Modelo de contrato de aluguel com fiador
Encontrar um bom modelo de contrato de aluguel com fiador é essencial para garantir segurança jurídica tanto para o locador quanto para o locatário. Esse tipo de contrato oferece uma garantia adicional de que os compromissos assumidos no aluguel serão cumpridos, especialmente em relação ao pagamento do valor mensal e dos encargos.
Essa modalidade funciona como garantia adicional ao contrato. O documento deve conter cláusulas específicas e completas. O fiador é o responsável legal caso o locatário descumpra as obrigações.
Neste artigo, você vai entender todos os pontos fundamentais sobre o contrato de aluguel com fiador, desde o funcionamento e exigências até a importância para as partes envolvidas.
Modelo de contrato de aluguel com fiadores
CONTRATO DE LOCAÇÃO
LOCADOR: FULANO DE TAL, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, Cidade-UF, portador do CPF nº 000000.
LOCATÁRIA: BELTRANO DE TAL, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, Cidade-UF, portador do CPF nº 000000.
DESCRIÇÃO DO IMÓVEL / LOCALIZAÇÃO: (Especificar localização e descrever por completo o imóvel)
PRAZO DA LOCAÇÃO: 01 (um) ano.
INÍCIO: TAL TÉRMINO: TAL
VALOR MENSAL DA LOCAÇÃO: R$ 000000 (REAIS).
Se o aluguel acima for pago até a data estipulada na cláusula 2ª, a locatária gozará de uma bonificação de R$ 000000 (REAIS), pagando o valor líquido de R$ 000000 (REAIS).
REAJUSTE: O índice de reajuste semestral será o IPCR ou, em caso de extinção deste, qualquer outro índice que traduza os índices inflacionários do país, a critério do locador. Faculta-se às partes estabelecerem de comum acordo, a título de reajuste da locação, a média que reflita o real valor de mercado da região.
FIADORES: CICLANO DE TAL
Os signatários deste instrumento, acima qualificados, têm justo e contratado o seguinte, que mutuamente convencionam, outorgam e aceitam:
O primeiro nomeado, aqui designado “LOCADOR”, sendo proprietário do imóvel acima descrito, loca-o ao segundo, aqui designado “LOCATÁRIO”, mediante as cláusulas e condições seguintes:
CLÁUSULAS
CLÁUSULA 1ª – Quando do vencimento do contrato, o locatário se obriga a restituir o imóvel completamente desocupado, nas condições previstas neste contrato, sob pena de incorrer na multa da cláusula 12ª e de sujeitar-se ao disposto no artigo 1.196 do Código Civil Brasileiro.
CLÁUSULA 2ª – PRAZO PARA PAGAMENTO: O locatário se compromete a pagar pontualmente os aluguéis, no endereço do locador ou de seu representante, até o quinto dia útil de cada mês, caso em que gozará de uma bonificação de R$ ……………….., após o que ficará sujeito ao pagamento de correção monetária, juros de 1% ao mês e multa de 2% sobre o valor do aluguel acrescido destes encargos, sem prejuízo das demais penalidades previstas nas cláusulas deste contrato.
Em caso de mora no pagamento dos aluguéis e encargos previstos no presente contrato, poderá o locador enviar o(s) respectivo(s) recibo(s) a advogado de sua confiança, respondendo o locatário também pelos honorários advocatícios, na ordem de 20% sobre o montante do débito, mesmo que a cobrança seja realizada extrajudicialmente.
CLÁUSULA 3ª – Os consumos de água, luz, gás e IPTU, assim como todos os encargos e tributos que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, de conservação, seguro e outros decorrentes de lei, assim como suas respectivas majorações, ficam a cargo do locatário e, seu não pagamento na época determinada acarretará a rescisão deste.
CLÁUSULA 4ª – O locatário, salvo as obras que importem na segurança do imóvel, obriga-se por todas as outras, devendo trazer o imóvel locado em boas condições de higiene e limpeza, com os aparelhos sanitários e de iluminação, pinturas, vidros, fechos, torneiras, pias, banheiros, ralos e demais acessórios em perfeito estado de conservação e funcionamento, para assim restituí-los quando findo ou rescindido este contrato, sem direito a retenção ou indenização por quaisquer benfeitorias, ainda que necessárias, as quais ficarão desde logo incorporadas ao imóvel.
CLÁUSULA 5ª – Obriga-se o locatário, no curso da locação, a satisfazer a todas as exigências dos Poderes Públicos a que der causa, não motivando elas a rescisão deste contrato.
CLÁUSULA 6ª – Não será permitida a transferência deste contrato, nem a sublocação, cessão ou empréstimo, total ou parcial do imóvel, sem o prévio consentimento por escrito do locador, devendo no caso deste ser dado, agir oportunamente junto aos ocupantes, a fim de que o imóvel esteja desimpedido nos termos do presente contrato.
Igualmente, não será permitido fazer modificações ou transformações no imóvel sem a autorização escrita do locador.
CLÁUSULA 7ª – O locatário, desde já, faculta ao locador ou seu representante examinar ou vistoriar o imóvel quando entender conveniente.
CLÁUSULA 8ª – No caso de desapropriação do imóvel locado, ficará o locador desobrigado por todas as cláusulas deste contrato, ressalvada ao locatário, tão somente a faculdade de haver do poder desapropriante a indenização a que porventura tiver direito.
CLÁUSULA 9ª – Nenhuma intimação do Serviço Sanitário será motivo para o locatário abandonar o imóvel ou pedir rescisão deste contrato, salvo procedendo vistoria judicial, que apure estar a construção ameaçando ruir.
CLÁUSULA 10ª – Assina também o presente o fiador, obrigando-se solidariamente com o locatário por todas as cláusulas neste exaradas, cuja responsabilidade, entretanto, perdurará até a entrega real e efetiva das chaves do imóvel locado.
CLÁUSULA 11ª – No caso de morte, falência, insolvência ou mudança de domicílio dos fiadores, o locatário se obriga, imediatamente, a dar substituto idôneo, a juízo do locador, sob pena de incorrer na cláusula seguinte:
CLÁUSULA 12ª – Fica estipulada a multa de 01 (um) salário mínimo, vigente no país, na qual incorrerá a parte que infringir qualquer cláusula deste contrato, com a faculdade, para a parte inocente, de poder considerar simultaneamente rescindida a locação, independentemente de qualquer formalidade.
PARÁGRAFO ÚNICO – COBRANÇA JUDICIAL: Nas cobranças judiciais ou extrajudiciais de aluguéis e indenizações por danos, serão acrescidos, além de juros legais, correção monetária, custas judiciais e honorários advocatícios na base de 20% (vinte por cento).
CLÁUSULA 13ª – Para todas as questões oriundas deste contrato, será competente o foro da situação do imóvel, com renúncia de qualquer outro, por mais especial que se apresente.
CLÁUSULA 14ª – Tudo quanto for devido em razão deste contrato e que não comportem o processo executivo será cobrado em ação competente, ficando a cargo do devedor, em qualquer caso, os honorários do advogado que o credor constituir para a ressalva de seus direitos.
CLÁUSULA 15ª – Quaisquer estragos ocasionados ao imóvel e suas instalações, bem como as despesas a que o proprietário for obrigado por eventuais modificações feitas no imóvel pelo locatário, não ficam compreendidas na multa da cláusula 12ª, mas serão pagas à parte.
CLÁUSULA 16ª – O imóvel objeto desta locação destina-se exclusivamente a fins residenciais, não podendo a sua destinação ser mudada sem o consentimento expresso do locador.
CLÁUSULA 17ª – O locador fica desde já autorizado, em caso de qualquer procedimento judicial, a requerer a citação, intimação ou notificação do locatário e seu(s) respectivo(s) fiador(es) mediante correspondência com aviso de recebimento (“A.R”, via correio) ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, com fulcro no artigo 222 do Código de Processo Civil, tudo conforme prevê o art. 58, inciso IV, da Lei 8.245/91.
CLÁUSULA 18ª – De conformidade com a nova Lei do Inquilinato (art. 62), nas ações de despejo por falta de pagamento, o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança de aluguéis e acessórios da locação, acrescido de honorários advocatícios na base de 20%.
CLÁUSULA 19ª – O(s) fiador(es) e principal pagador renunciam expressamente aos benefícios que lhe foram concedidos pela Lei 8XXX/90 (impenhorabilidade do imóvel residencial), dando todo seu patrimônio como garantia da fiança prestada, respeitadas as restrições definidas no Código de Processo Civil.
Assim, por estarem justos e contratados, assinam o presente contrato, para os mesmos efeitos legais e de direito, em presença das testemunhas abaixo.
CIDADE, ___ de ________________ de _______.
NOME COMPLETO – LOCADOR
NOME COMPLETO – LOCATÁRIO
ASSINATURAS
TESTEMUNHAS
Como funciona um contrato de aluguel com fiador?
Um contrato de aluguel com fiador funciona como um acordo em que uma terceira pessoa se compromete legalmente a pagar as dívidas do locatário caso ele não cumpra suas obrigações.
Na prática, isso significa que o fiador assume solidariamente a responsabilidade pelo cumprimento de todas as cláusulas do contrato, especialmente o pagamento do aluguel e encargos como água, luz, IPTU e eventuais multas. Se o inquilino atrasar ou deixar de pagar, o locador pode cobrar diretamente do fiador, inclusive judicialmente.
Esse tipo de contrato é bastante comum no Brasil e oferece uma garantia mais sólida ao proprietário do imóvel, evitando prejuízos em caso de inadimplência. Por isso, exige atenção ao perfil do fiador, que deve comprovar renda, não ter restrições financeiras e, muitas vezes, possuir imóvel próprio.
Além disso, a fiança deve estar expressamente prevista no contrato, com cláusula específica, e o fiador deve assinar o documento junto com as demais partes.
O que é exigido para ser fiador de aluguel?
Para ser fiador de aluguel, é necessário comprovar renda compatível, ter nome limpo, ser maior de idade e, geralmente, possuir imóvel próprio.
Esses requisitos garantem ao locador que o fiador tem condições financeiras e jurídicas de arcar com as obrigações caso o locatário não pague o aluguel ou outros encargos. Veja os principais critérios exigidos:
- Ser maior de 18 anos e capaz: o fiador precisa ter plena capacidade civil para assumir obrigações contratuais;
- Ter renda comprovada: em geral, exige-se que o fiador receba pelo menos três vezes o valor do aluguel mensal;
- Nome sem restrições: é obrigatório não ter pendências em órgãos como SPC ou Serasa;
- Possuir imóvel quitado: muitos locadores exigem que o fiador tenha um imóvel em seu nome, especialmente na mesma cidade do imóvel locado;
- Apresentar documentação atualizada: inclui comprovantes de residência, renda, RG, CPF e certidão de matrícula do imóvel (se for o caso);
Essas exigências têm como objetivo oferecer segurança jurídica ao locador e devem ser validadas antes da assinatura do contrato.
Quais as responsabilidades legais do fiador em um contrato de aluguel?
O fiador é legalmente responsável por todas as obrigações assumidas pelo locatário no contrato de aluguel, podendo ser cobrado diretamente em caso de inadimplência.
Isso inclui o pagamento dos aluguéis vencidos, encargos como IPTU, contas de consumo e taxas condominiais, além de eventuais danos causados ao imóvel durante o período da locação. Mesmo que o contrato se encerre, a responsabilidade do fiador só termina com a devolução efetiva das chaves ao locador.
Na maioria dos casos, o contrato também exige que o fiador renuncie a benefícios legais como a ordem de preferência ou a impenhorabilidade do imóvel de residência, o que amplia ainda mais sua responsabilidade. Por isso, ser fiador exige total consciência dos riscos e das implicações legais envolvidas.
Como colocar fiador no contrato de aluguel?
Para colocar fiador no contrato de aluguel, é necessário identificá-lo no documento e incluir uma cláusula específica de fiança com sua assinatura.
O processo começa com a coleta dos dados do fiador e a inclusão formal dessa informação no contrato. Além de identificá-lo, é preciso declarar sua concordância com todas as obrigações assumidas pelo locatário, incluindo a responsabilidade solidária em caso de inadimplência.
A validade da fiança depende de alguns elementos essenciais: a presença de cláusula de fiança, as assinaturas corretas, o reconhecimento de firma e, em alguns casos, o registro do contrato em cartório. Esses passos reforçam a segurança jurídica e evitam questionamentos futuros.
A seguir, entenda como cada um desses pontos deve ser cumprido para garantir que a inclusão do fiador no contrato seja válida e eficaz do ponto de vista legal e prático.
Cláusula de fiança no contrato de aluguel
A cláusula de fiança é o trecho do contrato em que o fiador é formalmente incluído como responsável pelas obrigações do locatário. Ela deve identificar o fiador pelo nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço, além de declarar sua concordância com todos os termos do contrato.
É fundamental que a cláusula estabeleça a responsabilidade solidária e ilimitada, e que haja renúncia expressa aos benefícios de ordem, divisão e impenhorabilidade, quando for o caso. Sem esses elementos, o locador pode enfrentar dificuldades na hora de cobrar judicialmente a dívida.
A ausência ou fragilidade da cláusula pode anular a fiança ou dificultar sua execução. Por isso, é recomendável que a redação seja feita com apoio jurídico ou modelos validados, como os oferecidos por ferramentas como a ADVBOX, que automatizam esse processo com segurança.
Assinaturas
Para a fiança ter validade jurídica, é indispensável que o fiador assine o contrato juntamente com o locador e o locatário. A assinatura deve ser feita no mesmo instrumento, preferencialmente na presença de duas testemunhas.
A falta de assinatura do fiador torna a cláusula de fiança inválida, mesmo que o nome dele conste no contrato. É comum que locadores esqueçam de colher a assinatura no momento correto, o que pode comprometer a cobrança futura.
Portanto, garanta que todas as partes estejam presentes no momento da assinatura e que o contrato contenha todas as vias necessárias devidamente preenchidas. A formalização correta é essencial para garantir a eficácia da fiança.
Reconhecimento de firma
Embora o reconhecimento de firma não seja obrigatório por lei, ele é altamente recomendável em contratos com fiador. Isso porque o reconhecimento confere autenticidade às assinaturas, reduzindo o risco de alegações de falsidade ou de contestação judicial.
O ideal é que locador, locatário e fiador reconheçam firma em cartório logo após a assinatura do contrato. Essa medida previne fraudes, garante maior segurança jurídica e fortalece a validade do documento em caso de ações judiciais.
Em alguns casos, instituições como imobiliárias ou até mesmo o locador exigem o reconhecimento como condição para a liberação das chaves. Portanto, é uma etapa que deve ser planejada com antecedência.
Registro no cartório de imóveis
O registro do contrato de locação com fiador no cartório de registro de imóveis, geralmente, não é obrigatório, mas pode ser exigido em contratos com prazo superior a cinco anos ou quando há cláusula com efeitos contra terceiros.
Registrar o contrato pode garantir ao locador mais proteção em caso de venda do imóvel ou disputa envolvendo terceiros. É também uma forma de tornar o contrato público, conferindo maior transparência à relação jurídica.
Para locações residenciais comuns, o registro é opcional, mas pode ser interessante se houver valores altos envolvidos ou se o contrato tiver cláusulas específicas que exijam publicidade formal. Avalie caso a caso com base na orientação de um profissional.
Qual a importância ter fiador em contrato de aluguel?
Ter fiador em contrato de aluguel é importante porque oferece uma garantia adicional ao locador e facilita o acesso do inquilino à locação.
Essa modalidade de garantia é uma das mais utilizadas no Brasil e está prevista na Lei do Inquilinato. Ela traz segurança jurídica às duas partes: o locador se sente mais protegido contra inadimplência e o locatário pode negociar sem precisar de caução ou seguro-fiança.
Além disso, o fiador pode ajudar a equilibrar a relação contratual, especialmente em imóveis residenciais, nos quais o vínculo de confiança é fundamental. A seguir, veja os principais benefícios para cada uma das partes envolvidas.
Para o locador
O fiador oferece segurança jurídica e financeira para o locador, o que torna essa garantia uma das preferidas no mercado de locação. Entre os principais benefícios, estão:
- Garantia de pagamento em caso de inadimplência do inquilino;
- Possibilidade de cobrança direta e judicial do fiador;
- Redução de riscos com imóveis desocupados ou atrasos recorrentes;
- Maior confiança na negociação do contrato de locação;
- Economia com alternativas mais onerosas, como seguro-fiança ou caução judicial.
Ter um fiador facilita a tomada de decisão do proprietário e protege seu patrimônio durante toda a vigência do contrato.
Para o locatário
Do ponto de vista do inquilino, contar com um fiador pode tornar o processo de locação mais simples e menos custoso. Veja os principais benefícios:
- Eliminação da necessidade de caução em dinheiro ou seguro-fiança;
- Redução do custo inicial para entrada no imóvel;
- Mais chances de aprovação na análise de crédito;
- Maior poder de negociação com o locador em relação a prazos e valores;
- Acesso a imóveis com melhores condições contratuais.
Com um fiador confiável, o locatário consegue alugar com mais facilidade, sem comprometer seu orçamento logo no início do contrato.
Conclusão
O modelo de contrato de aluguel com fiador é uma das formas mais seguras e tradicionais de formalizar uma locação no Brasil. Ele protege o locador contra riscos de inadimplência e oferece ao locatário uma alternativa acessível a garantias mais caras.
Para que essa segurança se concretize, é fundamental observar a estrutura do contrato, incluir cláusula de fiança bem redigida e garantir a validade jurídica por meio de assinaturas, reconhecimento de firma e, se necessário, registro em cartório.
Tanto para quem elabora contratos quanto para quem os gerencia, ter processos ágeis, organizados e juridicamente sólidos é essencial para evitar falhas, retrabalho e prejuízos.
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