Modelo de contrato de locação comercial com fiador: o que não pode faltar?
Um contrato de locação comercial com fiador é uma das ferramentas mais importantes para garantir segurança nas relações empresariais.
Ele assegura que as obrigações assumidas pelo locatário sejam cumpridas e oferece ao locador maior tranquilidade jurídica em caso de inadimplência.
Por isso, sua elaboração exige atenção a cada detalhe — desde a qualificação das partes até às cláusulas que definem a responsabilidade do fiador.
Quando bem redigido, o contrato protege todas as partes envolvidas, previne litígios e estabelece previsibilidade nas relações comerciais.
Neste artigo, será disponibilizado um modelo de petição de contrato de locação comercial com fiador.
Após o modelo, serão respondidas as seguintes perguntas sobre o tema.
- O que é um contrato de locação com fiador?
- Quem pode ser fiador em um contrato de locação comercial?
- Qual a responsabilidade do fiador em um contrato de locação comercial?
- Até quando vai a responsabilidade do fiador em um contrato de locação comercial?
- O que não pode faltar em um contrato de locação comercial com fiador?
- O bem de família do fiador em um contrato de locação comercial é impenhorável?
MODELO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL COM FIADOR
CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL COM FIADOR
PARTES
LOCADOR(ES).LOCATÁRIA, a empresa (xxx) com sede em (xxx) (endereço completo), inscrita no CNPJ n.º (xxx), com I.E n.º (xxx), devidamente representada neste ato por (xxx) (qualificá-lo), que a este subscreve; juntamente com seus: FIADORES Primeiro: (Nome), (Nacionalidade), (Profissão), (Documentos de Identificação – Carteira de Identidade e C.I.C); e sua esposa (Nome), (Nacionalidade), (Profissão), (Documentos de Identificação – Carteira de Identidade e C.I.C), ambos capazes, residente(s) e domiciliado(s) na Rua (xxx), n.º (xxx), bairro(xxx), cidade (xxx), Cep. (xxx), no Estado(xxx). INSTRUMENTO PARTICULAR DE LOCAÇÃO PARA FINS COMERCIAIS E INDUSTRIAIS, ficando desde já aceito, pelas cláusulas abaixo descritas.
CLÁUSULA 1 – OBJETO DO CONTRATO
OBJETO, o imóvel de propriedade do LOCADOR, situado na Rua (xxx), bairro (xxx), cidade (xxx), Cep (xxx), no Estado (xxx); sob o Registro n.º (xxx) do Cartório de (xxx) Registro de Imóveis, livre de ônus ou quaisquer dívidas.
PARÁGRAFO ÚNICO: O imóvel entregue na Data da assinatura deste contrato, pelo LOCADOR à LOCATÁRIA, possui as características contidas no auto de vistoria anexo, o qual as partes aceitam expressamente, acompanhado de fotografias e seus respectivos negativos. Apresentando-se em boas condições de higiene, limpeza e conservação, como também todos os seus acessórios.
CLÁUSULA 2 – PRAZO DE LOCAÇÃO
CLÁUSULA 3 – VALOR DO ALUGUEL, DESPESAS E TRIBUTOS
LOCATÁRIA se obrigará a pagar o valor de R$ (xxx) (Valor Expresso), a ser efetuado diretamente ao LOCADOR, e na sua ausência ficará autorizado a recebê-lo, seu procurador (Nome do Procurador e endereço completo). Devendo fazê-lo até o quinto dia útil de cada mês subsequente ao vencido, sob pena de multa, correções e despesas previstas nos PARÁGRAFOS QUARTO e QUINTO desta CLÁUSULA.
PARÁGRAFO PRIMEIRO: RECIBO: Fica obrigado o LOCADOR ou seu procurador, a emitir recibo da quantia paga, relacionando pormenorizadamente todos os valores oriundos de juros, ou outra despesa. Emitir-se-á tal recibo, desde que haja a apresentação pela LOCATÁRIA, dos comprovantes de todas as despesas do imóvel devidamente quitadas. Caso a LOCATÁRIA venha a efetuar o pagamento do aluguel através de cheque, restará facultado ao LOCADOR emitir os recibos de pagamento somente após compensação do mesmo.
PARÁGRAFO SEGUNDO: REAJUSTE: O valor do aluguel será reajustado anualmente, tendo como base, os índices previstos e acumulados no período anual do (IGPM ou IGP ou IPC, etc.), em caso de falta deste índice, o reajustamento do aluguel terá por base a média da variação dos índices inflacionários do ano corrente ao da execução do aluguel, até o primeiro dia anterior ao pagamento de todos os valores devidos. Ocorrendo alguma mudança no âmbito governamental, todos os valores agregados ao aluguel, bem como o próprio aluguel, serão revistos pelas partes. Tal reajuste ocorrerá independentemente de aviso ou interpelação judicial prévia, e vigorará entre as partes e fiadores, no primeiro dia útil subsequente à ocorrência do mesmo.
PARÁGRAFO TERCEIRO: COBRANÇA: Faculta ao LOCADOR ou seu procurador, cobrar da LOCATÁRIA e/ou dos FIADOR(ES), o(s) aluguel(éis), tributo(s) e despesa(s) vencido(s), oriundo(s) deste contrato, utilizando-se para isso, de todos os meios legais admitidos. O(s) cheque(s) utilizado(s) em pagamento, se não compensado(s) até o quinto dia útil contados a partir do vencimento do aluguel, ocasionará(ão) mora da LOCATÁRIA, facultando ao LOCADOR a aplicação do disposto no PARÁGRAFO QUINTO desta CLÁUSULA.
PARÁGRAFO QUARTO: DESPESAS E TRIBUTOS: Todas as despesas diretamente ligadas à conservação do imóvel, tais como, água, luz, gás, telefone, todas as multas pecuniárias decorrentes do não pagamento ou atraso das quantias mencionadas neste, bem como os tributos e despesas feitas em órgãos públicos, ficarão sob a responsabilidade da LOCATÁRIA pelo pagamento de todos, ressalvando-se quanto a contribuição de melhoria. A inadimplência da LOCATÁRIA gerará a faculdade do LOCADOR em rescindir de plano o presente instrumento.
PARÁGRAFO QUINTO: MULTA: A LOCATÁRIA, não vindo a efetuar o pagamento do aluguel até a Data estipulada no caput da CLÁUSULA 3, fica obrigada a pagar multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do aluguel estipulado neste contrato, bem como juros de mora de 1%(um por cento) ao mês, mais correção monetária.
PARÁGRAFO SEXTO: DO ATRASO NO PAGAMENTO: Em caso de atraso no pagamento dos aluguéis ou não compensando o cheque destinado para tal fim, restará em mora a LOCATÁRIA, ficando responsabilizada por todos os pagamentos previstos neste atraso, sem prejuízo do pagamento da multa, juros de mora e correção monetária. Não configurarão novação ou adição às cláusulas contidas no presente instrumento, os atos de mera tolerância referentes ao atraso no pagamento do aluguel ou quaisquer outros tributos e despesas.
PARÁGRAFO SÉTIMO: DESCONTO: A LOCATÁRIA terá desconto de R$ (xxx) (Valor Expresso) caso pague o valor do aluguel previsto neste contrato até o 1º dia útil do mês subseqüente ao vencido.
PARÁGRAFO OITAVO: TOLERÂNCIA: A LOCATÁRIA terá um prazo de tolerância para efetuar o pagamento do aluguel até o 2º (segundo) dia útil após o vencimento, caso não seja dia útil, ficará obrigada desde já a efetuar o pagamento no primeiro dia útil subsequente a esta Data, salvo na hipótese de pagamento com cheque.
CLÁUSULA 8 – UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL
LOCATÁRIA, sublocá-lo ou usá-lo de forma diferente do previsto, sob pena de rescisão contratual.
PARÁGRAFO PRIMEIRO: DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL: O imóvel objeto deste contrato será entregue nas condições descritas no auto de vistoria, ou seja, com instalações elétricas e hidráulicas em perfeito funcionamento, com todos os cômodos e paredes pintados, sendo que portas, portões e acessórios se encontram também em funcionamento correto, devendo a LOCATÁRIA, mantê-lo desta forma. Fica também acordado, que o imóvel será devolvido nas mesmas condições previstas no auto de vistoria, além de, no ato da entrega das chaves, com todos os tributos e despesas pagas, caso contrário, ficará facultado ao LOCADOR recebê-lo ou não. Caso o LOCADOR não receba o imóvel, ficará a LOCATÁRIA compelida a pagar os aluguéis que forem vencendo.
PARÁGRAFO SEGUNDO: RESCISÃO: O imóvel, sendo utilizado de forma diversa da locação comercial/industrial, restará facultado ao LOCADOR, rescindir o presente contrato de plano, sem gerar direito a indenização ou qualquer ônus por parte deste último. Sem prejuízo da obrigação da LOCATÁRIA de efetuar o pagamento das multas e despesas previstas no PARÁGRAFO QUINTO da CLÁUSULA 3.
PARÁGRAFO TERCEIRO: BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES: Qualquer benfeitoria ou construção que seja destinada ao imóvel objeto deste, deverá, de imediato, ser submetida a autorização expressa do LOCADOR. Vindo a ser feita benfeitoria, faculta ao LOCADOR aceitá-la ou não, restando a LOCATÁRIA em caso do LOCADOR não aceitá-la, modificar o imóvel da maneira que lhe foi entregue. As benfeitorias, consertos ou reparos farão parte integrante do imóvel, não assistindo à LOCATÁRIA o direito de retenção ou indenização sobre a mesma.
PARÁGRAFO QUARTO: DA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL FINDO PRAZO DA LOCAÇÃO: A LOCATÁRIA restituirá o imóvel locado nas mesmas condições as quais o recebeu, quais sejam, pintado com tinta látex na cor contida no auto de vistoria, sendo que as instalações elétricas, hidráulicas e acessórios deverão também, estar em perfeitas condições de funcionamento, salvo as deterioração decorrentes do uso normal e habitual do imóvel.
PARÁGRAFO QUINTO: DAS DESPESAS PARA O INÍCIO, EXECUÇÃO E FINALIZAÇÃO DAS ATIVIDADES: Ficará a cargo da LOCATÁRIA a obtenção de todos os pré-requisitos para a efetivação da atividade comercial/industrial a ser realizada, tais como alvará, licença e autorização perante o órgão público competente, bem como o pagamento de todos os emolumentos e despesas decorrentes da implantação, consecução e paralisação de suas atividades. Enfim, todas as despesas de elaboração e execução deste instrumento.
CLÁUSULA 5 – DA PRORROGAÇÃO DO CONTRATO
CLÁUSULA 6 – DIREITO DE PREFERÊNCIA E VISTORIAS ESPORÁDICAS
LOCATÁRIA permanecendo no imóvel por mais de trinta dias e não havendo oposição do LOCADOR, restará presumida a prorrogação deste instrumento, salvo o disposto no PARÁGRAFO PRIMEIRO da CLÁUSULA 8.
PARÁGRAFO PRIMEIRO: VISTORIAS: A LOCATÁRIA permitirá ao LOCADOR, realizar vistorias no imóvel em dia e hora a serem combinados, podendo este último averiguar o funcionamento de todas as instalações, acessórios e equipamentos de segurança. Se constatado algum vício que possa afetar a estrutura física do imóvel ficará compelido ao LOCATÁRIO realizar o conserto, no prazo de (xxx) dias. Não ocorrendo o conserto, o LOCADOR ficará facultado rescindir o contrato, sem prejuízo do recebimento dos numerários previstos neste.
PARÁGRAFO SEGUNDO: O LOCADOR, em qualquer tempo, poderá alienar o imóvel, mesmo durante a vigência do contrato de locação e, por via de consequência ceder os direitos contidos no contrato.
PARÁGRAFO TERCEIRO: O LOCADOR deverá notificar a LOCATÁRIA para que esta possa exercer seu direito de preferência na aquisição do imóvel, nas mesmas condições que for oferecido a terceiros. Para efetivação da preferência deverá a LOCATÁRIA responder a notificação, de maneira inequívoca, no prazo de 30 dias, sendo que esta resposta deverá ocorrer via Cartório de Títulos e Documentos.
PARÁGRAFO QUARTO: Não havendo interesse na aquisição do imóvel pela LOCATÁRIA, deverá permitir que interessados na compra façam visitas em dias e horários a serem combinados entre LOCATÁRIA e LOCADOR.
CLÁUSULA 7 – DOS ATOS DE INFORMAÇÃO ENTRE OS CONTRATANTES
CLÁUSULA 8 – DO SEGURO CONTRA INCÊNDIO E OUTRAS PROVIDÊNCIAS
LOCATÁRIA a contratar empresa seguradora idônea, para fazer contrato de seguro contra incêndio e outros danos. Tal contrato deverá ter a vênia do LOCADOR, salientando que o mesmo terá como base, o valor venal do imóvel. O contrato de seguro terá vigência enquanto perdurar a LOCAÇÃO, incluindo-se a renovação, possuindo como beneficiário o LOCADOR, no que concerne ao imóvel e seus acessórios, e a própria LOCATÁRIA quanto aos bens de sua propriedade.
PARÁGRAFO PRIMEIRO: Restará compelida a contratar a empresa de seguro dentro de 10 (dez) dias a contar da assinatura do presente contrato. Não o fazendo, restará o presente rescindido de pleno direito.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Qualquer acidente que porventura venha a ocorrer no imóvel por culpa ou dolo do LOCATÁRIO, obrigará ao pagamento acrescido de todas as despesas por danos causados ao imóvel, devendo restituí-lo no estado cujo encontrou, e que sobretudo, teve conhecimento no auto de vistoria, bem como multa prevista no PARÁGRAFO QUINTO da CLÁUSULA 3.
CLÁUSULA 9 – DA MULTA POR INFRAÇÃO
PARÁGRAFO ÚNICO: Caso venha o LOCATÁRIO a devolver o imóvel antes do término da vigência do contrato o mesmo pagará a título de multa o valor de 03 (três) salários mínimos, vigentes à data da entrega das chaves, sem prejuízo do disposto no PARÁGRAFO QUINTO da CLÁUSULA 3 e PARÁGRAFO QUARTO da CLÁUSULA 8.
CLÁUSULA 10 – DA RESCISÃO CONTRATUAL
LOCATÁRIO, quando:LOCATÁRIO;
CLÁUSULA 11 – FIANÇA
PARÁGRAFO PRIMEIRO: DA RENÚNCIA: Os fiadores renunciam expressamente os benefícios contidos nos artigos 1.891,1.898,1.899,1.5XX,1.502 e 1.503 do Código Civil Brasileiro.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Os fiadores não se eximirão de responsabilidade solidária, caso o contrato venha a ultrapassar seu prazo de vigência, tornando-se desta forma, contrato por prazo indeterminado.
PARÁGRAFO TERCEIRO: Caso os fiadores venham a incorrer em concordata, falência ou em comprovado estado de insolvência, a LOCATÁRIA deverá substituí-lo em (xxx) dias, sob pena de rescisão contratual.
CLÁUSULA 12 – DISPOSIÇÕES FINAIS
O que é um contrato de locação com fiador?
O contrato de fiança com o locador é o documento que formaliza a garantia pessoal oferecida por um terceiro, o fiador, que se compromete a pagar o aluguel e demais encargos caso o locatário não cumpra o contrato.
Esse tipo de contrato é usado tanto em locações residenciais quanto comerciais e tem como objetivo proteger o locador de prejuízos e garantir que o contrato seja cumprido até o fim.
Ao assinar, o fiador passa a responder pelas obrigações do inquilino, podendo ser cobrado judicialmente em caso de inadimplência.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) prevê a fiança como uma das principais garantias locatícias, ao lado do seguro-fiança e da caução.
Quem pode ser fiador em um contrato de locação comercial?
Qualquer pessoa física ou jurídica com capacidade civil plena e comprovação de renda suficiente pode atuar como fiador em um contrato de locação comercial.
A função exige estabilidade financeira e patrimônio compatível com o valor do contrato, pois o fiador se torna responsável por quitar dívidas e cumprir obrigações caso o locatário não o faça.
Empresas também podem assumir esse papel, desde que possuam solidez patrimonial e capacidade econômica comprovada.
Contudo, nem todos os bens do fiador podem ser usados como garantia: o bem de família, por exemplo, é protegido pela Lei nº 8.009/1990, salvo quando o próprio imóvel é oferecido como caução no contrato.
O fiador traz confiança e previsibilidade à locação comercial, reduzindo riscos de inadimplência e fortalecendo o vínculo jurídico entre locador e locatário.
Por isso, sua escolha deve ser criteriosa, considerando não apenas a relação de confiança, mas a real capacidade de assumir as obrigações em caso de descumprimento contratual.
Qual a responsabilidade do fiador em um contrato de locação comercial?
A responsabilidade do fiador em um contrato de locação comercial é garantir que todas as obrigações assumidas pelo locatário sejam cumpridas até o fim do contrato.
Ele atua como garantia pessoal do locador, respondendo com seu patrimônio próprio caso o inquilino não pague o aluguel, encargos ou cause prejuízos ao imóvel.
A figura do fiador traz segurança jurídica e financeira, pois reduz o risco de inadimplência e dá respaldo à execução judicial direta, sem necessidade de acionar primeiro o locatário.
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), o fiador é solidariamente responsável pelo cumprimento do contrato.
Isso significa que o locador pode cobrar o fiador e o locatário simultaneamente, inclusive pelos débitos que se acumularem até a entrega efetiva das chaves.
A responsabilidade do fiador só termina com a extinção do contrato, salvo se houver cláusula de exoneração, o que exige notificação formal ao locador e mantém o fiador responsável ainda por 120 dias após o aviso.
O fiador também pode responder por danos causados ao imóvel, custos de reparo e multas contratuais, caso estejam previstos no contrato de locação.
Por isso, sua escolha deve considerar a capacidade financeira e a confiança pessoal, já que o compromisso pode gerar consequências patrimoniais relevantes.
Até quando vai a responsabilidade do fiador em um contrato de locação comercial?
A responsabilidade do fiador em um contrato de locação comercial se estende até a entrega efetiva das chaves ao locador, salvo se o contrato prever de forma expressa um prazo diferente ou houver pedido formal de exoneração.
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), mesmo que o contrato de locação seja prorrogado por prazo indeterminado, a responsabilidade do fiador continua válida até que ele solicite formalmente a exoneração da fiança.
Após esse pedido, a lei determina que o fiador ainda responde pelas obrigações da locação por mais 120 dias, contados a partir da notificação.
Esse prazo busca equilibrar o direito do fiador de encerrar sua responsabilidade e o direito do locador de ter tempo para buscar uma nova garantia.
Se o contrato não for atualizado ou o fiador não formalizar sua exoneração, ele permanece responsável por todas as dívidas que surgirem, mesmo que o locatário continue ocupando o imóvel por anos após o vencimento do contrato original.
O que não pode faltar em um contrato de locação comercial com fiador?
Os elementos essenciais incluem a qualificação completa das partes, a cláusula de renúncia ao benefício de ordem, a extensão da responsabilidade do fiador, a manutenção da fiança em caso de aditamentos ou renovações e, quando aplicável, a cláusula de exoneração da fiança.
Esses pontos determinam o alcance das obrigações do fiador e a força jurídica da garantia, prevenindo litígios e assegurando a eficácia do contrato.
A seguir, são explicados os principais itens que não podem faltar em um contrato de locação comercial com fiador.
Qualificação completa das partes
O contrato deve identificar corretamente o locador, o locatário e o fiador, incluindo nome completo, estado civil, profissão, CPF ou CNPJ e endereço.
Essas informações são indispensáveis para a validade jurídica do contrato e para garantir clareza sobre quem assume as responsabilidades.
No caso do fiador, é essencial indicar dados que comprovem sua capacidade financeira, evitando questionamentos futuros sobre a idoneidade da garantia.
Cláusula de renúncia ao benefício de ordem
O benefício de ordem permite ao fiador exigir que o locador cobre primeiro o locatário antes de acionar sua responsabilidade.
A renúncia expressa a esse direito deve constar no contrato para que o locador possa acionar diretamente o fiador, sem necessidade de esgotar meios de cobrança contra o inquilino.
Essa cláusula é uma das mais importantes, pois torna a fiança mais ágil e efetiva em casos de inadimplência.
Extensão da responsabilidade do fiador
O contrato precisa detalhar até onde vai a obrigação do fiador.
Ela deve abranger aluguéis, encargos, taxas, juros, multas e danos ao imóvel, bem como eventuais custos judiciais.
Também é fundamental definir se o fiador continuará responsável em caso de prorrogação do contrato ou renovação automática, evitando lacunas que possam gerar disputas.
Cláusula de manutenção da fiança em caso de aditamentos ou renovações
Se o contrato for alterado, prorrogado ou renovado, o fiador deve manter anuência expressa quanto à continuidade da fiança.
Essa cláusula impede a perda da validade da garantia, garantindo que o fiador permaneça responsável até o encerramento formal da locação, salvo manifestação em contrário.
Cláusula de exoneração da fiança
A cláusula de exoneração regula como o fiador pode se desligar da obrigação.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) determina que, mesmo após o pedido de exoneração, o fiador ainda responde pelas obrigações por 120 dias após a notificação ao locador.
Inserir essa previsão reforça a transparência contratual e evita conflitos em caso de substituição de garantia.
Um contrato de locação comercial bem estruturado, com essas cláusulas fundamentais, protege o locador contra prejuízos, garante segurança ao fiador e dá estabilidade à relação jurídica.
Cada uma dessas previsões contribui para um documento sólido, eficaz e conforme os princípios da Lei do Inquilinato.
O bem de família do fiador em um contrato de locação comercial é impenhorável?
O bem de família do fiador em um contrato de locação comercial não é impenhorável.
O Supremo Tribunal Federal (STF) consolidou o entendimento de que o imóvel residencial do fiador pode, sim, ser penhorado em caso de inadimplência do locatário, inclusive em contratos comerciais.
A justificativa é que a fiança é uma garantia voluntária, e o fiador, ao assinar o contrato, assume o risco de ter seu patrimônio comprometido em caso de descumprimento das obrigações pelo locatário.
Esse entendimento está consolidado no Tema 1.127 de Repercussão Geral, reafirmando a exceção prevista no art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990, que trata da impenhorabilidade do bem de família.
Na prática, isso significa que, mesmo tratando-se de imóvel utilizado como moradia, o bem do fiador pode ser penhorado judicialmente para garantir o pagamento de aluguéis, encargos e demais dívidas da locação comercial.
O fundamento jurídico está na função social do contrato e na liberdade de contratar, já que o fiador age de forma consciente ao oferecer o bem como garantia.
O STF também entende que restringir a penhora apenas às locações residenciais criaria uma discriminação injustificada entre tipos de contratos, afetando a segurança jurídica do mercado imobiliário.
Essa exceção, porém, é exclusiva do fiador. O bem de família do locatário continua protegido pela regra geral da impenhorabilidade.
Portanto, antes de aceitar ser fiador em uma locação comercial, é essencial compreender que o imóvel residencial poderá responder pela dívida em caso de inadimplência, ainda que seja o único bem da família.
Conclusão
Um contrato de locação comercial com fiador é um dos instrumentos mais sensíveis do Direito Imobiliário. Ele exige precisão, clareza e equilíbrio entre as partes.
Cláusulas bem elaboradas garantem a segurança do locador, resguardam o fiador e evitam litígios desnecessários.
Quando redigido com atenção aos detalhes, o contrato se torna uma ferramenta de previsibilidade e proteção — dois pilares essenciais em qualquer relação comercial.
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