 2ª. DO ALUGUEL, ENCARGOS E SEUS PAGAMENTOS
Por este instrumento particular e na melhor forma de direito o LOCADOR, loca, como de fato locado tem ao LOCATÁRIO esse imóvel, pelo prazo, início e término definidos no item 5 do quadro resumo.
CLÁUSULA 3ª. O valor do aluguel e encargos do imóvel ora locado é aquele definido no item 6 do quadro resumo.
PARÁGRAFO PRIMEIRO. O aluguel deverá ser pago a quem o LOCADOR, indicar, ou mediante depósito em conta corrente bancária, conforme disposto no item 7 do quadro resumo, até o dia ali referido.
PARÁGRAFO SEGUNDO. O valor do aluguel será corrigido monetariamente. O índice de correção e a periodicidade dos reajustes estão definidos no item 6 do quadro resumo.
PARÁGRAFO TERCEIRO. Na hipótese de congelamento geral de preços, que inclua o dos aluguéis, tão logo termine o referido congelamento, o LOCATÁRIO compromete-se a atualizar o valor locatício, de acordo com o índice que vinha sendo utilizado à época do congelamento.
CLÁUSULA 4ª. A falta de pagamento do aluguel mensal e dos encargos previstos no item 6 deste Contrato, dentro das datas fixadas, acarretará a aplicação de uma multa moratória equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor do débito devidamente atualizado desde a data do vencimento, pela variação do índice mencionado no item 6 do quadro resumo.
PARÁGRAFO ÚNICO. Sobre o débito atualizado, referido no parágrafo anterior, proveniente de atraso no pagamento de aluguéis e encargos, incidirão:
a) Juros de mora de acordo com a taxa SELIC do Banco Central, segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos à Fazenda Nacional, conforme dispõe o art. 806 do Código Civil; no caso de ser revogada esta disposição, serão cobrados os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês;
b) Correção monetária;
c) Em qualquer procedimento judicial a que o LOCATÁRIO der causa, correrão por sua conta, além do principal, todas as custas e despesas oriundas dessa medida, além dos honorários de advogados à razão de 20% (vinte por cento); esta porcentagem de honorários será reduzida para 10% (dez por cento) se os valores reclamados forem liquidados extrajudicialmente no escritório da Administradora ou de seus mandatários, conforme autorização insculpida no art. 389 e 395 do Código Civil.
CLÁUSULA 5ª. DO DESTINO DO IMÓVEL E SUA CONSERVAÇÃO
A presente locação destina-se a Locação Não Residencial (ou residencial) constituindo grave infração legal e contratual o seu desvirtuamento, bem como a mudança do ramo de negócio e/ou a destinação da locação.
CLÁUSULA 6ª. O LOCATÁRIO declara haver vistoriado o imóvel, recebendo-o, neste ato, em perfeito estado de conservação, funcionamento e limpeza, no estado em que se encontra, em especial as instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias.
CLÁUSULA 7ª. Fica o LOCADOR, por si ou por seus prepostos, autorizado a vistoriar o imóvel sempre que achar conveniente, dentro do horário normal de funcionamento dos negócios do LOCATÁRIO, bem como a exibí-lo a interessados, no caso de querer vendê-lo, respeitado o direito de preferência de lei.
CLÁUSULA 8ª. Se o LOCADOR, pela vistoria que fizer no imóvel, encontrar qualquer defeito ou estrago no mesmo, poderá intimar o LOCATÁRIO para que execute os reparos necessários dentro de 10 (dez) dias, sob pena de mandar executá-los, sendo que, se o LOCATÁRIO não proceder, em 48 (quarenta e oito) horas, ao reembolso das despesas efetuadas, será ajuizada a cabível Ação de Despejo por falta de pagamento.
CLÁUSULA 9ª. O LOCATÁRIO poderá introduzir benfeitorias no imóvel relacionada com o seu ramo de atividade, desde que observadas as exigências das autoridades competentes e a legislação em vigor, arcando com todos os impostos, taxas, contribuições previdenciárias e demais despesas correlatas, devidas pela reforma ou benfeitorias introduzidas.
PARÁGRAFO ÚNICO. Todas as reformas, benfeitorias ou construções introduzidas no imóvel locado ficarão integradas no imóvel, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, sem que tenha o LOCATÁRIO qualquer direito a retenção, restituição, indenização, devolução ou pagamento.
CLÁUSULA 10ª. DA CESSÃO, RESCISÃO, RESOLUÇÃO OU RESILIÇÃO DESTE CONTRATO
A presente locação não poderá ser cedida ou transferida a terceiros, no todo ou em parte, inadmitindo-se a sublocação, a cessão ou o empréstimo de qualquer espaço, área ou dependência do imóvel, sem o expresso consentimento do LOCADOR.
CLÁUSULA 11ª. A parte que infringir qualquer das Cláusulas deste Contrato incorrerá em multa desde já estipulada em valor equivalente a 3 (três) aluguéis vigentes na época da infração, ressalvada à parte inocente o direito de, simultaneamente, poder considerar rescindida a locação, independentemente de quaisquer formalidades judiciais ou extrajudiciais.
CLÁUSULA 12ª. Rescindir-se-á a presente locação, de pleno direito, se o imóvel vier a sofrer dano estrutural que exija a desocupação, por imposição do Poder Público, sem qualquer direito do LOCATÁRIO à indenização.
CLÁUSULA 13ª. Quando da desocupação do imóvel, o ato deverá ser comunicado por escrito, sob pena de responder a LOCATÁRIA pelos valores locativos referentes ao período decorrido até o dia em que o imóvel chegue à efetiva disponibilidade física do LOCADOR, sendo que a entrega das chaves deverá ser precedida da imprescindível vistoria e acompanhada de documentos comprobatórios da quitação das contas incidentes sobre o imóvel.
PARÁGRAFO ÚNICO. Se a desocupação ocorrer em período de prorrogação por tempo indeterminado, a LOCATÁRIA deverá cientificar por escrito o LOCADOR, com antecedência de 30 (trinta) dias, sob pena de incidir na responsabilidade de pagar mais 1 (um) mês de aluguel, consoante dispõe a lei.
CLÁUSULA 14ª. Se o imóvel vier a ser devolvido com danos, o LOCATÁRIO responderão pelas despesas efetuadas para reconduzir o imóvel ao estado em que se encontrava no início da locação.
PARÁGRAFO ÚNICO. O LOCATÁRIO responderá ainda pelo valor do aluguel correspondente ao tempo de duração da indisponibilidade do uso do imóvel decorrente da coleta de preços e da realização das obras de pintura e reparação.
CLÁUSULA 15ª. Nenhuma intimação dos Poderes Públicos será motivo para que o LOCATÁRIO denuncie este Contrato, salvo prévia vistoria judicial que comprove estar o imóvel ameaçado de ruína ou perigo iminente.
CLÁUSULA 16ª. No caso de desapropriação do imóvel objeto do presente Contrato, ficarão o LOCADOR, seus administradores e procuradores exonerados de toda e qualquer responsabilidade decorrente do mesmo, ressalvada ao LOCATÁRIO, evidentemente, a faculdade de agir tão somente contra o poder expropriante.
CLÁUSULA 17ª. Como garantia bastante da locação, as partes elegem nos termos do art. 38, § 1.º “in fine” da Lei 8.285/91 a caução de um imóvel (descrição) registrado no Cartório de Imóveis XX. Imóvel este situado à XX pertencente a (nome) e (nome), abaixo assinados e qualificados no item 3 do quadro resumo, os quais dão o imóvel acima descrito para garantir as obrigações do presente Contrato.
PARÁGRAFO ÚNICO. A caução pode ser dada pelo próprio LOCATÁRIO ou por terceiro.
CLÁUSULA 18ª. Consoante dispõe o inciso IV do artigo 58 da Lei 8.285, de 18.10.91, ficam autorizadas pela LOCATÁRIA as citações, intimações ou notificações mediante correspondência, com aviso de recebimento.
PARÁGRAFO ÚNICO. Ainda nos termos da referida norma, caso o LOCATÁRIO seja pessoa juridica, ficam autorizadas as citações, intimações ou notificações por meio de fac-simile, e-mail, ou telex.
CLÁUSULA 19ª. No prazo de 15 (quinze) dias úteis a contar da data da assinatura deste Contrato, o LOCATÁRIO deverá acusar, por escrito e sob protocolo, quaisquer defeitos não relacionados no termo de vistoria para a entrega inicial das chaves ao inquilino.
PARÁGRAFO ÚNICO. Fica, assim, expressamente ajustado que serão indenizados pelo LOCATÁRIO os eventuais danos existentes por ocasião da entrega das chaves que não constarem do referido termo de vistoria.
CLÁUSULA 20ª. As partes autorizam, desde já, a averbação da caução, constante da Cláusula 16ª, determinada pelo art. 38, § 1º da Lei 8.285/91, bem como de outras averbações e registros que se fizerem necessárias.
CLÁUSULA 21ª. Fica eleito o Foro da Comarca de XX, para nele serem dirimidas quaisquer dúvidas e para a propositura de quaisquer ações oriundas do presente Contrato.
E por estarem assim justos e contratados, as partes assinam e rubricam o presente contrato, em 3 (três) vias de igual teor e forma, na presença das testemunhas abaixo arroladas.
[[Cidade do cliente]], [[Dia atual]], [[Mês atual]], [[Ano atual]].
LOCADOR –
LOCATÁRIO –
CAUCIONANTES –
TESTEMUNHA 1 –
TESTEMUNHA 2 –
Como fazer um contrato de aluguel com caução?
Para fazer um contrato de aluguel com caução, é necessário incluir as cláusulas padrão de um contrato de locação, além de especificar os termos da caução. Assim, elaborar um modelo de contrato de aluguel com caução exige atenção aos detalhes e ao cumprimento das exigências legais.
Primeiramente, é essencial que o contrato contenha todas as informações básicas, como dados completos do locador e locatário, descrição detalhada do imóvel, valor do aluguel, prazo de locação e as responsabilidades de cada parte.
Ainda, quando se trata da caução, o contrato deve especificar o valor da garantia, como ela será paga (dinheiro, bens móveis ou imóveis) e as condições para sua devolução ao final do contrato. É comum que o valor da caução seja equivalente a três meses de aluguel, mas isso pode variar conforme o acordo entre as partes.
Além disso, o contrato deve prever as situações em que a caução pode ser utilizada, como inadimplência, quebra de contrato ou danos ao imóvel. Ao seguir essas diretrizes, o contrato de aluguel com caução ficará mais claro e transparente para ambas as partes.
O que a Lei do Inquilinato diz sobre caução?
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) permite o uso de caução como garantia em contratos de aluguel, desde que respeitados certos limites e condições. Assim, a lei regula as relações de locação de imóveis urbanos no Brasil e traz disposições específicas sobre as garantias locatícias, incluindo a caução.
Segundo a lei, a caução pode ser oferecida em dinheiro, bens móveis ou imóveis, sendo que o valor depositado em dinheiro deve ser devolvido ao locatário, com correção monetária, ao final do contrato, caso não haja pendências.
A Lei do Inquilinato também estipula que, quando a caução é em dinheiro, o valor deve ser depositado em caderneta de poupança, em nome do locatário, garantindo a correção monetária do montante ao longo do período de locação. Além disso, a lei limita o valor da caução a três meses de aluguel, sendo essa uma das modalidades mais seguras tanto para o locador quanto para o locatário.
É permitido cobrar caução de aluguel?
Sim, é permitido cobrar caução de aluguel, desde que o valor não ultrapasse três meses de aluguel, conforme estabelecido pela Lei do Inquilinato. Portanto, a caução é uma forma de garantir que o locador tenha um recurso financeiro em caso de inadimplência ou danos ao imóvel. No entanto, essa cobrança deve estar devidamente especificada no contrato de aluguel e que ambas as partes concordem com os termos estabelecidos.
Pode pedir fiador e caução?
Não, o locador não pode exigir caução e fiador ao mesmo tempo. Isso porque a legislação brasileira permite que o locador escolha apenas uma modalidade de garantia. Portanto, deve optar por uma das garantias disponíveis, como caução, fiador, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Esse aspecto visa evitar a onerosidade excessiva para o locatário e garantir a legalidade do contrato.
Para que serve a caução no contrato de aluguel?
A caução no contrato de aluguel serve como uma garantia financeira para o locador. Assim, essa garantia é utilizada para proteger o locador em caso de inadimplência ou danos ao imóvel por parte do locatário. Ou seja, funciona como uma segurança adicional, proporcionando tranquilidade ao locador durante o período de locação.
Além de cobrir eventuais aluguéis não pagos, a caução pode ser utilizada para custear reparos necessários no imóvel ao final do contrato, caso o locatário não cumpra com suas responsabilidades de manutenção. Dessa forma, a caução serve como uma preservação do patrimônio do locador e incentiva o locatário a cumprir com suas obrigações contratuais.
Qual a diferença entre aluguel adiantado e caução?
A principal diferença entre aluguel adiantado e caução é a finalidade de cada um. O aluguel adiantado é o pagamento antecipado de um período de locação, geralmente o primeiro mês. Por outro lado, a caução é uma garantia retida pelo locador, que só será utilizada em caso de inadimplência ou danos ao imóvel.
Enquanto o aluguel adiantado é utilizado imediatamente para pagar o aluguel do período acordado, a caução fica retida até o final do contrato, sendo devolvida ao locatário, caso não haja pendências.
Como funciona a caução no contrato de aluguel?
A caução funciona como uma garantia financeira que o locatário oferece ao locador no início do contrato. Assim, esse valor fica retido durante todo o período da locação e pode ser utilizado pelo locador em casos de inadimplência ou para reparar danos causados ao imóvel pelo locatário.
Portanto, a forma como a caução é aplicada e devolvida deve estar claramente descrita no contrato.
Quais são as formas de caução de aluguel?
A caução pode ser oferecida em três formas:
- Dinheiro: a forma mais comum, onde o locatário deposita o valor acordado em uma conta poupança, que fica retido durante a vigência do contrato.
- Bens móveis: o locatário oferece bens de valor (veículos ou eletrodomésticos) como garantia, que podem ser vendidos para cobrir possíveis inadimplências ou danos.
- Imóveis: um imóvel de propriedade do locatário ou de terceiros é oferecido como garantia, e pode ser penhorado em caso de descumprimento do contrato.
Pode exigir caução e aluguel adiantado?
Sim, é possível exigir caução e aluguel adiantado, desde que ambos cumpram funções diferentes e estejam claramente especificados no contrato. Lembrando que o aluguel adiantado é utilizado para cobrir o valor do aluguel de um período específico, geralmente o primeiro mês, enquanto a caução permanece como garantia para eventuais inadimplências ou danos ao imóvel.
Quem fica com a caução, a imobiliária ou o proprietário?
O valor da caução deve ser depositado em uma conta poupança em nome do locatário, mas controlada pelo locador ou pela imobiliária, conforme acordado no contrato.
Além disso, a caução é devolvida ao locatário ao final do contrato, com os devidos ajustes de correção monetária, desde que não haja pendências financeiras ou danos ao imóvel que justifiquem sua retenção.
É necessário registrar em cartório contrato de aluguel?
Não é obrigatório registrar o contrato de aluguel em cartório, mas é recomendável, especialmente em contratos de longa duração. Dessa forma, o registro confere maior segurança jurídica às partes e pode evitar problemas futuros, como a venda do imóvel sem o conhecimento do locatário.
Além disso, o registro torna o contrato mais formal e pode ser exigido em algumas situações específicas.
Como fica a caução na quebra de contrato?
Em caso de quebra de contrato por parte do locatário, antes do prazo acordado, o locador pode utilizar o valor da caução para cobrir os aluguéis devidos e outros prejuízos decorrentes da rescisão antecipada do contrato. Portanto, o contrato de aluguel deve prever as condições em que a caução pode ser retida pelo locador, garantindo que ambas as partes estejam cientes das consequências de uma eventual quebra contratual.
Qual o prazo para devolução do caução de aluguel?
O prazo para a devolução da caução geralmente é de até 30 dias após a entrega das chaves e a realização da vistoria final do imóvel. Portanto, caso o imóvel esteja em boas condições e todas as obrigações contratuais tenham sido cumpridas, o locador deve devolver a caução ao locatário, com correção monetária, conforme previsto na Lei do Inquilinato.
Conclusão
Em suma, o modelo de contrato de aluguel com caução é uma ferramenta para garantir a segurança tanto do locador quanto do locatário. Portanto, seguir as diretrizes da Lei do Inquilinato e especificar claramente as condições de caução no contrato são passos essenciais para evitar conflitos e assegurar que ambas as partes estejam protegidas.
Dessa forma, a caução, quando bem administrada, oferece uma camada adicional de proteção ao locador. Além disso, garante ao locatário o direito de ter sua garantia devolvida ao final do contrato, caso todas as suas obrigações tenham sido cumpridas.
Ao elaborar um contrato de aluguel com caução, é importante que todos os termos sejam discutidos e acordados entre as partes, garantindo uma relação transparente e justa.
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