Modelo de contrato de arrendamento de terra
O modelo de contrato de arrendamento de terra é um instrumento essencial para formalizar a relação entre proprietários de imóveis rurais e produtores que desejam explorar essas terras.
Trata-se de uma alternativa estratégica tanto para quem busca expandir a produção agrícola ou pecuária sem adquirir novos terrenos, quanto para proprietários que desejam rentabilizar suas propriedades.
Por meio de um contrato bem estruturado, é possível garantir direitos e deveres claros para ambas as partes, evitando conflitos e assegurando segurança jurídica.
Muitos produtores rurais enxergam no arrendamento uma forma de reduzir custos, otimizar recursos e viabilizar negócios de médio e longo prazo. Para os proprietários de terra, o contrato se torna um instrumento de rentabilidade, uma vez que possibilita o aproveitamento produtivo do imóvel sem que haja necessidade de se envolver diretamente nas atividades agrícolas.
Este conteúdo tem como objetivo apresentar um modelo de contrato de arrendamento de terra, bem como explicar os pontos essenciais que precisam constar nesse documento. Além disso, discutiremos aspectos como prazos, diferenças entre arrendamento e parceria rural, exigências legais e a importância do registro em cartório.
Modelo de contrato particular de arrendamento de terreno rural
Que entre si fazem, de um lado, como LOCADOR e ARRENDANTE, o Sr. Fulano de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000, e de outro lado como LOCATÁRIOS e ARRENDATÁRIOS os Srs. Beltrano de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000 e o Sr. Ciclano de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000. Aquele doravante denominado simplesmente ARRENDANTE e estes denominados ARRENDATÁRIOS, resolvem ajustar e contratar na forma e condições e cláusulas seguintes:
CLÁUSULA 1º – O arrendante é Senhor e legítimo possuidor de um terreno rural com a área de 000000 alqueires e 000000, constantes da escritura pública de compra e venda lavrada no Cartório TAL, às fls. 0000 do Livro 0000 e matriculada sob n° 0000 e nº 0000 de Registro Geral da Comarca de CIDADE-UF.
CLÁUSULA 2º – O presente contrato de Arrendamento tem início nesta data TAL até data TAL, tendo então os ARRENDATÁRIOS preferência na sua renovação.
CLÁUSULA 3º – Os ARRENDATÁRIOS terão a posse precária do imóvel, podendo à sua escolha nele plantar (ESPECIFICAR).
CLÁUSULA 4º – O preço certo e ajustado nesta Data é de 000% (por cento) da produção total que os ARRENDATÁRIOS terão que entregar ao ARRENDANTE, da colheita obtida.
CLÁUSULA 5º – Findo o prazo de arrendamento o imóvel deverá ser entregue ao ARRENDANTE, livre de quaisquer ônus, encargos ou empecilhos de qualquer natureza, podendo o mesmo reintegrar-se na posse do imóvel como era antes.
CLÁUSULA 6º – Os ARRENDATÁRIOS são responsáveis pela boa ordem no imóvel, respondendo pelos atos de seus empregados, assumindo perante eles e desonerando o ARRENDANTE de qualquer vincularão jurídico trabalhista, sendo de inteira responsabilidade as relações de emprego ou vínculo empregatício, bem como as responsabilidades trabalhistas, previdenciárias e securitárias e ainda qualquer contribuição para com o FUNRURAL, ficando assim o ARRENDANTE desobrigado de qualquer encargo ou taxas tributárias sobre os cereais plantados e colhidos.
CLÁUSULA 7º – Os ARRENDATÁRIOS poderão construir ranchos e acomodações às suas expensas para seus serviçais que somente permanecerão na propriedade enquanto durar o prazo do presente contrato, estipulado na cláusula segunda deste contrato, devendo tudo ser retirado no término do presente.
CLÁUSULA 8º – O ARRENDANTE poderá vistoriar o imóvel no momento que bem lhe convier, tendo livre trânsito, e impor o fiel cumprimento do presente contrato.
CLÁUSULA 9º – Fica aqui esclarecido, que todo o equipamento utilizado, bem como, fertilizantes, inseticidas, adubos e outros, ficam por conta dos ARRENDATÁRIOS, não cabendo ao ARRENDANTE, nenhuma obrigação de pagamento, indenização, etc.
CLÁUSULA 10º – Se por motivos alheios à vontade de ambos, houver prejuízos nesta plantação, a responsabilidade fica inteiramente por conta dos ARRENDATÁRIOS.
CLÁUSULA 11º – O imóvel descrito na cláusula primeira está situado na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF e registrado no INCRA sob nº 000000, registrado com área total de 0000, área explorável 0000, módulo TAL, nº de módulos TAL, fração mínima de parcelamento TAL, Classificação: (ESPECIFICAR).
CLÁUSULA 12º – Fica eleito o foro da Comarca de CIDADE-UF, para dirimir quaisquer dúvidas com relação ao presente contrato.
E por estarem de comum acordo, justos e contratados, lavram, datam e assinam o presente em três vias de igual teor e forma na presença de duas testemunhas, obrigando-se fielmente por si e seus herdeiros a cumpri-lo em todos os seus termos.
CIDADE, 00, MÊS, ANO.
NOME COMPLETO – ARRENDANTE
NOME COMPLETO – ARRENDATÁRIOS
ASSINATURAS
TESTEMUNHAS
Como funciona o contrato de arrendamento de terra?
O contrato de arrendamento de terra é um acordo pelo qual o proprietário (arrendador) cede ao produtor (arrendatário) o direito de uso e exploração econômica de um imóvel rural mediante o pagamento de um valor previamente estipulado.
Na prática, o arrendador continua sendo dono da terra, mas concede ao arrendatário a possibilidade de utilizá-la para desenvolver atividades agrícolas, pecuárias, agro-industriais ou florestais. Esse uso é limitado ao que foi estabelecido em contrato e deve respeitar a legislação vigente, especialmente as normas previstas no Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964).
O arrendamento pode ser total (quando toda a propriedade é cedida) ou parcial (quando apenas uma parte da área é disponibilizada).
Qual a diferença entre arrendamento rural e parceria rural?
Embora muitas vezes confundidos, arrendamento e parceria rural são figuras jurídicas distintas.
Assim, no arrendamento rural, o arrendatário paga ao arrendador um valor fixo (em dinheiro ou produtos) para utilizar a terra. O risco do negócio é do arrendatário. Entretanto, no caso da parceria rural, as partes dividem tanto os custos quanto os lucros da exploração agrícola. O proprietário não recebe um valor fixo, mas sim uma porcentagem da produção.
Desse modo, enquanto o arrendamento garante uma receita previsível ao dono da terra, a parceria rural é mais arriscada, mas pode resultar em ganhos maiores dependendo da safra.
Como é elaborado um contrato de arrendamento de terra?
A elaboração de um contrato de arrendamento de terra deve seguir princípios básicos de clareza, legalidade e equilíbrio entre as partes. É essencial que o documento seja escrito, evitando acordos verbais que possam gerar conflitos. Além disso, o contrato precisa conter cláusulas específicas que reflitam fielmente a realidade da negociação. Entre elas podemos destacar a qualificação das partes e o objeto do contrato.
Afinal, um contrato bem estruturado também oferece segurança jurídica, garantindo que direitos e deveres de ambas as partes sejam respeitados. Por isso, cada detalhe deve ser cuidadosamente analisado antes da assinatura. Confira os principais elementos do contrato.
Qualificação das partes
A qualificação das partes é fundamental para garantir a validade do contrato. É necessário identificar corretamente arrendador e arrendatário, incluindo nome completo, estado civil, profissão, documentos de identificação (RG e CPF) e endereço completo.
Informações precisas evitam problemas futuros de reconhecimento das partes envolvidas e permitem a aplicação de medidas legais em caso de descumprimento. Além disso, a correta qualificação facilita eventual registro em cartório e reforça a segurança jurídica do acordo.
Objeto do contrato e descrição da terra
O contrato deve detalhar de forma completa o imóvel arrendado, incluindo sua localização exata, área total, matrícula no cartório de registro de imóveis e eventuais benfeitorias existentes, como cercas, galpões e instalações agrícolas.
Quanto mais detalhada for a descrição, menor a chance de conflitos futuros entre arrendador e arrendatário. Essa clareza garante que ambos compreendam os limites e características da área, prevenindo litígios sobre dimensões, localização e infraestrutura da propriedade.
Finalidade do arrendamento
Especificar a finalidade do arrendamento é essencial para evitar usos indevidos do imóvel. O contrato deve indicar se a terra será utilizada para cultivo agrícola, pecuária, reflorestamento ou outra atividade previamente acordada.
Essa definição protege o proprietário e assegura que o arrendatário utilize o terreno conforme o planejado. Além disso, delimitar a finalidade permite a fiscalização das atividades e facilita a aplicação de cláusulas de rescisão em caso de descumprimento.
Preço do aluguel e condições de pagamento
O valor do arrendamento deve ser claramente definido, incluindo a forma de pagamento, que pode ser em dinheiro, produtos ou uma combinação de ambos. É importante especificar a periodicidade dos pagamentos, seja mensal, anual ou por safra.
O contrato também deve prever consequências para atrasos ou inadimplência, garantindo que o arrendador possa tomar medidas legais se necessário. Essas cláusulas conferem previsibilidade financeira e protegem os interesses de ambas as partes.
Prazo de duração
O contrato deve estabelecer o período de vigência, observando os prazos mínimos definidos pela legislação para cada tipo de exploração rural. Também é possível prever renovação automática ou necessidade de um novo acordo entre as partes.
Um prazo bem definido assegura planejamento e estabilidade para o arrendatário, além de permitir que o proprietário tenha controle sobre a exploração do imóvel. Essa cláusula ainda contribui para o planejamento agrícola ou pecuário do arrendatário ao longo dos anos.
Direito de preferência
O direito de preferência garante que o arrendatário possa adquirir a propriedade caso o proprietário decida vendê-la durante o contrato. Essa cláusula protege o investimento realizado pelo arrendatário na terra e assegura a continuidade da exploração sem interrupções.
Também oferece segurança jurídica e evita disputas futuras com terceiros interessados na aquisição da propriedade. É uma ferramenta importante para manter a estabilidade econômica do arrendatário e preservar o relacionamento entre as partes.
Obrigações das partes
O contrato deve listar de forma clara todas as obrigações do arrendador e do arrendatário. Entre elas estão a manutenção de cercas, conservação das benfeitorias, pagamento de tributos e preservação ambiental.
Também é importante definir responsabilidades sobre reparos, uso de insumos e cumprimento de normas legais. A definição detalhada de obrigações evita conflitos e permite a aplicação de penalidades caso alguma cláusula seja descumprida, garantindo equilíbrio na relação contratual.
Rescisão contratual
Por fim, é necessário prever em quais situações o contrato poderá ser rescindido antes do prazo estipulado. Entre os motivos mais comuns estão o descumprimento de cláusulas contratuais, atrasos reiterados nos pagamentos, abandono da terra ou uso inadequado da propriedade.
Essas condições garantem segurança jurídica para ambas as partes e permitem que problemas sejam resolvidos de maneira formal. Uma cláusula de rescisão clara evita disputas judiciais complexas e preserva os direitos de arrendador e arrendatário.
Qual o prazo mínimo de contrato de arrendamento rural?
O Estatuto da Terra estabelece prazos mínimos de acordo com a finalidade da exploração:
- 3 anos: para culturas temporárias e pecuária de pequeno porte;
- 5 anos: para culturas permanentes (como café e laranja);
- 7 anos: para exploração florestal;
- 20 anos: para atividades de exploração mineral.
Esses prazos são obrigatórios e não podem ser reduzidos, mas nada impede que as partes acordem prazos maiores, desde que constem no contrato.
O contrato de arrendamento rural precisa ser registrado em cartório?
Sim, o registro em cartório é altamente recomendado, ainda que não seja obrigatório em todos os casos. O registro garante a segurança jurídica do arrendamento, tornando o contrato válido perante terceiros e permitindo que seja oposto em situações como venda do imóvel ou execução judicial.
Além disso, o contrato registrado assegura que o arrendatário possa exercer seu direito de preferência em caso de venda da propriedade. Portanto, para evitar disputas futuras, o ideal é formalizar o documento em cartório de registro de imóveis.
Conclusão
O contrato de arrendamento de terra é um instrumento essencial para estabelecer relações seguras e transparentes entre proprietários e produtores rurais. Quando bem elaborado, protege ambas as partes, define responsabilidades e evita conflitos futuros.
Ao elaborar esse tipo de contrato, é fundamental observar os requisitos legais, como prazos mínimos, descrição detalhada do imóvel, valores e obrigações. Além disso, o registro em cartório é uma medida que confere maior segurança e validade jurídica.
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