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MODELO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE HOTEL
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
De um lado, Empresa TAL, com sede na cidade de CIDADE-UF, Rua TAL, inscrita no CNPJ sob o nº 000000, neste ato representada na forma de seu Estatuto Social por sua representante legal Sra. Fulano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portadora do CPF nº 000000 doravante designada PROPRIETÁRIA e de outro lado, Empresa TAL S.A, com sede na cidade de CIDADE-UF, Rua TAL, inscrita no CNPJ sob o nº 000000, neste ato representada, na forma do seu Estatuto Social, por seus procuradores : Sr. Beltrano de Tal e Sr. Fulano de Tal, doravante denominada simplesmente TAL
Considerando que a TAL sociedade integrante de um sistema hoteleiro liderado pela TAL, de quem é a subsidiária brasileira, sistema hoteleiro esse que compreende uma rede de hotéis, conhecidos pela denominação TAL.
Considerando que a PROPRIETÁRIA está construindo na Cidade de CIDADE-UF, um HOTEL, de TANTOS apartamentos, de acordo com os padrões da TAL, doravante denominado simplesmente HOTEL, que se localiza na rua TAL, sobre o qual detém legítima propriedade de conformidade com a Escritura de Compra e Venda lavrado no TAL, registrada na matrícula nº 000000 do 000 Oficial de Registro de Imóveis de CIDADE-UF;
Considerando que a PROPRIETÁRIA deseja entregar a operação desse TAL, Que atua como arrendatária e operadora de Hotéis, sendo a licenciada exclusiva para o Brasil da marca e do sistema TAL, beneficiando-se dos conhecimentos da TAL nessa área
Considerando que a TAL aceita arrendar esse HOTEL para operá-lo com a marca TAL;
Têm as partes, entre si, justo e acordado o presente “CONTRATO DE ARRENDAMENTO”, que se regerá pelas cláusulas e condições:
1ª – DEFINIÇÕES
1 – No corpo deste Contrato, e para sua fiel interpretação, as seguintes palavras e expressões devem ser entendidas com o significado a seguir:
1.1 – PROPRIETÁRIA, TAL, devidamente qualificada no cabeçalho deste contrato;
1.2 – TAL, devidamente qualificada no cabeçalho deste contrato;
1.3 – PARTES, a PROPRIETÁRIA e a TAL;
1.8 – HOTEL, o estabelecimento TAL, anteriormente descrito e caracterizado;
1.5 – INSTALAÇÕES TÉCNICAS, itens de responsabilidade da PROPRIETÁRIA, tais como, sistemas de água quente e fria, instalações de som ambiente, ar condicionado, exaustão, gerador e outras incorporadoras à obra, conforme “Memorial de Responsabilidades e Fornecedores TAL/PROPRIETÁRIA”, o qual, rubricado pelas partes, integra este contrato;
1.6 – EQUIPAMENTOS OPERACIONAIS, itens de responsabilidade da TAL, tais como roupas de cama e banho, uniformes, louças, cristais, pratarias e semelhantes, ferramentas, e enfim, os utensílios necessários à operação do HOTEL, conforme “Memorial de Responsabilidades e Fornecimentos TAL/PROPRIETÁRIA”.
1.4 – ESTOQUES OPERACIONAIS, itens de responsabilidade da TAL, os bens consumíveis, necessários à operação do HOTEL, como alimentos, bebidas, material de escritório e materiais de limpeza e higiene, inclusive aqueles ofertados aos hospedes, produtos promocionais, suprimentos e materiais necessários à adequação do HOTEL.
1.9 – ALUGUEL, a quantia estabelecida neste contrato como remuneração da PROPRIETÁRIA, pela cessão temporária à TAÇ do direito ao uso e à exploração do HOTEL, com as respectivas instalações técnicas, os equipamentos materiais e estoques operacionais, conforme definido na Cláusula Sexta;
1.10 – ENCARGOS, todas as obrigações de pagamento a terceiros, estabelecidas neste Contrato como responsabilidade da TAL;
1.11 – ATUALIZAÇÃO DO VALOR DE PAGAMENTOS: todos os valores previstos neste contrato serão atualizados pela média aritmética simples da soma das variações positivas dos critérios estabelecidos nos itens “a” e “b” abaixo, calculada anualmente, a partir da Data de assinatura do contrato.
a) Critério da variação positiva mensal acumulada do Índice Geral de Preços – MERCADO (“IGP-M”), apurado pela Fundação Getúlio Vargas – FGV, aplicada “pro rata temporis”, ou na falta deste índice, pela mesma variação do Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna (“IGP-DI”) da Fundação Getúlio Vargas, ou ainda na falta desse, pela mesma variação do Índice de Preços ao Consumidor (“IPC”), apurado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (“FIPE”), da Universidade de São Paulo, apurado do mesmo modo previsto. Na Hipótese de serem extintos todos os índices acima mencionados, as partes elegerão, de comum acordo, outro índice com boa reputação no mercado e que reflita adequadamente a perda do poder aquisitivo da moeda nacional. O reajuste será feito tomando-se como índice-base o do mês anterior ao que foi apurado o valor a pagar e como índice-reajuste o do mês anterior ao do mês efetivo pagamento.
b) Critério da variação da “diária-média-base” apurada na operação do hotel, obedecendo ao seguinte:
1º) Para cálculo do aluguel fixo, constante no item I, da Cláusula Sexta, foi utilizada a “diária-média-base”, de Maio/2012 de R$ 000000 (REAIS), sem café da manhã e sem taxa de serviços, para os 12 (doze) primeiros meses de operação, será apurada uma nova “diária-média-base”, a qual será calculada obedecendo à seguinte fórmula:
Total das Receitas de Hospedagens = nova “diária-média-base
Números de room nights vendidos
NÚMERO APTOS. VENDIDOS = NÚMERO ROOM NIGHTS
[(nova “diária-média-base”/”diária-média-base)-x=% de variação positiva
Caso seja verificada variação negativa, será mantido o valor do período anterior.
1.12 – FASE PRÉ-OPERACIONAL, é o período que se iniciará a partir da assinatura, pelas partes , do “Termo de Entrega e de Recebimento do Hotel”, no qual a TAL executará os serviços necessários para o início da operação, de maneira a otimizar As condições de estrutura do HOTEL para atendimento ao público e a própria operação. Esta fase terá duração de 90 (noventa) dias, terminando com a Data de abertura, quando se inicia a fase operacional.
1.13 – FASE OPERACIONAL, período que tem início com a abertura do HOTEL ao público.
1.14 – RECEITA OPERACIONAL BRUTA DO HOTEL, é a somatória das receitas relativas à hospedagem, alimentos e bebidas, telefone, lavanderia, locação de salões e espaços comerciais, receitas financeiras, menos aquelas que forem geradas pelo aporte de capital de giro pela TAL e menos a taxa de serviço, caso venha a ser cobrada dos hóspedes;
1.15 – RECEITA LÍQUIDA é a RECEITA OPERACIONAL BRUTA DO HOTEL, deduzidos os tributos incidentes sobre a venda e serviços, quais sejam: ICMS, ISS, COFINS, e PIS, ou outros que venham a ser criados.
1.16 – DESPESAS OPERACIONAIS DO HOTEL, são as a seguir descritas, exemplificadamente:
a) Custos das mercadorias, produtos de limpeza e material de escritório consumidos;
b) Salários, gratificações e remuneração de todo pessoal do HOTEL, bem como encargos sociais, taxas e seguros, e todas as despesas com reclamações trabalhista, além das provisões para férias, 13º salário, gratificações, participações em lucros ou resultados, provisões para processos em andamento e eventuais passivos latentes;
c) Gastos com energia elétrica, comunicações, água, gás, luz e força e demais gastos dessa natureza;
d) Custo das pequenas reparações e das manutenções do HOTEL;
e) Prêmios de seguro;
f) Despesas de publicidade e promoções, feitas diretamente para o HOTEL;
g) Todos os impostos e taxas que não estejam definidos nesta cláusula, com exceção do imposto de renda;
h) Provisões para litígios incorridos na operação, sendo que, ao final do contrato, caso reste saldo, este será objeto de um acordo entre as partes sobre sua repartição;
i) Gastos de reposição do material operacional;
j) Imposto sobre propriedade imobiliária – IPTU, admitido como despesa operacional, desde que esteja no valor de até 2% (dois por cento) da RECEITA LÍQUIDA. A partir do momento em que esse valor ultrapassar 2% (dois por cento) da RECEITA LÍQUIDA, o valor excedente será responsabilidade da PROPRIETÁRIA e descontado do ALUGUEL FIXO a ser pago à ela pela TAL;
k) Uma reserva para contas a receber de devedores duvidosos, igual à totalidade das contas a receber, vencidas durante o mês e não pagas até o final do mesmo mês;
l) 5% (cinco por cento) da RECEITA OPERACIONAL BRUTA mensal do HOTEL, tal como definida no item 1.18 da Cláusula Primeira, a ser retirado pela TAL nos 5 (cinco) dias seguintes ao término do mês em referência, como direito de uso e gasto de divulgação da marca TAL, marketing corporativo, comercialização central e trabalhos das áreas centrais de apoio, tais como: supervisão técnica e operacional, recursos humanos, administrativo, financeiro, jurídico, etc.;
m) R$ 9,00 (nove reais), base (maio/2000), para cada reserva feita na Central de Reservas da TAL, por apartamento. Esse valor será corrigido anualmente ou no menor período permitido em lei, pelo critério previsto para ATUALIZAÇÃO DO VALOR DO PAGAMENTO, conforme item 1.1 da Cláusula Primeira;
n) Um percentual calculado sobre a RECEITA OPERACIONAL BRUTA mensal, por conta de investimentos de reposição dos EQUIPAMENTOS OPERACIONAIS definidos no item 1.6 da Cláusula Primeira, e que serão adquiridos pela TAL em seu próprio nome, denominada RESERVA DE REPOSIÇÃO, e que consistirá em 3% no primeiro ano, 8% no segundo e 5% a partir do terceiro ano de vigência do Contrato.
o) Despesas Financeiras de qualquer natureza, com exceção daquelas decorrentes no período de 6 (seis) meses de carência do pagamento do ALUGUEL.
p) Despesas com o pessoal da TAL, temporariamente alocado no HOTEL, por exemplo: substituição de contadores, gerente, etc., sendo debitados para o HOTEL os salários, encargos e os custos de viagem.
q) Aluguel Fixo: mencionado no item I, da Cláusula Sexta;
r) Despesas de participação no programa de Loyalty, conforme item 15.5 da cláusula Quinze; e
s) Em geral, todas as despesas inerentes à operação do HOTEL.
1.17 – RESERVA DE REPOSIÇÃO, reserva de valores apurados sobre a RECEITA OPERACIONAL BRUTA mensal, a ser aplicada em investimentos de reposição, de acordo com a letra “n” do item 1.16, não se aplicando a obras e despesas relativas aos trabalhos de pequena manutenção de rotina, nem às grandes reparações, modificações ou aumentos do HOTEL, e aos defeitos construtivos, objeto da garantia dada pelos construtores.
1.18 – RESULTADO LÍQUIDO, a RECEITA LÍQUIDA, menos as DESPESAS OPERACIONAIS do HOTEL;
1.19 – CAPITAL DE GIRO, o valor inicial aportado pela TAL, quando da Fase Pré-Operacional do HOTEL, cujas Despesas Financeiras serão suportadas pela TAL e não consideradas como DESPESAS OPERACIONAIS.
1.20 – BENFEITORIAS, melhoramentos, substituições e acréscimos feitos pela TAL no HOTEL e em suas instalações, como definidos neste Contrato.
1.21 – CENTRAL DE RESERVAS, é o núcleo corporativo próprio da TAL que também realiza a captação de clientes do sistema de reservas para todos os Hotéis da rede TAL.
1.22 – MARKETING CORPORATIVO – São os serviços, referentes aos projetos promocionais, publicidade, propaganda e promoção corporativa dos Hotéis da rede, realizados através da prática, dente outros, dos seguintes atos, sob a supervisão da TAL: inclusão dos Hotéis em eventos e ações promocionais e de marketing dos demais Hotéis administrados pela TAL, eventos e ações promocionais respectivas de rede; inclusão do HOTEL em faixa, workshops, apresentações, propagandas, marketing direto e outro, a critério da TAL.
CIDADE, 00, MÊS, ANO.
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