A Lei de locação, também conhecida por Lei do inquilinato, que se refere a Lei nº 8.245/91, dispõe sobre a relação contratual existente entre o proprietário e o inquilino, trazendo seus direitos, deveres, procedimentos de pactuação e despejo à luz desta legislação.
Por envolver a negociação de um bem de grande valor financeiro e patrimonial, é importante que as garantias do proprietário e locatário estejam asseguradas em um contrato, que deve estar regido pelo dispositivo legal adequado, que no caso é a Lei de locação.
Continue lendo o artigo para entender melhor sobre o funcionamento da Lei de locação!
O que diz a lei de locação?
Quando se aluga um imóvel há diversos fatores que precisam ser analisados com cautela, para que se evite atritos entre as partes contratuais envolvidas nessa relação jurídica advinda da locação.
A Lei n° 8245/91 é o instrumento que traz a regulação de alúgueis residenciais e comerciais do mercado brasileiro, conhecida por Lei de locação ou do inquilinato, uma vez que tanto inquilinos quanto locatários devem buscar entender e seguir suas regras.
A Lei de locação deve ser aplicada de maneira idêntica em toda e qualquer forma de locação de imóvel, como:
- Locação de residências;
- Locação de casas;
- Locação de salas;
- Locação não residencial, de espaços que prestam serviços regulares a seus usuários;
- Locações de vagas de garagem;
- Locação de unidades em condomínios;
- Locação de quartos em apart-hotel;
- Locação de espaços voltados à publicidade;
- Locações de imóveis que são propriedade federal, estadual ou municipal.
Quais os direitos e deveres do locador e locatário previstos na Lei n° 8245/91?
Tanto a figura do locador como a figura do locatário possuem direitos e deveres a serem cumpridos mediante a Lei n° 8245/91, que dispõe sobre locação, confira alguns deles abaixo!
Condições de entrega do imóvel
De acordo com a Lei n° 8245/91, a chamada Lei de locação, o locador possui a obrigação de entregar o imóvel que alugou em boas condições de uso e fornecer uma descrição bastante detalhada do estado em que se encontra o imóvel na ocasião da entrega ao locatário, entretanto o dispositivo legal mencionado só considera isso um dever caso o inquilino solicite.
Taxas administrativas
Será de responsabilidade do locador arcar com as taxas de administração e intermediações, se o imóvel tiver sido alugado por meio de uma imobiliária.
Assim como será dever do proprietário realizar o pagamento de impostos, taxas e o prêmio de seguro complementar contra fogo.
Despesas condominiais
É o proprietário do imóvel quem pagará as despesas extraordinárias de condomínio, segundo o artigo 22 da Lei 8245/91 (Lei de locação), sendo elas:
- Pintura de fachadas e danificadas;
- Obras de reforma ou ampliação da estrutura integral do imóvel;
- Instalação de equipamentos de segurança e contra incêndio.
Além do mais, é o proprietário quem tem a obrigação de pagar por indenizações previdenciárias e trabalhistas de empregados ocorridas antes do início da locação.
Preferência na venda
Quando o proprietário do imóvel o coloca à venda, o locatário deverá ter preferência na aquisição do mesmo, estando isso exposto no artigo 27 da Lei de locação.
Assim sendo, o imóvel precisa ser ofertado ao locatário antes da venda ser divulgada de modo público.
Aluguel e encargos
É dever do locatário realizar o pagamento do aluguel e dos encargos da locação da unidade, assim como cumprir os prazos estipulados de maneira pontual.
Entretanto, se não for estipulado um prazo, o aluguel deverá ser pago até o sexto dia útil do mês seguinte, ainda, é importante salientar que o inquilino necessita ler atentamente o contrato de aluguel para se certificar sobre o local de pagamento.
Cuidado com a propriedade
Apresentar um cuidado com a propriedade na qual está, é um dos deveres do inquilino, segundo a Lei de locação, pois no momento da devolução do imóvel, ele necessita estar em estado semelhante ao da entrega.
Danos ao bem imóvel
Conforme a Lei de locação, é preciso notificar acerca da aparição de algum dano ou defeito ao proprietário, vulgo locador, uma vez que será ele quem consertará.
Assim como, o indivíduo que alugar o imóvel, ou seja, locatário, será o responsável por reparar os estragos na dependência que forem causados por ele mesmo, seus dependentes e visitantes.
Modificações e consentimento
É um ponto muito relevante este, pois o inquilino não poderá modificar a forma interna ou externa do imóvel sem que haja o consentimento prévio do locador.
Este consentimento quanto a modificações no imóvel deve ser entregue de forma escrita, de acordo com o defendido pela Lei de locação.
Regras condominiais
É obrigação da parte locatária cumprir a convenção e o regimento interno do condomínio, de forma completa.
Fundo de reserva condominial
A situação é que determinará quem deverá pagar o fundo de reserva do condomínio.
A constituição desse fundo de reserva deverá ser paga pelo locador, que é o dono do imóvel e responsável por contribuir mensalmente para a criação deste fundo.
Contudo, a Lei 8245/91, que é a Lei de locação, explica que o locatário deverá realizar o pagamento da reposição do fundo de reserva, se o condomínio tiver utilizado os fundos para cobrir despesas ordinárias, para alguns casos de manutenções e para reparos úteis.
Reparos esses que costumam envolver instalações elétricas, hidráulicas, elevadores, mecânicas, equipamentos de uso comum, entre diversos outros, referente ao período em que se encontra como inquilino no condomínio.
Pagamento de aluguel, atrasos e inadimplência
A Lei de locação traz que o aluguel deve ser pago até o sexto dia útil ou de acordo com o firmado em contrato, conforme já abordado.
Porém, o que não foi tratado é que caso ocorra atraso neste pagamento, será comum a cobrança de multa de 10% do valor do aluguel, a partir do primeiro dia, ressaltando-se que caso o inquilino possua modalidades de garantia, como fiador ou seguro de fiança locatícia, estes serão acionados.
Quando ocorrer situações de inadimplência, os proprietários poderão buscar a efetuação de ações de despejo de inquilinos, nos termos do artigo 59 da Lei de locação, que afirma que o locatário que não pagar o aluguel poderá ser convocado a desocupar o imóvel em até quinze dias.
Da mesma maneira, não realizar o pagamento da taxa condominial pode resultar em uma ação por perdas e danos ou até mesmo uma cobrança através do Poder Judiciário. Diante disso, o devedor poderá passar por sub rogação e ficar sujeito a perder seus bens imóveis e bens móveis.
Contratos feitos com caução
A Lei de locação garante que a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, devendo essa quantia ser depositada em caderneta de poupança.
Quando o contrato se encerrar, o dinheiro será devolvido ao locatário juntamente com os rendimentos do período de aluguel. Contudo, a devolução do valor apenas ocorrerá quando o imóvel for entregue dentro do prazo, com os pagamentos em dia e sem danos.
Caso esses termos não sejam cumpridos, o proprietário terá o direito de usar a caução para cobrir as despesas deixadas pelo inquilino.
O proprietário pode encerrar o contrato antes do prazo?
Em grande parte dos casos, o proprietário não poderá findar o contrato antes do prazo de locação firmado, porém há aquelas exceções, classificadas como casos específicos em que ele pode realizar a solicitação da devolução desse imóvel locado.
Confira quais casos específicos são esses, abaixo:
- Demolição da edificação onde está localizada a unidade;
- Ocorrência de obras que vão expandir a área construída.
Em contratos de locação de longa duração, pode ser possível solicitar a unidade de volta para uso residencial do proprietário, do cônjuge ou de seus dependentes, portanto é necessário ficar atento quanto as informações presentes neste contrato.
Qual o prazo que o inquilino tem para desocupar o imóvel?
Estando o prazo de locação expirado, basta o locador manifestar, de maneira formal, a sua vontade de não continuar com o contrato de aluguel, desejando a desocupação do locatário de seu imóvel, que ocorrerá no prazo de trinta dias.
Caso o locatário não cumpra a desocupação em trinta dias, sendo este um prazo obrigatório, poderá ficar sujeito a cobrança de multa e ação de despejo.
Leia o dispositivo 46 da Lei de locação que trata acerca desse assunto:
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
O que se entende por sublocação?
A sublocação ocorre quando um imóvel que foi alugado logicamente pela figura do locatário é ocupado por outrem, ou seja, por outra pessoa, que passa a pagar uma fração ou a totalidade dos encargos daquele imóvel.
Esse ato acontece quando o locatário não utiliza o bem alugado por uma série de razões, mas mesmo assim não deseja cessar o contrato de aluguel realizado com o proprietário.
A Lei 8.245/91, Lei de locação, que trata sobre locações dos imóveis, autoriza a sublocação somente se o locador for expressamente favorável, constando, geralmente, uma cláusula específica nos contratos de locação acerca da sublocação.
Caso não conste essa cláusula no instrumento contratual e o locatário queira sublocar o imóvel, ele terá de realizar a notificação do locador, que obterá um prazo de trinta dias para se manifestar a respeito.
É necessário que essa autorização ocorra por escrito, podendo ser contemplada em um termo aditivo ao acordo, com cláusula expressa nesse sentido, conforme exige a legislação.
Havendo a concordância do locador, o locatário passará a ser chamado de sublocador, repassando para um terceiro, o sublocatário, os seus direitos e deveres sobre o imóvel, caso contrário, não havendo resposta dentro do prazo, presume-se o não consentimento.
Pode despejar inquilino na pandemia?
A desocupação de imóveis na pandemia da Covid-19 é um assunto polêmico que gerou muita repercurssão, e diante disso, a Câmara dos Deputados aprovou em 18/05/2021, um projeto que gera a proibição do despejo ou desocupação de imóveis até o fim de 2021, suspendendo os atos praticados desde 20/03/2020, salvo aqueles já concluídos. Essa proposta será enviada ao Senado.
Tramita com outras 22 propostas apensadas o Projeto de Lei n° 827/20, sendo aprovado um substitutivo, que abarca textos e prevê que serão suspensos os efeitos de qualquer decisão de despejo, desocupação ou remoção forçada coletiva de imóvel privado ou público, urbano ou rural, seja de moradia ou produção.
Em relação as ocupações, a regra diz respeito à aquelas ocorridas antes de 31/03/2021 e não abrange as ações de desocupação concluídas na data da publicação da futura legislação.
As ordens de despejo ou liminares apontadas antes do período de calamidade pública decretado no ano passado, 2020, não poderão ser efetivadas até 31/12/2021. Nem mesmo negociações ou medidas preparatórias poderão ser efetuadas.
Apenas após o encerramento deste prazo é que o Judiciário deverá realizar audiência de mediação entre as partes, com a participação do Ministério Público e da Defensoria Pública, nos processos de despejo, remoção forçada e reintegração de posse.
O projeto busca evitar o despejo em um momento pandêmico, mas também a preservação de locadores que possuem apenas um imóvel alugado.
Para os fins deste projeto, considera-se desocupação ou remoção forçada coletiva, a retirada definitiva ou temporária de indivíduos e famílias, de casas ou terras que elas ocupam, sem a garantia de outro local para habitação isento de nova ameaça de remoção.
A habitação nova oferecida precisa ter serviços básicos de comunicação, energia elétrica, água potável, saneamento, coleta de lixo, estar em área segura e possibilitar o acesso ao trabalho ou outras fontes de renda.
No que se refere aos imóveis urbanos alugados, há a proibição da concessão de liminar de desocupação até 31/12/2021. Isso sucederá para os casos de inquilinos com atraso de aluguel, demissão do locatário em contrato vinculado ao emprego, permanência de sublocatário no imóvel ou fim do prazo de desocupação pactuado.
Porém, o benefício dependerá da apresentação da mudança da situação econômico-financeira do locatário por motivos interligados à pandemia, sendo a proibição aplicada a contratos cujo valor mensal de aluguel seja de até R$ 600,00 para imóveis residenciais e de até R$ 1.200,00 para imóveis não residenciais.
Caso a tentativa de acordo entre as partes do contrato de locação seja falha em relação a suspensão, desconto ou adiamento do pagamento de aluguel, durante a pandemia da Covid-19, a parte locatária poderá desistir do contrato sem multas ou aviso prévio de desocupação até 31/12/2021.
Essa perspectiva será aplicável ainda para imóvel não residencial urbano, no qual a atividade profissional exercida tenha sofrido interrupção contínua, devido a imposição de medidas de isolamento, por prazo igual ou superior a trinta dias.
Por fim, quando o imóvel objeto da locação for a único de propriedade do locador, fora sua residência, e desde que os aluguéis consistam na totalidade de sua renda, fará com que essa desistência do contrato sem multas ou aviso prévio não seja aplicada.
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