Modelo de contrato de compra e venda de terreno parcelado
A compra de um terreno é um investimento importante e, muitas vezes, envolve negociações complexas, especialmente quando o pagamento é realizado de forma parcelada. Para garantir segurança jurídica a ambas as partes, é fundamental que o negócio seja formalizado por meio de um contrato bem elaborado, que contemple todas as condições acordadas.
Neste artigo, vamos apresentar um modelo de contrato de compromisso de compra e venda de terreno urbano com parcelamento, além de esclarecer dúvidas comuns e os principais cuidados que devem ser tomados nesse tipo de negociação.
Modelo de contrato de compromisso de compra e venda de terreno urbano com parcelamento
Compromisso de Compra e Venda de Terreno Urbano com Parcelamento
Pelo presente instrumento particular de contrato de compromisso de compra e venda, de um lado, como PROMITENTES VENDEDORES, (…) (nome, nacionalidade, profissão, RG, CPF) e sua mulher (…) (nome, nacionalidade, profissão, RG, CPF), ambos residentes e domiciliados na cidade de (…), na rua (…), nº (…) e de outro lado como PROMISSÁRIO COMPRADOR (…) (nome, nacionalidade, profissão, RG, CPF), residente e domiciliado nesta cidade de (…), na rua (…), nº (…), têm justo e contrato o seguinte:
1. Os PROMITENTES VENDEDORES a justo título são proprietários de uma gleba de terras, ora loteada e aprovada pela Prefeitura Municipal de (…), conforme processo nº (…) de (…), devidamente protocolado e registrado no Registro junto ao (…) Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de (…) sob nº (…), apresentado para registro em (…), e por este instrumento prometem à venda o lote de terreno, com todas as benfeitorias exigidas pela Prefeitura Municipal (água, luz, esgoto, guias e sarjetas e ainda galerias de águas pluviais), sem ônus para o PROMISSÁRIO COMPRADOR assim descrito:
LOTE nº (…) da quadra (…), do Residencial Parque (…), medindo (…) metros de frente para a rua (…), (…) metros dos lados da frente aos fundos, divisando de um lado com o lote (…) e do outro com o lote (…) e nos fundos dos (…) metros com parte do lote (…), totalizando (…) metros quadrados.
O título aquisitivo dos PROMITENTES VENDEDORES originou-se da escritura pública de venda e compra lavrada nas notas do (…) Cartórios de Notas de (…), lavrada no Livro (…), folhas (…), por aquisição do (…).
1.1. Que os PROMITENTES VENDEDORES dão pleno conhecimento ao PROMISSÁRIO COMPRADOR de que o LOTEAMENTO RESIDENCIAL JARDIM (…) encontra-se aprovado junto a Prefeitura Municipal de (…), conforme registro junto ao (…) Cartório de Registro de Imóveis de (…), sob nº (…) de …; uma vez estando pago todo o preço ajustado, conforme estipulado no item 2, será então formalizada a outorga de escritura pública definitiva.
2. O preço certo e ajustado do presente COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA é de R$ (…) (por extenso) que os PROMITENTES VENDEDORES recebem da seguinte forma:
Entrada de R$ (…) (por extenso) através de cheque nº (…) sacado contra o Banco (…), ficando o saldo devedor de R$ (…) (por extenso) a ser pago em (…) parcelas mensais iguais de R$ (…) (por extenso) a partir de __/__/___, a serem pagas no seguinte endereço: …
3. Qualquer diferença de área verificada no lote será entendida como venda ad corpus, na base do preço deste contrato.
4. Correm por conta o PROMISSÁRIO COMPRADOR todas as despesas de escritura, registros, contratos e de todos os ônus que de ora em diante venham a incidir sobre o referido imóvel, como impostos, taxas, contribuição de melhorias, etc.
4.1. O PROMISSÁRIO COMPRADOR assume o compromisso de efetuar as obras de passeio público, após a integralização do preço do presente contrato, no prazo de 30 dias contados da Data do cumprimento da obrigação avençada no preço, podendo nele fazer benfeitorias que julgar necessárias, obedecendo às posturas municipais.
5. Os PROMITENTES VENDEDORES se obrigam a outorgar a escritura definitiva ao PROMISSÁRIO COMPRADOR ou a quem por ele indicar, após o recebimento total do preço.
6. Os PROMITENTES VENDEDORES dão por este instrumento plena quitação da importância recebida e retro mencionada, que confessam receber neste ato, da qual dão ao PROMISSÁRIO COMPRADOR plena, geral e irrevogável quitação de paga e satisfeita, e em conseqüência, após o pagamento do preço em sua integralidade, prometem vender referido imóvel, transferir a posse, domínio, direitos e ações que tinham e exerciam sobre o imóvel, prometendo haver a presente sempre boa, firme e valiosa, respondendo pela evicção de direito, quando chamado à autoria. O presente contrato é realizado com a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade. O presente contrato obriga em todos os seus termos não só os CONTRATANTEs como seus herdeiros ou sucessores.
7. O atraso de (…) das prestações retro mencionadas implica na rescisão do presente compromisso de compra e venda.
8. O presente contrato só poderá ser transferido a terceiros com a expressa anuência dos PROMITENTES VENDEDORES.
9. Fica estipulado entre as partes, que os pagamentos a serem efetuados pelo PROMISSÁRIO COMPRADOR não poderão ocorrer em atraso, sendo certo que serão tolerados no máximo 5 (cinco) dias a contar da Data estipulada na cláusula 2 deste instrumento. Após este prazo, incidirá sobre o mesmo multa de (…)% e após o atraso da segunda parcela, ocorrerá a imediata rescisão do presente contrato, perdendo o PROMISSÁRIO COMPRADOR a favor dos PROMITENTES VENDEDORES todo o valor já pago.
10. Fica eleito o foro da Comarca de (…) para nele serem dirimidas as questões oriundas do presente contrato, com exceção de quaisquer outros.
11. E assim, por estarem justos e contratados, assinam o presente instrumento em duas vias de igual teor, juntamente com as testemunhas abaixo nomeadas, a tudo presentes, declarando mais que não estão vinculados às restrições previdenciárias, como empregadores, na qualidade de contribuintes obrigatórios, autorizada a averbação no Registro Imobiliário na forma da Lei.
Local e Data
PROMITENTE VENDEDOR
PROMISSÁRIO COMPRADOR
TESTEMUNHAS
Pode comprar terreno parcelado?
Certamente, é uma prática possível e bastante comum no mercado imobiliário e atende tanto compradores que ainda não dispõem do valor total à vista, quanto vendedores que desejam flexibilizar as condições de pagamento para ampliar suas chances de venda.
A compra parcelada pode ocorrer de duas formas principais: por meio de contratos particulares entre as partes, comprador e vendedor, ou via financiamentos concedidos por instituições financeiras.
Entretanto, quando a negociação ocorre diretamente entre comprador e vendedor, é essencial que as condições do parcelamento estejam muito bem definidas em contrato, a fim de evitar dúvidas ou conflitos futuros. Isso inclui prazos, valores das parcelas, correções monetárias e garantias oferecidas.
Já no caso do financiamento bancário, o contrato de compra e venda é complementado por um contrato de financiamento, com regras específicas previstas pela instituição financeira.
Como funciona a venda de terreno parcelado?
Na venda parcelada de terreno, o valor total do imóvel é dividido em parcelas que podem ser mensais, trimestrais, semestrais ou conforme a periodicidade acordada entre as partes. O comprador realiza os pagamentos conforme o cronograma estabelecido até quitar integralmente o preço combinado.
Durante o período em que as parcelas estão sendo pagas, o terreno pode ser entregue ao comprador para que ele tenha a posse do imóvel e possa utilizá-lo, desde que previsto em contrato. No entanto, a transferência definitiva da propriedade, que ocorre por meio da lavratura da escritura pública e do registro no Cartório de Registro de Imóveis. Além disso, é preciso destacar que isso ocorre, geralmente, apenas após o pagamento completo do preço, salvo se houver disposição em contrário.
Para garantir segurança jurídica, o contrato precisa prever o que acontecerá em caso de atraso ou inadimplência nas parcelas. São comuns cláusulas que autorizam a aplicação de multas e juros, além de preverem a possibilidade de rescisão do contrato e devolução do imóvel ao vendedor, protegendo ambas as partes em eventuais conflitos.
Como elaborar um contrato de compra e venda de terreno parcelado?
Elaborar um contrato de compra e venda de terreno com parcelamento exige atenção a diversos detalhes que conferem segurança jurídica e clareza para o negócio. A seguir, os principais elementos que devem constar nesse tipo de contrato:
Dados completos das partes
É indispensável identificar corretamente o vendedor e o comprador. Isso inclui nome completo, número do CPF ou CNPJ, estado civil, profissão, endereço residencial ou comercial, e outras informações que assegurem a legitimidade das partes envolvidas no negócio.
Descrição detalhada do imóvel
O contrato deve conter uma descrição precisa do terreno, incluindo endereço completo, metragem total, confrontações (limites com terrenos vizinhos), número da matrícula e registro no Cartório de Registro de Imóveis, além de eventuais características especiais que identifiquem o imóvel de forma inequívoca.
Preço e condições de pagamento parcelado
É fundamental discriminar o valor total do terreno, o número de parcelas, o valor de cada uma, datas de vencimento, forma de pagamento (boleto, depósito bancário, etc.) e se haverá correção monetária, juros ou multas em caso de atraso. Essas condições garantem transparência e evitam dúvidas.
Posse e transferência da propriedade
O contrato deve explicitar em que momento o comprador terá a posse do imóvel, isto é, quando poderá usufruir do terreno. Além disso, deve constar quando e como ocorrerá a transferência definitiva da propriedade, normalmente vinculada à quitação integral e à lavratura da escritura pública e registro no cartório competente.
Cláusulas de inadimplência e rescisão
É necessário prever as consequências para o comprador que atrasar ou deixar de pagar as parcelas, como aplicação de multas, juros, e possibilidade de rescisão do contrato. Também é importante detalhar as condições para cancelamento do negócio e o que acontecerá com os valores já pagos.
Despesas e tributos
O contrato deve esclarecer quais despesas serão de responsabilidade de cada parte, incluindo impostos como o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), taxas cartorárias, custos de escritura e registro, bem como eventuais despesas relacionadas à manutenção ou conservação do imóvel durante o período de parcelamento.
Disposições gerais
Por fim, é comum incluir cláusulas gerais, como foro de eleição para resolução de conflitos, regras para notificações entre as partes, eventuais garantias adicionais, e outras disposições específicas que o negócio exigir para garantir maior segurança e previsibilidade.
Quais cuidados ter ao comprar terreno parcelado?
A aquisição de um terreno parcelado exige alguns cuidados essenciais para evitar transtornos futuros. Entre os principais, podemos destacar:
- Verificar a documentação do imóvel: é fundamental assegurar que o terreno está regularizado, livre de débitos, hipotecas, penhoras ou disputas judiciais. Isso inclui análise da matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis;
- Confirmar a idoneidade do vendedor: certificar-se de que o vendedor é realmente o proprietário do imóvel e possui legitimidade para realizar a venda;
- Ler o contrato com atenção: preferencialmente com o auxílio de um advogado especializado, para garantir que todas as cláusulas estejam claras, justas e condizentes com o negociado;
- Observar as cláusulas de inadimplência: conhecer as penalidades aplicáveis e entender os direitos e deveres em caso de atraso no pagamento das parcelas;
- Verificar a previsão de transferência da propriedade: confirmar quando ocorrerá a escritura e registro do imóvel e se há possibilidade de antecipação;
- Considerar custos extras: além das parcelas, contabilizar os impostos, taxas e outras despesas que poderão impactar o orçamento total da compra.
Conclusão
Comprar um terreno com pagamento parcelado é uma alternativa acessível e viável para muitas pessoas e empresas que desejam investir em imóveis, desde que a negociação seja realizada com cautela, planejamento e segurança jurídica.
A elaboração de um contrato claro, completo e bem estruturado é indispensável para resguardar os direitos e obrigações de todas as partes envolvidas, prevenindo possíveis conflitos e garantindo que a transação transcorra de forma tranquila.
Para advogados, a correta redação e análise desses contratos é fundamental para oferecer um serviço jurídico de excelência, minimizando riscos e assegurando a segurança dos seus clientes. Além disso, a gestão eficiente dos documentos e prazos contratuais pode fazer toda a diferença na rotina do profissional.
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