EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE XXXXXXXXXX
Em face de XXXXX, (qualificações das partes), conforme os fundamentos de fato e de direito postos a seguir.
AÇÃO DEMARCATÓRIA, conforme arts. 1.297 do CC c/c 569 e ss. do CPC,
I – ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA
A Autora pede a V. Exa. a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, com fulcro no prescrito pelo com fulcro no art. 5º, LXXIV, CF/88 c/c Lei 1.060/50 c/c art. 98 e seguintes do CPC e com base na declaração de hipossuficiência econômica anexa.
Apesar de versar sobre direito demarcatório de imóvel situado em condomínio residencial, a presente ação não carrega em si vultosa bagagem econômica ou qualquer perspectiva de ganho financeiro a favor da Autora.
Conforme adiante se verá, a área a ser demarcada constitui apenas parte do espaço externo do imóvel da Autora, parte essa que faz limite com o imóvel dos Réus, ou seja, não se discutirá o valor do imóvel como um todo, tampouco proveito econômico eventual.
Ademais, o imóvel não foi adquirido recentemente, ou seja, atualmente a Autora não dispõe de largos recursos financeiros, como se poderia imaginar num primeiro olhar.
A Autora, mãe de duas filhas ainda crianças que com ela vivem, possui patrimônio considerado comum para pessoas de sua idade, adquirido há alguns anos.
Atualmente (e já há alguns anos) a Autora não possui renda fixa, vivendo como do lar, sendo que 2013 foi o último ano que ela trabalhou habitualmente, conforme se comprova pelas declarações de Imposto de Renda de Pessoa Física juntadas aos autos, não existindo declaração fiscal feita nos anos posteriores (apenas certidão de regularidade fiscal também acostada).
O veículo registrado em seu nome, também adquirido já há longa data, hoje possui baixo valor de mercado, em torno de R$XXXXXX (tabela Fipe anexa), não constituindo bem de alto padrão.
Assim, por todos estes motivos, a Autora requer a concessão da citada benesse judiciária, para não ver comprometido seu sustento e o de sua família com o pagamento de custas, taxas judiciárias e honorários advocatícios.
Caso V. Exa. não entenda pela concessão integral da benesse, fica desde já requerido que o benefício seja concedido de maneira parcial, nos termos do art. 98, §5º do CPC, e, ainda, fica requerida a concessão do disposto no art. 98, §6º, CPC, para que se permita o parcelamento das despesas processuais a serem adiantadas no curso do processo.
II – DOS FATOS
Desde janeiro de 2012 a Autora é proprietária e legítima possuidora do apartamento nº XXX, situado no segundo pavimento do XXXXXXXXXXXXXXXXXX, conforme escritura pública lavrada no Cartório XXXXXXXXXXX, devidamente registrada sob o Protocolo nº XXXXXX, Livro nº XXX, R.XX da matrícula nº XXXX, referente ao citado condomínio, anexa.
O imóvel possui área edificada de 147,63 m² mais uma área externa destinada a quintal e jardim que seria, em tese, de aproximadamente 75 m².
Segundo aponta a Instituição do Condomínio (anexa), devidamente registrada sob o nº XXXX, Livro X de Registro Auxiliar do 1º Ofício de Registro de Imóveis da comarca:
Quatro: Cada apartamento tem 147,63 m² (…) edificado num prédio assobradado de dois pavimentos, que ocupa área de 147,63 m² (…), mais uma área reservada de utilização exclusiva de cada apartamento no fundo do mesmo de 150,17625 m², destinado a jardim e quintal, devidamente cercada e separada, localizada no lado esquerdo a parte destinada ao apartamento do pavimento superior e do lado direito ao apartamento do pavimento inferior, tomando-se por base a frente dos apartamentos para a Rua do Condomínio. Tais apartamentos constituem unidades autônomas e podendo ser livremente alienados.
Embora conste que a área aos fundos de cada bloco de apartamentos possui 150 m² e deva estar devidamente cercada e separada, de fato, não se sabe ao certo a medida de tal área, tampouco se a separação existente foi realizada de forma a preservar o quinhão de cada confinante.
Destaca-se, ainda, que a referida convenção não observa a área dos corredores laterais do bloco edificado, provavelmente englobando-a no total da área externa de 150,17625 m² e que, no caso concreto, do 1º Bloco Lado Direito, o corredor pertencente ao apartamento do pavimento inferior é significativamente mais largo, conforme croqui anexo.
A unidade autônoma da Autora, de nº XXXX, encontra-se sobre o apartamento de nº XX e é confinante pelo lado esquerdo com os apartamentos nºs XX e XXX, todos eles de propriedade da 1ª Ré, XXXXXXXXXXX, sendo os 4º e 5º Réus locatários do imóvel nº XX e os 2º e 3º Réus locatários do imóvel nº XXX.
Infelizmente, não consta em cartório o registro da planta arquitetônica do Condomínio, tampouco sua descrição georeferenciada, provavelmente por ser o registro muito antigo, sendo este um problema comum dos registros imobiliários mais antigos em nossa comarca.
Além das fundadas dúvidas apresentadas quanto à delimitação da área externa competente ao imóvel da Autora, ela tem convivido com a constante invasão de parte da própria área externa de seu imóvel, tanto na lateral como no fundo, dentro dos limites do Condomínio.
Explica-se. Cada lado do sobrado possui um corredor lateral que liga a rua central do condomínio, pela esquerda, ao quintal do apartamento superior e, pela direita, ao quintal do apartamento inferior.
Ocorre que os proprietários do apartamento do pavimento inferior (nº XX) bloquearam o acesso lateral ao seu próprio quintal com a construção de uma garagem.
Devido a isso, estão utilizando o corredor esquerdo e o quintal esquerdo, ambos pertencentes ao apartamento do pavimento superior, da Autora, para ter acesso externo ao quintal de fundo do apartamento inferior, seja para tirar entulho, passagem de funcionários e de animais de estimação etc., destacando-se que não se trata de encravamento, pois há outro acesso ao quintal pela área de serviço do apartamento inferior.
Há de se registrar que no lado esquerdo, ao fundo do terreno do apartamento superior, existe um pequeno “barracão” de dois cômodos, dos quais um vem sendo indevidamente utilizado pelo apartamento inferior, sendo este outro fato que viola o direito dominial da Autora.
Essa situação vem causando a ela inúmeros transtornos, pois assiste sua propriedade ser cortada por uma passagem indevida e invadida diuturnamente por transeuntes, bem como a deixa sem nenhum esclarecimento sobre qual área pertence a cada imóvel, já que também pairam dúvidas sobre a competente demarcação de cada unidade autônoma, conforme Instituição de Condomínio.
Pelos motivos acima apresentados, faz-se necessário trazer o caso ao cuidado do Poder Judiciário, para que, primeiro, sejam tomadas as providências que reavivam os limites entre os citados imóveis, de modo a delimitar a área de cada um deles (art. 569, I, CPC) e, posteriormente, sejam adotadas medidas que restituam a área devida e, assim, impeçam a livre e indevida circulação de pessoas estranhas na área externa e individualizada do imóvel da Autora (art. 581, caput e par. único, CPC).
III – DO DIREITO
Todo proprietário pode obrigar o seu confinante a proceder com ele a demarcação entre prédios, repartindo-se proporcionalmente, entre os interessados, as respectivas despesas (art. 1.297 do CC c/c art. 569, I do CPC).
A Autora traz aos autos documentos oficiais que registram a extensão da área condominial, tanto comum quanto privativa de cada unidade autônoma, que são claros em informar as confrontações originais das citadas áreas, bem como das unidades autônomas demarcandas.
Destaca-se aqui a adequação da ação demarcatória, pois não se pretende dividir área utilizada em condomínio, mas avivar os limites de o imóvel como unidade autônoma, nos termos da instituição e condomínio.
O fato do imóvel estar inserido em um condomínio residencial em nada implica na discussão da área demarcanda, que diz respeito tão somente à área autônoma de cada unidade, não afetando em nada as áreas de uso comum. Porém, pela eventualidade, pela semelhança de procedimento e pela instrumentalidade das formas, a presente poderá ser recebida como se divisória fosse, caso assim entenda o magistrado.
Neste sentido, são os Réus os confinantes das seguintes linhas demarcandas:
– Pela esquerda: imóvel nº XX, pertencente à XXXXXXXXX e imóvel nº XXX, também pertencente à XXXXXXXXXXXX, locado por XXXXXXXXX, casado com XXXXXXXXX;
– Pela linha divisória dos quintais dos primeiro e segundo pavimento: imóvel nº XX, pertencente à XXXXXXXXXXX, locado por XXXXXXXXXXX, casado com XXXXXXXXXXX;
Destaca-se que não se pretende modificar o limite do fundo do imóvel com o imóvel que encontra-se fora do Condomínio XXXXXXX (com a referência de quem visualiza o Condomínio a partir da rua, o imóvel situado à sua direita), razão pela qual se requer a dispensa da intimação daquele confinante, pois a presente demarcação em nada afetará ou modificará sua propriedade.
A demarcação deve ser procedida nos termos da Seção II do Capítulo IV do CPC, arts. 574 a 587.
Pretende-se a fixação dos limites do imóvel da Autora com os imóveis extremantes ao lado esquerdo (confinante com os imóveis nºs XX e XXX), bem como a fixação dos limites entre os quintais do imóvel da Autora e do apartamento nº 91, que devem ser delimitados de forma equânime, conforme instituição do condomínio.
Conforme diz a instituição de condomínio, tal área de fundo, de 150,17625 m², deveria ser cercada e separada para uso exclusivo de cada apartamento, constituindo parte de cada unidade autônoma, não havendo que se falar em área comum.
Neste sentido, depreende-se que a área externa do bloco de apartamentos deve ser dividida em dois quinhões iguais, cabendo o lado esquerdo ao apartamento do pavimento superior e o lado direito ao apartamento do pavimento inferior, levando-se em conta, inclusive, a área dos corredores laterais do prédio, que embora não citada especificamente na Instituição do Condomínio, deve ser computada para efeitos de divisão equânime, por fazer parte da área externa destinada a cada unidade autônoma.
Ocorre que não é isso que se verifica de fato e, ainda que não se constate in loco a existência de tal área (de 150,17625 m², podendo ser maior ou menor), tendo em vista a imprecisão descritiva dos documentos oficiais (por serem muito antigos), caberá sua aferição e demarcação em partes iguais, de forma a preservar ao máximo as disposições da Instituição de Condomínio e que menos interferir do direito da Autora e, por consequência, dos Réus.
Por não haver plantas registradas em cartório, tampouco descrição georeferenciada da área, faz-se necessária a nomeação de perito para realizar a demarcação do imóvel, nos termos do arts. 579 e 580 do CPC.
Após a apresentação do minucioso laudo pericial sobre o traçado das linhas demarcandas, conforme os títulos existentes e demais elementos de convicção, é imperioso que o MM. Juiz, além de determinar o traçado, determine a restituição da área eventualmente invadida declarando o domínio da Autora à toda extensão de seu imóvel, nos termo do parágrafo único do art. 581 do CPC, em observância aos títulos instituidores do Condomínio, que prescrevem a área de cada unidade autônoma ali contemplada, dentre elas a da Autora.
IV – DO VALOR DA CAUSA
O melhor entendimento sobre o valor da causa aponta que este deve refletir o proveito econômico da ação.
No caso em tela, de ação demarcatória, temos que o art. 292, IV do CPC estabelece como valor da causa o valor de avaliação da área a ser demarcada.
Diante disso e da impossibilidade, no momento, de se avaliar apenas a área demarcanda, procedeu-se a avaliação do imóvel da Autora em sua totalidade, chegando-se ao valor de RXXXXX.
Conforme croqui anexo, elaborado por engenheiro civil capacitado, utilizado como parâmetro inicial, o imóvel da Autora é composto por uma área construída de aproximadamente 182,10 m² (área 3 do croqui) mais área de fundo de aproximadamente 106,18 m² (áreas 1+2++6+7 do croqui) totalizando aproximadamente 288,28 m².
Sendo demarcanda a área externa, de aproximadamente 106,18 m² (ou seja, 36,8% da área total) e sopesando melhor doutrina e a jurisprudência acerca do valor da causa, é razoável concluir que o valor área demarcanda, logo, da causa, seja equivalente a 36,8% do valor de avaliação do imóvel, ou seja, R$XXXXXX.
Destaca-se ainda que tal média aritmética desconsidera o fato de que a área construída é muito mais valorosa que a área demarcanda, que é externa e com poucas benfeitorias. Porém, tais considerações inviabilizariam a própria propositura da demanda, revelando-se questão mais complexa que a própria demarcação.
Assim se posiciona a jurisprudência do e. TJMG:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA. DEMARCATÓRIA. O valor da causa deve corresponder ao proveito econômico pretendido pela parte. Nos termos do art. 259, VII do CPC, na ação de demarcação, o valor da causa corresponde à estimativa oficial para lançamento do imposto. Outrossim, versando a demanda apenas sobre parte do imóvel, tal fato deve ser considerado para a fixação do valor da causa. (TJMG, AI 1.0710.14.001129-1/001 – 0970621-72.2014.8.13.0000, 14º Câmara Cível, Rel.: Des. Estevão Lucchesi, Publicação: 24/03/2015)
V – DOS PEDIDOS
Por todo exposto, a Autora requer:
– Seja-lhe deferida a gratuidade judiciária, nos termos acima requeridos, com base, inclusive, no firme entendimento do e. STF: “A simples declaração de miserabilidade jurídica por parte do interessado é suficiente para comprovação desse estado.” (STF – RE 205.029/RS – DJU de 07/03/1997);
– Seja julgada totalmente procedente a ação, para determinar o traçado das linhas demarcandas ao lado esquerdo do imóvel da Autora, bem como a linha que demarca a divisão entre os quintais do imóvel da Autora e o imóvel nº XX; e a restituição da área eventualmente invadida, declarando-se o domínio ou a posse do prejudicado, ou ambos;
– Sejam os Réus citados nos termos do art. 576 do CPC para que, querendo, respondam a presente ação nos termos e prazos legais, seguindo-se, após eventual resposta, o procedimento comum (art. 578 do CPC);
– Sejam os Réus condenados ao pagamento das custas, despesas e honorários de sucumbência decorrentes da lide, nos limites legais.
Protesta provar o alegado por todos os meios de prova admitidos, especialmente pela prova documental e pericial e, eventualmente, até pela oitiva de testemunhas que tenham conhecimento dos fatos trazidos ao feito, se necessário for.
Manifesta-se a Autora pela realização de audiência de conciliação.
Dá-se à causa o valor de R$XXXXXX, conforme explicitado no tópico “IV” acima, em consonância com o art. 292, IV do CPC.
Termos em que pede deferimento.
2018
Macel Guimarães Gonçalves, p.p.
OAB/MG 131.717