Modelo de doação de imóvel para filho
Fazer a transferência de bens em vida pode ser uma alternativa vantajosa, tanto para o planejamento sucessório quanto para evitar conflitos futuros entre herdeiros. Nesse cenário, entender como funciona um modelo de doação de imóvel para filho é essencial.
Dessa forma, este tipo de contrato formaliza juridicamente a transferência e pode incluir cláusulas específicas, como o adiantamento da legítima.
Neste artigo, explicamos como funciona essa modalidade de doação, apresentamos um modelo atualizado, detalhamos o passo a passo para fazer corretamente e respondemos dúvidas frequentes sobre custos, exigência de advogado e procedimentos legais.
Modelo de doação de imóvel de pai para filho com adiantamento da legítima
CONTRATO DE DOAÇÃO DE PAI PARA FILHO – ADIANTAMENTO DA LEGÍTIMA
IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES CONTRATANTES
DOADOR: (Nome completo), (Nacionalidade), (Estado Civil), (Profissão), portador da Cédula de Identidade nº (xxx), inscrito no CPF sob o nº (xxx), residente e domiciliado na (endereço completo).
DONATÁRIO: (Nome completo), (Nacionalidade), (Estado Civil), (Profissão), portador da Cédula de Identidade nº (xxx), inscrito no CPF sob o nº (xxx), residente e domiciliado na (endereço completo).
As partes acima identificadas firmam entre si o presente Contrato de Doação de Imóvel com Adiantamento da Legítima, conforme as cláusulas seguintes:
Cláusula 1ª – Do Objeto da Doação
O presente contrato tem por objeto o imóvel localizado à (endereço completo do imóvel), registrado sob a matrícula nº (xxx), no Cartório de Registro de Imóveis da (comarca). O imóvel encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou gravames.
Cláusula 2ª – Da Doação
O DOADOR doa ao DONATÁRIO, a título gratuito, o imóvel descrito, por livre e espontânea vontade, sem coação ou vício de consentimento.
Cláusula 3ª – Do Adiantamento da Legítima
A doação ora formalizada será considerada como adiantamento da legítima, conforme dispõe o art. 544 e seguintes do Código Civil. Assim, o imóvel será abatido da parte que cabe ao DONATÁRIO por ocasião da sucessão do DOADOR.
Cláusula 4ª – Do Registro e Validade
O presente instrumento será lavrado por escritura pública e registrado em Cartório de Títulos e Documentos, conforme exigido por lei.
Cláusula 5ª – Do Foro
As partes elegem o foro da comarca de (xxx) para dirimir eventuais dúvidas ou litígios decorrentes deste contrato.
(Local, data)
(Assinatura do Doador)
(Assinatura do Donatário)
(Duas testemunhas com RG e CPF)
Como fazer um documento de doação de imóvel para filho?
Para fazer um documento de doação de imóvel para filho, é necessário formalizar a transferência por meio de escritura pública em cartório, acompanhada do pagamento de tributos e do registro no Cartório de Imóveis.
Esse processo não se resume à simples elaboração de um contrato. Envolve implicações legais, fiscais e burocráticas que precisam ser observadas para o imóvel ser transferido com validade jurídica.
A seguir, mostramos cada etapa necessária para concluir a doação com segurança e de acordo com a lei.
Entenda as implicações legais e fiscais
Antes de qualquer ação, é importante compreender as consequências legais e financeiras de doar um imóvel. A legislação brasileira estabelece que a doação é irreversível, salvo em casos específicos como ingratidão do donatário ou cláusula de reversão prevista no contrato.
Além disso, é necessário pagar o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que varia entre os estados. Esse imposto é obrigatório e incide sobre o valor venal do imóvel. O não pagamento impede o registro da doação e pode gerar multa.
Também é possível incluir cláusulas como usufruto, inalienabilidade e adiantamento da legítima. Essas decisões impactam diretamente no planejamento patrimonial e sucessório da família, exigindo atenção redobrada ou até mesmo orientação jurídica especializada.
Reúna a documentação necessária
Compreendidos os aspectos legais, o próximo passo é reunir todos os documentos exigidos. Essa etapa é essencial para dar início ao processo de escritura e registro.
A lista de documentos geralmente inclui:
- Documentos pessoais do doador e do donatário (RG, CPF e certidão de casamento, se for o caso);
- Certidão de matrícula atualizada do imóvel;
- Certidão negativa de ônus ou gravames;
- Comprovante de endereço de ambas as partes;
- Comprovante de quitação do IPTU;
- Guia paga do ITCMD.
Cada cartório pode exigir documentos adicionais ou atualizados. Por isso, é recomendável verificar os requisitos diretamente com a serventia responsável, evitando retrabalho e atrasos.
Defina as cláusulas específicas
A doação de imóvel pode (e deve) conter cláusulas que garantam proteção ao patrimônio e evitem conflitos futuros. Essas cláusulas são opcionais, mas altamente recomendadas.
Algumas das mais comuns são:
- Usufruto vitalício: permite que o doador continue usando o imóvel até sua morte;
- Inalienabilidade: impede que o imóvel seja vendido pelo donatário;
- Impenhorabilidade: protege o bem contra dívidas do donatário;
- Reversão: garante que o imóvel volte ao doador caso o donatário venha a falecer antes;
- Adiantamento da legítima: considera o bem como parte da futura herança.
Cada cláusula deve ser bem analisada com base na realidade familiar. O apoio de um advogado pode ser útil para redigir um contrato claro, que reflita exatamente a vontade do doador e ofereça segurança jurídica para todos os envolvidos.
Faça o pagamento do ITCMD
O ITCMD é um tributo estadual obrigatório nas doações e deve ser quitado antes da lavratura da escritura pública. Ele é calculado com base no valor venal do imóvel (geralmente o informado no IPTU) ou em avaliação da Secretaria da Fazenda.
A alíquota pode variar de 2% a 8%, conforme o estado. Alguns estados oferecem isenção do ITCMD em doações com cláusula de usufruto, mas é necessário verificar se há esse benefício e como solicitá-lo.
O recolhimento é feito por meio de guia (como a DARE ou GARE), e o comprovante deve ser apresentado no cartório de notas. Sem o pagamento, a escritura não pode ser lavrada nem registrada.
Lavre a Escritura Pública de Doação
Com os documentos reunidos e o imposto pago, é hora de formalizar a doação por meio de escritura pública em um cartório de notas. Essa etapa é obrigatória sempre que se trata de imóveis.
A escritura deve conter a descrição completa do bem, os dados das partes envolvidas, os valores e todas as cláusulas específicas acordadas. É o documento que dá validade jurídica à doação e, portanto, deve ser elaborado com atenção.
Tanto o doador quanto o donatário devem comparecer pessoalmente ao cartório, munidos dos documentos e comprovantes necessários. Após assinada, a escritura poderá ser registrada no Cartório de Imóveis.
Registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis
A última etapa é registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado. Esse registro é o que oficializa a transferência da propriedade e garante que o imóvel esteja legalmente em nome do donatário.
Sem o registro, a doação não é considerada concluída perante terceiros. Ou seja, o imóvel ainda continua juridicamente em nome do doador, mesmo que a escritura já tenha sido lavrada.
Após apresentar a escritura e pagar as taxas de registro, o cartório atualiza a matrícula do imóvel, encerrando o processo de doação com segurança e validade plena.
Quanto custa doar um imóvel para um filho?
Doar um imóvel para um filho custa, em média, entre 4% e 10% do valor venal do bem, considerando impostos, taxas cartorárias e outros encargos obrigatórios.
O principal custo envolvido é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), cuja alíquota varia conforme o estado, geralmente entre 2% e 8% sobre o valor do imóvel. Além disso, há a taxa do cartório de notas para lavratura da escritura pública e a taxa de registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Outros gastos podem surgir com a avaliação do imóvel (em alguns estados), cópias autenticadas de documentos, atualização de matrícula e, se for o caso, honorários advocatícios. Por isso, o ideal é fazer um levantamento prévio dos valores cobrados na cidade onde o imóvel está registrado, para evitar surpresas durante o processo.
Precisa de advogado para fazer doação de imóvel?
Não, a presença de advogado não é obrigatória para fazer a doação de um imóvel, mas sua atuação é altamente recomendada, especialmente em casos que envolvem cláusulas específicas ou mais de um herdeiro.
O processo de doação pode ser feito diretamente em cartório, desde que todas as partes estejam de acordo e com a documentação correta. No entanto, o advogado pode orientar na redação do contrato, garantir que os direitos do doador sejam preservados e evitar erros que possam gerar disputas futuras.
Além disso, o profissional ajuda a definir cláusulas como usufruto, reversão, adiantamento da legítima e outras que podem proteger o patrimônio familiar. Para famílias com vários filhos ou bens de alto valor, contar com assessoria jurídica evita prejuízos, conflitos e litígios posteriores.
Conclusão
A doação de um imóvel para filho exige atenção a vários detalhes legais e operacionais. Tudo começa pela elaboração correta do contrato, que pode incluir cláusulas como o adiantamento da legítima, usufruto ou reversão. É essencial compreender também as implicações legais e fiscais da doação, como o pagamento do ITCMD e os efeitos sobre a partilha futura de bens.
Depois disso, é necessário reunir a documentação exigida, lavrar a escritura pública em cartório e registrar a transferência no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo validade jurídica ao ato. Embora não seja obrigatória, a orientação de um advogado pode ser decisiva para evitar falhas e proteger todas as partes envolvidas.
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