Modelo de contrato de arrendamento de pasto e gado
A produção pecuária brasileira depende de uma série de acordos jurídicos que viabilizam a utilização eficiente da terra, do gado e dos recursos envolvidos. Um desses instrumentos é o contrato de arrendamento de pasto e gado, que regula o uso de áreas rurais para a criação de animais.
Embora comum em regiões onde a pecuária é economicamente relevante, esse tipo de contrato ainda gera dúvidas entre os profissionais do Direito, especialmente no que se refere à sua estruturação jurídica, diferenciações legais e cuidados necessários para garantir sua validade e segurança.
Neste artigo, vamos explicar como funciona o arrendamento de pasto e gado, apontar as principais cláusulas que devem constar em um contrato do tipo, mostrar como evitar confusões com outros institutos jurídicos e, ao final, disponibilizar um modelo atualizado para consulta. Boa leitura!
Modelo de contrato de arrendamento de pasto e gado para pecuária
CONTRATO DE ARRENDAMENTO PARA PECUÁRIA
IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES CONTRATANTES
ARRENDADOR: Fulano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000;
ARRENDATÁRIO: Beltrano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000;
As partes acima identificadas têm, entre si, justo e acertado o presente Contrato de Arrendamento de Propriedade Rural Para Exploração Pecuária, que se regerá pelas cláusulas e pelas condições descritas abaixo.
DO OBJETO DO CONTRATO
CLÁUSULA 1ª – O presente contrato tem como objeto a Fazenda TAL, de propriedade do ARRENDADOR, localizada no bairro TAL, Cidade TAL, no Estado TAL, sob o Registro nº 000000, do Cartório do 000000 Ofício de Registro de Imóveis, livre de ônus ou quaisquer dívidas, cadastrada no INCRA sob o nº 000000, conforme comprova o título de propriedade.
O ARRENDADOR também cede ao ARRENDATÁRIO casa de moradia para seu uso, e mais outros objetos e instrumentos necessários para a realização da atividade pecuária pretendida, pagando por isto, um aluguel.
CLÁUSULA 2ª – A gleba de terra cedida, na Data da assinatura deste contrato, pelo ARRENDADOR ao ARRENDATÁRIO, é constituída de uma área de 000000 (hectares, alqueires, metros quadrados, etc.), como consta inclusive na descrição do Cadastro nº 000000 do INCRA, para a específica exploração de pecuária (cria ou engorda).
CLÁUSULA 3ª – A área objeto deste contrato consiste em invernada ou pasto formado com o capim tipo TAL, toda envolta com cerca de arame farpado, em perfeitas condições de conservação.
GADO E TERRAS
CLÁUSULA 4ª – Não pode ultrapassar, nas pastagens, o nº 000000, por alqueire, hectare ou metro quadrado, de cabeças de gado, a fim de que não ocorra o pisoteio intensivo e prejudicial ao capim, evitando o desgaste, preservando as boas condições da terra.
CLÁUSULA 5ª – Para preservação das terras objeto deste contrato, cada pasto ou gleba não deve ser utilizado por TANTOS dias, após ter sido utilizado pelo período de TANTOS dias, sendo obrigatória a rotação das pastagens.
DO PRAZO
CLÁUSULA 6ª – O presente arrendamento terá o lapso temporal de TANTOS anos ou TANTOS meses, iniciando-se sua vigência no dia TAL, do mês TAL, de 0000, findando-se no dia TAL, do mês TAL, de 0000, Data a qual a propriedade arrendada deverá ser restituída pelo ARRENDATÁRIO, completamente desocupada, juntamente com os bens existentes nesta, nas condições as quais foram entregues, efetivando-se independentemente de aviso ou qualquer outra medida judicial ou extrajudicial1.
DO PREÇO E DO REAJUSTE
CLÁUSULA 7ª – O valor a ser pago pelo arrendamento das terras será de R$ 000000 (REAIS) por ano de contrato. O prazo para pagamento do valor terminará no dia TAL de mês TAL, de 0000, diretamente ao ARRENDADOR.
CLÁUSULA 8ª – O valor a ser pago pelo aluguel dos objetos citados no parágrafo único da Cláusula 1ª será de R$ 000000 (REAIS) anuais, que deverão ser pagos no dia TAL, de mês TAL de 0000.
Cláusula 9ª. O valor do aluguel será reajustado anualmente, tendo como base o índice de correção monetária fornecida pelo Conselho Nacional de Economia, divulgado pelo IBRA.
CLÁUSULA 10ª – Todos os pagamentos efetuados entre os contratantes serão precedidos de recibo, o qual deverá mencionar pormenorizadamente todos os valores.
CLÁUSULA 11ª – Quaisquer financiamentos que porventura o ARRENDATÁRIO faça perante particulares ou instituições financeiras, para custear os gastos decorrentes da atividade desenvolvida, serão de sua inteira responsabilidade, sendo que lhe fica vedado oferecer em garantia as terras arrendadas e alugadas.
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
CLÁUSULA 12ª – O ARRENDATÁRIO não pode transferir o presente instrumento, subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel objeto do contrato ou parte dele, sem prévio e expresso consentimento do ARRENDADOR, bem como não pode mudar a destinação do imóvel expressa neste contrato. A violação desta cláusula importará na extinção do contrato e, conseqüentemente, no despejo do ARRENDATÁRIO.
CLÁUSULA 13ª – Fazem parte do presente instrumento, os documentos que descrevem a fazenda, bem como o comprometimento do ARRENDATÁRIO em seguir as orientações do ARRENDADOR.
CLÁUSULA 14ª – O contrato deverá ser registrado no Cartório de Registro de Títulos e Documentos.
DO FORO
CLÁUSULA 15ª – As partes elegem o foro da CIDADE-UF, onde se situa o imóvel para dirimirem quaisquer dúvidas provenientes da execução e cumprimento do mesmo, inclusive para as ações de despejo e de cobrança de aluguel, se necessárias.
Por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento, em duas vias de igual teor, juntamente com 2 (duas) testemunhas.
CIDADE, 00, MÊS, ANO.
NOME COMPLETO – ARRENDADOR
NOME COMPLETO – ARRENDATÁRIO
ASSINATURAS
TESTEMUNHAS
Como funciona o arrendamento de pasto e gado?
O arrendamento de pasto e gado funciona como uma cessão temporária e onerosa de uso de uma propriedade rural (ou parte dela) e, eventualmente, de animais, com o objetivo de exploração agropecuária.
Sendo assim, o proprietário da terra e, se for o caso, do gado, concede ao arrendatário o direito de utilizá-los por um prazo determinado, mediante pagamento de um valor acordado, chamado de arrendamento.
Esse contrato deve ser formalizado por escrito, respeitar as diretrizes do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) e evitar elementos que caracterizem outros tipos de relação contratual, como a parceria rural.
O contrato pode ser registrado em cartório para maior segurança jurídica, especialmente em contratos de médio e longo prazo, sendo altamente recomendável incluir cláusulas detalhadas sobre obrigações, uso adequado da terra, responsabilidades por danos, benfeitorias e rescisão.
Qual a diferença entre arrendamento de pasto e gado e arrendamento rural pecuário?
Embora pareçam semelhantes, o arrendamento de pasto e gado e o arrendamento rural pecuário possuem diferenças importantes: o primeiro é mais específico e focado, enquanto o segundo envolve uma estrutura mais completa da atividade rural.
Desse modo, o arrendamento de pasto e gado é mais específico, utilizado quando o objeto do contrato é apenas uma área destinada ao pastejo ou essa área acompanhada de animais (gado) que também são cedidos temporariamente.
Por isso, ele costuma ser mais simples e restrito ao uso de determinada área e gado, com foco na alimentação e manutenção dos animais. Já o arrendamento rural pecuário é mais amplo e abrange toda a estrutura da atividade pecuária em uma propriedade rural, podendo incluir uso de pastagens, curral, galpões, equipamentos, rebanhos e até a produção leiteira ou de corte.
Portanto, está mais ligado à operação pecuária como um todo e segue regras mais específicas da legislação agrária, especialmente do Estatuto da Terra.
Quais cláusulas são importantes em contrato de arrendamento de pasto e gado?
Para que o contrato seja válido e funcional, é essencial que contenha cláusulas claras e objetivas, como qualificação das partes, finalidade da exploração e prazo de contrato.
A seguir, listamos as cláusulas mais importantes que devem constar em um contrato de arrendamento de pasto e gado, com explicações detalhadas sobre o que é necessário em um contrato de arrendamento de pasto e gado, como qualificação das partes, identificação e descrição do imóvel rural e finalidade da exploração.
Qualificação das partes
O contrato deve iniciar com a qualificação completa de ambas as partes envolvidas. Isso inclui nome completo, CPF ou CNPJ, nacionalidade, estado civil, profissão e endereço.
Caso uma das partes seja pessoa jurídica, devem ser incluídos também os dados do representante legal, como nome e documento de identidade. Essa etapa garante que os contratantes sejam corretamente identificados no contrato. Uma qualificação inadequada pode comprometer a validade do instrumento jurídico.
Identificação e descrição do imóvel rural
A descrição do imóvel precisa ser detalhada, indicando matrícula no cartório de registro de imóveis, localização geográfica, confrontações, área total e área efetivamente arrendada.
Também deve mencionar eventuais benfeitorias já existentes, como cercas, currais ou pastagens implantadas. Essas informações servem para delimitar com precisão o objeto do contrato. Quanto mais detalhado, menor o risco de disputas sobre os limites da propriedade. A clareza nesta cláusula garante segurança às partes.
Finalidade da exploração
A finalidade da exploração deve ser especificada no contrato, indicando o tipo de atividade a ser desenvolvida, como criação de gado de corte ou leiteiro. É relevante incluir a quantidade estimada de animais, bem como se a finalidade é cria, recria ou engorda.
Também é possível descrever o sistema de manejo adotado, como confinamento ou pasto rotacionado. Essa cláusula evita o uso indevido da terra para fins não autorizados. Serve ainda como base para fiscalizações e aferições técnicas.
Prazo do contrato
O contrato precisa definir o prazo de vigência, com datas de início e término da cessão. A legislação agrária prevê prazos mínimos, sendo comum estipular três anos para atividades pecuárias.
No entanto, as partes podem acordar prazos diferentes, desde que devidamente justificados. É recomendável prever a possibilidade de prorrogação ou renovação automática, mediante manifestação expressa. Essa cláusula confere previsibilidade à relação contratual e facilita o planejamento das atividades.
Preço do arrendamento e condições de pagamento
O valor a ser pago pelo arrendamento deve constar claramente no contrato, podendo ser fixo ou proporcional à quantidade de gado ou área utilizada. Também é necessário especificar a forma de pagamento, como mensal, trimestral ou anual, e o índice de reajuste adotado, como IPCA ou IGP-M. Além disso, devem ser previstas penalidades em caso de atraso ou inadimplência.
Esses detalhes evitam discussões futuras e ajudam no cumprimento das obrigações contratuais.
Direitos e obrigações das partes
O contrato deve conter a lista dos direitos e deveres de cada parte. O arrendador tem o dever de garantir o uso pacífico da área durante a vigência do contrato, bem como informar qualquer situação que possa afetar a posse do arrendatário.
Já o arrendatário deve conservar o imóvel, zelar pelos bens e cumprir a destinação acordada. Também é recomendável prever obrigações como manutenção de cercas, controle sanitário do gado e responsabilidade por danos. Isso evita conflitos e desequilíbrios.
Benfeitorias
É necessário estabelecer se o arrendatário poderá realizar benfeitorias na propriedade e, em caso afirmativo, quem arcará com os custos e se haverá indenização ao final do contrato.
As benfeitorias podem ser classificadas como necessárias (indispensáveis), úteis (melhoram o uso) ou voluptuárias (estéticas). Cada tipo pode ter um tratamento distinto no contrato. A previsão contratual sobre o tema evita disputas sobre ressarcimentos ou obrigações futuras do arrendador.
Direito de preferência
A cláusula de preferência garante ao arrendatário prioridade na compra da propriedade, caso o arrendador decida vendê-la durante a vigência do contrato. Esse direito está previsto no Estatuto da Terra e visa proteger quem já mantém uma relação estável com o imóvel.
Para ser válido, o contrato deve expressamente mencionar esse direito, além de definir os procedimentos para a notificação e prazo para resposta. Essa cláusula fortalece a posição do arrendatário em negociações futuras.
Definição sobre pagamento de impostos e taxas
É importante que o contrato determine quem será responsável pelos tributos incidentes sobre o imóvel, como o ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural) e taxas municipais. Também pode ser necessário tratar de contribuições previdenciárias, dependendo da configuração da atividade exercida.
Essa definição evita surpresas e problemas fiscais para ambas as partes. Em geral, o arrendador mantém a obrigação sobre impostos do imóvel, mas isso pode ser ajustado por acordo.
Rescisão contratual
O contrato deve prever as hipóteses que autorizam sua rescisão antecipada, como descumprimento de cláusulas, inadimplência, desastres naturais ou retomada da terra para uso próprio. Também é recomendável incluir o procedimento para notificação prévia, prazos para desocupação e eventual multa rescisória.
Essa cláusula garante um encerramento ordenado da relação contratual e minimiza os riscos de litígio. Quanto mais claro for esse item, melhor para ambas as partes.
Foro
A cláusula de foro define a comarca competente para resolver eventuais disputas decorrentes do contrato. O mais comum é eleger o foro da comarca onde se localiza o imóvel arrendado, por ser o local mais próximo do objeto do contrato e das partes envolvidas.
Essa definição evita discussões futuras sobre onde ajuizar ações. Trata-se de uma cláusula obrigatória e estratégica para a celeridade e eficácia de eventual processo judicial.
Como garantir que o contrato não seja confundido com uma parceria ou arrendamento rural tradicional e evite problemas com o Estatuto da Terra?
É essencial que o contrato de arrendamento de pasto e gado seja redigido de forma clara, para evitar que seja interpretado como uma parceria rural, relação em que as partes dividem os riscos, custos e lucros da produção ou como um arrendamento rural completo, caso não tenha estrutura para tanto.
Para isso, recomenda-se:
- Especificar o tipo de relação contratual: use termos claros como “arrendamento de uso de pastagem” e não “parceria de criação” ou “usufruto conjunto”;
- Evitar divisão de lucros: o arrendamento deve prever pagamento fixo (ou com base em cabeça de gado, mas não proporcional ao lucro obtido);
- Manter a autonomia do arrendatário: ele deve ser responsável pela gestão da atividade.
Um contrato mal elaborado pode ser anulado judicialmente ou causar penalidades administrativas, por isso é altamente recomendável contar com assessoria jurídica especializada.
Conclusão
O contrato de arrendamento de pasto e gado é um instrumento jurídico essencial para formalizar relações no meio rural, especialmente no setor pecuário. Com ele, é possível garantir que tanto o arrendador quanto o arrendatário tenham seus direitos resguardados e obrigações bem definidas.
Um contrato bem elaborado previne conflitos, assegura o cumprimento das normas do Estatuto da Terra e oferece segurança jurídica para ambas as partes ao longo da vigência da relação contratual. Por isso, atenção aos detalhes, clareza nas cláusulas e respeito às obrigações legais são pontos inegociáveis na sua redação.
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