Modelo de ação de despejo por falta de pagamento

Modelo de ação de despejo por falta de pagamento

A ação de despejo por falta de pagamento é um dos instrumentos mais utilizados para garantir o cumprimento das obrigações locatícias e restabelecer o equilíbrio entre locador e locatário. 

Ela tem como finalidade principal recuperar a posse do imóvel diante da inadimplência do inquilino, preservando a segurança jurídica do contrato de locação. 

Neste artigo será disponibilizado um modelo de ação de despejo por falta de pagamento.  Além dele, a ADVBOX possui um acervo com mais de 15 mil petições prontas.

Após o modelo serão respondidas as principais dúvidas sobre o tema:

• Como fazer uma ação de despejo por falta de pagamento?
• Quais documentos são necessários para entrar com uma ação de despejo por falta de pagamento? 
• É necessário notificar o inquilino antes da ação de despejo por falta de pagamento?
• Quanto tempo demora uma ação de despejo por falta de pagamento?
• Qual o valor da causa na ação de despejo por falta de pagamento?

Modelo de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança em face do fiador 

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA (…)
 
  (…), por seus procuradores (documento 1), com escritório na (…), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (…), a competente
 
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL E ENCARGOS, CUMULADA COM COBRANÇA,
 
o que faz com supedâneo nos arts. 9.º, III e 62 e 59, § 1.º, IX, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

O autor locou ao locatário-réu, para fins residenciais, a partir de (…), o imóvel da Rua (…), mediante contrato escrito (documento 2), pelo prazo de (…) meses e aluguel atual de R$ (…) mensais, cabendo, ainda, ao locatário, o pagamento dos encargos descritos no contrato. 

Ocorre que o locatário-réu não paga aluguéis e (ou) encargos desde (…), sendo que os encargos (IPTU e despesas condominiais) não são por ele pagos desde (…), acorde com demonstrativo e comprovantes enviados pela administradora (documento 3). 

Seu débito atual é de R$ (…), conforme discriminado na planilha anexa (documento 4), não restando alternativa ao autor senão a propositura da presente ação.

CITAÇÃO E PEDIDO

Com relação ao locatário.

Seja o locatário-réu citado por intermédio do Sr. Oficial de Justiça, com os permissivos do art. 212, § 2.°, do Código de Processo Civil, para que, no prazo de quinze dias da citação, emende a mora, na forma prevista no art. 62 da Lei 8.245/1991, mediante depósito judicial atualizado do débito discriminado na planilha anexa (documento 4), inclusive prestações vincendas, custas e honorários de advogado na base de 10% (ou outro percentual estipulado no contrato, de até 20%) do valor do débito, nos termos da letra d do inciso II do art. 62 (somente para o caso de emenda de mora), ou ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia;
 

A ciência da presente a eventuais ocupantes e sublocatários (art. 59, § 2.º da Lei 8.245/1991);

Com relação aos fiadores.

Citação do Sr. (…) e da Sra. (…), residentes e domiciliados na Rua (…), por intermédio do Sr. Oficial de Justiça (ou por via postal, se autorizada no contrato), com os permissivos do art. 212, § 2.°, do Código de Processo Civil, para que, no prazo de quinze dias da citação, emendem a mora, na forma prevista no art. 62 da Lei 8.245/1991, mediante depósito judicial atualizado do débito discriminado na planilha anexa (documento 4), inclusive prestações vincendas, custas e honorários de advogado no patamar de 10% (ou outro percentual estipulado no contrato, de até 20%) do valor do débito (art. 62, II, d, somente para o caso de emenda de mora), ou ofereça a defesa que tiverem, sob pena de aplicar-lhes os efeitos da revelia; 

Caso não seja emendada a mora, ou se for contestada a ação por qualquer deles, requer o autor digne-se Vossa Excelência de:

Julgar, ao final, procedente a ação, declarando a extinção da relação ex locato, decretando o despejo dolocatário-réu;

Condenar locatário-réu e fiadores-réus, solidariamente, no pagamento do débito composto pelos aluguéis e encargos acrescidos de multas e correções, até o momento efetivo da desocupação, nos termos do art. 62, I, da Lei 8.245/1991, além de custas processuais e honorários de advogado, devendo-se proceder à cobrança nos mesmos autos da ação de despejo, facultando–se a cobrança antes da desocupação doimóvel.
 
AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO

Nos termos do art. 334, § 5º do Código de Processo Civil, o autor desde já manifesta, pela natureza do litígio, desinteresse em autocomposição.
Ou Tendo em vista a natureza do direito e demonstrando espírito conciliador, a par das inúmeras tentativas de resolver amigavelmente a questão, o autor desde já, nos termos do art. 334 do Código de Processo Civil, manifesta interesse em autocomposição, aguardando a designação de audiência de conciliação.
 
PROVAS
Requer-se provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, incluindo perícia, produção de prova documental, testemunhal, inspeção judicial, depoimento pessoal sob pena de confissão caso o réu (ou seu representante) não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (art. 385, § 1º, do Código de Processo Civil). 

 VALOR DA CAUSA:
Dá-se à causa, o valor de R$ (…) (doze vezes o aluguel vigente).
 
 
Respeitosamente, pede deferimento.
 
              Cidade…, de … de …
 
 
                        Advogado
                        OAB/UF
 
  

Como fazer uma ação de despejo por falta de pagamento?

A ação de despejo por falta de pagamento segue um conjunto de etapas essenciais que garantem segurança jurídica e eficiência ao processo. 

Ela exige atenção desde a comprovação da inadimplência até o cumprimento da ordem judicial. 

Os principais pontos envolvem a análise do contrato de locação, a notificação prévia ao locatário, a redação da petição inicial, o ajuizamento da ação, a citação e defesa do inquilino, o julgamento e, por fim, o cumprimento da decisão.

Cada uma dessas fases desempenha um papel fundamental na solução do conflito e na recuperação do imóvel. 

A seguir, veja como cada etapa funciona na prática.

Análise do contrato de locação

Antes de ingressar com a ação, é indispensável verificar o contrato firmado entre as partes. Nele devem constar cláusulas sobre o valor do aluguel, prazo, forma de pagamento e obrigações do inquilino. 

Essa análise permite confirmar se há efetivamente atraso nos pagamentos e se o contrato está vigente. Também é o momento de reunir comprovantes, recibos e eventuais notificações anteriores.

Notificação prévia ao locatário

A notificação é uma exigência prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Ela deve informar ao inquilino sobre a dívida e conceder prazo para pagamento. 

Caso o locatário não regularize o débito, essa comunicação servirá como prova na ação judicial, demonstrando a tentativa prévia de solução amigável.

Redação da petição inicial

A petição inicial deve expor os fatos, indicar o inadimplemento, comprovar a relação locatícia e apresentar os documentos de suporte. Também é o momento de requerer a desocupação do imóvel e, se for o caso, a cobrança dos valores em atraso. É fundamental que o pedido esteja claro e juridicamente fundamentado.

Ajuizamento da ação

Com os documentos reunidos e a petição pronta, a ação é ajuizada no foro do local do imóvel. Nessa fase, o juiz poderá determinar a citação do inquilino e, dependendo do caso, conceder liminar para desocupação. O depósito dos valores devidos pode suspender o despejo, conforme previsão legal.

Citação e defesa do inquilino

O locatário é citado para apresentar contestação dentro do prazo legal. Essa é a oportunidade de justificar o atraso ou apresentar provas de quitação. Se não houver defesa ou se as alegações forem rejeitadas, o juiz poderá determinar o despejo e a cobrança dos valores devidos.

Julgamento

Com as provas analisadas, o juiz decide se o despejo é procedente. Caso a decisão favoreça o locador, será fixado o prazo para desocupação do imóvel. Também pode ser determinado o pagamento dos aluguéis e encargos em atraso.

Cumprimento da decisão

Encerrado o processo e esgotados os recursos, o locador pode solicitar o cumprimento da sentença. Se o inquilino não sair voluntariamente, o despejo é executado com auxílio de oficial de justiça. Nessa etapa, o proprietário retoma a posse e o imóvel pode ser novamente alugado.

Quais documentos são necessários para entrar com uma ação de despejo por falta de pagamento? 

Para que a ação de despejo por falta de pagamento seja recebida sem óbices, é indispensável anexar provas consistentes da relação locatícia, da inadimplência e da legitimidade das partes. 

Segue o checklist essencial:

• Contrato de locação completo, com eventuais aditivos;

• Comprovantes da inadimplência (boletos vencidos, extratos ou planilha detalhada dos débitos);

• Notificação extrajudicial encaminhada ao inquilino, se houver;

• Instrumento de garantia: contrato de fiança, apólice de seguro-fiança ou recibo de caução;

• Título de propriedade ou certidão de matrícula atualizada do imóvel em nome do locador;

• Documentos de identificação das partes (RG/CPF ou CNPJ e contrato social);

• Procuração ad judicia outorgada ao advogado;

• Comprovantes de encargos acessórios (IPTU, taxas condominiais) se incluídos na cobrança;

• Planilha de atualização do débito até a data do ajuizamento.

É necessário notificar o inquilino antes da ação de despejo por falta de pagamento? 

Não. A Lei 8.245/91 autoriza o locador a ajuizar a ação de despejo por falta de pagamento a partir do primeiro dia de inadimplência (arts. 9º III e 62), sem exigir notificação prévia. A comunicação extrajudicial é facultativa: pode ser útil para tentar a cobrança amigável, produzir prova adicional da mora e demonstrar boa-fé, mas não é condição processual para o ingresso da ação.

Quanto tempo demora uma ação de despejo por falta de pagamento? 

Uma ação de despejo por falta de pagamento pode durar de 6 a 24 meses, a depender da complexidade do caso. Nos cenários mais simples, com liminar concedida e sem contestação, o prazo gira em torno de 6 a 12 meses. 

Se houver defesa, recursos ou pedidos de perícia, o processo pode se estender para 12 a 18 meses. Já nas ações mais litigiosas, com múltiplos recursos e dificuldade na execução, a duração pode ultrapassar os 18 a 24 meses.

De 6 a 12 meses é o tempo estimado para ações mais diretas, em que a petição está bem fundamentada e o juiz concede liminar de desocupação com base no artigo 59, §1º, inciso IX da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Nesse cenário, se o locatário não apresentar defesa relevante nem recorrer, o cumprimento do mandado de despejo tende a ser mais célere, ocorrendo dentro desse intervalo de tempo.

De 12 a 18 meses é o prazo comum quando o locatário contesta a ação, solicita perícia contábil ou interpõe recursos. A inclusão de etapas como contestação, réplica, agravo e apelação prolonga o processo, pois cada fase abre novos prazos legais e pode exigir maior análise por parte do juiz.

De 18 a 24 meses (ou mais) ocorre nos casos mais litigiosos, que envolvem embargos à execução, diversos recursos com pedido de efeito suspensivo e dificuldades na localização de bens para penhora. Além da postura das partes, fatores externos como a lentidão nas citações, o acúmulo de processos na vara e a agilidade do oficial de justiça impactam diretamente na conclusão da ação.

Qual o valor da causa na ação de despejo por falta de pagamento? 

O valor da causa, na ação de despejo por falta de pagamento (isolada ou cumulada com cobrança), deve corresponder a 12 vezes o aluguel mensal em vigor na data do ajuizamento, nos termos do art. 58, III, da Lei 8.245/1991. 

Esse critério − anuidade do contrato − é norma especial que prevalece sobre o CPC para fins de custas e competência. Mesmo que a dívida já supere doze aluguéis ou inclua encargos (condomínio, IPTU, multa), a jurisprudência do STJ mantém o parâmetro de “12 aluguéis” como teto econômico do processo; apenas em raras hipóteses locais admite-se adotar o maior entre o débito total e esse múltiplo. 

Portanto, a prática recomendada é fixar o valor da causa em uma anuidade de aluguel e justificar textualmente o fundamento legal na petição inicial.

Conclusão 

A ação de despejo reflete o equilíbrio entre o direito de propriedade e a estabilidade das relações locatícias.

Quando o pagamento deixa de ser cumprido ou o contrato é violado, essa medida garante que o proprietário recupere seu imóvel dentro dos parâmetros legais, sem abusos ou demoras desnecessárias. 

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