Modelo de contrato de locação residencial
O mercado imobiliário brasileiro está repleto de oportunidades, mas também de riscos. É neste cenário que o contrato de locação residencial surge como um dos instrumentos mais importantes, funcionando como a base da segurança jurídica entre o proprietário (locador) e o inquilino (locatário).
Muitos acreditam que este documento é apenas uma formalidade. Na verdade, ele é o guia que garante os direitos e deveres de ambas as partes durante todo o período em que o imóvel estiver alugado.
Um contrato bem elaborado e estruturado é fundamental para prevenir conflitos e oferecer segurança jurídica em caso de disputas. Ele deve especificar, de forma clara, todos os pontos da relação, como o valor do aluguel, o prazo de vigência, a garantia locatícia escolhida e as regras de uso e devolução do imóvel.
Neste modelo, você encontrará a estrutura completa do contrato de locação residencial. Siga acompanhando o artigo para conhecer a fundo este documento, que é um passo muito importante para proteger seus interesses.
Modelo de Contrato de Locação Residencial
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL COM SEGURO FIANÇA
Por este instrumento particular, de um lado como proprietário Locador o Sr. Fulano de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000, ora representado por intermédio de sua administradora TAL, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 000000, e CRECI nº 000000, com sede na Rua TAL, Bairro TAL, CIDADE-UF, e de outro lado, como Locatário, o Sr. Beltrano de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, portador do CPF nº 000000, tem entre si justo e contratado, na melhor forma de direito a locação do imóvel residencial, situado na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, mediante as cláusulas e condições seguintes:
Cláusula 1ª: O prazo do presente contrato é de 30 (TRINTA) meses, a começar em (INICIO ALUGUEL) e a terminar em (FINAL DO ALUGUEL) Data em que o LOCATÁRIO se compromete a restituir o imóvel completamente desocupado e em perfeito estado de asseio, uso e conservação, inclusive com pintura nova, obedecendo a mesma qualidade e tonalidade de cor, independente de qualquer notificação, sendo que o LOCATÁRIO tem direito na conservação do presente contrato, caso haja interesse das partes. (Conforme Laudo de Vistoria inicial).
Cláusula 2ª: O aluguel é de R$ 000000 (REAIS) reajustados anualmente, independente de notificação ou aviso, tomando-se como índice para tal reajuste, o IGP-M (ÍNDICE GERAL DE PREÇOS DO MERCADO), medido pela Fundação Getúlio Vargas, a partir do primeiro dia subseqüente ao do mês vencido, sem que isto importe em prorrogação Contratual, e, na falta deste índice, poderá ser utilizado qualquer outro que reflita a real inflação do país, também medido pela Fundação Getúlio Vargas. Os aluguéis deverão ser pagos até o dia TAL de cada mês vencido, sendo que qualquer recebimento fora deste prazo será considerado mera tolerância do LOCADOR para com o LOCATÁRIO(A), sem prejuízo de qualquer das cláusulas deste contrato;
Cláusula 3ª: As obras que importarem na segurança do imóvel serão de responsabilidade do LOCADOR. Todas as demais, bem como as referentes a: conservação de aparelhos sanitários, de iluminação, trincos, fechaduras, torneiras, vidraças, lustres, limpeza em geral, reparos de desentupimento de água e esgoto, credora de gordura, conserto de telhado com reposição de telhas se for o caso, conservação de jardins e árvores, e, enfim, toda a manutenção do imóvel será de inteira responsabilidade do LOCATÁRIO, que fica obrigado a restituir o imóvel em perfeito estado de conservação. Toda e qualquer modificação a ser introduzida no imóvel locado ou em suas instalações é expressamente necessária prévia anuência por escrito do LOCADOR, e, as que com autorização forem feitas, passarão a pertencer ao patrimônio do LOCADOR. Poderá entretanto, o LOCADOR, finda a locação, exigir que as benfeitorias ou modificações sem o seu consentimento por escrito, sejam retiradas com recursos do LOCATÁRIO, o qual fica obrigado a pagar os ALUGUÉIS devidos até que o imóvel seja restituído sem as mesmas benfeitorias, tal como lhe foi entregue.
Cláusula 4ª: O LOCATÁRIO fica obrigado, no curso da locação, a satisfazer todas as intimações dos poderes públicos, a que der causa. Intimações da Prefeitura ou das autoridades sanitárias não motivarão a rescisão deste contrato;
Cláusula 5ª: A ADMINISTRADORA, pode, quando julgar necessário, VISTORIAR o imóvel e suas dependências a fim de verificar se estão sendo cumpridas as obrigações aqui assumidas, de conformidade com o que determina o artigo 23, inciso IX da Lei n.º 8.285/91.
Cláusula 6ª: Não são permitidas a transferência deste contrato, nem a sublocação, a cessão e o empréstimo total ou parcial do imóvel sem prévio consentimento por escrito do LOCADOR, e, no caso deste ser dado, o LOCATÁRIO deverá providenciar devida e oportunamente, junto aos ocupantes, afim de que esteja o imóvel inteiramente livre e desimpedido ao findar a locação, cessão, empréstimo ou transferência não autorizada pelo LOCADOR, qualquer alteração que venha a ser feita ou contrato social do LOCATÁRIO;
Cláusula 7ª: Em caso de desapropriação o LOCADOR fica desobrigado do cumprimento deste contrato, ficando ressalvado ao LOCATÁRIO, a defesa dos seus direitos junto ao poder expropriante;
Cláusula 8ª: Havendo regulamento especial para o imóvel o LOCATÁRIO, se obriga a conservá-lo integralmente como mais uma cláusula deste contrato, no qual passará a fazer integrante;
Cláusula 9ª: No caso de interdição do imóvel, o LOCATÁRIO fica obrigado a desocupá-lo no prazo em que o poder público determinar, ficando os riscos e danos que advierem da permanência do prédio sob responsabilidade do LOCATÁRIO e, neste caso fica o contrato automaticamente rescindido sem obrigação para qualquer das partes no pagamento da multa, indenização ou quaisquer outras responsabilidades decorrentes da interdição do imóvel;
Cláusula 10ª: Se o LOCATÁRIO desejar renovar este contrato deverá avisar ao LOCADOR, ou seu representante por escrito, dentro do prazo previsto em Lei;
Cláusula 11ª: Tudo quanto for devido em razão deste contrato, será cobrado em processo executivo ou Ação apropriada correndo por conta do devedor, além do principal e da multa, todas as despesas judiciais, extrajudiciais, administrativas e 20% (vinte por cento) de honorários de advogado. Esta porcentagem será reduzida para 10% (dez por cento) se a responsabilidade for liquidada amigavelmente entre as partes contratantes, no escritório de seu procurador, independente de qualquer procedimento judicial;
Cláusula 12ª: LOCADOR e LOCATÁRIO obrigam-se a respeitar o presente contrato tal e qual se acha redigido, incorrendo o contratante que infringir uma das cláusulas na multa correspondente ao valor de 03 (três) aluguéis vigentes na época da infração, e será cobrada proporcionalmente sobre os meses restantes para o término deste contrato de locação. Havendo renovação por prazo indeterminado, ou seja, terminado o prazo estabelecido no contrato de locação e o LOCATÁRIO permanecendo no imóvel, este deverá em caso de rescisão, NOTIFICAR a ADMINISTRADORA no prazo de 30 (trinta) dias de antecedência à sua desocupação, sendo que na ausência do aviso o LOCADOR/ADMINISTRADORA exigirá a quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes na época da rescisão (art. 6º da Lei nº 8.285/91).
Cláusula 13ª: Caso o locatário desocupe o imóvel no 12º mês em diante, ficará isento da multa contratual.
Cláusula 14ª: O locatário já qualificado, se compromete com despesas por sua conta, no primeiro dia útil seguinte à assinatura deste, a contratar seguro fiança, nos moldes previstos na Lei nº 8.285/91, como garantia ao locador, cujo seguro deverá ter o valor correspondente a TANTOS aluguéis, devendo ser o documento comprobatório de sua realização apresentado ao locador no prazo de cinco (5) dias a contar da assinatura deste contrato de locação. Ocorrendo inadimplemento por parte do locatário caberá ao locador acionar o seguro para receber os aluguéis.
Cláusula 15ª: Todos os impostos e taxas municipais que incidam ou vierem a incidir sobre o imóvel, durante o período de locação ou eventuais prorrogações, serão pagos pelo LOCATÁRIO ao LOCADOR, nos mesmos prazos e condições estabelecidos pela Prefeitura, ficando incorporados ao aluguel para efeito de cobrança observado o disposto no parágrafo único do artigo 26 da Lei do Inquilinato;
Cláusula 16ª: Com antecedência de 03 (três) dias da desocupação o LOCATÁRIO obriga-se a solicitar do LOCADOR ou seu representante, a vistoria do imóvel, para se aquilatar de suas condições de asseio, uso e conservação, conforme a disposição da cláusula 03ª (terceira). Fica estabelecido que a responsabilidade do LOCATÁRIO pelo pagamento de aluguéis e encargos continuará até e entrega das chaves contra recibo, sem prejuízo do disposto na cláusula 10ª (décima) deste contrato;
Cláusula 17ª: O LOCATÁRIO obriga-se a devolver o imóvel ora locado, devidamente pintado da mesma tonalidade e nas mesmas condições determinadas no RELATÓRIO DE VISTORIA, que fica fazendo parte integrante deste contrato, bem como ao pagamento dos aluguéis, exibir o comprovante de QUITAÇÃO DO IPTU, taxas de água e tarifas de luz, telefone se houver e encargos da locação, até a Data efetiva da assinatura do distrato e entrega de chaves a ADMINISTRADORA, ficando certo que a simples entrega das chaves à ADMINISTRADORA, não configura efetiva devolução do imóvel.O IPTU, as taxas de água, energia elétrica, condomínio, serão pagas pelo LOCATÁRIO diretamente aos órgãos arrecadadores respectivos, ficando este obrigado a apresentar a ADMINISTRADORA os comprovantes, sempre que esta solicitar, sob pena de não o fazê-lo, ser recusado o recebimento do aluguel, dando assim, motivo a rescisão contratual por parte do LOCATÁRIO.
Cláusula 18ª: O LOCATÁRIO declara estar recebendo, como de fato recebe, no ato da assinatura deste contrato, o imóvel com todas as dependências em condições de serem ocupadas, conforme LAUDO DE VISTORIA EM ANEXO, que passa a integrar o presente instrumento, comprometendo-se a restituí-lo nas mesmas condições em que o recebe, procedendo aos consertos e reparos por danos que ocorreram durante a locação, sendo facultativo pintar o imóvel quando bem lhe aprouver, observada a mesma cor e qualidade do material empregado, por sua conta e sem direito a qualquer indenização. Qualquer discordância quanto ao relatório de vistoria do atual estado do imóvel, deverá ser feita à ADMINISTRADORA do mesmo, POR ESCRITO, no prazo de 88 (quarenta e oito) horas, a partir da Data do início do contrato, após este prazo CONSIDERAR-SE-Á aceita sem qualquer restrição, exceto o desgaste natural do imóvel.
§ 1º Entretanto, caso o LOCATÁRIO não promova no término da locação a pintura e os reparos necessários, poderá a ADMINISTRADORA, com amplos e ilimitados poderes, promover tais serviços, apresentando o total das despesas ao LOCATÁRIO e ao FIADOR, ou a seus representantes legais, para o pagamento imediato, sob pena de execução judicial, incluindo-se nestas, taxas de serviços, diligências judiciais, custas processuais, honorários advocatícios e demais encargos da locação.
§ 2º Visando manter o padrão de qualidade do imóvel ora locado, fica desde já acertado entre as partes, que todos os serviços de reparos necessários ao imóvel, somente poderão ser realizados por profissionais autorizados por escrito pela ADMINISTRADORA.
§ 3º Caso o LOCATÁRIO tome posse do imóvel ora locado antes da assinatura do LAUDO DE VISTORIA, este assumirá toda a responsabilidade pelas divergências, não podendo no futuro reclamar ou exigir uma nova vistoria e deverá no término da locação, devolvê-lo totalmente reformado e com pintura nova, usando material de primeira linha e respeitando a mesma tonalidade de cor.
Cláusula 19ª: Em se tratando de prédio em condomínio correrão por conta do LOCATÁRIO, que declara desde já conhecer as cláusulas e condições do Regulamento Interno da Convenção de Condomínio do Edifício, obrigando assim por si, seus prepostos e dependentes a observá-lo fielmente. Obriga-se ainda o LOCATÁRIO, a apresentar à Administração todos os comprovantes de despesas de condomínio sempre que solicitados, uma vez que o seu inadimplemento será considerado como infração contratual, sujeito à rescisão automática deste contrato;
Cláusula 20ª: Ocorrendo prorrogação ou compulsória da presente locação, fica ajustado que o aluguel continuará sendo corrigido pelos índices e nos períodos previstos na cláusula 2.ª (segunda);
Cláusula 21ª: A falta de pagamento de aluguel e encargos dentro do prazo estipulado, ou seja, após o 5º dia do vencimento, sujeitará o LOCATÁRIO ao pagamento de multa correspondente a 2% (dois por cento) sobre o respectivo valor, além de juros e correção monetária do período, calculada com base na (DEFINIR). O atraso do pagamento do aluguel e encargos da locação superior a 10 (dez) dias, sujeitará o LOCATÁRIO ao pagamento dos débitos conforme esta cláusula, e, ainda, ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o total do débito apurado.
Cláusula 22ª: Quando da devolução do imóvel pelo LOCATÁRIO, a simples entrega física das chaves não significará quitação dos débitos existentes, pois o resgate deste se fará mediante recibo específico. Em hipótese alguma aceitar-se-á a devolução das chaves por meio de intermediários não autorizados.
Cláusula 23ª: A presente locação será regida pela Lei do inquilinato n.º 8.285 de 18 de Outubro de 1991 e Código Civil Brasileiro de 10 de Janeiro de 2002, ficando assegurado às partes os direitos e vantagens conferidos por legislação que vier a ser promulgada durante a locação;
Cláusula 24ª: Com a renúncia de qualquer outro, as partes elegem o Foro da Comarca de CIDADE-UF, para dirimir quaisquer questões do presente contrato;E por estarem justos e contratados, assinam o presente contrato em 02 (duas) vias de igual teor, juntamente com 02 (duas) testemunhas.
CIDADE, 00, MÊS, ANO.
NOME COMPLETO – LOCADOR
NOME COMPLETO – LOCATÁRIO
ASSINATURAS
NOME COMPLETO – TESTEMUNHAS
ASSINATURAS
O que é um contrato de locação residencial?
O contrato de locação residencial é o documento legal que formaliza a cessão de uso de um imóvel para fins de moradia. Por meio dele, o proprietário cede o uso de sua casa ou apartamento ao inquilino por um período e mediante o pagamento mensal de um aluguel.
Para que este acordo seja válido perante a lei, é necessário que ele contenha três elementos essenciais: objeto, preço e consentimento. O objeto é o imóvel em si, cuja destinação deve ser exclusivamente à habitação/moradia, sendo proibido o uso para fins comerciais.
O preço, ou o aluguel, é a remuneração paga pelo inquilino ao proprietário pelo uso do bem, e deve ser livremente negociado e claramente especificado no contrato. Já o consentimento é o acordo de vontades, ou seja, a livre aceitação das condições estabelecidas por ambas as partes.
Para ser robusto e proteger locador e locatário, um contrato deve detalhar, no mínimo, a identificação completa dos envolvidos, a descrição detalhada do imóvel, o prazo de vigência (com data de início e término), o valor do aluguel com a periodicidade e critérios de reajuste (geralmente anual), a garantia locatícia selecionada e as cláusulas sobre multa por atraso e rescisão antecipada.
A Lei do Inquilinato exige que ele contenha cláusulas que evitem abusos e garantam a correta divisão de responsabilidades. Para ter o máximo de eficácia legal, ele deve ser assinado pelas partes e por duas testemunhas.
Qual é a finalidade do contrato de locação?
A principal finalidade do contrato de locação reside em garantir a segurança jurídica e evitar conflitos ao longo da relação, atuando como um guia de regras inquestionável.
Para o proprietário (locador), o contrato é a base de sua proteção patrimonial. O documento estabelece todas as obrigações do inquilino, como o pagamento pontual do aluguel e encargos, a manutenção do imóvel e os prazos para devolução. Em situações de descumprimento, como a falta de pagamento, é o contrato que permite ao proprietário recorrer à justiça e acionar a garantia locatícia (caução, fiança ou seguro-fiança) rapidamente.
Para o inquilino (locatário), o contrato também é um escudo de proteção. Ele assegura que o proprietário cumprirá as condições acordadas, garantindo que o imóvel seja entregue em condições plenas de servir à moradia e que o locador responderá por vícios ou defeitos preexistentes.
Além disso, o documento impede que o locador peça o imóvel de volta antes do prazo determinado, exceto nas situações estritamente previstas na legislação, oferecendo estabilidade residencial.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre contrato de aluguel?
A Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, é a espinha dorsal de toda locação urbana no Brasil. Ela não apenas permite que os contratos sejam ajustados por qualquer prazo, mas também define rigorosamente as regras de duração, retomada do imóvel, e os direitos e deveres de cada parte, assegurando o equilíbrio da relação.
A lei é muito clara sobre as responsabilidades: o locador tem a obrigação de entregar o imóvel em condições plenas de uso e garantir a posse pacífica, além de pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Já o locatário deve pagar pontualmente o aluguel e encargos (IPTU, condomínio ordinário), usar o imóvel para o fim residencial convencionado e restituí-lo no estado em que o recebeu, salvo o desgaste natural do tempo.
Um ponto importante da lei é o que se refere à multa e rescisão antecipada. O locatário pode devolver o imóvel antes do prazo, mas geralmente deve pagar a multa pactuada, que deve ser proporcional ao período restante do contrato. No entanto, a lei prevê uma isenção de multa caso o locatário seja transferido de local de trabalho por exigência do empregador, desde que notifique o locador com 30 dias de antecedência.
A Lei do Inquilinato também limita o locador a exigir apenas uma modalidade de garantia locatícia, sendo vedada a cumulação: caução (geralmente 3 meses de aluguel), fiança (uma terceira pessoa como fiador) ou seguro-fiança locatícia.
Qual é o prazo mínimo de um contrato de aluguel?
A Lei do Inquilinato não estabelece um prazo mínimo obrigatório. As partes podem ajustar o contrato por qualquer período. Contudo, na prática do mercado, o prazo de 30 meses (dois anos e meio) é o mais utilizado e aconselhável para o proprietário, e isso tem um motivo estratégico e legal.
A escolha de 30 meses é estratégica por causa da regra de retomada do imóvel. No caso de contratos iguais ou superiores a 30 meses (prazo determinado), o contrato se resolve automaticamente no fim do prazo. O locador pode solicitar a devolução do imóvel sem precisar apresentar um motivo legal justificado (como uso próprio, ou necessidade de reforma). Isso garante estabilidade e previsibilidade na gestão do patrimônio.
No entanto, quando falamos de contratos inferiores a 30 meses, se o contrato for, por exemplo, de 12 ou 24 meses, ele se prorroga automaticamente por prazo indeterminado se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias após o fim do prazo.
Nessa situação, o locador somente poderá reaver o imóvel em situações excepcionais e específicas listadas na lei (uso próprio, descumprimento, ou após cinco anos ininterruptos de locação).
Portanto, enquanto o prazo é livremente negociável, o de 30 meses é a escolha mais segura e estratégica, pois confere ao locador o direito de reaver o bem ao término do acordo sem burocracia ou justificativas legais complexas.
Conclusão
O contrato de locação residencial é o pilar da segurança jurídica na relação entre proprietário e inquilino. Ele não é uma mera formalidade, mas sim o manual de convivência que deve ser elaborado com a máxima atenção aos detalhes. A Lei do Inquilinato confere liberdade de negociação, mas impõe limites e regras claras sobre prazos, retomada do imóvel, direitos e deveres.
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