Conheça mais sobre o Direito Imobiliário

Aprenda o que é, onde se aplica e com o que trabalha o advogado da área do Direito Imobiliário.

O Direito é uma área que, genericamente falando, tem como objetivo regular as mais diversas situações do cotidiano de uma sociedade.

Assim, o Direito é um conjunto de ramos que o compõem; esses ramos podem, por vezes, se subdividirem em outros. Ou ainda, novos ramos podem ser criados, no decorrer da evolução da sociedade.

Um desses ramos é o Direito Imobiliário. Essa área do Direito, não muito conhecida pelo público em geral, é de suma importância para diversas situações habituais, que podem causar dúvidas e problemas futuros pelo simples desconhecimento da matéria e de um profissional capaz de lhe ajudar.

Por isso elaboramos esse completo artigo, para que você conheça mais sobre o Direito Imobiliário, e tire todas as suas dúvidas.

Qual o conceito de Direito Imobiliário?

Alguns entendem que o Direito Imobiliário é um ramo do Direito Civil. O fato é que essa seara do Direito está intimamente ligada ao direito das coisas. Assim, tanto é que o doutrinador civilista Pontes de Miranda assim conceituou: “O direito imobiliário é a parte do direito das coisas que trata das regras jurídicas sobre propriedade dos bens imóveis”.

Podemos acrescentar à conceituação acima que, ele regula não só a propriedade de bens imóveis, mas ainda outras situações envolvendo imóveis, como as questões condominiais, alugueis, financiamentos, e demais situações que iremos detalhar mais adiante.

Então, em suma, o Direito Imobiliário é uma ramo do Direito, apto a regular praticamente todas as situações jurídicas que digam respeito aos bens imóveis.

Conceituações iniciais de Direito Imobiliário

Para entender o Direito Imobiliário, é importante conhecer alguns conceitos basilares desse ramo. Para isso organizamos alguns deles com seus significados, veja:

Matrícula: é o documento oficial, com uma numeração única, que irá representar o imóvel nele descrito. Esse documento fica registrado e arquivado no Cartório de Registro de Imóveis do município competente. No documento de matrícula estão determinadas informações como os proprietário atuais, os antigos proprietários, a área exata do imóvel, a sua localização.

Due dilligence imobiliária: due diligence em inglês significa “devida diligência”; na seara imobiliária trata-se de uma auditoria realizada por profissionais especializados em Direito Imobiliário. Esses profissionais irão preparar e fazer a análise dos documentos relativos a um determinado imóvel, de forma a reduzir os riscos em um negócio jurídico de compra e venda.

Compra e venda: é o negócio jurídico mais usual no Direito Imobiliário; trata-se da transferência onerosa da propriedade de um imóvel. É feita por contrato e falaremos mais sobre a compra e venda no próximo tópico.

Promessa de compra e venda: é um contrato preliminar a um negócio jurídico, regulamentado pelos arts. 462 a 466 do Código Civil. Não é um contrato obrigatório, mas ele é utilizado como forma de dar mais garantia nas operações de compra e venda de imóvel, principalmente quanto ao preço acordado e as modalidade de pagamento.

Contrato particular de compra e venda: é o documento que registra o compromisso de transferência da propriedade do vendedor ao comprador; além de determinar outros fatores como prazo, valores e formas de quitação.

Escritura de compra e venda: é um documento formal, lavrado em um Cartório de Notas (que não precisa ser o da localidade do imóvel), e que registra a vontade das partes em vender e comprar determinado imóvel. Após esse ato, a escritura deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, a fim de dar publicidade e transferir a propriedade do imóvel.

Agora que já conhecemos alguns dos conceitos básicos de Direito Imobiliário, iremos verificar com o que esse ramo jurídico atua.

Onde e com o que o Direito Imobiliário trabalha?

Essa talvez seja uma das maiores curiosidades das pessoas em geral, já que muitas acreditam que o Direito Imobiliário se ocupa apenas com os contratos de compra e venda de imóveis.

Mas a realidade é bem diferente! Existem muitas situações em que haverá a intervenção dessa seara do Direito. Abaixo trataremos das mais conhecidas, separadamente.

Compra e Venda de Imóvel

Um dos negócios jurídicos mais clássicos do Direito Imobiliário, a compra e venda de bem imóvel é, basicamente, o ato de transmissão onerosa de um imóvel de uma para outra pessoa.

Apesar de bastante comum, alguns cuidados devem ser tomados pelas partes antes de assinar um contrato desse tipo. E que cuidados são esses? Coisas simples como verificar se o vendedor ou comprador são idôneos, se ele não está inscrito em nenhum serviço de restrição ao crédito, se não existem ações judiciais contra ele…

Não tomar essas precauções poderá resultar numa perda do imóvel, do dinheiro investido, ou ter que ingressar judicialmente para resolver a situação de fato.

Veja algumas coisas que podem acontecer se você não estiver atento ou bem assessorado por um advogado especialista:

Apresentação de procuração falsa pelo vendedor ou comprador;
Defeito no negócio jurídico, como erro, dolo, coação;
Comprador ou vendedor ser incapaz;
Simulação

Portanto, fique atento, tome todos os cuidados na hora de realizar um negócio de compra e venda de imóvel. Não exite em contratar um bom advogado para lhe auxiliar nisso!

Locação

Com a crescente da globalização, as pessoas têm mudado mais de localidade, seja de município, estado ou até mesmo país, não é? Com isso, cresceu a oferta e demanda por imóveis para locação.

A locação é outra modalidade de negócio jurídico, em que uma das partes paga a um proprietário de um imóvel um valor pré-determinado, a fim de ter a posse direta de um imóvel, seja para fins residenciais ou comerciais/industriais.

A pessoa que aluga o imóvel é chamada de locatário e quem tem a propriedade do imóvel é chamado de locador.

Atualmente, a locação dos imóveis urbanos é regulamentada pela Lei nº. 8.245/91.

Incorporações Imobiliárias

As incorporações imobiliárias são regulamentadas pela Lei nº 4.591/64, e podem ser conceituadas como uma atividade a fim de realizar a construção de uma ou mais edificações, para futura venda em unidades autônomas, seja essa venda total ou parcial.

O responsável pela construção e alienação dessas unidades autônomas é chamado de incorporador, que pode ser uma pessoa física ou jurídica. O incorporador só poderá vender essas unidades após arquivar no Cartório de Registro de Imóveis competente os documentos relativos à incorporação.

Relações Condominais

Primeiramente é importante mencionar que existem dois tipos legais de condomínio:

Condomínio Geral: o imóvel possui como proprietários duas ou mais pessoas, que são donas de uma fração desse imóvel, são chamadas de coproprietários ou então condôminos.
Condomínio Edilício: é aquele existente em propriedades, geralmente prédios ou grandes áreas de terrenos, compostas por unidades singulares que, unidas, formam uma edificação maior. É a forma mais popularmente conhecida.

Aqui vamos focar nessa segunda modalidade de edifício, que é a mais corriqueira.

Considerando um prédio residencial, por exemplo, com diversos apartamentos, é sabido que cada apartamento é independente dos demais, portanto, cada proprietário/possuidor é responsável pelo mesmo.

Contudo, há as chamadas áreas comuns, e essas devem ser administradas por todos os condôminos. Geralmente é nessa questão que reside boa parte dos problemas nas relações condominiais.

Algumas questões que devem ser tratadas por todos os condôminos e que podem gerar conflitos:

Contratação de serviços terceirizados;
Utilização de piscinas, salões de festas, academias, quadras de esportes;
Reformas do prédio;
Alteração das fachadas do prédio (sacadas por exemplo, que usualmente devem manter o mesmo padrão);
Contratação de pessoal para limpeza e segurança do prédio;
Indicação de síndico ou sua contratação.

Obviamente não são apenas estes os conflitos gerados nas relações condominiais; há ainda outras questões como barulhos, animais de estimação, visitas, etc.

A elaboração de um bom estatuto do condomínio pode solucionar muitos desses problemas, além, claro, do acompanhamento de um bom advogado especializado.

Financiamentos Imobiliários

Nos últimos anos houve uma expansão da oferta de aquisição de imóveis através do financiamento imobiliário, certo?

Esse financiamento, na realidade funciona através da alienação fiduciária, isto é, para que a pessoa possa adquirir o imóvel há a criação de uma relação triangular: o comprador, o vendedor e o credor fiduciário (que geralmente é uma instituição financeira).

Assim, o comprador recebe a propriedade do imóvel do vendedor e a transfere, no mesmo ato, para a instituição financeira que, por sua vez irá entregar o valor do imóvel ao vendedor.

Após isso, o comprador irá pagar mensalmente (ou conforme acordado) um valor à instituição financeira, até quitar sua dívida e poder solicitar a propriedade do bem.

Parcelamento do solo urbano

O parcelamento do solo urbano é regido pela Lei Federal nº 6.766/79. Essa matéria inclui, além do Direito Imobiliário, legislação acerca do direito ambiental, urbanístico, penal, administrativo.

Parcelar o solo urbano é basicamente dividi-lo em lotes menores, a fim de torná-los passíveis de serem utilizados para futura construção e/ou habitação.

São espécies do parcelamento do solo urbano:
o desmembramento,
o loteamento
o desdobro

As primeiras duas espécies estão regulamentadas na Lei Federal nº 6.766/1979; a terceira, geralmente é regulamentada em lei municipal.

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Usucapião

O instituto do usucapião pode ser definido como a aquisição da propriedade de um bem imóvel pela sua posse mansa e pacífica, considerando ainda o decurso de tempo determinado em lei.

Em termos exemplificativos, é o sujeito que se apossa de determinado terreno, sem oposição do legítimo proprietário,

Ou seja, o usucapião transforma um fato, a posse, em um direito de propriedade. Quanto ao prazo para essa aquisição, há a previsão do art. 1.238 do Código Civil que dispõe:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Assim, há dois prazos possíveis para a aquisição da propriedade através do usucapião: o primeiro, de quinze anos; e o segundo de dez anos, nos casos em que a propriedade seja a moradia habitual do possuidor ou ele a utilize na realização de obras ou serviços produtivos.

Conforme visto no artigo acima, o possuidor do imóvel necessitará requerer judicialmente a propriedade do imóvel, por isso registramos novamente a importância de se escolher um bom profissional da área!

É importante ter um advogado especialista em Direito Imobiliário?

As negociações imobiliárias vêm aumentando exponencialmente nos últimos anos. Seja por uma maior oportunidade de financiamento de imóveis, seja por uma maior oferta de imóveis para alugar, o fato é que quase todo mundo passa por uma “situação imobiliária” alguma vez na vida.

Tanto adquirir um imóvel, quanto locar um imóvel (seja você o locador ou o locatário), são atividades bem complexas. Envolvem um patrimônio grande, portanto muitas situações devem ser observadas, para que ninguém seja prejudicado futuramente!

Uma das melhores formas de se precaver é através de um advogado especialista em Direito Imobiliário. Ele poderá dar o suporte necessário e verificar se todas as questões legais estão sendo atendidas.

O advogado poderá te alertar, por exemplo, para alguma cláusula contratual que você não estava bem ciente; ou então poderá orientar um locador em quais são seus direitos quanto ao futuro imóvel alugado.

Citamos agora apenas algumas situações, além de todas as outras que vínhamos mencionando ao longo deste artigo. O amparo de um advogado especialista é fundamental e pode se dar em inúmeras outras ocasiões, principalmente em ações judiciais. E é exatamente sobre isso que trataremos em seguida.

Em que tipos de ações um advogado especialista em Direito Imobiliário irá atuar?

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Já mencionamos algumas situações em que um advogado poderá atuar no Direito Imobiliário, certo? Agora iremos listar algumas das diversas ações possíveis que um advogado poderá atuar nessa área, confira:

• Retificação de Registro Imobiliário
• Ação para Suprimento de Outorga Conjugal
• Ação de Falsidade Documental
• Ação Reivindicatória
• Ação de Desapropriação
• Ação de Imissão de Posse
• Ação sobre Vícios no Imóvel
• Execução Hipotecária
• Ação de Cobrança de Despesas Condominiais
• Ação Divisória de Condomínio
• Ação de Extinção de Condomínio
• Ação de Nunciação de Obra Nova
• Usucapião
• Ação de Despejo
• Ação de Consignação de Pagamento de Aluguéis
• Ação Revisional de Aluguel

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Qual a diferença entre Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial?

Conforme mencionamos bem no início, o Direito Imobiliário é um ramo do Direito Privado que regula diversas situações e negócios jurídicos, geralmente entre particulares.

Por sua vez, o Direito Registral e Notarial é um ramo do Direito Público, com fundamento no art. 236 da Constituição Federal e regulamentado pelas Leis nº 6.015/73 e 8.935/94. Esse ramo do Direito tem como finalidade registrar, autenticar e dar publicidade a diversos atos jurídicos.

Assim, percebe-se que o Direito Registral e Notarial cuida de uma parcela do objeto do Direito Imobiliário, ou seja, cuida por exemplo dos registros de imóveis e de contratos locatícios.

Contudo, ele também trata de muitos outros assuntos, como reconhecimento de firmas, partilhas de bens administrativas, registros de contratos diversos, que vão além da seara imobiliária.

Então, não confunda! Em que pese ambos atuarem em uma parcela em comum na seara dos imóveis, eles não são a mesma coisa!

Quais as bibliografias recomendadas sobre Direito Imobiliário?

Se você leu nosso artigo, é da área jurídica ou apenas quer saber mais sobre o ramo do Direito Imobiliário, vamos sugerir algumas obras para que você possa se aprofundar no assunto:

Direito Imobiliário Teoria e Prática, de Luiz Antonio Scavone Junior;
Curso de Direito Imobiliário, Hercules Aghiarian;
Direito Registral Imobiliário, Venicio Antonio de Paula de Salles;
Direito Imobiliário – Teoria Geral e Negócios Imobiliários, de Pedro Elias Avvad.

Acreditamos que deu pra perceber que a área de Direito Imobiliário é bem vasta, com diversas situações possíveis de atuação, não é mesmo?

Se você for da área do Direito, este é um excelente ramo de atuação. E se você não for da área do Direito, preste atenção em todas as dicas que demos nesse artigo! E se ficar em dúvida em alguma situação do seu dia a dia quanto aos negócios imobiliários, consulte sempre um bom advogado especialista em Direito Imobiliário!