Brigas entre vizinhos são comuns, ainda mais quando se trata de acesso ao território alheio. Para isso existe, no âmbito jurídico, o Direito de Passagem, ou o chamado Direito de Vizinhança.
Mas o que significa isso? Significa, em resumo, que esse instituto jurídico garante o direito de uma pessoa, cujo imóvel não tenha acesso direto à via pública e aos serviços básicos, atravessar uma propriedade privada para alcançar tais locais.
Na verdade, nada mais é que a garantia da liberdade de ir e vir de todo cidadão e de acesso aos seus direitos fundamentais.
Assim, este texto vai mostrar:
- O que é direito de passagem?
- Como funciona direito de passagem?
- Quais são os tipos de direito de passagem?
- Em quais situações o direito de passagem pode ser exercido?
- Quem tem direito a servidão de passagem e passagem forçada?
- Qual a diferença entre servidão de passagem e direito de passagem forçada?
- Quais são as vantagens de negociar o direito de passagem?
- Como solicitar o direito de passagem?
- Pode fechar servidão de passagem?
Continue lendo o post para saber mais sobre este direito e como garanti-lo de forma justa para os dois lados.
O que é direito de passagem?
O Direito de Passagem, previsto no artigo 1285 do Código Civil Brasileiro, e conhecido como servidão de passagem ou passagem forçada, é um Direito de Vizinhança.
Ou seja, ele permite que o proprietário de um imóvel encravado (sem saída para a via pública, nascente ou porto), passe pelo terreno vizinho para acessar tais locais ou serviços como água, ou outros bens essenciais.
Em resumo, é uma obrigação do prédio serviente (propriedade que fornece a passagem) para beneficiar o prédio dominante (propriedade que se beneficia do acesso).
Mas tal direito não se restringe às limitações de acesso à via pública ou serviços, pois ele pode ser aplicado para encurtar um caminho, para passagem de animais ou mesmo para passagem de infraestruturas de transporte e transmissão.
Importante destacar que ele é um direito real, que acompanha a propriedade ainda que o dono dela não seja o mesmo ao longo dos anos.
Como funciona direito de passagem?
O Direito de Passagem é determinado toda vez que não exista outras vias de acesso à via pública, impossibilitando que o proprietário de um imóvel consiga acessar qualquer local ou serviço sem passar por propriedade alheia.
Diante disso, registra-se este direito legal no cartório de imóveis, que pode ser estabelecido em forma de acordo ou de medidas judiciais, mediante uma compensação financeira adequada ao serviente.
Quais são os tipos de direito de passagem?
Classificam-se os Direitos de Passagem em direito de passagem público, privado e necessário. Tais divisões se referem basicamente ao direito de passagem forçada e servidão de passagem.
Veja melhor abaixo os tipos de direito de passagem:
Direito de passagem público
O direito de passagem público é um direito de qualquer cidadão, sendo que todo imóvel tem que ter o seu acesso para uma rua ou avenida para que se alcancem as áreas e recursos essenciais.
Para alcançar este Direito, tem-se o direito de passagem forçada.
Prevista no artigo 1.285 do Código Civil, a passagem forçada dá direito ao proprietário de imóvel encravado, ou seja, preso, isolado, sem acesso a uma via pública ou a um serviço básico, exigir que o vizinho lhe dê passagem.
Ou seja, permite que se atravesse uma propriedade vizinha na falta de outras vias de acesso à via pública por vias judiciais quando não há acordo amigável.
Porém, o proprietário da propriedade de passagem recebe alguma compensação, pois, não basta somente requerer o acesso ao local, é preciso indenizar a outra parte pela perda da área, já que o proprietário da região ficará impedido de dar outros fins para o local.
Direito de passagem privado
Já o direito de passagem privado envolve a servidão de passagem, esta presente no Artigo 1378 do Código Civil.
Ela é um direito real que autoriza, por meio de acordo, que o proprietário de imóvel inacessível à rua ou serviço público, utilize o terreno de outro imóvel para ter este acesso.
Em outras palavras, é um acordo de liberalidade entre vizinhos (dominante e serviente) em que um deles permite que o outro transite por sua propriedade toda vez que precise sair de casa para ir a outro local público.
Cria-se a servidão de passagem de três maneiras:
- Acordo entre as partes: envolve acesso gratuito ou oneroso em que o proprietário do imóvel cobre pela passagem.
- Usucapião: quando há uma posse prolongada e pacífica do imóvel vizinho (com ou sem documento).
- Testamento: quando o proprietário do imóvel serviente autoriza o direito de passagem ao dominante.
Vale destacar que na servidão não se exige nenhuma indenização do proprietário que transita no local.
Direito de passagem necessário
Dentro desta classificação existe, ainda, o direito de passagem necessário para manutenção de serviços essenciais como água e luz em um imóvel encravado. Neste caso, o prédio serviente libera o acesso por acordo ou com a aplicação de medidas judiciais.
Em quais situações o direito de passagem pode ser exercido?
O Direito de Passagem é exercido em vários cenários, mas o foco principal é garantir que o dominante tenha acesso à via pública ou a um recurso básico pela propriedade vizinha.
Além disso, outras circunstâncias levam ao Direito de Passagem como: garantir acesso a áreas públicas, entre elas estradas e praias e instalar infraestruturas públicas como energia elétrica e água.
Mas veja em detalhes quais são estes cenários.
Imóvel encravado
Toda a propriedade que se encontra sem acesso à via pública e que necessita de uma passagem por uma propriedade vizinha para alcançar estradas ou mesmo serviços essenciais é um imóvel encravado.
Por exemplo, um terreno que fique no meio de outras propriedades, sem acesso à rua precisará de uma servidão de passagem ou no caso da impossibilidade de um acordo uma passagem forçada obrigatória por lei.
Imóvel com acesso insuficiente
Segundo o Enunciado nº 88 da I Jornada de Direito Civil, o Direito de Passagem também se aplica em casos de um encravamento relativo. Ou seja, quando o acesso à via pública é incômodo, insuficiente, dispendioso ou perigoso.
Imóvel com acesso desfavorável
No caso de um imóvel possuir uma saída, mas ela não ser a ideal para o proprietário acessar a via e os serviços públicos, ele pode requerer o Direito de Passagem.
Nesse sentido, ele pode aplicar a servidão de passagem, ou, no caso da falta de acordo, a passagem forçada.
Quem tem direito a servidão de passagem e passagem forçada?
O dominante (proprietário que precisa do Direito de Passagem por não ter acesso à via pública ou recurso básico) é o beneficiário da servidão de passagem e da passagem forçada para este acesso.
Isso porque ele tem tolhido o seu acesso à rua e aos bens essenciais, portanto, é quem necessita deste Direito de Passagem que deve ser dado pelo serviente (proprietário que fornece a passagem).
Qual a diferença entre servidão de passagem e direito de passagem forçada?
A diferença principal entre a servidão de passagem e direito de passagem forçada está no acordo entre os dois lados, dominante e serviente.
Isso quer dizer que na servidão de passagem há uma negociação amigável entre os dois e a liberação de passagem sem conflitos.
Por sua vez, na passagem forçada o proprietário sem acesso à via pública usa a lei para ingressar com ação judicial exigindo o Direito de Passagem no caso de o serviente não permitir o trânsito por sua propriedade.
Quais são as vantagens de negociar o direito de passagem?
Negociar conflitos sempre é o melhor caminho na área jurídica, sendo que no Direito de Passagem as vantagens são muitas. Elas envolvem redução de custos, rapidez e cordialidade no processo.
Entenda na sequência os benefícios desta negociação.
- Agilidade: havendo o acordo entre as partes não será necessário entrar com vias judiciais que são demoradas.
- Menores custos: consequentemente, ao evitar as vias judiciais evitam-se os custos judiciais e honorários de advogados.
- Solução amigável: a solução amigável indica respeito mútuo, empatia e resulta em uma boa relação que só tem a ganhar com uma comunidade unida.
Como solicitar o direito de passagem?
Para solicitar o Direito de Passagem é preciso seguir algumas etapas. Entre elas, formalizar o pedido por meio de escritura pública ou contrato entre os proprietários dos imóveis envolvidos.
Nesse sentido, o software jurídico ADVBOX é uma ferramenta importante, pois oferece modelos automáticos de contrato de cessão de servidão de passagem de fácil e rápido preenchimento.
Então, na sequência, deve-se firmar a escritura em um tabelionato e averbar a escritura pública no Registro de Imóveis. Por fim, registrar o documento formalizado no Cartório de Registro de Imóveis.
Adicionalmente, o registro no cartório é importante para que a validade legal do direito seja respeitado, ainda que os imóveis sejam vendidos ou reformados.
Pode fechar servidão de passagem?
Fecha-se a servidão de passagem em algumas situações. Em primeiro lugar, quando o titular da servidão desiste dela.
Em segundo lugar, quando ele não precisa mais dela e de seus benefícios. Em terceiro lugar quando o serviente resgata a servidão.
Por fim, se um vizinho ou terceiro usar, mas não estiver encravado.
Conclusão
O Direito de Passagem é uma garantia de ir e vir de todo o cidadão. Sendo assim, ao ter sua propriedade encravada e isolada das vias públicas e serviços essenciais, este direito garante que o proprietário possa transitar por terrenos alheios para acessar tais locais.
Sendo que para isso, pode usar tanto a servidão de passagem, que garante o acesso por um acordo cordial, quanto a passagem forçada, que garante o acesso por meio da lei.
As vantagens de negociação sempre serão as melhores e devem ser prioridade. Assim, a situação se resolve rapidamente, sem custos e garante a boa convivência da comunidade.
E você? Sabe como garantir que seu cliente possa ter a melhor solução nestes casos? A ADVBOX está aqui para te ajudar!
