A alienação fiduciária consiste em um modelo muito comum de garantia de pagamento de dívidas. As pessoas que já utilizam um banco ou entidade bancária para conseguir financiar um bem, provavelmente, já ouviram falar a respeito.
Contudo, a alienação fiduciária é um assunto complexo, pois envolve a relação entre a propriedade e a posse de um bem. Assim, é possível que pessoas legais nos assuntos jurídicos acabem confundindo.
Dessa forma, é preciso destacar que a alienação fiduciária é vital para advogados, corretores, investidores e qualquer pessoa envolvida em transações imobiliárias. Especialmente após o recente julgamento do STF a respeito da inadimplência do devedor fiduciante.
A seguir, abordaremos importantes pontos a respeito da alienação fiduciária no setor imobiliário. Continue a leitura e saiba mais!
O que significa alienação fiduciária?
A alienação fundiária está relacionada com a transferência da propriedade de um imóvel do devedor para o credor como uma garantia. Entretanto, essa transferência é condicional, ou seja, o devedor pode recuperar a propriedade plena ao finalizar o pagamento total da dívida.
De acordo com o artigo 22 da Lei n.Lei n. 9.514/1997 , a alienação fiduciária é o negócio pelo qual o fiduciante, como o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
No primeiro momento pode parecer algo complicado e complexo, mas a alienação fiduciária consiste em transferir algo com confiança. Isso quer dizer que o devedor passa o bem ao credor e ambos definem que o bem é a garantia de pagamento para o pagamento da dívida. Assim, evita-se maiores contratempos.
Como funciona e para que serve a alienação fiduciária?
Para a perfeita validade da alienação fiduciária, é preciso que o negócio jurídico atenda aos requisitos previstos nos artigos 23 e 24, isto é, deve-se registrar o contrato na matrícula do imóvel (item indispensável para a jurisprudência) e apresentar os elementos a seguir:
- O valor da dívida, sua estimação, ou seu valor máximo;
- Taxa de juros e os encargos incidentes;
- Cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do bem da alienação e a indicação do título e modo de aquisição;
- Cláusula que assegure ao fiduciante a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação, exceto na possibilidade de inadimplência;
- A indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios;
- O tempo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário.
Caso ocorra a quitação integral, adota o procedimento acordado no artigo 25 para baixo. Mas, se houver inadimplência, serão adotados os procedimentos previstos nos artigos 26 a 27- A.
Nesse contexto, fica claro que a lei busca ter na alienação fiduciária uma maneira de garantia que proporciona maior segurança jurídica ao credor, ao passo em que permite a consolidação da propriedade e realização de leilão de modo extrajudicial, para saldar a dívida em caso de inadimplência.
Ao mesmo tempo, proporciona ao devedor juros mais reduzidos e uma maior segurança da garantia.
Qual a diferença entre alienação fiduciária, hipoteca e penhor?
Muitas pessoas acham que alienação, hipoteca e penhor são as mesmas coisas. Contudo, existem importantes diferenças e é fundamental ficar atento a elas.
A hipoteca e o penhor, por exemplo, são garantias reais. Nelas, o bem dado como garantia precisa ficar vinculado à dívida.
Saiba que no caso do penhor, um bem móvel é dado como garantia do pagamento do débito adquirido por causa do empréstimo, podendo ser obras de arte, carros, jóias e outros objetos de valor.
Não confunda os termos penhor e penhora, pois o último se refere ao bloqueio de bens móveis e imóveis para o pagamento do credor, sendo que é determinado pelo juiz em processo judicial.
Nas situações de hipoteca, qualquer bem imóvel pode ser entregue como garantia real para a quitação da dívida, o que inclui terrenos, propriedades comerciais e residenciais. A lei também permite hipotecar alguns bens móveis, como aeronaves.
Já na alienação fiduciária, o próprio nem que está sendo adquirido naquele momento será utilizado como garantia do pagamento. Por essa razão, muitas pessoas optam pela realização da alienação.
Como é feita a alienação fiduciária?
Para realizar a alienação fiduciária, é necessário entender o passo a passo para a realização da operação conforme o estabelecido pela lei. Confira, a seguir:
- Realizar um contrato de alienação fiduciária, no qual deve apresentar os principais dados do negócio;
- Registrar o contrato firmado no Cartório de Registro de Imóvei;
- Quando a dívida for paga, encerra-se a posse do credor sobre o bem;
- Levar o termo de quitação entregue pela instituição financeira ao mesmo cartório no qual o contrato de alienação fiduciária foi registrado para dar baixa e, em seguida, transferir o bem para o seu nome.
Quais os riscos da alienação fiduciária?
O maior risco da alienação fiduciária é que o bem alienado não é mais do devedor, e sim do credor. Sendo assim, caso o devedor não consiga mais arcar com o valor devido, isto é, das parcelas do empréstimo, o credor pode vender o bem para quitar o resto do débito.
Embora a alienação seja uma maneira eficiente de diminuir os juros e aumentar o tempo de pagamento de uma conta, é possível que o devedor perca a propriedade documento, mesmo que mantenha posse.
Lembre-se que é diferente do penhor e da hipoteca, tendo em vista que o devedor ainda é proprietário do bem, na alienação o credor se torna o dono.
O que acontece se não pagar a alienação fiduciária?
Caso o fiduciante, ou seja, o devedor não consiga pagar a dívida, poderá acontecer as seguintes situações.
1. Intimação
Assim que o devedor deixar de arcar com os pagamentos das parcelas em contrato, o credor, por meio do Cartório de Registro de Imóveis ou do Correio, mandará intimá-lo, que terá o prazo de 15 dias para o pagamento da dívida. Saiba que quando se tratar de financiamento habitacional, o prazo é de 45 dias.
2. Possibilidade de pagamento
Após a intimação, o devedor poderá dentro do prazo determinado pagar as parcelas vencidas, com inclusão de juros, encargos e penalidades previstas no contrato.
3. Falta de pagamento
Se o devedor não conseguir realizar o pagamento dentro do tempo, o credor poderá requerer o direito à propriedade definitiva do imóvel por meio de processo extrajudicial diretamente no Cartório.
4. Leilão
Depois do registro do imóvel em nome do credor, o bem será levado a leilão, que será feito no prazo de 30 dias após o registro.
Assim, haverá dois leilões. Se o primeiro for ruim, por lance inferior ao preço do imóvel, poderá ser realizado um segundo com um valor mínimo, porém esse valor já será muito abaixo ao de mercado, e quem der o maior lance acima do mínimo estipulado pelo imóvel o arrematará.
Portanto, a alienação fiduciária é um processo complexo e é necessário muita cautela e conhecimento a respeito do assunto.
Sendo assim, para evitar maiores contratempos, é necessário contar com uma equipe de profissionais capacitados e preparados para sua necessidade, como time da ADVBOX.
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