Como fazer contrato de compra e venda de imóvel?

Como fazer contrato de compra e venda de imóvel?

Saber como funciona um contrato de compra e venda de imóvel é fundamental para instruir os clientes com coerência e segurança. Os advogados contratualistas acabam lidando com esse tema de forma recorrente. Logo, é crucial não ter dúvidas no momento do atendimento.

Vivemos em uma sociedade em que a aquisição e os negócios jurídicos que envolvem imóveis são bastante comuns. Por isso, os profissionais que decidiram atuar nesse ramo precisam se preparar e se atualizar a todo instante em relação ao assunto.

Nesse artigo, você entenderá como funciona o contrato de compra e venda de imóvel para poder trabalhar com ele com segurança. Boa leitura!

O que é um contrato de compra e venda?

Primeiramente, é preciso explicar o que consiste um contrato de compra e venda. De forma simples, trata-se da formalização de um negócio de compra e venda, no qual o vendedor troca um bem pelo dinheiro do comprador.

É importante entender que, embora a forma escrita seja a mais comum, existem na sociedade contratos em outros formatos, como os verbais e até os tácitos (implícitos). 

Sendo assim, entenda o contrato de compra e venda como um acordo que resulta na troca de um ou mais bens por dinheiro. 

Trata-se de um dos acordos mais comuns no dia a dia das pessoas. Existem diversos exemplos, como: compra e venda de veículos, compra e venda de um bem móvel, compra e venda de alimentos, dentre diversos outros.

De certa forma, a sociedade está a todo momento negociando produtos em troca de dinheiro, mesmo que de forma tácita. Um exemplo que configura um contrato de compra e venda implícito seria quando compramos um produto em uma loja e damos o dinheiro em troca dele.

Quais as especificidades de um contrato de compra e venda de imóvel?

Falando especificamente do contrato de compra e venda de imóvel, trata-se de um compromisso entre o vendedor e o comprador, no qual fica registrada a intenção do primeiro em entregar um imóvel para o segundo, o qual deverá, em contrapartida, pagar a quantia correspondente ao valor dele. 

A venda do imóvel ocorre somente com a lavratura da escritura pública por um tabelião no cartório de registro, o que geralmente ocorre após a assinatura do contrato. 

Tal documento tem como objetivo estipular o valor acertado entre as partes na negociação, bem como as condições e as formas de pagamento. 

Conforme o ordenamento jurídico brasileiro, mais especificamente o Código Civil, para o contrato ser válido, é fundamental que as duas partes tenham capacidade plena e que o bem seja lícito. A partir do momento da assinatura do contrato por ambas as partes e do registro em cartório, cria-se o direito real da compra do imóvel. 

Isso significa que, se o registro do documento não ocorrer, a venda do imóvel não tem valor jurídico. Logo, se algum dos envolvidos desistir do negócio, fica difícil conseguir reparação. 

Qual é a diferença entre contrato de compra e venda e promessa de compra e venda?

Afinal, existe diferença entre contrato de compra e venda e promessa de compra e venda? De forma simples, o contrato de promessa de compra e venda é uma negociação preliminar. Logo, é um “pré-contrato” no qual as partes se comprometem a assinar um contrato definitivo.

Em se tratando de imóveis, ele é irretratável. Isso dá maior segurança à operação. Contudo, isso não impede que as partes, em conjunto, entendam que possa haver arrependimento e coloquem isso no acordo. 

Se comparar com o contrato definitivo, esse preliminar não tem todas as exigências do primeiro e pode ser executado diretamente pela parte que tem interesse no seu cumprimento. 

Como funciona o contrato de compra e venda de imóvel?

No contrato de compra e venda de imóvel, é fundamental que as obrigações do vendedor e do comprador em relação ao negócio que se realiza estejam claras. 

Da mesma forma que o vendedor precisa ter cautela no momento de elaborá-lo, o comprador precisa saber analisá-lo com atenção antes de assiná-lo, de modo a evitar responsabilidades que não deseja ou que não consiga cumprir. 

Dessa forma, após elaborá-lo, ambas as partes devem verificar todos os elementos que constam no documento redigido e confirmem se estão de acordo com o combinado ou se desejam alterar, incluir ou excluir informações. 

Em seguida, os envolvidos na negociação devem se dirigir a um cartório para assinar o documento e realizar o reconhecimento de firma. A partir desse momento, o documento possui força jurídica. 

Qual é a importância do contrato de compra e venda de imóvel?

De modo geral, o contrato é um instrumento jurídico bastante importante na sociedade, visto que é este documento que garante o cumprimento dos direitos e deveres das partes em uma relação.

No caso da compra e venda de imóveis, ele garante que a venda se concretize e que os envolvidos não tenham os seus direitos lesados. É por meio do contrato firmado em cartório que existe a certeza de que o que foi acordado entre as partes seja cumprido. 

Logo, o objetivo desse instrumento é evitar transtornos e prejuízos, tanto para o comprador quanto para o vendedor. 

Sendo assim, caso alguma das partes descumpra com as suas obrigações, é possível que o outro envolvido no negócio entre com algum processo para reparar a inconveniência ou o não cumprimento do documento. 

O que é preciso para fazer um contrato de compra e venda de imóvel?

Para elaborar um contrato de compra e venda de imóvel, é fundamental reunir diversos documentos como do imóvel, do comprador e outros.

Felizmente, a maioria deles são simples de conseguir, visto que a maioria das pessoas os têm de fácil acesso. Apenas alguns podem demandar um pouco mais de esforço para adquirir. Veja abaixo quais são eles!

Documentos do imóvel

Em relação ao bem, para passar a propriedade, é preciso reunir os seguintes documentos:

• Cópia autenticada da escritura em nome do vendedor;
• Certidão negativa de dívidas e impostos;
• Cópia autenticada da quitação do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) do ano;
• Planta aprovada pela prefeitura;
• Averbação da construção registrado no cartório de imóveis. 

Documentos do comprador 

Por sua vez, o comprador deve reunir os seguintes documentos:

• Cópia do RG e CPF;
• RG e CPF do companheiro, se for casado;
• Certidão autenticada de casamento;
• Endereço atualizado e profissão.

Documentos do vendedor

O vendedor deve reunir diversos documentos para resguardar a negociação. Dentre eles, estão:

• Cópia do RG e CPF;
• RG e CPF do cônjuge, se for casado;
• Certidão autenticada de casamento;
• Comprovante de residência;
• Certidão negativa de ações cíveis, de protestos no âmbito federal e de ações na justiça trabalhista;
• Certidão negativa de tutela e interdição. 

Informações para o contrato

Outrossim, o contrato precisa conter os dados do imóvel, como: endereço, número e data do registro na prefeitura, descrição, dimensões do bem e descrição do imóvel. 

Em contratos em que há a cobrança de juros e correção monetária sobre o saldo devedor do imóvel, é preciso que constem as taxas e o índice indexador usado em caso de atraso de alguma das parcelas. 

Por sua vez, se o imóvel estiver dentro de um condomínio, é preciso registrar todas as restrições urbanísticas do local. No caso de imóveis adquiridos na planta, o documento deve conter as seguintes informações: 

• Data de início e término da obra;
• Valor total do imóvel e as condições de pagamento (se foi financiado ou por meio de consórcio, por exemplo);
• Dados completos do comprador, da construtora e dos representantes da edificação;
• Prazo de carência para a desistência do contrato;
• Multa por atraso nos pagamentos;
• Localização;
• Metragem total do bem.

Em síntese, o advogado responsável pela elaboração do contrato de compra e venda do imóvel precisa ter atenção a essas especificações para poder elaborá-lo da maneira mais correta e segura possível. 

Como fazer contrato de compra e venda de imóvel?

Comprar um imóvel é um passo importante que exige atenção aos detalhes para garantir segurança jurídica na transação. O contrato de compra e venda é essencial para formalizar o acordo entre as partes e evitar problemas futuros. Veja os principais passos para elaborar esse documento corretamente.

Negociação

Antes de formalizar a compra, comprador e vendedor devem definir os termos do negócio, como preço, forma de pagamento, prazos e eventuais condições especiais. Também é essencial verificar a documentação do imóvel e do vendedor para evitar surpresas, garantindo que o imóvel esteja regularizado e livre de dívidas ou pendências jurídicas.

Elaboração do Contrato

O contrato de compra e venda deve conter a identificação completa das partes, descrição detalhada do imóvel, valor da transação, forma de pagamento, obrigações de cada parte e penalidades em caso de descumprimento. Se houver financiamento, cláusulas específicas podem ser incluídas para atender às exigências da instituição financeira.

Assinatura

Após a revisão do contrato, ambas as partes devem assiná-lo, preferencialmente com a presença de duas testemunhas. Se houver pagamento de sinal ou entrada, é importante especificar os valores e prazos. Caso necessário, o contrato pode ser registrado em cartório para maior segurança jurídica.

Registro em Cartório

Para oficializar a compra, o contrato deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis, onde será feita a transferência da propriedade. Além disso, o comprador deve pagar o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e eventuais taxas cartoriais. Somente após o registro a propriedade passa, de fato, a ser do comprador.

Modelo de contrato de compra e venda de imóvel

Pelo presente instrumento particular de compra e venda de imóvel, as partes abaixo identificadas:

Vendedor(a): (Nome completo), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portador(a) do RG nº (número), CPF nº (número), residente e domiciliado(a) em (endereço completo).

Comprador(a): (Nome completo), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portador(a) do RG nº (número), CPF nº (número), residente e domiciliado(a) em (endereço completo).

Têm entre si justo e contratado a compra e venda do imóvel descrito a seguir, mediante as cláusulas e condições abaixo estipuladas.

CLÁUSULA 1 – OBJETO DO CONTRATO

O presente contrato tem como objeto a compra e venda do imóvel situado em (endereço completo), devidamente registrado sob a matrícula nº (número), no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de (nome da cidade).

CLÁUSULA 2 – VALOR E FORMA DE PAGAMENTO

O preço total do imóvel é de R$ (valor), que será pago pelo(a) Comprador(a) da seguinte forma:

(a) Entrada de R$ (valor) na assinatura do presente contrato;

(b) Parcelamento em (quantidade) vezes de R$ (valor) com vencimento em (data); ou

(c) Quitação integral à vista na assinatura do contrato.

CLÁUSULA 3 – POSSE E TRANSFERÊNCIA

A posse do imóvel será transferida ao(à) Comprador(a) após o pagamento integral do valor acordado. O vendedor compromete-se a entregar o imóvel livre de quaisquer ônus, dívidas ou pendências judiciais.

CLÁUSULA 4 – OBRIGAÇÕES DAS PARTES

O(a) Vendedor(a) se compromete a fornecer toda a documentação necessária para a transferência do imóvel. O(a) Comprador(a) se compromete a arcar com as despesas referentes a taxas cartoriais, ITBI e demais encargos legais.

CLÁUSULA 5 – PENALIDADES

Em caso de inadimplência por qualquer das partes, a parte prejudicada poderá rescindir o contrato, ficando a parte inadimplente sujeita ao pagamento de multa no valor de R$ (valor ou percentual do imóvel).

CLÁUSULA 6 – DISPOSIÇÕES GERAIS

Este contrato obriga as partes e seus sucessores, sendo firmado em caráter irrevogável e irretratável. Quaisquer alterações deverão ser feitas por meio de aditivo contratual assinado por ambas as partes.

CLÁUSULA 7 – FORO

Fica eleito o foro da Comarca de (cidade/estado) para dirimir quaisquer dúvidas ou litígios decorrentes deste contrato.

Por estarem assim justos e contratados, assinam o presente instrumento em (quantidade) vias de igual teor e forma, na presença de duas testemunhas.

Local e data: (Cidade, dia, mês e ano)

Assinaturas:

Vendedor(a): ________________________

Comprador(a): ________________________

Testemunhas:

Nome: ______________________ | CPF: ______________________

Nome: ______________________ | CPF: ______________________

Quais são as cláusulas importantes em um contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda de imóvel precisa incluir algumas cláusulas que, se não constarem no documento, as partes podem ter prejuízos ou ter o negócio invalidado. Veja abaixo quais são elas, como objeto, preço e forma de pagamento, obrigações e outras,

Objeto

O documento precisa deixar claro que o objeto do contrato é o imóvel, que precisa estar bem descrito, de modo a não deixar dúvidas. 

Preço e forma de pagamento

O preço também precisa constar no contrato para não restar dúvidas. Ademais, é preciso descrever corretamente e com clareza a forma de pagamento, determinando a quantidade de parcelas e as datas de vencimento de cada uma delas. 

Obrigações

No contrato de compra e venda de imóvel, é possível inserir cláusulas obrigando, por exemplo, o vendedor a apresentar certidões e o prazo para cumprir esses atos. Logo, é interessante deixar os prazos para o cumprimento das obrigações e as consequências do descumprimento delas. 

Posse

É fundamental deixar claro também o momento em que o comprador tomará a posse do imóvel. Tal ato pode ser, por exemplo, após a quitação ou pagamento da primeira parcela, dentre outras possibilidades. 

Possibilidade de arrependimento

O contrato de compra e venda de imóvel pode conter cláusulas que determinam se as partes podem desistir do contrato. Caso tenha, deve descrever quais seriam as medidas a serem tomadas caso isso aconteça.

Penalidades

Por fim, é preciso constar no documento as penalidades em caso de descumprimento das obrigações. Geralmente, a penalidade é em multa. 

Em conclusão, é preciso que o advogado tenha muita clareza do negócio que o seu cliente pretende fazer para poder elaborar o contrato de compra e venda de imóvel da melhor forma possível. Logo, tenha sempre em mãos os documentos necessários e principalmente, consulte a lei para não ter dúvidas no momento de elaborar o contrato.

Qual profissional faz contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda de imóvel pode ser elaborado por diferentes profissionais, dependendo da complexidade da negociação e da necessidade de segurança jurídica. Os principais profissionais envolvidos são:

• Advogado especializado em direito imobiliário: ideal para contratos mais complexos, garantindo que todas as cláusulas protejam ambas as partes e estejam dentro da lei;
• Tabelião ou escrevente de cartório: em casos de escritura pública de compra e venda, os cartórios auxiliam na formalização do documento;
• Corretores de imóveis: muitos corretores oferecem modelos de contrato padrão, mas é sempre recomendável que um advogado revise o documento.

Se a transação envolver financiamento ou grandes valores, é recomendável contar com um advogado para garantir total segurança no processo.

Quando é necessário fazer um contrato de compra e venda de imóvel escrito?

Se o imóvel que é objeto da negociação tem valor acima de 30 salários mínimos, é obrigatório que o documento seja escrito. Inclusive, isso está no artigo 108 do Código Civil (CC). Confira:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Entretanto, existem exceções em relação a isso. Por exemplo, em caso de alienação fiduciária, ou seja, quando ocorre um financiamento, o pagamento não é feito diretamente ao dono do imóvel. 

Nesse caso, a posse do bem passa para uma instituição financeira responsável, a qual permite que a pessoa que fez o financiamento o utilize enquanto pagar corretamente. 

Somente quando a dívida com o banco se finda é que a pessoa que tem a posse pode também se declarar dona do bem. A alienação fiduciária tem previsão na Lei 9.514/97. 

É necessário registrar em cartório contrato de compra e venda de imóvel?

Sim, o registro em cartório é fundamental para garantir a validade jurídica da compra e venda do imóvel. No entanto, há duas etapas distintas que muitas pessoas confundem.

No reconhecimento de firma no cartório (não obrigatório, mas recomendado), o contrato de compra e venda pode ser assinado pelas partes com reconhecimento de firma em cartório para maior segurança, mas isso não transfere a propriedade do imóvel.

Já no registro no Cartório de Registro de Imóveis (obrigatório para transferência da propriedade), para que o comprador se torne oficialmente o novo proprietário, é necessário registrar a escritura pública ou o contrato definitivo de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.

Esse registro só pode ser feito após o pagamento do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e demais taxas. Ou seja, apenas assinar o contrato não basta. O registro no cartório de imóveis é o que garante que o comprador seja reconhecido legalmente como o dono do imóvel.

Quanto custa um contrato de compra e venda de imóvel no cartório?

O custo para formalizar um contrato de compra e venda de imóvel em cartório varia conforme o estado e a cidade onde a transação ocorre. Os principais gastos incluem a escritura pública, que é obrigatória quando a compra não envolve financiamento e custa entre 1% e 3% do valor do imóvel. 

Assim como o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que deve ser pago à prefeitura antes do registro, com alíquota geralmente entre 2% e 3% do valor venal ou de mercado do imóvel. Além disso, há a taxa de registro no Cartório de Registro de Imóveis, que pode custar entre 0,5% e 1% do valor da propriedade, dependendo da legislação estadual.

Outros custos adicionais podem incluir certidões negativas, reconhecimento de firma e demais despesas cartorárias. Em alguns casos, como na aquisição do primeiro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), há descontos nas taxas de registro. 

Além disso, programas habitacionais específicos podem oferecer isenções ou reduções nos custos cartorários. Como os valores podem variar conforme a localidade, o ideal é consultar o cartório e a prefeitura do município onde o imóvel está localizado para obter informações atualizadas sobre as despesas envolvidas na formalização da compra.

Qual é a validade do contrato de compra e venda de imóvel?

Em suma, o contrato de promessa de compra e venda é um contrato preliminar. Ou seja, ele precede o real contrato que se pretende firmar. 

Se um contrato particular de compra e venda, nessas condições, é visto como um contrato de promessa de compra e venda, o que isso quer dizer?

A resposta é que ele tem validade, apesar de não ser a mesma desejada. Ademais, ele não poderá servir para transferir a propriedade. Outrossim, não é válido para terceiros, apenas entre vendedor e comprador. Por fim, ele também servirá como base para uma adjudicação compulsória. 

Ou seja, o documento não é totalmente inválido, mas não tem a mesma validade que as partes esperam. Portanto, é importante se atentar ao valor: se o imóvel valer mais que 30 salários mínimos e não estiver sendo objeto de contrato de financiamento, é crucial fazer uma escritura de compra e venda junto a um ofício de notas para, de fato, ser válido para os fins desejados. 

Em relação aos contratos que não envolvem uma instituição financeira, estes não terão os mesmos efeitos de uma escritura pública. 

Na verdade, quando se formaliza um contrato particular de compra e venda de imóvel, ele é recepcionado como uma promessa de compra e venda. Este é o entendimento da legislação civil. Conforme o artigo 166, V do CC:

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

(…)

V – for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;

Na mesma linha, é importante a leitura do artigo 170 do CC. Confira:

Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade.

Para complementar este entendimento, é necessária a leitura conjunta dos dispositivos supracitados com o artigo 462 do mesmo diploma legal. 

Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.

Conclusão

A compra de um imóvel é um dos investimentos mais importantes na vida de qualquer pessoa ou empresa. Por isso, garantir que a transação seja realizada com segurança jurídica é essencial para evitar problemas futuros. 

O contrato de compra e venda de imóvel formaliza o acordo entre comprador e vendedor, estabelecendo todos os detalhes da negociação, como preço, forma de pagamento, prazos e obrigações. Além disso, ele protege ambas as partes contra possíveis imprevistos, garantindo que os direitos e deveres sejam cumpridos conforme estabelecido.

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