Modelo de contrato de locação não residencial: o que é necessário?

Modelo de contrato de locação não residencial: o que é necessário?

A locação não residencial é uma das bases do Direito Imobiliário moderno. Ela viabiliza o funcionamento de empresas, lojas e escritórios, permitindo que negócios cresçam em espaços seguros e juridicamente protegidos. 

Um contrato bem redigido é o que garante essa estabilidade — transformando a locação em uma relação previsível, transparente e equilibrada entre locador e locatário.

Quando estruturado com atenção, ele previne litígios, protege o patrimônio e assegura a continuidade das atividades comerciais com segurança jurídica.

Neste artigo, será disponibilizado um modelo de petição de contrato de locação não residencial.

Após o modelo, serão respondidas as seguintes perguntas sobre o tema.

• O que é contrato de locação não residencial?
• Qual Lei regula a locação não residencial?
• Quais são os tipos de imóveis que se enquadram como locação não residencial?
• Qual prazo mínimo para contrato de locação não residencial?
• O que é necessário em um contrato de locação não residencial?

MODELO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

Pelo presente instrumento particular, de um lado a empresa TAL, com sede na cidade de CIDADE-UF, Rua TAL, inscrita no CNPJ sob o nº 000000, neste ato representada pelo sócio gerente, Sr. Fulano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000, doravante denominado LOCADOR; e de outro lado empresa TAL, com sede na cidade de CIDADE-UF, Rua TAL, inscrita no CNPJ sob o nº 000000, neste ato representada por seu sócio gerente, Sr. Beltrano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000, doravante simplesmente denominado LOCATÁRIO, têm entre si justo e acertado o presente CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL, mediante as cláusulas e condições seguintes, que mutuamente aceitam, a saber:

CLÁUSULA 1º – O LOCADOR se obriga, neste ato, a dar em locação ao LOCATÁRIO o imóvel de sua propriedade, havido pelo Registro nº 000000, com matrícula nº 000000, localizado na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, com metragem total de 0000m².

PARÁGRAFO ÚNICO – O LOCATÁRIO, desde já, declara ter a inteira ciência das regras que regem o complexo industrial/comercial, onde situa-se o imóvel locado, comprometendo-se a observá-las e cumpri-las.

CLÁUSULA 2º – A presente locação destina-se para o fim específico de instalação de TAL, ficando expressamente vedada a alteração da atividade comercial.

§ 1º – O LOCATÁRIO desde logo adianta que na realização de sua atividade industrial/comercial não causará qualquer tipo de poluição, ou dano ambiental.

§ 2º – É de inteira responsabilidade do LOCATÁRIO obter o alvará de funcionamento do estabelecimento, segundo sua atividade comercial/industrial. Em não obtendo e desejando encerrar o contrato deverá quitar os aluguéis devidos, sem o embargo da multa contratual.

CLÁUSULA 3º – O prazo do presente contrato de locação é de TANTOS ano(s), a iniciar no dia TAL para terminar no dia TAL, Data em que o LOCATÁRIO se obriga a restituir o imóvel locado no perfeito estado de conservação em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal, inteiramente livre e desocupado.

PARÁGRAFO ÚNICO – O LOCADOR obriga-se juntamente com o LOCATÁRIO a preencher o auto de vistoria anexado a este contrato, no início e ao término da locação, observando as condições reais do imóvel.

CLÁUSULA 4º – O aluguel mensal é de R$ 000000 (REAIS), a ser pago, pontualmente, até o dia TAL de cada mês subseqüente ao vencimento, na sede do LOCADOR no Banco, ou na Imobiliária).

PARÁGRAFO ÚNICO – O aluguel será reajustado anualmente com base na aplicação do (ÍNDICE A ESCOLHER).

CLÁUSULA 5º – O LOCATÁRIO terá um desconto mensal de R$ 000000 (REAIS) se efetuar o pagamento dos aluguéis mensais pontualmente até o dia TAL de cada mês seguinte ao do vencimento.

§ 1º – Passado este prazo perderá o direito ao desconto e deverá pagar o aluguel num acréscimo de 1% ao mês. Caso o atraso seja superior a …dias, ficará sujeito às penas impostas contratualmente neste instrumento.

§ 2º – Após o dia TAL do mês seguinte ao do vencimento, o LOCADOR poderá enviar o recibo de aluguéis e de encargos locatícios para cobrança por meio de seu advogado, respondendo o LOCATÁRIO pelos honorários advocatícios mesmo que a cobrança seja extrajudicial; se for judicial, deverá pagar as custas delas decorrentes.

CLÁUSULA 6º – Além dos valores referentes aos aluguéis o LOCATÁRIO também será igualmente responsável, enquanto durar a locação, por: 

a) todos os encargos tributários incidentes sobre o imóvel, exceto as contribuições de melhorias; 

b) todas as despesas de conservação do prédio, de seguro, de consumo de água, luz, telefone, de taxas condominiais e outras ligadas ao uso do imóvel; 

c) todas as multas pecuniárias provenientes do atraso no pagamento de quantias sob a sua responsabilidade, sob pena de rescisão contratual, em caso de descumprimento.

§ 1º – O LOCATÁRIO deverá mensalmente apresentar os comprovantes de pagamento do IPTU, da taxa de condomínio e das tarifas de água e luz referentes ao mês anterior, sob pena de ser constituído em mora na obrigação principal.

§ 2º – O LOCATÁRIO, no prazo máximo de TANTOS dias da entrada em vigor deste contrato, deverá apresentar a apólice de seguro de cobertura de qualquer acidente, ou dano ocasionado ao imóvel enquanto durar a locação. Em não o fazendo ficará constituído em mora na obrigação principal.

§ 3º – O LOCATÁRIO, no curso da locação, obriga-se, ainda, a satisfazer todas as exigências do Poder Público a que der causa, que não constituirão motivo para rescisão deste contrato, salvo se o prédio for considerado inabitável, fato este que deverá ser averiguado em vistoria judicial.

CLÁUSULA 7º – O LOCATÁRIO, exceto as obras que importem na segurança do imóvel, obriga-se por todas as outras, devendo trazê-lo em perfeito estado de conservação, e em boas condições de higiene, para assim restituí-lo com todas as instalações sanitárias, elétricas, e hidráulicas; fechos, vidros, torneiras, ralos e demais acessórios, quando findo ou rescindido este contrato, sem direito a retenção ou indenização por benfeitorias ainda que necessárias, as quais ficarão a ele incorporadas.

§ 1º – Sendo necessárias benfeitorias no imóvel, para adaptá-lo às atividades do estabelecimento do LOCATÁRIO, este apresentará projeto ao LOCADOR, o qual no prazo de TANTOS dias apresentará sua resposta, que, contudo, não terá de ser afirmativa.

§ 2º – No caso de introdução de benfeitorias no imóvel caberá ao LOCADOR decidir, no término do contrato, se aceita ou não a entrega do imóvel com as mesmas. Caso não aceite, ficará o LOCATÁRIO responsável por retirá-las às suas expensas.

§ 3º – O LOCADOR garante a qualidade dos pisos, estrutura e cobertura do imóvel, não se responsabilizando, contudo, pelo mau uso ou o excesso de uso dos mesmos.

CLÁUSULA 8º – Não será permitida a transferência deste contrato, nem a sublocação, cessão ou empréstimo total ou parcial do imóvel locado, sem a prévia autorização por escrito do LOCADOR.

PARÁGRAFO ÚNICO – Não será tida como sublocação a substituição dos sócios ou a transferência de titularidade da sociedade.

CLÁUSULA 9º – Se o LOCADOR manifestar a intenção de vender o imóvel locado e o LOCATÁRIO não exercer o seu direito de preferência de adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros, o LOCATÁRIO estará obrigado a permitir que as pessoas interessadas no compra do imóvel o visitem.

CLÁUSULA 10 – O LOCATÁRIO faculta ao LOCADOR o exame e vistoria do imóvel locado, quando este julgar necessário, em dia e hora previamente acordados, a fim de verificar o seu estado de conservação.

CLÁUSULA 11 – Se houver desapropriação do imóvel locado, este contrato ficará rescindido de pleno direito, sem qualquer indenização, ressalvando-se, porém, o direito do LOCATÁRIO de reclamar ao poder expropriante a indenização pelos prejuízos, porventura sofridos.

CLÁUSULA 12 – Se houver incêndio ou acidente, que conduza à reconstrução ou reforma do objeto da locação, rescindir-se-á o contrato, sem prejuízo da responsabilidade do LOCATÁRIO, se o fato ocorreu por sua culpa.

CLÁUSULA 13 – Todo e qualquer ajuste entre as partes, para integrar o presente contrato, deverá ser feita por escrito.

CLÁUSULA 14 – Este contrato extinguir-se-á com a falência ou extinção de qualquer das partes, ressalvado o direito dos sucessores a qualquer título de, no prazo de 60 dias do encerramento das atividades, darem seguimento ao contrato. Em caso de silêncio o contrato será automaticamente convalidado pelos contratantes.

CLÁUSULA 15 – O LOCATÁRIO deverá apresentar contrato de seguro-fiança que garantirá os valores locatícios e demais encargos incidentes sobre o imóvel em caso de inadimplência do mesmo.

CLÁUSULA 16 – Fica estipulada multa no valor de 10% do valor do contrato, valor este equivalente a doze meses de locação, devida integralmente, seja qual for o tempo decorrido da locação, havendo infração às que nele existe.

§ 1º – As despesas para sanar os estragos causados ao imóvel e suas instalações, ou para executar eventuais modificações feitas no imóvel pelo LOCATÁRIO, serão por ele pagas à parte, não se incluindo a multa acima estipulada.

§ 2º – A eventual tolerância do LOCADOR para com qualquer infração contratual, atraso no pagamento dos aluguéis, taxas ou impostos, não constituirá motivo para que o locatário ou seu fiador, alegue novação.

CLÁUSULA 17 – As partes elegem o foro da Comarca de CIDADE-UF, que é o da situação do imóvel, para dirimir as questões resultantes da execução do presente contrato, obrigando-se a parte vencida a pagar à vencedora, além das custas e despesas processuais, honorários advocatícios fixados em 000% (por cento) sobre o valor da causa. 

E, assim, por estarem justas e convencionadas, as partes assinam o presente instrumento particular de Contrato de Locação Não Residencial, em …vias de igual teor e forma, juntamente com os fiadores e com duas testemunhas abaixo, a tudo presentes.

CIDADE, 00, MÊS, ANO.NOME COMPLETO – LOCADOR NOME COMPLETO – LOCATÁRIO

ASSINATURAS TESTEMUNHAS

O que é contrato de locação não residencial?

O contrato de locação não residencial é o acordo jurídico que regula o aluguel de imóveis destinados a atividades comerciais, industriais, profissionais ou institucionais, como lojas, restaurantes, clínicas, escritórios, escolas ou igrejas. 

Ele se diferencia da locação residencial justamente pela finalidade de uso do imóvel, voltada à exploração econômica ou prestação de serviços, e não à moradia.

Esse tipo de contrato é regido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e pelos princípios do direito contratual, que garantem segurança, equilíbrio e previsibilidade às relações entre locador e locatário. 

O documento define prazo, valor do aluguel, reajustes, garantias, direitos de renovação e deveres de cada parte, além de disciplinar como o imóvel pode ser utilizado e em quais condições o contrato pode ser rescindido.

Na prática, o contrato de locação não residencial protege tanto o proprietário, que assegura o recebimento do aluguel e a conservação do imóvel, quanto o locatário, que tem respaldo jurídico para exercer suas atividades com estabilidade.

Ele também possibilita, em certos casos, o pedido de renovação compulsória, um direito garantido ao empresário que utiliza o imóvel há longo prazo e depende daquele ponto comercial para manter seu negócio ativo.

Qual Lei regula a locação não residencial? 

A locação não residencial é regida pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. 

Ela estabelece as normas específicas para o aluguel de imóveis urbanos utilizados em atividades econômicas, como comércios, escritórios, clínicas, restaurantes, escolas e indústrias. 

Essa modalidade de locação destina-se exclusivamente a fins profissionais ou empresariais, diferenciando-se da locação residencial por ter como objetivo a exploração de um negócio, a geração de renda ou a prestação de serviços.

A lei assegura direitos e deveres equilibrados entre locador e locatário, garantindo segurança jurídica às partes envolvidas e estabilidade ao empreendedor que depende do ponto comercial para exercer sua atividade.

Nos artigos 51 a 57, a Lei do Inquilinato trata diretamente das regras aplicáveis à locação não residencial. 

Prevendo direitos específicos, como a renovação compulsória do contrato, que permite ao locatário manter-se no imóvel caso cumpra certos requisitos, como o tempo mínimo de contrato e a continuidade no mesmo ramo de atividade.

Além disso, a lei define as obrigações contratuais, as formas de reajuste, rescisão e garantias locatícias, equilibrando a relação entre o proprietário e o empreendedor. 

Quais são os tipos de imóveis que se enquadram como locação não residencial?

Os imóveis que se enquadram como locação não residencial são aqueles utilizados para fins comerciais, industriais, profissionais ou institucionais. Entre os principais exemplos estão lojas, salas comerciais, escritórios, consultórios, clínicas, restaurantes, oficinas, indústrias, escolas, igrejas e galpões comerciais. 

Isso significa que todo imóvel urbano destinado à exploração de uma atividade econômica — e não à moradia — é considerado de uso não residencial.

Nesses casos, o imóvel é utilizado como sede de um negócio, local de atendimento ao público ou espaço de prestação de serviços, sendo o contrato voltado à atividade empresarial ou profissional.

A distinção é importante porque a locação não residencial tem regras próprias, especialmente quanto à renovação do contrato e garantias locatícias. 

O art. 51 da Lei do Inquilinato assegura ao locatário o direito à renovação compulsória, desde que o contrato tenha prazo mínimo de cinco anos e o locatário exerça a mesma atividade por pelo menos três anos.

Qual prazo mínimo para contrato de locação não residencial?

O prazo mínimo do contrato de locação não residencial não é fixado por lei.

As partes têm liberdade para definir a duração conforme seus interesses.

A Lei do Inquilinato, porém, estabelece um critério importante.

Para que o locatário tenha direito à renovação compulsória, o contrato deve ter prazo de pelo menos cinco anos.

Isso significa que contratos mais curtos são válidos. Mas, nesses casos, o locatário não poderá exigir judicialmente a renovação se o proprietário decidir não renovar.

Por isso, quem busca estabilidade no ponto comercial deve optar por contratos de cinco anos ou mais.

Esse prazo garante previsibilidade, segurança jurídica e continuidade do negócio.

É especialmente relevante para empresas que investem em clientela, estrutura e identidade no local.

O que é necessário em um contrato de locação não residencial?

Entre os elementos fundamentais que devem constar no contrato estão:

• Identificação completa das partes;
• Objeto da locação; 
• Valor do aluguel e condições de pagamento; 
• Prazo da locação e regras de renovação; 
• Garantias locatícias; 
• Encargos da locação;
• Vistoria do imóvel; 
• Benfeitorias, reformas e obras;
• Transferência e sucessão;
• Rescisão e penalidades;
• Disposições finais.

A seguir, cada uma dessas cláusulas será explicada de forma prática e detalhada.

Identificação completa das partes

Todo contrato precisa começar com a identificação do locador e do locatário.

Devem constar nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF ou CNPJ, endereço e, se houver, o nome do fiador.

Essa parte inicial é fundamental para definir quem são os responsáveis legais pelo cumprimento das obrigações assumidas.

Objeto da locação

O contrato deve especificar qual imóvel está sendo locado e sua finalidade de uso. É importante descrever o endereço completo, a área construída, as instalações e o destino comercial autorizado.

Esse item evita o uso indevido do imóvel e garante que a atividade exercida seja compatível com o zoneamento e a legislação local.

Valor do aluguel e condições de pagamento

Aqui devem ser definidos o valor do aluguel, a data de vencimento, o índice de reajuste (como o IPCA) e a forma de pagamento.

Também é comum incluir previsão de juros, multa e correção monetária em caso de atraso. Essas regras trazem transparência e previsibilidade financeira para ambas as partes.

Prazo da locação e regras de renovação

O prazo pode ser livremente ajustado, mas o contrato de cinco anos ou mais é o que garante ao locatário o direito de renovação compulsória, conforme o artigo 51 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

O contrato deve especificar a data de início e término, além de prever as condições de renovação ou rescisão antecipada.

Garantias locatícias

Toda locação deve contar com uma garantia que assegure o cumprimento das obrigações. As opções mais comuns são fiança, caução, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas.

O contrato deve deixar claro qual tipo de garantia foi escolhida, seus limites e responsabilidades em caso de inadimplência.

Encargos da locação

Essa cláusula define quem será responsável por tributos, taxas e despesas, como IPTU, água, energia, condomínio e seguros.

Em geral, o locatário assume esses encargos durante a vigência do contrato, enquanto o locador permanece responsável pelas despesas extraordinárias e estruturais.

Vistoria do imóvel

Antes da entrega das chaves, é essencial realizar uma vistoria detalhada do imóvel.

O contrato deve mencionar que um laudo de vistoria foi anexado, descrevendo o estado de conservação, eventuais defeitos e as condições gerais.

Esse documento evita disputas no momento da devolução.

Benfeitorias, reformas e obras

O contrato deve prever quando e como o locatário poderá realizar melhorias no imóvel.

As benfeitorias úteis ou necessárias podem ser permitidas com autorização do locador, enquanto as voluptuárias (decorativas) só poderão ser feitas se houver consentimento expresso.

Também é importante esclarecer se haverá direito a indenização ou retenção pelas benfeitorias realizadas.

Transferência e sucessão

A cláusula de transferência impede que o locatário cede ou subloque o imóvel sem autorização do locador.

Também pode tratar de casos de morte, fusão ou incorporação empresarial, definindo como se dará a sucessão dos direitos e obrigações.

Essa previsão protege a continuidade contratual e evita o uso indevido do imóvel por terceiros.

Rescisão e penalidades

O contrato deve deixar claro em quais situações poderá ser rescindido, tanto por descumprimento quanto por vontade de uma das partes.

Deve-se prever multas proporcionais, prazos de aviso prévio e procedimentos para desocupação. Essas disposições evitam litígios e tornam a relação locatícia mais previsível.

Disposições finais

As disposições finais consolidam todas as condições complementares do contrato.

Nelas constam cláusulas sobre foro de eleição, interpretação contratual, assinaturas das partes e testemunhas e data de celebração.

É o fechamento formal do documento e garante validade jurídica plena.

Conclusão

Elaborar um modelo de contrato de locação não residencial é garantir a segurança jurídica das relações comerciais.

Esse tipo de contrato protege o locador e o empresário que utiliza o imóvel para manter suas atividades, evitando conflitos e assegurando a continuidade do negócio.

Na prática, elaborar bem esse contrato é assegurar equilíbrio entre liberdade contratual e proteção legal, conforme os princípios da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

Um documento claro e completo transmite confiança, reduz riscos e reflete o profissionalismo do advogado que o redige.

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Modelo de contrato de locação não residencial: o que é necessário?

A locação não residencial é uma das bases do Direito Imobiliário moderno. Ela viabiliza o funcionamento de empresas, lojas e escritórios, permitindo que negócios cresçam em espaços seguros e juridicamente protegidos. 

Um contrato bem redigido é o que garante essa estabilidade — transformando a locação em uma relação previsível, transparente e equilibrada entre locador e locatário.

Quando estruturado com atenção, ele previne litígios, protege o patrimônio e assegura a continuidade das atividades comerciais com segurança jurídica.

Neste artigo, será disponibilizado um modelo de petição de contrato de locação não residencial.

Após o modelo, serão respondidas as seguintes perguntas sobre o tema.

• O que é contrato de locação não residencial?
• Qual Lei regula a locação não residencial?
• Quais são os tipos de imóveis que se enquadram como locação não residencial?
• Qual prazo mínimo para contrato de locação não residencial?
• O que é necessário em um contrato de locação não residencial?

MODELO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

Pelo presente instrumento particular, de um lado a empresa TAL, com sede na cidade de CIDADE-UF, Rua TAL, inscrita no CNPJ sob o nº 000000, neste ato representada pelo sócio gerente, Sr. Fulano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000, doravante denominado LOCADOR; e de outro lado empresa TAL, com sede na cidade de CIDADE-UF, Rua TAL, inscrita no CNPJ sob o nº 000000, neste ato representada por seu sócio gerente, Sr. Beltrano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000, doravante simplesmente denominado LOCATÁRIO, têm entre si justo e acertado o presente CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL, mediante as cláusulas e condições seguintes, que mutuamente aceitam, a saber:

CLÁUSULA 1º – O LOCADOR se obriga, neste ato, a dar em locação ao LOCATÁRIO o imóvel de sua propriedade, havido pelo Registro nº 000000, com matrícula nº 000000, localizado na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, com metragem total de 0000m².

PARÁGRAFO ÚNICO – O LOCATÁRIO, desde já, declara ter a inteira ciência das regras que regem o complexo industrial/comercial, onde situa-se o imóvel locado, comprometendo-se a observá-las e cumpri-las.

CLÁUSULA 2º – A presente locação destina-se para o fim específico de instalação de TAL, ficando expressamente vedada a alteração da atividade comercial.

§ 1º – O LOCATÁRIO desde logo adianta que na realização de sua atividade industrial/comercial não causará qualquer tipo de poluição, ou dano ambiental.

§ 2º – É de inteira responsabilidade do LOCATÁRIO obter o alvará de funcionamento do estabelecimento, segundo sua atividade comercial/industrial. Em não obtendo e desejando encerrar o contrato deverá quitar os aluguéis devidos, sem o embargo da multa contratual.

CLÁUSULA 3º – O prazo do presente contrato de locação é de TANTOS ano(s), a iniciar no dia TAL para terminar no dia TAL, Data em que o LOCATÁRIO se obriga a restituir o imóvel locado no perfeito estado de conservação em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal, inteiramente livre e desocupado.

PARÁGRAFO ÚNICO – O LOCADOR obriga-se juntamente com o LOCATÁRIO a preencher o auto de vistoria anexado a este contrato, no início e ao término da locação, observando as condições reais do imóvel.

CLÁUSULA 4º – O aluguel mensal é de R$ 000000 (REAIS), a ser pago, pontualmente, até o dia TAL de cada mês subseqüente ao vencimento, na sede do LOCADOR no Banco, ou na Imobiliária).

PARÁGRAFO ÚNICO – O aluguel será reajustado anualmente com base na aplicação do (ÍNDICE A ESCOLHER).

CLÁUSULA 5º – O LOCATÁRIO terá um desconto mensal de R$ 000000 (REAIS) se efetuar o pagamento dos aluguéis mensais pontualmente até o dia TAL de cada mês seguinte ao do vencimento.

§ 1º – Passado este prazo perderá o direito ao desconto e deverá pagar o aluguel num acréscimo de 1% ao mês. Caso o atraso seja superior a …dias, ficará sujeito às penas impostas contratualmente neste instrumento.

§ 2º – Após o dia TAL do mês seguinte ao do vencimento, o LOCADOR poderá enviar o recibo de aluguéis e de encargos locatícios para cobrança por meio de seu advogado, respondendo o LOCATÁRIO pelos honorários advocatícios mesmo que a cobrança seja extrajudicial; se for judicial, deverá pagar as custas delas decorrentes.

CLÁUSULA 6º – Além dos valores referentes aos aluguéis o LOCATÁRIO também será igualmente responsável, enquanto durar a locação, por: 

a) todos os encargos tributários incidentes sobre o imóvel, exceto as contribuições de melhorias; 

b) todas as despesas de conservação do prédio, de seguro, de consumo de água, luz, telefone, de taxas condominiais e outras ligadas ao uso do imóvel; 

c) todas as multas pecuniárias provenientes do atraso no pagamento de quantias sob a sua responsabilidade, sob pena de rescisão contratual, em caso de descumprimento.

§ 1º – O LOCATÁRIO deverá mensalmente apresentar os comprovantes de pagamento do IPTU, da taxa de condomínio e das tarifas de água e luz referentes ao mês anterior, sob pena de ser constituído em mora na obrigação principal.

§ 2º – O LOCATÁRIO, no prazo máximo de TANTOS dias da entrada em vigor deste contrato, deverá apresentar a apólice de seguro de cobertura de qualquer acidente, ou dano ocasionado ao imóvel enquanto durar a locação. Em não o fazendo ficará constituído em mora na obrigação principal.

§ 3º – O LOCATÁRIO, no curso da locação, obriga-se, ainda, a satisfazer todas as exigências do Poder Público a que der causa, que não constituirão motivo para rescisão deste contrato, salvo se o prédio for considerado inabitável, fato este que deverá ser averiguado em vistoria judicial.

CLÁUSULA 7º – O LOCATÁRIO, exceto as obras que importem na segurança do imóvel, obriga-se por todas as outras, devendo trazê-lo em perfeito estado de conservação, e em boas condições de higiene, para assim restituí-lo com todas as instalações sanitárias, elétricas, e hidráulicas; fechos, vidros, torneiras, ralos e demais acessórios, quando findo ou rescindido este contrato, sem direito a retenção ou indenização por benfeitorias ainda que necessárias, as quais ficarão a ele incorporadas.

§ 1º – Sendo necessárias benfeitorias no imóvel, para adaptá-lo às atividades do estabelecimento do LOCATÁRIO, este apresentará projeto ao LOCADOR, o qual no prazo de TANTOS dias apresentará sua resposta, que, contudo, não terá de ser afirmativa.

§ 2º – No caso de introdução de benfeitorias no imóvel caberá ao LOCADOR decidir, no término do contrato, se aceita ou não a entrega do imóvel com as mesmas. Caso não aceite, ficará o LOCATÁRIO responsável por retirá-las às suas expensas.

§ 3º – O LOCADOR garante a qualidade dos pisos, estrutura e cobertura do imóvel, não se responsabilizando, contudo, pelo mau uso ou o excesso de uso dos mesmos.

CLÁUSULA 8º – Não será permitida a transferência deste contrato, nem a sublocação, cessão ou empréstimo total ou parcial do imóvel locado, sem a prévia autorização por escrito do LOCADOR.

PARÁGRAFO ÚNICO – Não será tida como sublocação a substituição dos sócios ou a transferência de titularidade da sociedade.

CLÁUSULA 9º – Se o LOCADOR manifestar a intenção de vender o imóvel locado e o LOCATÁRIO não exercer o seu direito de preferência de adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros, o LOCATÁRIO estará obrigado a permitir que as pessoas interessadas no compra do imóvel o visitem.

CLÁUSULA 10 – O LOCATÁRIO faculta ao LOCADOR o exame e vistoria do imóvel locado, quando este julgar necessário, em dia e hora previamente acordados, a fim de verificar o seu estado de conservação.

CLÁUSULA 11 – Se houver desapropriação do imóvel locado, este contrato ficará rescindido de pleno direito, sem qualquer indenização, ressalvando-se, porém, o direito do LOCATÁRIO de reclamar ao poder expropriante a indenização pelos prejuízos, porventura sofridos.

CLÁUSULA 12 – Se houver incêndio ou acidente, que conduza à reconstrução ou reforma do objeto da locação, rescindir-se-á o contrato, sem prejuízo da responsabilidade do LOCATÁRIO, se o fato ocorreu por sua culpa.

CLÁUSULA 13 – Todo e qualquer ajuste entre as partes, para integrar o presente contrato, deverá ser feita por escrito.

CLÁUSULA 14 – Este contrato extinguir-se-á com a falência ou extinção de qualquer das partes, ressalvado o direito dos sucessores a qualquer título de, no prazo de 60 dias do encerramento das atividades, darem seguimento ao contrato. Em caso de silêncio o contrato será automaticamente convalidado pelos contratantes.

CLÁUSULA 15 – O LOCATÁRIO deverá apresentar contrato de seguro-fiança que garantirá os valores locatícios e demais encargos incidentes sobre o imóvel em caso de inadimplência do mesmo.

CLÁUSULA 16 – Fica estipulada multa no valor de 10% do valor do contrato, valor este equivalente a doze meses de locação, devida integralmente, seja qual for o tempo decorrido da locação, havendo infração às que nele existe.

§ 1º – As despesas para sanar os estragos causados ao imóvel e suas instalações, ou para executar eventuais modificações feitas no imóvel pelo LOCATÁRIO, serão por ele pagas à parte, não se incluindo a multa acima estipulada.

§ 2º – A eventual tolerância do LOCADOR para com qualquer infração contratual, atraso no pagamento dos aluguéis, taxas ou impostos, não constituirá motivo para que o locatário ou seu fiador, alegue novação.

CLÁUSULA 17 – As partes elegem o foro da Comarca de CIDADE-UF, que é o da situação do imóvel, para dirimir as questões resultantes da execução do presente contrato, obrigando-se a parte vencida a pagar à vencedora, além das custas e despesas processuais, honorários advocatícios fixados em 000% (por cento) sobre o valor da causa. 

E, assim, por estarem justas e convencionadas, as partes assinam o presente instrumento particular de Contrato de Locação Não Residencial, em …vias de igual teor e forma, juntamente com os fiadores e com duas testemunhas abaixo, a tudo presentes.

CIDADE, 00, MÊS, ANO.NOME COMPLETO – LOCADOR NOME COMPLETO – LOCATÁRIO

ASSINATURAS TESTEMUNHAS

O que é contrato de locação não residencial?

O contrato de locação não residencial é o acordo jurídico que regula o aluguel de imóveis destinados a atividades comerciais, industriais, profissionais ou institucionais, como lojas, restaurantes, clínicas, escritórios, escolas ou igrejas. 

Ele se diferencia da locação residencial justamente pela finalidade de uso do imóvel, voltada à exploração econômica ou prestação de serviços, e não à moradia.

Esse tipo de contrato é regido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e pelos princípios do direito contratual, que garantem segurança, equilíbrio e previsibilidade às relações entre locador e locatário. 

O documento define prazo, valor do aluguel, reajustes, garantias, direitos de renovação e deveres de cada parte, além de disciplinar como o imóvel pode ser utilizado e em quais condições o contrato pode ser rescindido.

Na prática, o contrato de locação não residencial protege tanto o proprietário, que assegura o recebimento do aluguel e a conservação do imóvel, quanto o locatário, que tem respaldo jurídico para exercer suas atividades com estabilidade.

Ele também possibilita, em certos casos, o pedido de renovação compulsória, um direito garantido ao empresário que utiliza o imóvel há longo prazo e depende daquele ponto comercial para manter seu negócio ativo.

Qual Lei regula a locação não residencial? 

A locação não residencial é regida pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. 

Ela estabelece as normas específicas para o aluguel de imóveis urbanos utilizados em atividades econômicas, como comércios, escritórios, clínicas, restaurantes, escolas e indústrias. 

Essa modalidade de locação destina-se exclusivamente a fins profissionais ou empresariais, diferenciando-se da locação residencial por ter como objetivo a exploração de um negócio, a geração de renda ou a prestação de serviços.

A lei assegura direitos e deveres equilibrados entre locador e locatário, garantindo segurança jurídica às partes envolvidas e estabilidade ao empreendedor que depende do ponto comercial para exercer sua atividade.

Nos artigos 51 a 57, a Lei do Inquilinato trata diretamente das regras aplicáveis à locação não residencial. 

Prevendo direitos específicos, como a renovação compulsória do contrato, que permite ao locatário manter-se no imóvel caso cumpra certos requisitos, como o tempo mínimo de contrato e a continuidade no mesmo ramo de atividade.

Além disso, a lei define as obrigações contratuais, as formas de reajuste, rescisão e garantias locatícias, equilibrando a relação entre o proprietário e o empreendedor. 

Quais são os tipos de imóveis que se enquadram como locação não residencial?

Os imóveis que se enquadram como locação não residencial são aqueles utilizados para fins comerciais, industriais, profissionais ou institucionais. Entre os principais exemplos estão lojas, salas comerciais, escritórios, consultórios, clínicas, restaurantes, oficinas, indústrias, escolas, igrejas e galpões comerciais. 

Isso significa que todo imóvel urbano destinado à exploração de uma atividade econômica — e não à moradia — é considerado de uso não residencial.

Nesses casos, o imóvel é utilizado como sede de um negócio, local de atendimento ao público ou espaço de prestação de serviços, sendo o contrato voltado à atividade empresarial ou profissional.

A distinção é importante porque a locação não residencial tem regras próprias, especialmente quanto à renovação do contrato e garantias locatícias. 

O art. 51 da Lei do Inquilinato assegura ao locatário o direito à renovação compulsória, desde que o contrato tenha prazo mínimo de cinco anos e o locatário exerça a mesma atividade por pelo menos três anos.

Qual prazo mínimo para contrato de locação não residencial?

O prazo mínimo do contrato de locação não residencial não é fixado por lei.

As partes têm liberdade para definir a duração conforme seus interesses.

A Lei do Inquilinato, porém, estabelece um critério importante.

Para que o locatário tenha direito à renovação compulsória, o contrato deve ter prazo de pelo menos cinco anos.

Isso significa que contratos mais curtos são válidos. Mas, nesses casos, o locatário não poderá exigir judicialmente a renovação se o proprietário decidir não renovar.

Por isso, quem busca estabilidade no ponto comercial deve optar por contratos de cinco anos ou mais.

Esse prazo garante previsibilidade, segurança jurídica e continuidade do negócio.

É especialmente relevante para empresas que investem em clientela, estrutura e identidade no local.

O que é necessário em um contrato de locação não residencial?

Entre os elementos fundamentais que devem constar no contrato estão:

• Identificação completa das partes;
• Objeto da locação; 
• Valor do aluguel e condições de pagamento; 
• Prazo da locação e regras de renovação; 
• Garantias locatícias; 
• Encargos da locação;
• Vistoria do imóvel; 
• Benfeitorias, reformas e obras;
• Transferência e sucessão;
• Rescisão e penalidades;
• Disposições finais.

A seguir, cada uma dessas cláusulas será explicada de forma prática e detalhada.

Identificação completa das partes

Todo contrato precisa começar com a identificação do locador e do locatário.

Devem constar nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF ou CNPJ, endereço e, se houver, o nome do fiador.

Essa parte inicial é fundamental para definir quem são os responsáveis legais pelo cumprimento das obrigações assumidas.

Objeto da locação

O contrato deve especificar qual imóvel está sendo locado e sua finalidade de uso. É importante descrever o endereço completo, a área construída, as instalações e o destino comercial autorizado.

Esse item evita o uso indevido do imóvel e garante que a atividade exercida seja compatível com o zoneamento e a legislação local.

Valor do aluguel e condições de pagamento

Aqui devem ser definidos o valor do aluguel, a data de vencimento, o índice de reajuste (como o IPCA) e a forma de pagamento.

Também é comum incluir previsão de juros, multa e correção monetária em caso de atraso. Essas regras trazem transparência e previsibilidade financeira para ambas as partes.

Prazo da locação e regras de renovação

O prazo pode ser livremente ajustado, mas o contrato de cinco anos ou mais é o que garante ao locatário o direito de renovação compulsória, conforme o artigo 51 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

O contrato deve especificar a data de início e término, além de prever as condições de renovação ou rescisão antecipada.

Garantias locatícias

Toda locação deve contar com uma garantia que assegure o cumprimento das obrigações. As opções mais comuns são fiança, caução, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas.

O contrato deve deixar claro qual tipo de garantia foi escolhida, seus limites e responsabilidades em caso de inadimplência.

Encargos da locação

Essa cláusula define quem será responsável por tributos, taxas e despesas, como IPTU, água, energia, condomínio e seguros.

Em geral, o locatário assume esses encargos durante a vigência do contrato, enquanto o locador permanece responsável pelas despesas extraordinárias e estruturais.

Vistoria do imóvel

Antes da entrega das chaves, é essencial realizar uma vistoria detalhada do imóvel.

O contrato deve mencionar que um laudo de vistoria foi anexado, descrevendo o estado de conservação, eventuais defeitos e as condições gerais.

Esse documento evita disputas no momento da devolução.

Benfeitorias, reformas e obras

O contrato deve prever quando e como o locatário poderá realizar melhorias no imóvel.

As benfeitorias úteis ou necessárias podem ser permitidas com autorização do locador, enquanto as voluptuárias (decorativas) só poderão ser feitas se houver consentimento expresso.

Também é importante esclarecer se haverá direito a indenização ou retenção pelas benfeitorias realizadas.

Transferência e sucessão

A cláusula de transferência impede que o locatário cede ou subloque o imóvel sem autorização do locador.

Também pode tratar de casos de morte, fusão ou incorporação empresarial, definindo como se dará a sucessão dos direitos e obrigações.

Essa previsão protege a continuidade contratual e evita o uso indevido do imóvel por terceiros.

Rescisão e penalidades

O contrato deve deixar claro em quais situações poderá ser rescindido, tanto por descumprimento quanto por vontade de uma das partes.

Deve-se prever multas proporcionais, prazos de aviso prévio e procedimentos para desocupação. Essas disposições evitam litígios e tornam a relação locatícia mais previsível.

Disposições finais

As disposições finais consolidam todas as condições complementares do contrato.

Nelas constam cláusulas sobre foro de eleição, interpretação contratual, assinaturas das partes e testemunhas e data de celebração.

É o fechamento formal do documento e garante validade jurídica plena.

Conclusão

Elaborar um modelo de contrato de locação não residencial é garantir a segurança jurídica das relações comerciais.

Esse tipo de contrato protege o locador e o empresário que utiliza o imóvel para manter suas atividades, evitando conflitos e assegurando a continuidade do negócio.

Na prática, elaborar bem esse contrato é assegurar equilíbrio entre liberdade contratual e proteção legal, conforme os princípios da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

Um documento claro e completo transmite confiança, reduz riscos e reflete o profissionalismo do advogado que o redige.

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