O contrato de intermediação imobiliária é um documento para quem deseja realizar negociações no mercado imobiliário com segurança, clareza e eficiência. Assim, ele formaliza a relação entre o corretor ou imobiliária e o cliente, garantindo que todas as responsabilidades, direitos e deveres de cada parte estejam documentados.
Seja na compra, venda ou locação de imóveis, esse tipo de contrato assegura que as transações sejam conduzidas por profissionais habilitados, com respaldo jurídico e de acordo com as leis vigentes.
Neste artigo, explicaremos o que é o contrato de intermediação imobiliária, quais são os tipos existentes, quem são as partes envolvidas, além de abordar seus benefícios e aspectos legais.
O que é um contrato de intermediação imobiliária?
O contrato de intermediação imobiliária é um instrumento legal que formaliza a relação entre o corretor de imóveis ou imobiliária e o cliente, que pode ser tanto o proprietário quanto o comprador ou locatário do imóvel.
Dessa forma, o objetivo principal desse contrato é detalhar as condições para a realização da negociação imobiliária, incluindo a remuneração do corretor ou imobiliária (geralmente uma comissão) e as obrigações de ambas as partes. Segundo o Código Civil:
Art. 722, CC. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Esse contrato é regulamentado pela Lei nº 6.530/1978, que define as atribuições e responsabilidades dos corretores de imóveis no Brasil. Além disso, ele pode ser usado tanto para negociações de venda e locação quanto para auxiliar compradores na busca pelo imóvel ideal.
Quais são as partes envolvidas no contrato de intermediação imobiliária?
As partes envolvidas no contrato de intermediação imobiliária desempenham papéis complementares para a negociação ser bem-sucedida. Esse contrato formaliza a relação entre três atores principais: o proprietário do imóvel, o corretor de imóveis ou imobiliária e o comprador ou locatário.
Cada uma dessas partes possui responsabilidades específicas no processo, garantindo que todas as etapas sejam realizadas com clareza e dentro das normas estabelecidas. Confira abaixo o papel de cada uma dessas partes:
Proprietário do imóvel
O proprietário é a parte que disponibiliza o imóvel para negociação. Ele tem a responsabilidade de fornecer informações completas e precisas sobre a propriedade, incluindo dados técnicos, características físicas e situação legal. Entre suas obrigações, estão:
- Disponibilizar os documentos necessários para a transação, como escritura do imóvel, certidões negativas e comprovantes de regularidade fiscal.
- Informar eventuais problemas estruturais ou pendências que impactem a negociação.
- Facilitar o acesso ao imóvel para visitas de possíveis interessados.
Corretor de imóveis ou imobiliária
O corretor de imóveis ou imobiliária atua como intermediário no processo, sendo responsável por conectar o proprietário ao comprador ou locatário. Este profissional, devidamente registrado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), desempenha diversas funções, como:
- Promover a divulgação do imóvel em portais imobiliários, redes sociais e redes de contatos.
- Assessorar ambas as partes sobre os aspectos legais e burocráticos da transação.
- Mediar as negociações, buscando sempre um acordo que atenda aos interesses de todos os envolvidos.
Comprador ou locatário
Por fim, o comprador ou locatário é a parte interessada em adquirir ou alugar o imóvel. Assim, este indivíduo ou empresa tem o papel de apresentar suas necessidades e condições para a negociação, além de verificar, com o auxílio do corretor, a viabilidade do negócio. Entre suas responsabilidades estão:
- Analisar as condições do imóvel e conferir a documentação apresentada.
- Informar o corretor sobre sua capacidade financeira e eventuais exigências específicas.
- Respeitar as condições negociadas no contrato final, como prazos e valores.
Essas três partes, quando bem alinhadas, garantem que o contrato de intermediação imobiliária seja executado de forma eficiente, segura e benéfica para todos.
Quais são os tipos de contratos imobiliários?
Os tipos de contratos imobiliários podem ser classificados em duas modalidades principais: o contrato com exclusividade e o contrato sem exclusividade. Ambos possuem características específicas que atendem a diferentes necessidades de proprietários e corretores, influenciando diretamente como as negociações serão conduzidas.
Escolher entre essas opções depende dos objetivos e preferências das partes envolvidas, assim como da dinâmica do mercado imobiliário local. A seguir, entenda as vantagens e limitações de cada modalidade.
Contrato com exclusividade
No contrato com exclusividade, apenas um corretor ou imobiliária tem autorização para intermediar o imóvel durante o período estipulado. Assim, esse modelo favorece a dedicação integral do profissional, que tende a investir mais recursos e tempo na divulgação e negociação, sabendo que terá a garantia de receber a comissão ao final da transação.
Por exemplo, imóveis que necessitam de uma apresentação mais detalhada, como propriedades de luxo, muitas vezes dependem do contrato com exclusividade para alcançar o público-alvo correto.
Nesse contexto, o corretor pode direcionar campanhas publicitárias personalizadas, realizar visitas acompanhadas e explorar estratégias específicas de negociação.
Contudo, apesar de ser ideal para imóveis que exigem maior atenção, como propriedades de luxo, o formato limita o proprietário a trabalhar com um único profissional, o que pode ser desvantajoso se o corretor não atender às expectativas.
Contrato sem exclusividade
O contrato sem exclusividade permite que o proprietário contrate vários corretores ou imobiliárias simultaneamente. Isso aumenta a exposição do imóvel no mercado, mas pode gerar menos comprometimento por parte dos profissionais, que concorrem entre si e só são remunerados se concretizarem a negociação.
Além disso, discrepâncias de informações sobre o imóvel podem surgir, prejudicando sua apresentação.
Por exemplo, um imóvel anunciado por valores discrepantes em plataformas distintas pode causar confusão e, em alguns casos, até prejudicar a percepção de valor da propriedade.
Por isso, é importante que o proprietário alinhe as informações fornecidas a todos os corretores envolvidos, evitando contratempos.
Apesar desses desafios, o contrato sem exclusividade é especialmente útil em situações onde o proprietário deseja acelerar a negociação ou alcançar uma base maior de potenciais clientes.
Esse formato também permite ao proprietário avaliar o desempenho de diferentes profissionais antes de optar por um relacionamento mais próximo com um deles.
Qual a diferença de intermediação e corretagem?
A diferença entre intermediação e corretagem está no escopo de cada termo. Enquanto a corretagem se refere à atividade específica do corretor de imóveis, a intermediação abrange todo o contexto e o processo de negociação, do início ao fim.
Em outras palavras, a corretagem é a função técnica do profissional habilitado, que atua como facilitador e consultor em negociações imobiliárias e assim, aproxima as partes interessadas em uma transação e presta suporte técnico durante o processo.
Já a intermediação é o panorama mais amplo, que inclui não apenas a corretagem, mas também o relacionamento entre as partes, a análise de documentos, a negociação de condições e a concretização do contrato.
Esses termos são frequentemente confundidos porque estão interligados, mas a diferença é que a intermediação engloba todas as etapas do negócio, enquanto a corretagem é uma das atividades dentro desse processo.
Por exemplo, em um contrato de intermediação imobiliária, o corretor é responsável pela corretagem, mas a intermediação envolve também o cumprimento de cláusulas contratuais e a mediação entre as partes para resolver questões ou conflitos que possam surgir.
Quais são as vantagens de formalizar um contrato de intermediação imobiliária?
Formalizar um contrato de intermediação imobiliária garante mais segurança nas negociações. Ao registrar as obrigações e direitos de todas as partes envolvidas, o contrato reduz o risco de conflitos, organiza o processo e facilita o cumprimento das condições estabelecidas.
Além disso, ele formaliza a atuação do corretor ou imobiliária, conferindo profissionalismo à intermediação.
A seguir, entenda melhor como cada um desses aspectos contribui para o sucesso das negociações.
Segurança jurídica
O contrato de intermediação imobiliária cria uma base legal sólida para a negociação, protegendo as partes de possíveis problemas futuros. Assim, especifica cláusulas importantes, como valores, prazos e formas de pagamento, evitando mal-entendidos ou disputas.
Além disso, o documento serve como prova em eventuais ações judiciais, caso uma das partes descumpra o que foi acordado. Essa segurança é essencial em um mercado onde transações envolvem altos valores e exigem o cumprimento rigoroso de normas legais.
Profissionalismo
A formalização do contrato eleva o nível de profissionalismo da negociação, pois estabelece padrões claros de conduta e obrigações para o corretor. Dessa forma, dá ao cliente a garantia de estar lidando com um profissional registrado no CRECI e comprometido com a ética e eficiência.
Para o corretor ou imobiliária, o contrato também representa um incentivo para investir mais tempo e recursos na promoção do imóvel, como em campanhas de marketing e visitas técnicas, assegurando melhores resultados.
Transparência
A transparência é outro benefício de um contrato formalizado. Isso porque ele detalha todas as etapas do serviço, desde a divulgação do imóvel até a conclusão do negócio, promovendo uma relação de confiança.
O cliente tem acesso claro às informações, como a porcentagem da comissão, as responsabilidades do corretor e os prazos para cada etapa do processo. Assim, evita surpresas desagradáveis e fortalece a credibilidade entre as partes.
Quais são os direitos e deveres do proprietário do imóvel no contrato de intermediação?
O proprietário do imóvel tem direitos e deveres claros no contrato de intermediação imobiliária, que visam garantir o equilíbrio da relação com o corretor ou imobiliária. Esses direitos asseguram que ele seja bem representado e informado durante o processo de negociação. Por outro lado, os deveres estabelecem a responsabilidade de colaborar para o sucesso da transação.
Esses aspectos estruturam uma relação equilibrada entre as partes. Abaixo, conheça quais são os direitos e deveres.
- Direitos: receber representação profissional do corretor ou imobiliária, obter informações claras e atualizadas sobre o andamento das negociações e ter liberdade para decidir sobre propostas recebidas.
- Deveres: fornecer documentos e informações precisas sobre o imóvel, cumprir as condições estabelecidas no contrato e realizar o pagamento da comissão após a concretização do negócio.
Qual o contrato que o corretor deve fazer na intermediação de imóveis?
O contrato mais indicado para o corretor depende das condições da negociação e das preferências do cliente. Em geral, o contrato com exclusividade é preferido quando o corretor busca maior segurança e controle, enquanto o contrato sem exclusividade oferece mais liberdade para o cliente, mas pode gerar concorrência entre os profissionais.
No contrato com exclusividade, o corretor é o único autorizado a intermediar o imóvel, incentivando uma maior dedicação à negociação. Já no contrato sem exclusividade, outros profissionais podem ser contratados simultaneamente, o que pode acelerar a venda ou locação, mas reduz o compromisso individual de cada corretor.
Ambas as opções são válidas, e a escolha deve considerar o tipo de imóvel, a urgência do negócio e o alinhamento entre as partes. Independentemente da modalidade, o contrato precisa ser claro e formal para evitar conflitos.
Como ocorre a rescisão do contrato de intermediação imobiliária?
A rescisão do contrato de intermediação imobiliária pode acontecer por diferentes razões, variando de situações previstas no contrato a eventos imprevistos.
De maneira geral, o encerramento do contrato ocorre quando a finalidade estabelecida é alcançada, o prazo contratual expira ou uma das partes decide encerrar o vínculo, seja por consenso ou por descumprimento de obrigações. Cada uma dessas possibilidades está amparada por condições específicas, que precisam ser observadas para evitar conflitos ou disputas judiciais.
A seguir, explicaremos as principais circunstâncias em que a rescisão pode ocorrer, abordando tanto situações de consenso quanto aquelas que envolvem divergências.
Mútuo acordo
Quando ambas as partes concordam em encerrar o contrato, temos o chamado mútuo acordo. Nesse caso, é comum que as condições da rescisão sejam formalizadas em um aditivo contratual ou em um termo de rescisão específico.
Por exemplo, o proprietário pode decidir interromper a intermediação por já encontrar um comprador por conta própria, enquanto o corretor, por sua vez, pode concordar em encerrar o contrato sem solicitar a comissão.
A chave para esse tipo de rescisão é a negociação, garantindo que nenhuma das partes se sinta prejudicada. Contudo, é importante que o acordo seja documentado para evitar futuras disputas.
Cumprimento do objeto
Essa forma de rescisão ocorre quando o contrato cumpre seu objetivo principal, ou seja, quando a transação imobiliária é efetivamente concluída. Por exemplo, no caso de venda de um imóvel, o contrato de intermediação é encerrado assim que o comprador e o vendedor assinam o contrato de compra e venda, e a comissão do corretor é paga.
Vale ressaltar que, mesmo após o término do contrato, o corretor ainda pode ter algumas responsabilidades residuais, como o suporte na transferência de documentação, caso essas obrigações estejam previstas nas cláusulas contratuais.
Descumprimento contratual
O descumprimento de obrigações por qualquer uma das partes pode levar à rescisão do contrato de intermediação imobiliária. Por exemplo:
- O proprietário pode descumprir o contrato ao negociar diretamente com outro comprador, ignorando a exclusividade concedida ao corretor.
- O corretor, por outro lado, pode ser considerado em descumprimento caso não desempenhe suas funções de divulgação ou assessoria conforme previsto no contrato.
Quando há descumprimento, a parte lesada pode solicitar a rescisão e, em alguns casos, pedir indenização pelos danos sofridos. Por isso, é importante que o contrato contenha cláusulas claras sobre as penalidades aplicáveis em situações desse tipo.
Prazo de vigência
Outra forma comum de rescisão ocorre quando o prazo estipulado no contrato expira sem que o negócio tenha sido concretizado. Nesse caso, o contrato é encerrado automaticamente, salvo se houver uma renovação expressa entre as partes.
Mesmo que o prazo tenha expirado, é importante observar se o contrato possui cláusulas sobre negócios iniciados durante sua vigência. Por exemplo, o corretor pode ter direito à comissão caso a transação seja concluída pouco depois do término do contrato, desde que tenha contribuído diretamente para o fechamento do negócio.
Contudo, a rescisão de um contrato de intermediação imobiliária pode ser um momento delicado, especialmente quando envolve conflitos ou perdas financeiras. Por isso, as cláusulas de rescisão devem ser elaboradas com clareza e que todas as partes estejam cientes de seus direitos e deveres.
Consultar um advogado especializado ou contar com ferramentas de gestão, como a ADVBOX, pode facilitar esse processo. Além de garantir que as condições de rescisão sejam respeitadas, essas soluções ajudam a evitar problemas que poderiam comprometer futuras negociações.
Quem paga a taxa de intermediação?
A responsabilidade pelo pagamento da taxa de intermediação, também conhecida como comissão, geralmente recai sobre o vendedor do imóvel em transações de compra e venda. Essa regra é padrão no mercado imobiliário, mas pode variar conforme o que for negociado entre as partes e especificado no contrato.
Em algumas situações, comprador e vendedor podem optar por dividir a comissão proporcionalmente, desde que isso seja previamente acordado e formalizado. Já no caso de locações, a taxa de intermediação costuma ser responsabilidade do locador (proprietário do imóvel), salvo disposição contratual em contrário.
É importante ressaltar que a comissão só é devida após a concretização efetiva do negócio, ou seja, quando o contrato de compra e venda ou locação é assinado pelas partes envolvidas. Isso garante que o corretor ou a imobiliária seja remunerado pelo serviço prestado com base no resultado alcançado.
Conclusão
O contrato de intermediação imobiliária é um instrumento para garantir segurança, organização e eficiência em transações no mercado de imóveis. Assim, a formalização protege todas as partes envolvidas, assegurando que os termos sejam claros e juridicamente respaldados.
Para otimizar ainda mais a gestão de contratos e processos, ferramentas como a ADVBOX podem ser grandes aliadas, facilitando o controle e a organização no setor imobiliário.
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