Modelo de ação de demarcação de terras particulares
A ação de demarcação de terras particulares é um instrumento essencial para definir com precisão os limites entre propriedades vizinhas, evitando disputas e assegurando o exercício pleno do direito de propriedade.
Esse procedimento tem caráter preventivo e busca garantir segurança jurídica e transparência sobre a extensão e confrontações do imóvel.
Além de solucionar conflitos territoriais, a demarcação contribui para a regularização fundiária e para o registro correto das áreas no cartório de imóveis.
Neste artigo será disponibilizado um modelo de petição de demarcação de terras particulares. Além dele, a ADVBOX possui um acervo com mais de 15 mil petições prontas.
Após o modelo serão respondidas as principais perguntas sobre o tema:
- O que é a ação de demarcação de terras particulares?
- Qual a diferença entre ação de divisão e ação de demarcação de terras particulares?
- Quais são os três requisitos para o cabimento da ação demarcatória?
- Qual o prazo para entrar com a ação de demarcação de terras particulares?
Modelo de ação de demarcação de terras particulares
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ____________ DA COMARCA DE __________________ – ___
(…), vem, mui respeitosamente, por seus advogados e procuradores (documento 1), com escritório na (…), onde receberão intimações, propor, em face de (…), a competente
Ação de demarcação de terras particulares
o que faz com supedâneo no artigo 1.297, do Código Civil, e arts. 569 e seguintes do Código de Processo Civil, pelos fatos e razões a seguir expostos:
I – Fatos
O requerente, por escritura pública, lavrada no Tabelião de Notas de (…) (documento 2), adquiriu, mediante contrato de compra e venda, uma gleba de terras com (…) hectares, devidamente caracterizada na matrícula nº (…) (documento 3).
O imóvel, denominado (…), é situado no distrito de (…), neste Município.
São confrontantes:
a) pelo lado norte (qualificar proprietários ou indicar outros marcos, tais como rio, estrada etc.) cujas divisas e demarcações são perfeitas;
b) a oeste (qualificar proprietários ou indicar outros marcos, tais como rio, estrada etc.), também com divisas e demarcações perfeitas;
c) ao sul o requerido, cuja demarcação ora se requer.
Todos os confrontantes residem neste Município.
O imóvel não tem marcos assinalando os seus limites com o imóvel do requerido.
Desse modo, podem surgir dúvidas futuras, que o requerente quer evitar, demarcando o imóvel de sua propriedade.
Não tendo havido composição amigável, baldos os esforços do requerente (notificações anexas – documento 4), não lhe restou alternativa senão a propositura da presente ação.
II – Direito
Todo proprietário pode obrigar o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre dois prédios, repartindo-se proporcionalmente, entre os interessados, as respectivas despesas (Código Civil, art. 1.297).
A ação de demarcação compete ao proprietário de um prédio contra os possuidores do prédio confinante, buscando a fixação de rumos ou aviventação dos existentes (Código de Processo Civil, art. 569, I).
III – Pedido
Diante do exposto e provado o seu domínio sobre o imóvel com a escritura devidamente registrada junto ao oficial de Registro de Imóveis, requer digne-se Vossa Excelência de julgar procedente a ação, determinando o traçado da linha demarcada com a consequente demarcação pelo perito nomeado por Vossa Excelência, homologando-se a demarcação efetuada (Código de Processo Civil, arts. 581 e 587), condenando o requerido em custas e honorários nos limites legais.
IV – Citação
Requer a Vossa Excelência a citação do confinante da linha demarcada, indicado no preâmbulo, para, querendo, oferecer a defesa que tiver sob pena de revelia (Código de Processo Civil, arts. 344) citação essa nos moldes do artigo 247 do Código de Processo Civil, seguindo-se, após a eventual resposta, o procedimento comum (CPC, art. 578), facultando-se ao senhor oficial de justiça encarregado da diligência proceder nos dias e horários de exceção (Código de Processo Civil, art. 212, § 2º).
V – Audiência de Conciliação
Tendo em vista a natureza do direito e demonstrando espírito conciliador, a par das inúmeras tentativas de resolver amigavelmente a questão, o autor desde já, nos termos do art. 334 do Código de Processo Civil, manifesta interesse em autocomposição, aguardando a designação de audiência de conciliação.
VI – Provas
Protesta a autora por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial.
VI – Valor da causa
Dá-se à causa o valor de R$ valor de avaliação do imóvel (documento 5 – cópias).
Nestes termos,
Pede deferimento.
[Local] [data]
__________________________________
[Nome Advogado] – [OAB] [UF].
O que é a ação de demarcação de terras particulares?
A ação de demarcação de terras particulares, prevista nos arts. 569 a 571 do Código de Processo Civil e amparada pelo art. 1.297 do Código Civil, é o meio judicial utilizado para traçar, com rigor técnico, a linha divisória entre dois ou mais imóveis contíguos pertencentes a proprietários diferentes.
Inicia-se com petição do interessado, seguida da citação dos confrontantes; em regra, o juiz nomeia perito de confiança para realizar levantamento planialtimétrico, verificar títulos de domínio, analisar registros e ouvir as partes em campo.
Concluída a perícia, o magistrado homologa a planta e o memorial descritivo, determinando o registro do novo limite na matrícula de cada imóvel.
O resultado é uma sentença que não apenas resolve a controvérsia presente, mas previne litígios futuros, pois fornece base documental precisa para qualquer transação ou garantia real.
Qual a diferença entre ação de divisão e ação de demarcação de terras particulares?
Quando se trata de organizar juridicamente os limites da propriedade, é comum confundir dois instrumentos diferentes: a demarcação e a divisão. De forma simples, demarcar é separar terrenos de vizinhos; dividir é repartir um imóvel entre donos em comum.
A ação de demarcação aplica-se a imóveis vizinhos com proprietários distintos, quando há dúvida sobre onde termina um terreno e começa o outro. Seu objetivo é traçar, com base técnica, a linha divisória entre as propriedades.
Já a ação de divisão ocorre quando um único imóvel pertence a dois ou mais coproprietários (condomínio), sendo utilizada para transformar as frações ideais em partes físicas individualizadas, extinguindo o condomínio e garantindo a cada condômino sua parte exclusiva.
Quais são os três requisitos para o cabimento da ação demarcatória?
Para que o juiz conheça do pedido de demarcação, o autor deve demonstrar cumulativamente: qualidade de proprietário; confinância; e confusão ou obscuridade dos limites. Sem esses pressupostos, a demanda não supera a fase de admissibilidade, pois faltaria interesse processual.
A seguir, cada requisito é detalhado:
Qualidade de proprietário do autor
Somente o titular de direito real inscrito pode exigir a demarcação: é imprescindível apresentar matrícula atualizada ou escritura registrada que comprove propriedade plena.
A jurisprudência rejeita a ação proposta por mero possuidor ou usufrutuário, porque a sentença altera a descrição tabular do imóvel — ato reservado ao proprietário. Essa exigência preserva a segurança do registro público e impede que terceiros, sem legitimidade, promovam alterações nos assentos imobiliários.
Confinância entre os imóveis
Demarcar pressupõe que os imóveis se toquem fisicamente em algum ponto; caso contrário, não existe linha divisória a fixar. A prova da confrontação costuma vir de plantas, mapas georreferenciados, certificados do INCRA ou simples visualização in loco.
Quando o imóvel do réu não limita com o do autor, o processo se extingue por ausência de interesse, transferindo-se a discussão, se for o caso, para ação possessória ou reivindicatória.
Confusão ou obscuridade dos limites
O elemento que efetivamente instala a necessidade da ação é a incerteza objetiva sobre a fronteira. Ela pode derivar de descrições antigas (“finca-se no tronco da figueira e segue até o lajeado”), de desaparecimento de marcos, de sobreposição de matrículas em cartório ou de ocupação desordenada ao longo dos anos.
Sem a presença dessa obscuridade, a tutela jurisdicional seria inútil, pois já haveria limite definido; por isso, o autor deve demonstrar documentalmente e, se possível, fotograficamente a confusão existente.
Quais documentos são necessários para a ação de demarcação de terras particulares?
Para que a ação de demarcação tenha êxito, é fundamental que a petição inicial seja acompanhada de um conjunto mínimo de documentos que comprovem a legitimidade do pedido e delimitem, com clareza, o objeto da controvérsia.
Esse dossiê robusto deve conter:
- Matrícula ou escritura do autor, provando o domínio do imóvel;
- Certidão de inteiro teor e planta registrada (se houver) de ambos os imóveis;
- Croqui ou levantamento topográfico preliminar, indicando marcos e confrontantes;
- Cadastro rural (CCIR) e certificação do INCRA para glebas rurais;
- Certidões negativas de ônus e ações, demonstrando ausência de litígios sobrepostos;
- Documentos pessoais do autor;
- Provas de tentativas extrajudiciais de composição, como notificações enviadas ao vizinho quando possível.
Esses elementos instruem a petição, servem de base para a perícia e permitem ao juiz aferir, desde o início, a seriedade da disputa.
Qual o prazo para entrar com a ação de demarcação de terras particulares?
A demarcação não se submete a prazo prescricional, pois tutela o direito de propriedade, que é imprescritível segundo o art. 205 do Código Civil.
Todavia, a demora em agir pode gerar efeitos práticos indesejáveis — por exemplo, permitir que o vizinho exerça posse prolongada sobre a faixa controversa e, no futuro, invoque usucapião.
Assim, embora legalmente atemporal, a ação deve ser proposta tão logo surja a obscuridade, garantindo prova fresca, marcos ainda identificáveis e evitando que a posse alheia se consolide em favor do confrontante.
Conclusão
A ação de demarcação de terras representa muito mais do que um simples procedimento técnico de definição de limites — é uma ferramenta jurídica essencial para garantir a segurança da propriedade e a harmonia nas relações fundiárias.
Ao estabelecer de forma objetiva os contornos de cada imóvel, o processo reduz incertezas e previne disputas que, no campo prático, custam tempo, recursos e estabilidade patrimonial.
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