Modelo de contrato de arrendamento particular
O arrendamento rural é uma prática consolidada no setor agropecuário brasileiro, especialmente entre produtores que desejam explorar economicamente uma propriedade sem adquirir o imóvel.
Seja para criar gado de corte, desenvolver uma produção leiteira ou outras formas de pecuária, o contrato de arrendamento deve ser redigido com rigor técnico e alinhado à legislação vigente. É nesse contexto que advogados e escritórios de advocacia desempenham papel estratégico, tanto na elaboração quanto na revisão desses contratos.
Ao longo deste artigo, explicamos em detalhes o que é um contrato de arrendamento particular rural, as diferenças entre arrendamento, parceria, comodato e aluguel de pasto, e os principais elementos jurídicos que devem constar no documento. Com esse conhecimento, profissionais do Direito poderão prestar um atendimento mais completo a seus clientes do setor rural.
Modelo de contrato de arrendamento particular de imóvel rural para fins de exploração de pecuária
Pelo presente instrumento particular de arrendamento de imóvel rural para fins de exploração de pecuária, de um lado Fulano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000, CIC n.º 000000, de ora em diante chamado simplesmente de ARRENDADOR, e de outro lado Beltrano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000, CIC n.º 000000, de ora em diante chamado simplesmente de ARRENDATÁRIO, têm, entre si, como justo e contratado o que se segue:
CLÁUSULA 1º – O ARRENDADOR é proprietário da fazenda TAL, situada no Bairro TAL, Município TAL, Estado TAL, conforme título de propriedade (ou de posse) (descrever detalhadamente o título de posse, inclusive o cadastro do INCRA).
CLÁUSULA 2º – O ARRENDADOR cede para o ARRENDATÁRIO uma gleba de terra com área de 000000 alq. Ou 000000 ha, para exploração de pecuária (cria, recria, engorda).
CLÁUSULA 3º – A área arrendada consiste em invernada(s) ou pasto(s) formando(s) com capim (colonião, jaraguá, catingueiro etc.), ou grama, toda cercada com arame farpado de três ou quatro fios, em perfeitas condições de conservação. A área referida está dividida em duas (ou mais) glebas, devidamente, cercadas, com as dimensões seguintes: (discriminá-las com suas características).
CLÁUSULA 4º – O presente contrato é feito pelo prazo de 0000 anos, ou 0000 meses, iniciando sua vigência a partir da Data de sua assinatura, até o dia TAL, quando o ARRENDATÁRIO, deverá restituir a gleba arrendada, completamente desocupada, bem como as casas, galpões, mangueiras etc., cedidos pelo ARRENDADOR.
CLÁUSULA 5º – O preço do arrendamento será de R$ 000000 (REAIS) por ano contratual, e o pagamento deverá ser feito até o dia TAL
CLÁUSULA 6º – O ARRENDADOR também cede ao ARRENDATÁRIO casa de moradia para seu uso, casa para campeiro, depósito, mangueira, galpões etc. que por eles deve pagar a quantia anual de R$ 000000 (REAIS) a título de aluguel (ou que por eles não pagará aluguel, mas terá o encargo de bem conservá-los e mantê-los no estado em que os recebeu).
CLÁUSULA 7º – O número de cabeças de gado a ser colocado nas pastagens não pode ultrapassar a 000000 por alqueire ou por hectare, a fim de que não ocorra o pisoteio intensivo e prejudicial ao capim.
CLÁUSULA 8º – Para preservação das pastagens, o pastoreio deve obedecer às seguintes normas: cada pasto ou gleba da invernada deve descansar TANTOS dias após ter sido utilizado em período nunca inferior a TANTOS dias, sendo, pois, obrigatória a rotação das pastagens.
CLÁUSULA 9º – O ARRENDATÁRIO não pode transferir o presente contrato, subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel ou parte dele, sem prévio e expresso consentimento do ARRENDADOR, bem como alterar a destinação do imóvel expressa neste contrato. A violação desta cláusula importará na extinção do contrato e, conseqüentemente, despejo do ARRENDATÁRIO.
CLÁUSULA 10º – preço do andamento será reajustado anualmente de acordo com o índice de correção monetária específico divulgado, ou de acordo com o índice de majoração no ITR estabelecido pelo INCRA.
CLÁUSULA 11º – Fica eleito o Foro da Comarca de CIDADE-UF para solucionar qualquer questão judicial decorrente deste contrato, inclusive para as ações de despejo e de cobrança de aluguel, se necessárias.
E por estarem as partes, ARRENDANTE e ARRENDATÁRIO, em pleno acordo com tudo quanto se encontra disposto neste instrumento particular, assinam-no na presença das duas testemunhas abaixo, em 2 (duas) vias de igual teor e forma, destinando-se uma via para cada uma das partes interessadas.
CIDADE, 00, MÊS, ANO.
NOME COMPLETO – ARRENDADOR
NOME COMPLETO – ARRENDATÁRIO
ASSINATURAS
TESTEMUNHAS
O que é um contrato de arrendamento particular rural?
O contrato de arrendamento rural é um instrumento jurídico pelo qual o proprietário (arrendador) cede o uso de um imóvel rural a outra pessoa (arrendatário), mediante pagamento, por tempo determinado, para fins de exploração econômica, como agricultura ou pecuária.
No caso do arrendamento particular, o acordo é firmado diretamente entre as partes, sem intermediação estatal, desde que respeite os requisitos legais da Lei nº 4.504/64 (Estatuto da Terra) e do Código Civil.
Diferente de outras formas de uso de terras, o arrendamento envolve necessariamente o pagamento de um valor periódico, o que o distingue de contratos gratuitos, como o comodato.
Qual a diferença entre arrendamento rural, parceria rural, comodato rural e aluguel de pasto?
Esses quatro institutos jurídicos são frequentemente confundidos, mas têm diferenças importantes. A principal diferença entre arrendamento, parceria, comodato e aluguel de pasto está na forma de remuneração e na divisão de riscos.
Assim, no arrendamento há pagamento fixo em dinheiro, na parceria, lucros e prejuízos são divididos. Por sua vez, no comodato, o uso é gratuito e no aluguel de pasto, paga-se pela utilização da área apenas para pastagem.
O arrendamento rural é oneroso e transfere ao arrendatário o uso e gozo do imóvel rural para fins produtivos. Assim, o arrendatário tem autonomia para decidir como explorar a terra, assumindo os riscos da atividade. O pagamento é feito em dinheiro ou produto, em prazos e condições estipulados no contrato.
Na parceria rural, o proprietário e o parceiro dividem os riscos e os frutos da exploração. Ao contrário do arrendamento, não há pagamento fixo: o lucro (ou prejuízo) é compartilhado entre as partes, conforme a proporção estabelecida contratualmente. A parceria pode ser agrícola, pecuária, agroindustrial ou extrativa.
Por sua vez, o comodato rural é um contrato gratuito pelo qual o proprietário cede o uso do imóvel rural a outra pessoa por prazo determinado. Não há contraprestação financeira, e o comodatário deve devolver o imóvel ao final do prazo nas condições acordadas. É comum entre familiares ou em situações de favor.
Conhecido também como “boia fria” ou “boia verde”, o aluguel de pasto é um tipo de arrendamento rural voltado exclusivamente à pastagem de animais. A remuneração costuma ser por cabeça de gado e por mês, e o contrato tem regras mais simples, mas também deve ser formalizado para garantir segurança jurídica.
Quais as principais cláusulas em um contrato de arrendamento rural para particulares?
Um contrato de arrendamento rural bem estruturado deve conter cláusulas que deixem claras as obrigações, os limites e os direitos de cada parte. Entre as cláusulas essenciais estão a qualificação das partes, a descrição detalhada do imóvel, a definição da finalidade do uso, o prazo contratual, as condições de pagamento, e os direitos e deveres de cada envolvido.
A seguir, explicamos em detalhes cada uma dessas cláusulas.
Qualificação das partes
A primeira cláusula do contrato deve identificar corretamente o arrendador (proprietário) e o arrendatário (quem irá explorar o imóvel). É necessário incluir nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF ou CNPJ, número do RG e endereço atualizado.
Essa qualificação formal é essencial para que o contrato tenha validade jurídica e possa ser registrado em cartório, se necessário. Além disso, evita dúvidas quanto à legitimidade dos envolvidos. Um erro nessa etapa pode comprometer toda a segurança do documento.
Identificação e descrição do imóvel rural
Essa cláusula deve conter a localização precisa do imóvel, incluindo município, estrada ou rodovia de acesso, matrícula registrada no Cartório de Registro de Imóveis, número do INCRA e área total em hectares. Também devem ser indicados os limites, confrontações e benfeitorias existentes na propriedade.
Portanto, quanto mais detalhada for a descrição, menor será o risco de disputas sobre a área efetivamente arrendada. A inclusão de croquis, mapas ou coordenadas geográficas pode reforçar a clareza dessa cláusula. Essa etapa também é importante para efeitos de fiscalização e cumprimento de obrigações fiscais.
Finalidade da exploração
O contrato deve deixar claro qual será a atividade produtiva desenvolvida no imóvel, neste caso, a pecuária. É possível especificar o tipo de exploração (criação de gado de corte, leiteiro, confinamento, entre outros).
Desse modo, essa definição limita o uso da propriedade e evita que o arrendatário utilize a área para fins não acordados, como agricultura ou extrativismo. Além disso, ajuda a delimitar obrigações ambientais e estruturais específicas da atividade pecuária.
Caso o arrendatário deseje alterar a finalidade durante a vigência, deve haver cláusula autorizativa expressa ou nova pactuação.
Prazo do contrato
A legislação agrária estabelece prazos mínimos para o arrendamento rural conforme a atividade exercida. No caso da pecuária, o prazo legal mínimo é de 5 anos. O contrato pode estabelecer prazos maiores, desde que haja consenso entre as partes.
É importante definir se haverá possibilidade de renovação automática ou por nova negociação, e se existe cláusula de aviso prévio para encerramento. Além disso, a fixação de um prazo ajuda a dar previsibilidade à exploração e à recuperação de investimentos feitos na propriedade.
Preço do arrendamento e condições de pagamento
Essa cláusula determina quanto será pago pelo arrendatário pelo uso do imóvel, podendo o valor ser fixado em dinheiro ou em produtos agropecuários, conforme o costume da região. Deve-se definir a periodicidade dos pagamentos (mensal, trimestral, anual), além da forma de pagamento (depósito bancário, boleto, entrega física de produtos, etc.).
Também é recomendável incluir correções monetárias, penalidades por atraso e juros, caso necessário. Um valor mal estabelecido pode ser causa de litígio e até de nulidade contratual. A transparência nesta cláusula garante equilíbrio econômico para ambas as partes.
Direitos e obrigações das partes
Nesta cláusula, são definidas as responsabilidades de cada parte no contrato. O arrendador pode, por exemplo, exigir que o arrendatário mantenha as cercas, preserve as condições do solo e respeite a legislação ambiental.
O arrendatário, por sua vez, assume a obrigação de manter a produtividade, não subarrendar o imóvel sem autorização e arcar com despesas operacionais da atividade. A ausência de delimitação clara pode gerar conflitos quanto ao uso de recursos da fazenda, maquinários e instalações. O equilíbrio contratual passa por uma boa redação desta cláusula.
Benfeitorias
É fundamental estabelecer se o arrendatário poderá realizar benfeitorias no imóvel, e, em caso positivo, se essas obras serão indenizadas ao final do contrato.
Benfeitorias úteis, como currais, cercas e bebedouros, e necessárias, como poços ou reformas estruturais, podem ser autorizadas, enquanto voluptuárias, como melhorias estéticas, geralmente não são indenizáveis.
O contrato deve prever também se é necessária autorização prévia do arrendador. A omissão nesta cláusula pode gerar disputas sobre quem deve arcar com o custo ou se há direito de retenção do imóvel.
Direito de preferência
O arrendatário tem, por força do Estatuto da Terra (art. 92), direito de preferência na compra do imóvel, caso o arrendador deseje vendê-lo durante a vigência do contrato. Para que esse direito seja exercido, é necessário que o arrendatário seja notificado formalmente sobre a intenção de venda e as condições propostas.
O contrato deve mencionar expressamente essa preferência e as consequências em caso de descumprimento. Caso o imóvel seja vendido a terceiro sem respeitar esse direito, a venda pode ser anulada judicialmente. Essa cláusula protege o arrendatário que já investiu na propriedade.
Rescisão contratual
Deve-se prever claramente as hipóteses em que o contrato poderá ser rescindido, tanto por iniciativa do arrendador quanto do arrendatário. As causas mais comuns de rescisão contratual incluem inadimplência, uso indevido da terra, abandono da atividade, ou descumprimento de cláusulas essenciais.
É importante também definir prazos de notificação prévia, penalidades e multas por rescisão imotivada. Além disso, pode-se prever a possibilidade de resolução amigável ou arbitrária, como forma alternativa de solução de conflitos. A segurança jurídica do contrato depende da clareza dessas previsões.
Disposições gerais
As disposições gerais encerram o contrato e incluem cláusulas que tratam do foro competente para eventuais litígios, possibilidade de mediação ou arbitragem, cessão de direitos, sigilo das informações, entre outras. Também é importante mencionar a quantidade de vias assinadas, a obrigatoriedade de assinatura de testemunhas e, se necessário, o reconhecimento de firma.
Essa parte do contrato garante que eventuais lacunas sejam cobertas e que o instrumento esteja juridicamente completo. Cláusulas aparentemente simples aqui podem fazer grande diferença em disputas futuras.
Quem paga os impostos e taxas da propriedade?
Em regra geral, o arrendador é o responsável pelo pagamento dos impostos e taxas do imóvel, como:
- ITR (Imposto Territorial Rural);
- Taxas de serviços públicos rurais, como luz, água e vigilância, se houver;
- Contribuições associativas ou sindicais ligadas à propriedade.
Entretanto, o contrato pode estabelecer que o arrendatário se responsabilize por parte dessas despesas, principalmente as relacionadas ao uso da terra, como contas de energia elétrica ou serviços contratados. Portanto, é essencial que essa definição esteja expressa no contrato para evitar litígios.
Precisa registrar o contrato de arrendamento particular em cartório?
Embora o contrato tenha validade entre as partes mesmo sem registro, o registro em cartório de Registro de Imóveis é fundamental para garantir:
- Publicidade perante terceiros;
- Oponibilidade contra novos adquirentes do imóvel;
- Validade para comprovações junto a órgãos públicos e financiamentos rurais;
- Segurança jurídica em caso de disputa judicial.
Além disso, o contrato com prazo superior a 10 anos deve ser registrado obrigatoriamente para surtir efeitos contra terceiros, conforme o artigo 1.227 do Código Civil.
Conclusão
Um contrato de arrendamento particular bem estruturado é indispensável para garantir segurança jurídica tanto ao proprietário do imóvel quanto ao produtor rural que irá explorá-lo.
Como vimos ao longo do artigo, há diversas cláusulas que devem ser observadas com atenção, desde a qualificação das partes até a previsão de rescisão contratual, passando por aspectos como preço, prazo, benfeitorias e direito de preferência. Além disso, questões como o pagamento de tributos e a necessidade de registro em cartório também impactam diretamente a validade e a eficácia do contrato.
Para advogados e escritórios de advocacia que atuam com clientes do agronegócio, dominar os detalhes desses contratos é essencial. Não basta utilizar modelos prontos: é preciso compreender as nuances legais e adaptar cada cláusula à realidade das partes envolvidas.
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