Modelo de contrato particular de compra e venda de imóvel
O contrato particular de compra e venda de imóvel é um documento essencial para organizar uma negociação imobiliária. Ele registra o acordo feito entre as partes, define obrigações, evita dúvidas e dá mais segurança ao comprador e ao vendedor.
Mesmo antes do registro, já funciona como um instrumento que orienta a relação e estabelece o que cada lado deve cumprir. É um tipo de contrato muito usado no dia a dia justamente pela praticidade e pela clareza que oferece.
Quando bem elaborado, ajuda a prevenir conflitos e garante que todas as condições combinadas fiquem documentadas. Por isso, entender como ele funciona e quais efeitos produz é importante para qualquer pessoa envolvida em uma transação imobiliária.
Neste artigo, será disponibilizado um modelo de contrato particular de compra e venda de imóvel e logo após, serão respondidas as principais questões sobre o tema, que são elas: Contrato particular de compra e venda de imóvel tem valor legal?É possível registrar contrato particular de compra e venda? Como fazer um contrato particular de compra e venda de imóvel? Qual é a garantia de um contrato de compra e venda de imóvel?
Modelo de contrato particular de compra e venda de imóvel
INSTRUMENTO PARTICULAR – CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Por este instrumento, a saber de um lado Fulano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000 e sua mulher Beltrana de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, portadora do CPF nº 000000 denominado como mutuante, e de outro Ciclano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000, denominado de mutuário, tem entre si justo e contratado o seguinte:
CLÁUSULA 1º – Os promissários vendedores a justo título são proprietários e possuidores de um imóvel situado nesta cidade, Rua TAL, bairro TAL, consistente de (DESCREVER IMÓVEL) esse devidamente registrado no CRI sob a matrícula TAL em Data de TAL.
CLÁUSULA 2º – Que o imóvel acima descrito é vendido pelo preço certo, justo e contratado de R$ 000000 (REAIS) que será pago da seguinte forma (DESCREVER CONDIÇÕES DE PAGAMENTO).
CLÁUSULA 3º – Que declaram os vendedores que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de ônus de qualquer natureza, responsabilizando-se pela evicção e pelo pagamento de todos impostos que incidirem sobre o mencionado bem até a presente Data, sendo que os que vencerem a partir dessa Data serão de responsabilidade exclusiva do comprador.
CLÁUSULA 4º – Que o presente compromisso de compra e venda obriga os herdeiros e sucessores das partes.
CLÁUSULA 5º – Que na eventual execução do presente contrato, fica sujeita ao pagamento de todas as despesas, custas, honorários advocatícios, inclusive sucumbênciais, à parte que infringir qualquer das cláusulas constantes neste contrato.
CLÁUSULA 6º – Que o presente contrato é realizado em caráter irrevogável e irretratável, não permitindo as partes, arrependimentos ou desistência de qualquer natureza, independentemente da alegação, ficando as partes por si, seus herdeiros e sucessores obrigados ao cumprimento deste.
CLÁUSULA 7º – Que as partes elegem o foro da Comarca de CIDADE-UF para dirimir eventuais dúvidas do presente contrato, renunciando a qualquer outro por mais privilegiado que seja.
E por estarem assim justos e contratados assinam o presente em duas (2) vias de igual teor e forma na presença de duas testemunhas a tudo presentes, para que surta seus efeitos de direito.
CIDADE, 00, MÊS, ANO.
NOME COMPLETO – VENDEDOR
NOME COMPLETO – CÔNJUGE DO VENDEDOR
NOME COMPLETO – COMPRADOR
ASSINATURAS
TESTEMUNHAS
Contrato particular de compra e venda de imóvel tem valor legal?
Sim, o contrato particular de compra e venda de imóvel tem valor legal e produz efeitos obrigacionais entre as partes.
O Código Civil, especialmente os arts. 104 e 482, estabelece que a compra e venda é válida sempre que houver partes capazes, objeto lícito e forma livre, salvo exigência específica.
Isso significa que o instrumento particular é juridicamente aceito e pode ser usado para cobrar obrigações, provar pagamentos e demonstrar a existência da negociação.
Para efeito de transferência da propriedade, o art. 1.245 do Código Civil determina que a aquisição só se concretiza com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Assim, embora válido, o contrato particular não transfere a propriedade, mas garante direitos e protege ambas as partes até a lavratura da escritura definitiva.
É possível registrar contrato particular de compra e venda?
Sim, é possível registrar o contrato particular de compra e venda, mas apenas em situações específicas.
O contrato particular pode ser levado a registro quando estiver acompanhado dos documentos exigidos pelo cartório e quando a legislação local admitir o procedimento.
Na prática, muitos cartórios exigem escritura pública para imóveis acima de trinta salários mínimos, como determina o art. 108 do Código Civil, o que limita o registro do contrato particular.
Mesmo assim, o contrato particular pode ser averbado ou utilizado como título preparatório para a futura escritura. Além disso, nos casos de imóveis de valor inferior ao limite legal, ele pode ser registrado diretamente, dando maior segurança jurídica à transação.
Como fazer um contrato particular de compra e venda de imóvel?
Antes de iniciar a elaboração de um contrato de compra e venda de imóvel é necessário seguir uma série de etapas que organizam e trazem segurança jurídica entre as partes, que são elas:
- Identificação completa das partes
- Descrição do imóvel
- Declarações sobre a propriedade
- Valor, forma de pagamento e condições
- Cláusulas de entrega e posse
- Obrigações das partes
- Multas, rescisão e penalidades
- Responsabilidade sobre tributos e despesas
- Assinaturas e testemunhas
A seguir, cada etapa é explicada em detalhes.
Identificação completa das partes
A identificação precisa das partes é o primeiro passo para garantir a validade do contrato.
Aqui devem constar nome completo, CPF, RG, estado civil, regime de bens, profissão e endereço de vendedor e comprador.
Esses dados permitem verificar a capacidade civil, requisito do art. 104, I, do Código Civil, e evitam dúvidas sobre quem está assumindo cada obrigação.
Em casos de casamento, é recomendável incluir também os dados do cônjuge, uma vez que o regime de bens pode exigir outorga para a venda ou aquisição do imóvel.
Descrição do imóvel
A descrição do imóvel deve seguir exatamente o que consta na matrícula atualizada do Registro de Imóveis. Deve incluir localização, número da matrícula, quadra, lote, área construída, área do terreno e confrontações.
Essa precisão é essencial para evitar disputas sobre o objeto da compra e venda e atende à necessidade de individualização do bem, prevista no sistema registral imobiliário. Quanto mais completa a descrição, menor a chance de questionamentos futuros.
Declarações sobre a propriedade
Neste item, o vendedor deve declarar que é o legítimo proprietário do imóvel, conforme matrícula atualizada, e informar se o imóvel está livre de ônus reais, penhoras, hipotecas ou ações judiciais.
Essa declaração se apoia no art. 1.245 do Código Civil, que vincula a propriedade ao registro. Também é possível inserir declaração sobre inexistência de débitos de IPTU, condomínio ou taxas municipais, dando maior segurança ao comprador e evitando surpresas após a assinatura do contrato.
Valor, forma de pagamento e condições
O valor total do imóvel deve ser claramente especificado, assim como a forma de pagamento — à vista, parcelado, com sinal, entrada, financiamento ou permuta.
O contrato deve indicar datas, valores parciais, índices de correção (se houver), multas por atraso e condições suspensivas, quando aplicáveis.
Essas previsões estão alinhadas ao art. 481 do Código Civil, que define a compra e venda como o acordo em que uma parte se obriga a transferir o domínio e a outra a pagar determinado preço. Quanto mais detalhada a cláusula financeira, menor a chance de litígios.
Cláusulas de entrega e posse
Aqui deve estar definido quando o comprador terá a posse do imóvel, se será imediata ou apenas após o pagamento integral.
O contrato pode prever que a posse seja transmitida antes da escritura, desde que devidamente ajustado entre as partes.
Também é possível definir o estado de conservação do imóvel na entrega e a responsabilidade por eventuais reparos. Essas previsões ajudam a evitar conflitos e deixam claro o que cada parte deve esperar da entrega.
Obrigações das partes
O contrato deve deixar explícitas as obrigações do vendedor — como entregar o imóvel livre de ônus, disponibilizar documentos necessários à escritura e responder por defeitos ocultos — e as do comprador — como cumprir o pagamento nas datas ajustadas e assumir encargos a partir da posse.
Essas obrigações decorrem dos arts. 475 a 480 do Código Civil, que tratam do inadimplemento e da resolução do contrato. Incluir essas previsões reduz riscos e facilita eventual discussão judicial.
Multas, rescisão e penalidades
As cláusulas de multa servem para reforçar o cumprimento das obrigações. O contrato pode prever penalidades para atraso no pagamento, desistência unilateral, inadimplemento ou descumprimento de condições essenciais.
É importante que a multa seja proporcional ao valor da obrigação, respeitando os critérios de razoabilidade, para evitar invalidade. Também é recomendável definir as hipóteses de rescisão contratual e se haverá restituição de valores já pagos.
Responsabilidade sobre tributos e despesas
O contrato deve indicar de forma clara quem será responsável por IPTU, condomínio, taxas municipais e despesas de manutenção durante o período de transição.
A regra prática é simples: quem está na posse costuma assumir esses encargos, mas o contrato pode ajustar regras diferentes. O art. 1.245, §1º, do Código Civil reforça a ligação entre posse e responsabilidades. Registrar essas informações evita discussões futuras.
Assinaturas e testemunhas
Por fim, o contrato deve ser assinado por comprador, vendedor, cônjuges (quando exigido) e duas testemunhas.
As assinaturas permitem que o documento seja considerado título executivo extrajudicial, conforme o art. 784, III, do Código de Processo Civil.
Isso significa que, em caso de inadimplência, a cobrança pode ser feita diretamente por meio de ação de execução, tornando o processo muito mais rápido e eficiente. Esse cuidado simples aumenta consideravelmente a segurança jurídica.
Qual é a garantia de um contrato de compra e venda de imóvel?
A principal garantia é a segurança jurídica das obrigações assumidas pelas partes. O contrato particular funciona como uma prova robusta da negociação, permitindo exigir judicialmente o cumprimento do acordo.
Ele também é amparado pelo Código Civil, que reconhece sua validade como título obrigatório. Além disso, quando elaborado corretamente, o contrato registra o estado do imóvel, valores pagos, datas, responsabilidades e multas, evitando disputas futuras.
Ele serve como base para lavrar a escritura e, posteriormente, registrar a propriedade no cartório.
Conclusão
O contrato particular de compra e venda de imóvel é uma ferramenta essencial para formalizar negociações com clareza e segurança. Mesmo antes da escritura pública, ele garante direitos, registra obrigações e protege juridicamente comprador e vendedor, desde que elaborado conforme os requisitos legais.
Para advogados que atuam no Direito Imobiliário, adotar rotinas inteligentes e um sistema de gestão é essencial para garantir eficiência, controle e resultados consistentes.
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