Modelo de promessa de compra e venda: o que é e como fazer?
A promessa de compra e venda formaliza a intenção de transferir algo, garantindo segurança tanto para quem compra quanto para quem vende. Como as relações comerciais exigem segurança jurídica, este documento acaba sendo um dos instrumentos jurídicos mais importantes no mundo dos negócios. Você sabia que um simples detalhe técnico não observado pode gerar grandes complicações futuras?
Para que você possa entender melhor a funcionalidade e os requisitos desse tipo de contrato, preparamos uma análise detalhada sobre o tema. Convidamos você a seguir na leitura para descobrir como as regras de irrevogabilidade, a necessidade de escritura pública e os remédios judiciais se aplicam a esse tipo de negócio, garantindo a sua tranquilidade na hora de comprar ou vender um bem.
Modelo de promessa de compra e venda
INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Por este instrumento particular, Sr. Fulano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000, aqui denominado PROMITENTE VENDEDOR, e Sr. Beltrano de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000 e sua mulher Ciclana de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portadora do CPF nº 000000, doravante denominados PROMITENTES COMPRADORES, Sr. Fulano de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000 e sua mulher Beltrana de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portadora do CPF nº 000000, na qualidade INTERVENIENTE-ANUENTE, têm justo e acertado o presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, que se regerá pelas disposições do Código Civil e demais cláusulas abaixo, as quais as partes mutuamente se obrigam a cumprir:
CLÁUSULA PRIMEIRA – OBJETO
O presente contrato tem por objeto a promessa de compra e venda do imóvel constituído pelo apartamento nº 0000, localizado no 000º andar ou 000º pavimento do Edifício TAL, sito à rua TAL, nº 0000, nesta Capital, do tipo 1, com a área construída de uso exclusivo de 90,80m2, área de uso comum de 21,39m2, área de estacionamento comum coletivo de 22,55m2, com direito a vaga de garagem nº 18, localizado no subsolo, área correspondente ou global construída de 138,38m2, fração ideal do solo e partes comuns de 0,01526, com indicação fiscal nº 0000, com as demais características e confrontações constantes da matrícula nº 0000 da 0000ª Circunscrição do Registro de Imóveis desta Comarca.
Parágrafo primeiro
Constitui, ainda, objeto deste contrato os bens móveis que guarnecem o referido apartamento, quais sejam:
(especificar todos os bens móveis)
Parágrafo segundo
O PROMITENTE VENDEDOR declara neste ato ser legítimo proprietário do bem descrito nesta Cláusula, os quais encontram-se livres e desembaraçados de quaisquer ônus, inclusive hipotecas, judiciais ou convencionais, bem como de tributos.
Parágrafo terceiro
O PROMITENTE VENDEDOR transfere aos PROMITENTES COMPRADORES os direitos relativos aos bens descritos nesta Cláusula, em caráter irretratável e irrevogável, obrigando-se por si, seus herdeiros e sucessores, a fazerem este instrumento sempre bom, firme e valioso, obrigando-se pela evicção.
CLÁUSULA SEGUNDA – PAGAMENTO
Ajustam os contratantes o preço de R$ 000000 (REAIS), do qual deverá ser deduzido a quantia de R$ 000000 (REAIS), referente aos aluguéis do período de TAL a TAL, por conta da permanência no imóvel do PROMITENTE VENDEDOR e da INTERVENIENTE-ANUENTE, perfazendo o preço final de R$ 000000 (REAIS), a ser quitado da seguinte forma:
a) R$ 000000 (REAIS) a título de sinal de negócio, na Data da assinatura do presente contrato, importância a que o PROMITENTE VENDEDOR dá plena e total quitação;
b) R$ 000000 (REAIS) através de dois cheques, a serem emitidos em 20 (vinte) de dezembro próximo, um contra o Banco TAL e o outro contra o TAL;
c) R$ 000000 (REAIS) a serem sacados de conta vinculada ao FGTS, mediante pedido a ser feito após a assinatura deste instrumento;
d) R$ 000000 (REAIS) divididos em 10 (dez) parcelas mensais, fixas e sucessivas de R$ 000000 (REAIS), vencendo a primeira em TAL e as demais nos mesmos dias dos meses subsequentes.
Parágrafo único
Caso o saldo da conta vinculada ao FGTS mencionado na alínea ‘c’ desta Cláusula seja superior a R$ 000000 (REAIS) valor excedente será abatido da segunda parcela convencionada na alínea ‘d’, a qual tem Data de vencimento para 5 de fevereiro de TAL.
CLÁUSULA TERCEIRA – RESPONSABILIDADES DO PROMITENTE VENDEDOR
O PROMITENTE VENDEDOR responde por todos e quaisquer ônus existentes sobre o imóvel objeto deste instrumento, assim como pela existência de ações pessoais ou reipersecutórias promovidas por terceiros que venham a discutir a posse ou propriedade do bem.
Parágrafo primeiro
Assume, ainda, o PROMITENTE VENDEDOR o pagamento das quotas referentes ao condomínio do imóvel, bem como das prestações do IPTU e de consumo de luz até TAL, até quando permanecerá no imóvel, devendo na desocupação apresentar aos PROMITENTES COMPRADORES os comprovantes de pagamento destes encargos, sob pena destes valores serem abatidos das parcelas vincendas.
Parágrafo segundo
Até a Data limite de 31 de julho de 2XX0, deverão o PROMITENTE VENDEDOR e a INTERVENIENTE-ANUENTE desocupar o imóvel objeto desta avença, sob pena da retenção dos pagamentos referentes às parcelas vincendas e sem prejuízo da propositura da competente medida judicial tendente a obter a posse direta do bem.
CLÁUSULA QUARTA – RESPONSABILIDADES DOS PROMITENTES COMPRADORES
Comprometem-se os PROMITENTES COMPRADORES a requerer a liberação do saldo referente ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço junto à Caixa Econômica Federal, no valor discriminado na alínea “c” da Cláusula Segunda.
Parágrafo único
Caso os PROMITENTES COMPRADORES, por qualquer razão, não obtenham a liberação do valor referente ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço até a Data de TAL, o valor constante da alínea “c” da Cláusula Segunda será dividido por 09 (nove) – número de parcelas a serem pagas -, sendo a quantia resultante acrescida a cada prestação vincenda.
CLÁUSULA QUINTA – ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA
Convencionam as partes que a escritura pública de compra e venda deverá ser lavrada na primeira Data possível do mês de janeiro de 0000, a fim de possibilitar aos PROMITENTES COMPRADORES reunir todos os documentos necessários à liberação do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço junto à Caixa Econômica Federal.
CLÁUSULA SEXTA – INFRAÇÃO CONTRATUAL
Se qualquer uma das partes descumprir as regras deste contrato ou desistir do negócio, deverá pagar à outra uma multa equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor total da transação. Além da multa, serão aplicados juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária sobre os valores devidos. Esta penalidade serve para compensar eventuais prejuízos e está prevista nos artigos 417 a 420 do Código Civil, que tratam do sinal de negócio e das perdas e danos.
CLÁUSULA SÉTIMA – ANUÊNCIA
A INTERVENIENTE-ANUENTE declara estar ciente de todas as cláusulas convencionadas neste instrumento e com elas concordar, nada tendo a opor contra os PROMITENTES COMPRADORES, bem como em relação às obrigações decorrentes do Compromisso de Compra e Venda ora celebrado e, tampouco.
CLÁUSULA OITAVA – FORO
As partes elegem o foro da Comarca de CIDADE-UF, para dirimir toda e qualquer controvérsia decorrente deste contrato, renunciando a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
E por estarem assim justos e contratados, assinam o presente instrumento em duas vias de igual teor na presença das testemunhas igualmente abaixo assinadas.
CIDADE, 00, MÊS, ANO.
NOME COMPLETO – PROMITENTE VENDEDOR
NOME COMPLETO – PROMITENTE COMPRADOR
ASSINATURAS
TESTEMUNHAS
O que é promessa de compra e venda de imóvel?
A promessa de compra e venda é um acordo inicial, feito por escrito, em que as pessoas combinam que vão vender e comprar um imóvel no futuro. Não é a venda final, mas sim um compromisso sério de que a venda acontecerá.
O objetivo é garantir que, depois que o comprador pagar todo o valor, ele receberá a escritura definitiva e a propriedade do imóvel. O documento é muito importante porque ele detalha tudo: o preço, como será feito o pagamento e quando o comprador poderá pegar as chaves (a posse). Também fica garantido que o imóvel não tem dívidas, hipotecas ou problemas judiciais.
Assim que o comprador recebe as chaves e a posse, ele passa a ser responsável por pagar impostos e outras contas do imóvel. A promessa, então, é uma garantia de que, ao cumprir com todos os pagamentos, o vendedor será obrigado a passar a propriedade para o nome do comprador.
Pode ser feita por instrumento particular ou exige escritura pública?
A promessa de compra e venda pode ser formalizada por instrumento particular. Ou seja, pode ser iniciada através de um contrato particular, mas a transferência final da propriedade exige a escritura pública, que é outorgada e registrada após o cumprimento total das obrigações financeiras.
Para entender de forma simples, pense que o contrato particular é o “combinado” entre o comprador e o vendedor, em que ambos colocam no papel o preço e as parcelas para garantir o negócio.
Ele serve como uma promessa de que, quando tudo for pago, a propriedade passará para o seu nome. Já a escritura do cartório é o documento oficial e definitivo, que tem valor perante a lei para mostrar a todos que o imóvel trocou de dono.
A promessa é a fase preliminar que estabelece a obrigação de fazer (a obrigação de vender e a obrigação de comprar). Em muitos casos de promessa, especialmente aqueles que envolvem parcelamento do preço, as partes optam inicialmente pelo instrumento particular para formalizar as condições e pagamentos.
A escritura pública é para o negócio final. Ela é, de fato, obrigatória para a transferência final da propriedade (o negócio definitivo). No entanto, a escritura definitiva é um ato futuro, que só será realizado pelo vendedor em favor do comprador após a quitação integral do preço ajustado.
Promessa de compra e venda precisa ser registrada no cartório de imóveis?
Sim, a promessa de compra e venda precisa ser registrada no cartório de imóveis, para dar mais segurança e validade ao negócio, mesmo que ela possa ser feita inicialmente como um contrato simples entre as partes (instrumento particular).
O registro, ou pelo menos o protocolo desse documento no cartório de imóveis, é um passo fundamental. Ele serve para proteger o comprador e garantir que ninguém mais possa comprar o mesmo imóvel depois de você. Além disso, quando a transação envolve financiamento bancário, o banco geralmente só libera o dinheiro se o contrato estiver registrado.
É importante que o comprador sempre vá ao cartório de imóveis pedir uma certidão para ter certeza de que o vendedor é o verdadeiro dono e que o imóvel está livre de qualquer dívida ou problema (como hipoteca ou penhora). O registro, portanto, garante a segurança e formaliza a transição da posse e das obrigações fiscais do imóvel.
Se o comprador quitar tudo e o vendedor recusar a escritura definitiva, qual o remédio judicial?
Se o comprador pagou tudo o que devia e o vendedor se recusa a assinar a escritura definitiva, o recurso legal que o comprador deve usar é a Ação de Outorga de Escritura Definitiva.
Essa ação judicial serve para forçar o vendedor a cumprir o que prometeu. O objetivo final é que o juiz emita uma sentença que substitui a assinatura do vendedor. Com essa decisão judicial, que tem o mesmo valor de uma escritura, o comprador pode ir ao Cartório de Imóveis e, finalmente, registrar a propriedade em seu nome.
Além de garantir a posse do imóvel, o vendedor que se recusou sem motivo justo pode enfrentar penalidades financeiras. Os contratos geralmente preveem uma multa por quebra de contrato (cláusula penal), que normalmente é um percentual do valor total do negócio.
O vendedor também pode ser obrigado a pagar por perdas e danos. Isso significa que, além da multa, ele terá que arcar com todas as despesas e custos do processo judicial que o comprador precisou abrir. Assim, o comprador que cumpriu sua parte tem um meio forte para garantir a propriedade e ser compensado pelos prejuízos causados pela falta de compromisso do vendedor.
É possível incluir cláusula de arrependimento?
Sim, é possível incluir uma cláusula de arrependimento em uma promessa de compra e venda, mas isso não é o padrão. A maioria dos contratos de promessa de compra e venda são feitos com o objetivo de serem irrevogáveis e irretratáveis.
Isso significa que, uma vez que o acordo é assinado, as partes não podem simplesmente desistir. O compromisso de vender e comprar é obrigatório para garantir a segurança jurídica do negócio.
No entanto, se as partes quiserem, elas podem negociar e incluir uma cláusula que permita a desistência. Nesses casos, a desistência geralmente está ligada ao valor dado como sinal, conhecido como arras.
A lei trata de como o sinal funciona em caso de descumprimento (inadimplência), e não de mero arrependimento. Se a pessoa que deu o sinal (o Comprador) falhar em cumprir o contrato, ela perde o sinal. Se a falha for de quem recebeu o sinal (o Vendedor), ele deve devolver o valor em dobro.
Portanto, para ter o direito de arrependimento, ele deve ser expressamente negociado e incluído no contrato, caso contrário, o contrato é considerado firme e sem volta.
Conclusão
A promessa de compra e venda é um compromisso sério e inicial entre o vendedor e o comprador. Ela garante que o imóvel será transferido, mesmo que a escritura definitiva só seja dada após o pagamento total.
Embora o contrato possa começar de forma simples, registrá-lo no cartório de imóveis é essencial para a segurança do comprador. Esses contratos são quase sempre irrevogáveis, ou seja, não se pode desistir facilmente. Se o vendedor não quiser assinar a escritura após o pagamento, o comprador tem um recurso forte na justiça: a ação de outorga de escritura.
Para lidar com todas as etapas de um negócio imobiliário de forma organizada e eficiente, é muito importante usar um bom sistema que ajude a gerenciar todos os processos e documentos.
Na ADVBOX, desenvolvemos um ecossistema completo que fornece os recursos tecnológicos, para que escritórios possam competir em igualdade com grandes bancas.
Isso significa mais tempo para a estratégia e menos para a burocracia. Você automatiza prazos, intimações e tarefas repetitivas, permitindo que sua equipe trabalhe no que realmente importa: a construção de casos sólidos e o relacionamento com clientes.
Conheça a plataforma e comece a transformar seu escritório em uma operação inteligente.
