Modelo de ação de despejo
A ação de despejo é um dos instrumentos jurídicos mais utilizados no âmbito das locações urbanas. Ela permite que o proprietário recupere o imóvel quando o inquilino não cumpre suas obrigações contratuais, como atrasar o pagamento, violar cláusulas ou permanecer no local após o término do contrato.
Embora pareça um processo simples, a ação de despejo envolve regras específicas previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), além de prazos, requisitos formais e estratégias processuais essenciais para garantir eficiência e segurança ao locador.
Este guia apresenta um modelo completo de ação de despejo, atualizado e estruturado para atender aos principais cenários enfrentados por proprietários e administradoras.
Além do modelo, você encontrará explicações detalhadas sobre quando a ação é cabível, como funciona, quais prazos se aplicam e em quais situações o inquilino não pode ser removido do imóvel.
O objetivo é fornecer um conteúdo completo, confiável e atualizado, que sirva como referência tanto para advogados quanto para proprietários que precisam entender melhor como funciona o procedimento.
Modelo de ação de despejo
DOUTO JUÍZO DA … ª VARA CÍVEL (JUIZADO ESPECIAL) DA COMARCA DE CIDADE–ESTADO
… (nome completo em negrito da parte), … (nacionalidade), … (estado civil), … (profissão), portador do CPF/MF nº …, com Documento de Identidade de n° …, residente e domiciliado na Rua …, n. …, … (bairro), CEP: …, … (Município – UF), vem respeitosamente perante a Vossa Excelência propor:
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS
em face de … (nome em negrito da parte), … (indicar se é pessoa física ou jurídica), com CPF/CNPJ de n. …, com sede na Rua …, n. …, … (bairro), CEP: …, … (Município– UF), pelas razões de fato e de direito que passa a aduzir e no final requer.:
1. DOS FATOS
O Autor é proprietário do imóvel locado, conforme denota-se da matrícula do imóvel em anexo.
As partes elaboraram contrato de locação em (data), tendo sido ajustado contrato de locação por prazo indeterminado, com valor de aluguel de (valor), com a primeira para o mês da assinatura do instrumento contratual, ou seja, para (data).
Ocorre que desde o mês de (data) o Requerido deixou de adimplir com o aluguel e as despesas previstas na cláusula (cláusula) do contrato de locação.
No dia (data), o Autor efetuou notificação extrajudicial ao Requerido, a fim de colocá-lo em mora, requerendo o adimplemento do débito de (valor), correspondente a xx meses de aluguel já acrescido de multa de 10% sobre o débito pelo inadimplemento.
Assim, tendo em vista a mora do Requerida e do prazo concedido em notificação extrajudicial ter-se expirado, evidente a necessidade de propositura da presente demanda, com a intervenção do judiciário na presente causa.
2. DO DIREITO
a) Do Descumprimento das Obrigações
Como já aludido supra, o autor é legítimo proprietário do imóvel, para tanto consta anexo o Registro de matrícula no cartório de imóveis. O Requerente celebrou contrato de locação (anexo) com o requerido e termo de locação para desocupação (anexo), mas não cumpriu com as cláusulas do termo, em especial a cláusula terceira do referido instrumento. O art. 47 da Lei 8.245/91 assim dispõe:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I – Nos casos do art. 9º;
Já o artigo 9º da referida Lei, dispõe:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. (grifo meu)
O Requerido deixou de cumprir com o pagamento dos aluguéis, previstos na cláusula xxx do instrumento contratual, desde (data), sendo notório a possibilidade de desejo, o que desde já se requer.
b) Da Rescisão Contratual
A Lei nº 8.245, de 18.10.1991, que regula as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela atinentes, prevê, entre outras normas, o seguinte:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
[…] VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; […] XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.”
Não obstante, vejamos o que determina o contrato celebrado entre as partes:
(clausula)
[…]
(cláusula penal) “se tiver”
A primeira cláusula postulada, quando descumprida, faz com que o Requerido tenha praticado flagrante ato ilícito ao continuar exercendo o domínio de determinado bem quando, por inadimplemento contratual, incorre em cláusula resolutiva. Sem prejuízo do recebimento dos débitos já verificados, o autor tem o inequívoco direito de ser imitido na posse direta do imóvel que lhe pertence.
Convém destacar que, em decorrência da cláusula resolutiva expressa no contrato e em observância ao conteúdo normativo da Lei nº 8.245/91, a completa falta de pagamento por parte do Requerido, enseja a imediata rescisão do vínculo pactual, como descrito alhures, extinguindo-se seu direito à posse do imóvel.
Tem-se por evidente que a falta de pagamento dos aluguéis, previstos em cláusula …, que der causa à rescisão do contrato importará em aplicação da cláusula penal prevista na cláusula … acima transcrita. (se tiver)
O Código Civil Brasileiro, em seu art. 408, determina a aplicação da cláusula penal livremente pactuada na hipótese em comento, conforme colacionado a seguir:
“Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir obrigação ou se constitua em mora.”
Assim, resta devidamente fundamento na legislação pátria o direito da autora à imediata rescisão do contrato, com a consequente extinção da posse do requerido, ao recebimento dos valores devidos a título de aluguel relativos ao imóvel descrito e à aplicação em desfavor dos postulados da cláusula penal descrita no contrato locatício.
c) Da Notificação Premonitória
Apesar de a Ação de Despejo por falta de pagamento poder ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento, considerando-se o locatário a partir desta data inadimplente, sendo responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora; por tratar-se de um contrato de fato e por além de descumprimento pecuniários, haver a existência de descumprimentos contratuais, anexa-se ao presente o comprovante da entrega da notificação.
Ressalta-se que uma das obrigações mais importantes para o Locatário é o pagamento da mensalidade locatícia, juntamente com os demais compromissos legais ou contratuais da locação, dentro do prazo fixado no contrato. Mas tem-se entendido que se não constar do contrato o dia do pagamento, poderá o Locatário efetuar o pagamento até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, tendo sido inclusive este prazo, inquestionavelmente expirado.
Em conformidade com o artigo 57 da Lei de Locações foi concedido o prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel, o que não ocorreu.
d) Da Cobrança
O Requerido é devedor de, atualmente, xx meses de aluguéis, que representam a quantia de (valor débito).
Verifica-se que o Autor detém o direito de recebimento dos valores atrasados dos aluguéis, uma vez que é inequívoca a obrigação contratual pela qual responde o Requerido, encontrando-se este legalmente constituído em mora, nos termos definidos pelo CC, senão vejamos:
Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.
Ainda, a 30 dias, o Requerido recebeu notificação extrajudicial, sendo que quedou silente ao pagamento espontâneo, devendo este ser condenado ao pagamento da quantia dos aluguéis acima descritos.
e) Da Cumulação dos Pedidos
Atente-se, ainda, para o fato de que a cobrança dos aluguéis atrasados é plenamente cumulável com o pedido de rescisão contratual inerente à ação de despejo, conforme previsto na Lei nº 8.245/91, a saber:
“Art. 62 – Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
…
VI – havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.”
Em cumprimento ao preceituado no artigo 62, I da Lei de Locações, acima transcrito, anexada à presente a respectiva planilha de débitos.
Este entendimento já restou pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos:
É consabido que o disposto no art. 62, inciso I, da Lei n.º 8.245/91, permite cumular na mesma ação os pedidos de despejo por falta de pagamento e de cobrança de aluguéis atrasados […] (REsp 784.929/CE, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 01/12/2009, DJe 15/12/2009).
Outrossim, em sendo a cumulação de ação de despejo com cobrança de débitos locativos […] faculdade disponibilizada ao locador, por óbvio, ao cumular as duas ações, opta pelo rito menos célere […] (REsp 363.839/ES, Rel. Ministro GILSON DIPP, QUINTA TURMA, julgado em 13/03/2002, DJ 08/04/2002, p. 274).
Assim, cabível a cumulação da presente demanda.
f) Da Exibição de Documentos
O direito da parte requerente a obter os documentos que se encontram em poder do requerido vai amparado no artigo 396 e seguintes do Código de Processo Civil Brasileiro.
Dessa forma, há que se conceder a medida à parte requerente, pois essa medida vem amparada pela lei e jurisprudência majoritária, devendo o requerido exibir os documentos em seu poder para que, eventualmente, a parte requerente possa ingressar com ação cabível.
A respeito do assunto, leciona Humberto Theodoro Júnior:
Documento comum não é, assim, apenas o que pertence indistintamente a ambas as partes, mas também o que se refere a uma situação jurídica que envolva ambas as partes, ou uma das partes e terceiro. É o caso, por exemplo, do recibo em poder do que pagou, mas que interessa também ao que recebeu; o da via do contrato em poder de um contraente quando o outro perdeu a sua; ou das correspondências em poder do destinatário nos contratos ajustados por via epistolar. (Curso de Direito Processual Civil, volume II, 16ª edição, Editora Forense, p. 481).
No presente caso, é necessário que o Requerido exiba os documentos atinentes aos eventuais pagamentos efetuados às empresas de energia elétrica, bem como companhia de água.
Nesse diapasão, impositiva a exibição dos documentos pretendidos pelo locador, ora Autor, para lhe permitir examiná-los, quando a eles tiver acesso, aferindo eventual direito de demandar contra o locatário, ora Requerido para cobrar as despesas não adimplidas, trançando, inclusive, os limites da lide.
g) Da Liminar
A tutela pleiteada pelo requerente compreende todos os expedientes de ordem processual que, amparados pelo direito material e atendidas às condições da ação e os pressupostos processuais, possibilitam que a prestação jurisdicional evite o dano ou o agravamento do dano a um direito.
Conforme exposto, o Requerido está na posse injusta do imóvel referido, eis que não cumpre com as suas obrigações a muito tempo, sendo necessário a concessão de liminar para determinar a desocupação do imóvel.
Aduz o artigo 59 da referida lei e seguintes:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
[…] IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (grifo meu)
O pedido liminar está devidamente instruído e fundamentado, visto que presentes estão o Fumuns e o periculum in mora. O Fumuns está presente no direito que tem o autor em ter seu imóvel desocupado, ante o fato de o Requerido estar inadimplente a xx meses de aluguéis. O Periculum está na urgência em que o Autor tem para com o imóvel, tendo em vista que o mesmo precisa para moradia e ainda corre o risco de lesão grave e de difícil reparação, visto que o requerido se encontra no imóvel e pode provocar danos ao mesmo
Evidente, que o Autor cumpre com os requisitos necessários para concessão da medida liminar, que desde já se requer.
h) Do AJG
De início, requer seja concedido o benefício da Justiça Gratuita, nos termos da Lei nº 1.060/50 e da Lei nº 7.115/83, por não possuir, a requerente, meios capazes de suportar as despesas de um processo judicial, sem prejuízo próprio ou da família, para que assim não veja vencida a satisfação de seus Direitos.
Para tanto, o exequente acosta aos autos declaração de pobreza que vai anexo juntamente com o instrumento procuratório, bem como declaração de imposto de renda, comprovando os parcos rendimentos auferidos por esta.
3. Dos Pedidos e Requerimentos
Face ao exposto, REQUER:
a) A concessão da medida liminar pleiteada, expedindo a ordem para desocupação do imóvel de imediato, “inaudita altera pars“;
b) na forma do artigo 396 e seguintes, do Código de Processo Civil Brasileiro, que o requerido exiba, no prazo legal de 5 (cinco) dias, os comprovantes de pagamentos das despesas com energia elétrica e água, sob pena de multa a ser estipulada por vossa excelência;
c) que seja julgada totalmente procedente a presente ação, confirmando o pedido liminar, o pedido de exibição de documentos e, ainda, para:
c.1) Julgar a presente, condenando o Requerido, ao final, caso mesmo com as provas apresentadas, verifique a incompatibilidade da concessão da tutela antecipada, obrigando a desocupar o imóvel;
c.2) Nos moldes do artigo 62, V da Lei de Locação, solicitar o depósito dos valores dos aluguéis que forem vencendo até a sentença/desocupação, com multa de mora (10%) e juros (1%) mensais, atualizando-a pelo IGP-M, tudo a contar desde o vencimento; Ainda, condenar o Requerido ao pagamento das prestações locatícias vencidas e as vincendas no decurso da lide em pauta, acrescer às parcelas vencidas os valores referentes à multa de mora (10%) e juros (1%) mensais, atualizando-a pelo IGP-M, tudo a contar desde o vencimento;
c.3) Declarar rescindido o contrato de locação existente de fato entre o requerente e o requerido, nos termos do artigo 62, I da Lei de Locação;
d) a concessão do benefício da justiça gratuita à parte requerente, considerando que não possui condições de arcar com as custas do processo sem prejuízo ao sustento próprio, consoante declaração em anexo.
e) Condenar o requerido ao pagamento das custas e honorários advocatícios
f) requer provar o alegado com todos os meios de prova em direito admitidas, no entanto, entende que a matéria é exclusivamente de direito, possibilitando o julgamento antecipado do feito, ou, em caso de revelia, requer também provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, notadamente juntada de documentos, inquirição de testemunhas, perícias e depoimento de preposto do requerido, sob pena de confissão, tudo em complementação a prova documental já produzida;
Valor estimado a causa: (valor débito)
Nestes termos,
pede e espera deferimento.
… (Município – UF), … (dia) de … (mês) de … (ano).
ADVOGADO
OAB n° …. – UF
O que é necessário para ação de despejo?
Para ingressar com uma ação de despejo, o locador precisa reunir documentos que comprovem o vínculo e o descumprimento do contrato. Os principais são:
- Contrato de locação assinado;
- Comprovantes de inadimplência (boletos não pagos, planilhas, mensagens, notificações);
- Documentos pessoais do locador;
- Endereço atualizado do inquilino;
- Procuração e documentos necessários para o advogado ingressar com a ação.
Em alguns casos, especialmente quando há pedido liminar, também pode ser exigida a comprovação da urgência ou da situação prevista em lei.
Como funciona a ação de despejo?
A ação é proposta pelo locador e distribuída no fórum competente, normalmente o da locação do imóvel. Após o ajuizamento, o juiz pode:
- Determinar liminar de despejo (em casos permitidos pela lei);
- Mandar citar o inquilino para pagar, contestar ou desocupar;
- Julgar o mérito definindo se o despejo é procedente e qual será o prazo de saída.
Se houver inadimplência, o inquilino pode evitar o despejo realizando o pagamento do débito integral nos termos do art. 62 da Lei do Inquilinato, desde que seja a primeira vez que recorre ao benefício dentro de 24 meses.
Quando é cabível a ação de despejo?
A ação é cabível nas seguintes situações:
- Falta de pagamento de aluguel ou encargos;
- Término do contrato por prazo determinado;
- Desinteresse na renovação da locação;
- Infrações contratuais, como mau uso do imóvel ou mudança irregular de finalidade;
- Substituição de fiador não aceita pelo locador;
- Recuperação do imóvel para uso próprio, quando permitido pela lei.
Cada motivo segue regras específicas dentro da Lei nº 8.245/91.
Qual o prazo para uma ação de despejo?
O prazo para o despejo depende do motivo e da decisão judicial. Os mais comuns são:
- Despejo liminar: 15 dias para desocupação, quando cabível (como na falta de pagamento sem garantia);
- Despejo sem liminar: prazo entre 30 e 90 dias definido pelo juiz, conforme o caso;
- Contratos comerciais renovatórios: prazos diferenciados e mais longos, conforme previsão legal.
Portanto, o andamento total do processo também varia conforme a Vara, recursos e comportamento das partes.
Quando o inquilino não pode ser despejado?
Existem situações em que o despejo não pode ocorrer de imediato ou não é permitido:
- Quando o inquilino está em dia com o contrato;
- Em casos de recusa de renovação para fins de uso próprio, quando a lei não permite esse fundamento;
- Quando há garantia vigente, em pedidos de liminar (o que impede a saída imediata, mas não impede o despejo ao final);
- Em situações de abuso de direito pelo locador;
- Em contratos comerciais com direito à renovação compulsória, se preenchidos os requisitos legais.
Sendo assim, a proteção ao inquilino não impede o despejo definitivo, mas pode impedir a saída imediata.
Conclusão
A ação de despejo é um procedimento essencial para garantir segurança jurídica nas relações locatícias e assegurar que o proprietário tenha meios formais para retomar seu imóvel quando houver descumprimento contratual. Com a documentação certa e orientação profissional, o processo se torna mais rápido e seguro.
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