Modelo de contrato de arrendamento comercial
O contrato de arrendamento comercial é um instrumento jurídico utilizado para formalizar a transferência do uso de um imóvel ou estabelecimento empresarial para fins comerciais, mediante o pagamento de um valor periódico.
Assim, é comum em transações envolvendo pontos comerciais já estabelecidos, como lojas, restaurantes, postos de combustível ou supermercados, especialmente quando o imóvel está vinculado a uma atividade em funcionamento.
Esse tipo de contrato exige atenção a diversos detalhes legais e comerciais, já que envolve tanto o espaço físico quanto, em muitos casos, bens, marcas e clientela. A seguir, explicamos como funciona um contrato de arrendamento comercial, quais são suas principais cláusulas e quando é necessário registrá-lo.
Modelo de contrato de arrendamento de comércio
Pelo presente instrumento particular, de um lado, Fulano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000, doravante denominado ARRENDANTE, e de outro, Beltrano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000, doravante denominado ARRENDATÁRIO, têm entre si justo e acertado o presente CONTRATO DE ARRENDAMENTO, que se regerá pelas disposições do Código Civil Brasileiro e demais cláusulas:
CLÁUSULA 1º – Constitui objeto do presente contrato o arrendamento dos bens e equipamentos descritos no ANEXO – parte integrante deste instrumento – de propriedade do ARRENDANTE, o qual, neste ato, cede-os, em bom estado de conservação, livres e desembaraçados de quaisquer ônus, para uso exclusivo do ARRENDATÁRIO e/ou seus prepostos.1.1 – Integram, também, o presente contrato, 01 (uma) Dobradeira Imag de 02 metros, modelo TAL e 01 uma máquina de corte, Guilhotina marca TAL, as quais encontram-se sub judice, em demanda proposta pelos empregados da ASTRAMAR LUMINOSOS LTDA, assumindo o ARRENDATÁRIO, desde já, o compromisso de devolvê-las ou entregá-las a quem a Justiça ordenar.
CLÁUSULA 2º – O presente contrato inicia-se a partir da presente Data e vigorará pelo prazo de 01 (um) ano.
CLÁUSULA 3º – Pelo uso dos bens e equipamentos descritos no ANEXO, o ARRENDATÁRIO pagará ao ARRENDANTE, no primeiro dia útil de cada mês, a importância mensal de R$ 000000 (REAIS), reajustável semestralmente pelos índices oficiais de correção monetária. 3.1 – O atraso em até dez dias no pagamento do valor previsto nesta cláusula sujeitará o ARRENDATÁRIO em multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o montante atrasado.3.2 – Se o atraso for superior a 30 (trinta) dias, além da multa contratual de 10%, o ARRENDATÁRIO pagará a correção monetária pelos índices oficias e juros de 1% ao mês.
CLÁUSULA 4º – O ARRENDATÁRIO obriga-se a manter os bens e equipamentos em perfeito estado de conservação, respondendo pelos danos ou desaparecimento dos mesmos. As despesas com eventuais reparos ou consertos nos bens e equipamentos correrão por conta exclusiva do ARRENDATÁRIO e deverão ser feitos com a assistência técnica do próprio fabricante ou de empresas autorizadas.4.1 – As peças e acessórios substituídos ou agregados passarão a ser parte integrante do bem, e serão de propriedade do ARRENDANTE, o qual não estará obrigado a qualquer indenização ou reembolso.
CLÁUSULA 5º – O ARRENDATÁRIO obriga-se a utilizar os bens exclusivamente nas atividades a que se destinam e a operá-los através de pessoas habilitadas e segundo as recomendações técnicas do fabricante.
CLÁUSULA 6º – O ARRENDATÁRIO não poderá adaptar ou instalar quaisquer peças que alterem as condições técnicas ou aparência dos bens, tais como modelo, cor, tamanho.
CLÁUSULA 7º – O ARRENDANTE poderá, a qualquer tempo, independentemente de pedido expresso, vistoriar o uso e estado de conservação dos bens objeto deste contrato.
CLÁUSULA 8º – Vencido ou rescindido o contrato o ARRENDATÁRIO terá o prazo de 03 (três dias) úteis para proceder à devolução dos bens, sob pena de incorrer na prática de crime de apropriação indébita e de sujeitar-se a uma ação de reintegração de posse com pedido de reintegração liminar.
CLÁUSULA 9º – O ARRENDATÁRIO assume toda e qualquer responsabilidade civil e criminal pela posse, uso e destinação dos bens objeto deste contrato.
CLÁUSULA 10º – Durante a vigência deste contrato, o ARRENDATÁRIO obriga-se a manter seguro dos bens e equipamentos contra riscos diversos, sem prejuízo da contratação de seguro obrigatório, nos quais o ARRENDANTE figurará como beneficiário da indenização.
10.1 –O ARRENDATÁRIO deverá comunicar o ARRENDANTE a ocorrência de sinistros no prazo máximo de TANTOS dias contado do evento, caso em que as partes poderão optar pela substituição dos equipamentos ou rescisão do contrato.
CLÁUSULA 11º – O ARRENDATÁRIO não poderá, sem prévia e expressa autorização, retirar os bens do barracão existente na TAL, nº 000000, sede da empresa.
CLÁUSULA 12º – Sem autorização prévia e expressa do ARRENDANTE, o ARRENDATÁRIO não poderá, a qualquer título, ceder a terceiros a posse dos bens, nem os direitos e obrigações decorrentes deste contrato.
CLÁUSULA 13º – A infração a qualquer cláusula deste contrato importará na sua rescisão de pleno direito, independentemente de notificação, caso em que o ARRENDATÁRIO será obrigado a restituir os bens e seus acessórios no prazo da Cláusula Oitava, bem como a indenizar eventuais prejuízos decorrentes da inutilização ou desaparecimento dos mesmos.
CLÁUSULA 14º – O presente contrato estará rescindido de pleno direito se o ARRENDATÁRIO não regularizar até o dia 05 (cinco) de agosto do corrente, os documentos necessários junto a Receita Federal e Junta Comercial do TAL com vistas à transferência, para seu nome ou de terceiros por ele autorizados, da empresa TAL Ltda.
CLÁUSULA 15º – Fica eleito o foro da comarca de CIDADE-UF para dirimir toda e qualquer controvérsia decorrente do presente ajuste.E, por assim estarem justos e contratados, lavram, Datam e assinam o presente instrumento, em 02 (duas) vias de igual teor e forma, para um só efeito, na presença das testemunhas abaixo, obrigando-se a cumprí-lo, por si e seus herdeiros.
CIDADE, 00, MÊS, ANO.
NOME COMPLETO – ARRENDANTE
NOME COMPLETO – ARRENDATÁRIO
ASSINATURAS
TESTEMUNHAS
Como funciona um contrato de arrendamento comercial?
O arrendamento comercial funciona como uma cessão temporária de um bem imóvel ou estabelecimento, com finalidade empresarial. Assim, o arrendatário pode explorar o local para desenvolver uma atividade econômica, enquanto o arrendador recebe uma contraprestação financeira, geralmente chamada de aluguel ou arrendamento mensal.
Ao contrário de uma simples locação, o contrato de arrendamento pode incluir não apenas o imóvel, mas também a transferência temporária de equipamentos, estoque, carteira de clientes e até a marca registrada. É comum em negócios já em operação, quando o proprietário deseja se afastar da gestão, mas manter o retorno financeiro.
Qual a diferença entre arrendamento comercial e locação comercial?
A principal diferença está no objeto do contrato. A locação comercial refere-se apenas à cessão do uso do imóvel, enquanto o arrendamento comercial pode incluir todo o estabelecimento comercial, ou seja, além do imóvel, também o fundo de comércio e seus ativos.
Na locação comercial, o inquilino utiliza o espaço para montar o seu próprio negócio. Já no arrendamento, o arrendatário assume uma atividade empresarial já estruturada, podendo dar continuidade à operação existente, inclusive mantendo funcionários e fornecedores. Por isso, o arrendamento é mais abrangente e exige maior cuidado na elaboração do contrato.
Como se faz um contrato de arrendamento comercial?
Para elaborar um contrato de arrendamento comercial, é necessário seguir uma estrutura que garanta a segurança jurídica das partes envolvidas. O documento deve conter cláusulas específicas que deixem claro:
- Quem são as partes envolvidas;
- O que está sendo arrendado;
- Por quanto tempo;
- Por qual valor;
- Quais são as responsabilidades e obrigações de cada parte.
Quer saber em detalhes cada uma dessas cláusulas? Então prossiga a leitura.
Qualificação das partes
O contrato deve iniciar com a identificação completa do arrendador e do arrendatário, incluindo nome, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF ou CNPJ, endereço e, se pessoa jurídica, também os dados do representante legal. Essa qualificação evita ambiguidades e garante a validade do contrato.
Objeto do contrato
Aqui se descreve exatamente o que está sendo arrendado: somente o imóvel comercial ou também o fundo de comércio (estoque, mobiliário, equipamentos, clientela, marca, etc.). Quanto mais detalhada essa cláusula, menor o risco de disputas futuras.
Finalidade do arrendamento
Deve ser especificada a atividade comercial que será exercida no local. Isso evita usos indevidos ou não permitidos pela legislação, pelo contrato ou por regras do condomínio, caso existam. Também ajuda a proteger a imagem e a reputação do ponto comercial.
Prazo do arrendamento
Define o tempo de duração do contrato (determinado ou indeterminado), com data de início e fim. É comum prever cláusulas de renovação automática ou preferência para renovação. Em arrendamentos mais longos, pode haver reajustes ou revisões periódicas.
Valor do aluguel e condições de pagamento
Essa cláusula determina o valor mensal do arrendamento, forma de pagamento, data de vencimento e índice de reajuste (ex: IPCA, IGP-M). Também deve prever penalidades por atraso e condições para renegociação em caso de crise ou desequilíbrio contratual.
Garantias locatícias
Podem ser exigidas garantias para assegurar o cumprimento do contrato, como caução em dinheiro, fiador, seguro fiança ou título de capitalização. A escolha da garantia deve ser compatível com a natureza do negócio e o perfil das partes.
Despesas e encargos do imóvel
Define quem será o responsável pelo pagamento de IPTU, água, luz, condomínio, taxas municipais e demais encargos. Em geral, o arrendatário assume esses custos, mas é importante que isso esteja claramente estipulado no contrato.
Manutenção e benfeitorias
Estabelece quais tipos de reformas e melhorias podem ser feitas e quem arcará com os custos. É possível definir se as benfeitorias se incorporam ao imóvel ao final do contrato ou se poderão ser retiradas. Também é importante prever a responsabilidade por manutenções preventivas e corretivas.
Obrigações específicas do locatário
Lista as obrigações do arrendatário, como não alterar a destinação do imóvel, não subarrendar sem autorização, zelar pela conservação do local, respeitar normas de vizinhança e cumprir obrigações fiscais e trabalhistas ligadas ao funcionamento do negócio.
Rescisão contratual
Prevê as condições em que o contrato pode ser rescindido antecipadamente, com ou sem multa. É essencial incluir hipóteses de descumprimento contratual, falência, inadimplência, força maior ou encerramento voluntário da atividade. A cláusula deve equilibrar os direitos de ambas as partes.
Disposições finais
Inclui cláusulas como foro de eleição (local onde eventuais disputas serão resolvidas), possibilidade de alterações futuras por aditivo contratual, número de vias do contrato, e demais termos acordados. Também pode prever a necessidade de registro em cartório, se for o caso.
É obrigatório registrar em cartório o contrato de arrendamento comercial?
O registro em cartório não é obrigatório por lei, mas é altamente recomendado, principalmente quando o contrato tiver prazo superior a 10 anos, envolver bens de alto valor ou tiver cláusulas que impactam terceiros. O registro em cartório de títulos e documentos dá publicidade e segurança jurídica, tornando o contrato oponível a terceiros, como em casos de venda do imóvel.
Além disso, o registro é exigido em algumas situações específicas, como obtenção de crédito com base no contrato ou quando o imóvel está em nome de terceiros (por exemplo, em inventários ou espólios).
Conclusão
O contrato de arrendamento comercial é uma ferramenta essencial para formalizar a cessão de imóveis e estabelecimentos comerciais, garantindo segurança e clareza às partes. Mais complexo do que uma locação comum, ele exige atenção especial às cláusulas, prazos, valores e obrigações, além de considerar questões envolvendo fundo de comércio e responsabilidades legais.
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