Modelo de contrato de sublocação comercial – prazo determinado
O modelo de contrato de sublocação comercial é um instrumento jurídico essencial para formalizar a transferência parcial ou total do uso de um imóvel alugado para um terceiro, mantendo a finalidade comercial. Ele garante segurança tanto para o sublocador (quem cede o espaço), quanto para o sublocatário (quem vai ocupar o imóvel) e para o proprietário original.
Apesar de ser uma prática comum em centros urbanos e regiões comerciais, muitas pessoas ainda têm dúvidas sobre a legalidade, a forma de elaboração e os riscos envolvidos. Neste artigo, vamos detalhar tudo o que você precisa saber sobre o tema, apresentar um modelo atualizado, explicar o que a lei determina e mostrar como evitar problemas.
Modelo de contrato de sublocação comercial por tempo determinado
SUBLOCADOR: Empresa TAL LTDA, com sede na cidade de CIDADE-UF, Rua TAL, inscrita no CNPJ nº 000000, neste ato representada por seu sócio-gerente infra-assinado, Sr. Fulano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, portador do CPF nº 000000, LOCATÁRIA de Sr. Beltrano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, portador do CPF nº 000000, PROPRIETÁRIO ORIGINAL do objeto da SUBLOCAÇÃO do presente contrato e devidamente AUTORIZADA por aquele, e como SUBLOCATÁRIA Empresa TAL LTDA, com sede na cidade de CIDADE-UF, Rua TAL, inscrita no CNPJ nº 000000, neste ato representada por seu representante legal, Sr. Ciclano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, portador do CPF nº 000000, e também por seu Gerente Delegado, Sr. Fulano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, portador do CPF nº 000000.
OBJETO DA SUBLOCAÇÃO: Pavimento superior (1º andar) do prédio com escritórios sito no imóvel da Avenida TAL, nº 000000, na Cidade Industrial, Município de CIDADE-UF, com Indicação Fiscal nº 000000.
FINALIDADE DA SUBLOCAÇÃO: Finalidade comercial, no âmbito das atividades desenvolvidas pela SUBLOCATÁRIA.
PRAZO DE SUBLOCAÇÃO: por prazo de TANTOS anos, a iniciar no dia TAL e terminar em TAL.
VALOR DO ALUGUEL MENSAL: 3/10 (três décimos) de R$ 000000 (REAIS).
REAJUSTE DE ALUGUEL: O aluguel será reajustado com base na variação do índice de preços ao consumidor – IPC, e na falta deste com base na variação do índice nacional de preços ao consumidor – INPC, e na falta destes, por qualquer índice de preços, oficial ou não, que reflita a variação dos preços no período do reajuste. Fica, ainda, estabelecido entre as partes que vigorará o reajuste pela periodicidade mínima estabelecida por lei a qual, atualmente, é anual.
CLÁUSULAS GERAIS
CLÁUSULA PRIMEIRA
O aluguel será pago pela SUBLOCATÁRIA diretamente à SUBLOCADORA, até o 5º dia útil de cada mês, a ser depositado na conta nº 000000, agência 0000, Banco TAL, de titularidade do SUBLOCADOR.
Parágrafo Único: Na hipótese de haver atraso no pagamento do aluguel, fica estipulada multa convencional de 2%, acrescida de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária na forma da lei.
CLÁUSULA SEGUNDA
Obriga-se o SUBLOCATÁRIO, além do pagamento do aluguel aqui pactuado, a satisfazer o pagamento de 3/10 (três décimos) da conta de água, da conta de luz, e ainda 3/10 (três décimos) das contas de esgoto, seguros (inclusive o obrigatório), 3/10 (três décimos) do IPTU, encargos, taxas, tributos e impostos, inclusive os municipais.
A SUBLOCATÁRIA obriga-se ainda a fornecer à SUBLOCADORA os recibos, quando houver, de pagamento das obrigações dispostas nesta cláusula.
Parágrafo Único: Toda a documentação fiscal, administrativa, tributária e outras necessárias ao funcionamento do estabelecimento comercial ficará sob responsabilidade da SUBLOCATÁRIA, bem como dos funcionários que contratar, arcando com todos os encargos legais (trabalhistas, previdenciários, cíveis e penais).
CLÁUSULA TERCEIRA
Assinam também o presente contrato, solidariamente com a SUBLOCATÁRIA, por todas as obrigações constantes deste, o FIADOR, através de Carta de Fiança Bancária (Anexo II), como fiador e principal pagador, consoante o art. 1.881 do Código Civil, renunciando ao benefício de ordem do art. 1.891, bem como ao direito de exoneração dos arts. 1.899 e 1.5XX.
- Parágrafo Primeiro: O FIADOR será responsável perante o SUBLOCADOR pelo pagamento equivalente a até 12 meses de aluguel, iniciando em TAL e terminando em TAL, com renovação anual obrigatória.
- Parágrafo Segundo: A SUBLOCATÁRIA deverá apresentar nova Carta de Fiança 30 dias antes do vencimento, sob pena de infração contratual e rescisão.
- Parágrafo Terceiro: Caso a nova carta seja emitida por outro banco, deverá vir acompanhada de declaração formal de ciência e responsabilidade.
- Parágrafo Quarto: Em caso de falência ou insolvência do fiador, o SUBLOCATÁRIO deve apresentar substituto idôneo em até 15 dias, sob pena de rescisão.
CLÁUSULA QUARTA
O SUBLOCATÁRIO compromete-se a realizar as benfeitorias elencadas no Anexo I, ficando isento do pagamento dos 3 (três) primeiros meses de aluguel.
Parágrafo Único: As benfeitorias realizadas ficarão incorporadas ao imóvel, não podendo ser retiradas ao término da sublocação, devendo o imóvel ser devolvido livre, desocupado, pintado e limpo.
CLÁUSULA QUINTA
A SUBLOCATÁRIA declara ter recebido o imóvel no estado em que se encontra, comprometendo-se a devolvê-lo em perfeitas condições e de acordo com as modificações do Anexo I.
CLÁUSULA SEXTA
É vedada qualquer nova sublocação sem autorização expressa do SUBLOCADOR, sob pena de rescisão.
CLÁUSULA SÉTIMA
Fica proibida a cessão, comodato ou empréstimo, total ou parcial, do imóvel ou do presente contrato.
Parágrafo Único: Também é proibida qualquer modificação estrutural ou construção sem autorização do SUBLOCADOR.
CLÁUSULA OITAVA
A SUBLOCATÁRIA se responsabiliza por danos causados por incêndio (art. 1208 do Código Civil) e deve contratar seguro de incêndio com cobertura integral.
CLÁUSULA NONA
O PROPRIETÁRIO ORIGINAL ou o SUBLOCADOR poderão realizar vistoria no imóvel em horário comercial, desde que não atrapalhe as atividades da SUBLOCATÁRIA.
Parágrafo Único: Se o imóvel for colocado à venda, fica autorizada a visita de interessados mediante aviso prévio entre 09h e 18h.
CLÁUSULA DÉCIMA
Em caso de alienação, a preferência de compra do imóvel será da SUBLOCADORA e da SUBLOCATÁRIA, em igualdade de condições.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA
Na hipótese de transmissão de propriedade, os novos adquirentes ficam obrigados a respeitar todas as disposições deste contrato.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA
O contrato será rescindido em caso de desapropriação ou obras que impeçam o uso por mais de 30 dias.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA
Se não houver interesse na renovação, a parte deverá notificar a outra com antecedência mínima de 30 dias.
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA
O descumprimento de qualquer item gera multa de 10% sobre 12 meses de aluguel, além de rescisão e desocupação em 30 dias.
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA
A SUBLOCATÁRIA obriga-se a respeitar todas as cláusulas perante o SUBLOCADOR e o PROPRIETÁRIO ORIGINAL.
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA
Fica eleito o foro da Comarca de Curitiba para dirimir dúvidas.
- Parágrafo Primeiro: O SUBLOCADOR ou o PROPRIETÁRIO ORIGINAL poderão solicitar notificações via AR, Telex ou Fax, nos termos do art. 222 do CPC e art. 58, IV da Lei 8.285/91.
- Parágrafo Segundo: Nas cobranças, incidirão juros de mora, correção monetária, custas e honorários advocatícios de 20%.
CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA
Antes de propor ação judicial, o SUBLOCADOR poderá notificar a SUBLOCATÁRIA para pagamento em até 88 horas, sob pena de cobrança direta ao FIADOR.
CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA
Notificada sobre a denúncia ou não renovação, a SUBLOCATÁRIA terá 30 dias para desocupar o imóvel, sem direito a indenização por perda de ponto comercial ou despesas de mudança.
ENCERRAMENTO
E, por estarem justos e contratados, de pleno acordo com todas as cláusulas acima estipuladas, as partes assinam o presente contrato em três vias de igual teor e forma, na presença de testemunhas.
CIDADE, 00, MÊS, ANO
NOME COMPLETO – PROPRIETÁRIO ORIGINAL
NOME COMPLETO – SUBLOCADORA
NOME COMPLETO – SUBLOCATÁRIA
ASSINATURAS
TESTEMUNHAS
Sublocação comercial é permitido?
Sim, a sublocação comercial é permitida, desde que haja autorização expressa e por escrito do proprietário do imóvel. Sem essa autorização, a prática se torna ilegal e pode gerar a rescisão imediata do contrato de locação principal.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) determina que a sublocação depende dessa anuência formal, justamente para proteger os direitos do proprietário. Isso significa que, mesmo que o locatário tenha firmado um contrato válido, ele não pode transferir o uso para outra pessoa sem a concordância do dono do imóvel.
Na prática, portanto, a sublocação só será válida se constar no contrato ou em aditivo assinado pelo proprietário. Caso contrário, o sublocador e o sublocatário ficam em situação irregular, correndo risco de perda do imóvel e de responsabilização legal.
O que diz a Lei do inquilinato sobre sublocação?
A Lei do Inquilinato diz que a sublocação só é válida com autorização prévia e por escrito do proprietário do imóvel. Sem essa autorização, o contrato é considerado nulo e pode ser rescindido de imediato pelo locador.
Conforme o artigo 13 da Lei nº 8.245/1991, o locatário não pode ceder, transferir ou sublocar, no todo ou em parte, o imóvel alugado sem o consentimento do proprietário.
Art. 13. A locação não poderá ser cedida, nem o imóvel total ou parcialmente sublocado, sem o consentimento prévio e escrito do locador.
Parágrafo único. Dado o consentimento, o locador não poderá recusar-se a aceitá-lo, sendo-lhe facultado exigir, como condição, a substituição da garantia prestada.
A ausência dessa anuência caracteriza infração contratual grave, autorizando a retomada do imóvel.
Além disso, a lei estabelece que:
- As condições da sublocação não podem ultrapassar as previstas no contrato original de locação;
- Em caso de descumprimento, o locador pode exigir a rescisão imediata;
- O locatário original (sublocador) continua responsável perante o proprietário, mesmo após a sublocação.
Assim, qualquer modelo de contrato de sublocação comercial precisa mencionar explicitamente a autorização do proprietário para ter validade jurídica.
Quem responde pela sublocação?
Quem responde pela sublocação é o locatário original, também chamado de sublocador, que permanece responsável perante o proprietário mesmo após a celebração do contrato de sublocação.
Isso significa que, caso o sublocatário não pague o aluguel, deixe de arcar com encargos ou cause danos ao imóvel, o proprietário poderá exigir diretamente do locatário original o cumprimento das obrigações.
Na prática, o sublocatário assume deveres previstos no contrato de sublocação, mas não altera a relação jurídica principal estabelecida entre o proprietário e o locatário. O sublocador, portanto, atua como um intermediário: transfere o uso do espaço, mas continua legalmente vinculado ao dono do imóvel.
Essa regra garante maior segurança ao proprietário, que não perde seus direitos em relação ao locatário inicial, e reforça a importância de um contrato de sublocação comercial bem redigido, com cláusulas claras sobre responsabilidades e penalidades.
Como fazer um contrato de sublocação comercial?
Para fazer um contrato de sublocação comercial é necessário formalizar um documento escrito com autorização do proprietário e cláusulas claras sobre prazos, valores e responsabilidades. Esse contrato deve ser elaborado com atenção aos requisitos legais da Lei do Inquilinato e às condições específicas do negócio, de forma a proteger tanto o sublocador quanto o sublocatário.
Um modelo completo deve contemplar elementos essenciais, como a autorização do proprietário, a qualificação das partes, o objeto da sublocação, os prazos, o valor e a forma de pagamento, além das obrigações e responsabilidades de cada envolvido. Esses pontos garantem validade jurídica e transparência.
Nos próximos tópicos, vamos detalhar cada um desses elementos para que fique claro como estruturar corretamente um contrato de sublocação comercial, evitando falhas que possam gerar riscos ou até a nulidade do negócio.
Autorização do proprietário
A autorização do proprietário é a base de qualquer contrato de sublocação comercial. Sem esse consentimento expresso e por escrito, o contrato é considerado nulo e pode ser rescindido a qualquer momento. Isso porque a Lei do Inquilinato exige que o dono do imóvel aprove formalmente a sublocação.
Essa autorização pode estar prevista no contrato original de locação ou ser dada em documento separado, como um aditivo ou declaração. O importante é que fique registrada de forma inequívoca, demonstrando que o proprietário concorda com a transferência de uso do espaço.
Com esse respaldo legal, o sublocador ganha segurança para firmar o contrato, e o sublocatário tem a garantia de que sua ocupação não será questionada por falta de validade jurídica.
Qualificação das partes
Outro ponto essencial é a qualificação completa das partes envolvidas. O contrato deve identificar claramente quem é o sublocador, o sublocatário e, quando necessário, o proprietário original, trazendo informações como nome, CPF ou CNPJ, endereço, estado civil e profissão.
Essa identificação é fundamental porque demonstra a legitimidade das pessoas ou empresas que estão assumindo obrigações. Além disso, evita problemas futuros de confusão ou contestação da validade do contrato por falta de dados.
Ao incluir a qualificação correta, o contrato de sublocação comercial reforça sua força jurídica e garante que todos os envolvidos estão plenamente identificados e conscientes das responsabilidades assumidas.
Objeto e detalhamento da sublocação
O contrato deve especificar detalhadamente o objeto da sublocação, ou seja, a parte do imóvel que será utilizada pelo sublocatário. Pode ser uma sala, um andar inteiro ou até mesmo todo o imóvel, mas sempre deve estar bem descrito.
Esse detalhamento deve incluir a localização exata, a metragem, as condições do espaço e a finalidade da utilização, que precisa ser estritamente comercial. A clareza nesse ponto evita conflitos sobre o que foi ou não cedido.
Com a descrição precisa, o contrato garante segurança para ambas as partes e reduz a possibilidade de disputas relacionadas ao uso inadequado ou à interpretação ambígua do que foi acordado.
Prazos e condições
Os prazos e condições são elementos centrais da sublocação comercial. O contrato deve estabelecer o período de vigência, informando a data de início e de término, bem como as regras de renovação ou rescisão contratual.
Geralmente, a sublocação acompanha o prazo do contrato de locação principal. Isso significa que o sublocador não pode conceder mais tempo do que possui em seu contrato com o proprietário. Essa limitação garante a harmonia entre os vínculos jurídicos.
Ao definir claramente os prazos, as partes têm segurança quanto à duração da relação contratual, podendo se planejar financeiramente e juridicamente para o encerramento ou renovação do acordo.
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Valor e forma de pagamento
Outro aspecto indispensável é o valor do aluguel e a forma de pagamento. O contrato deve indicar o valor mensal a ser pago pelo sublocatário, a data de vencimento e o índice de reajuste, geralmente atrelado a índices oficiais como IPCA ou INPC.
Além disso, é preciso definir se os encargos, como água, luz, condomínio e IPTU, estarão incluídos no valor ou se serão pagos separadamente. Esse ponto evita conflitos e assegura transparência sobre as responsabilidades financeiras.
A clareza no valor e na forma de pagamento também contribui para a previsibilidade do contrato, protegendo as partes contra inadimplência e desequilíbrios no acordo.
Obrigações e responsabilidades
O contrato deve deixar expressas as obrigações de cada parte. O sublocatário, por exemplo, deve zelar pelo imóvel, pagar as contas vinculadas ao uso e cumprir as regras de utilização. Já o sublocador deve garantir a regularidade da sublocação e responder perante o proprietário.
A definição das responsabilidades é fundamental para evitar litígios. Caso surjam problemas, como danos ao imóvel ou atrasos de pagamento, fica claro quem deve responder e de que forma.
Essa divisão também garante ao proprietário maior tranquilidade, sabendo que há segurança jurídica e que as partes envolvidas estão cientes de seus deveres legais e contratuais.
Quais são os riscos da sublocação?
Os riscos da sublocação envolvem responsabilidades adicionais para o sublocador, insegurança para o sublocatário e possíveis prejuízos ao proprietário do imóvel. Embora seja uma prática permitida, a sublocação comercial pode gerar conflitos caso não seja feita com autorização e contrato bem estruturado.
Na prática, os riscos vão desde inadimplência e danos ao imóvel até problemas jurídicos mais sérios, como a nulidade do contrato por ausência de autorização formal. Por isso, é essencial prever em cláusulas claras como cada parte deve agir em situações de descumprimento.
A seguir, vamos detalhar os principais riscos que recaem sobre cada envolvido, explicando como eles se manifestam e de que forma podem ser minimizados por meio de um contrato de sublocação comercial bem elaborado.
Para o sublocador
O maior risco para o sublocador é continuar responsável perante o proprietário, mesmo que não esteja mais na posse direta do imóvel. Isso significa que, se o sublocatário deixar de pagar aluguel ou encargos, o locador poderá cobrar diretamente do sublocador.
Além da responsabilidade financeira, o sublocador também corre o risco de sofrer rescisão imediata do contrato de locação principal caso realize a sublocação sem a autorização do proprietário. Nesse cenário, pode perder não só o direito ao espaço, mas também os valores investidos no contrato original.
Esses riscos tornam indispensável a elaboração de um contrato sólido e transparente, que proteja o sublocador de inadimplência e delimite claramente suas responsabilidades em relação ao imóvel e ao proprietário.
Para o sublocatário
O sublocatário também enfrenta riscos importantes, principalmente relacionados à estabilidade de sua ocupação. Se o contrato de locação principal for rescindido, por qualquer motivo, ele pode ser obrigado a deixar o imóvel mesmo cumprindo suas obrigações.
Outro risco é assumir responsabilidades financeiras não previstas, como pagamentos de taxas ou tributos não mencionados no contrato. A ausência de clareza sobre encargos gera insegurança e pode acarretar custos inesperados para o sublocatário.
Por isso, é fundamental que o sublocatário só firme a sublocação quando houver autorização expressa do proprietário e contrato formal, garantindo assim que sua permanência e investimentos no espaço comercial tenham respaldo jurídico.
Para o proprietário do imóvel
Já para o proprietário, o risco está na utilização do imóvel por terceiros sem seu consentimento. Isso pode resultar em uso inadequado, descumprimento das condições originais de locação ou até mesmo deterioração do bem sem sua ciência direta.
Em casos de inadimplência, o proprietário pode ter de acionar judicialmente o locatário original, gerando custos e burocracia. Além disso, a falta de controle sobre quem ocupa o imóvel pode prejudicar a valorização da propriedade ou comprometer futuros contratos.
Esses riscos justificam a exigência legal de autorização expressa para a sublocação. Dessa forma, o proprietário mantém o poder de decisão sobre o uso do bem, garantindo que sua posse seja respeitada e resguardada juridicamente.
Conclusão
A sublocação comercial pode ser uma alternativa viável para empresas que precisam otimizar custos ou aproveitar melhor espaços já locados. No entanto, como vimos, essa prática exige cuidados jurídicos importantes, como a autorização expressa do proprietário e a elaboração de um contrato detalhado. Somente assim é possível reduzir riscos e garantir a segurança de todas as partes envolvidas.
Um contrato de sublocação bem estruturado deve abordar prazos, valores, responsabilidades e obrigações com clareza. Isso evita conflitos e dá previsibilidade para o sublocador, o sublocatário e também para o proprietário.
Portanto, contar com modelos atualizados e ferramentas que facilitem a gestão contratual se torna cada vez mais essencial na rotina dos profissionais da área jurídica.
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