Modelo de contrato de permuta: o que não pode faltar?

Modelo de contrato de permuta: o que não pode faltar?

Um contrato de permuta é um documento jurídico que formaliza a troca de bens entre duas partes, sejam eles imóveis, móveis ou outros direitos. Ele garante segurança jurídica e evita conflitos futuros, estabelecendo claramente as obrigações e responsabilidades de cada parte envolvida.

Com um contrato bem elaborado, é possível registrar a transação, definir prazos, condições e cláusulas específicas que protejam todos os interessados.

Neste artigo, você vai entender como funciona um contrato de permuta, o que a lei prevê, quais são os tipos existentes, o que não pode faltar no documento e esclarecer dúvidas comuns sobre prazos e custos.

Modelo de contrato de permuta

CONTRATO DE PERMUTA

Por este instrumento particular de permuta de direitos sobre imóveis, de um lado, a empresa TAL, com sede na cidade de CIDADE-UF, na Rua TAL, inscrita no CNPJ sob o nº 000000, neste ato representada por seu sócio Fulano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, portador do CPF nº 000000, que ao final subscreve, doravante denominado PRIMEIRO PERMUTANTE; e, de outro lado, Beltrano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, portador do CPF nº 000000, doravante denominado SEGUNDO PERMUTANTE; têm, entre si, justo e contratado o seguinte:

CLÁUSULA 1ª – As partes permutam, neste ato, os direitos sobre os bens abaixo descritos:

– (descrição), avaliados em R$ 000000 (REAIS).

1.2 – Designado ÁREA TAL (TAL), com área total de 000000 metros quadrados, oriunda da subdivisão da Área 000000, com 000000 m², situada em TAL, desta Comarca de CIDADE-UF, com as seguintes medidas e confrontações: medindo 000000 metros de frente para a Rua TAL; 000000 metros pelo lado direito, confrontando com a área TAL; 000000 metros pelo lado esquerdo, confrontando com a área TAL; e 000000 metros na linha de fundos, confrontando com a área TAL. Avaliado em R$ 000000 (REAIS).

CLÁUSULA 2ª – O PRIMEIRO PERMUTANTE transfere, no ato da tradição, a posse e os direitos sobre os bens descritos na cláusula anterior ao SEGUNDO PERMUTANTE, que se obriga, a partir desta data, ao pagamento de todos os tributos, taxas e tarifas que incidam ou venham a incidir sobre a utilização ou comercialização dos mesmos.

CLÁUSULA 3ª – O SEGUNDO PERMUTANTE transfere, neste ato, a posse e os direitos sobre o bem descrito e caracterizado na cláusula anterior ao PRIMEIRO PERMUTANTE, que se obriga, a partir desta data, ao pagamento de todos os tributos, taxas e tarifas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel.

CLÁUSULA 4ª – O SEGUNDO PERMUTANTE obriga-se pela evicção, e as partes transmitem um ao outro todo o domínio, posse, direito e ação nos bens permutados, constituindo-se assim por este contrato e pela presente cláusula.

CLÁUSULA 5ª – O SEGUNDO PERMUTANTE obriga-se a fazer a desocupação do bem objeto da presente permuta imediatamente após a assinatura do presente contrato.

5.1 – O PRIMEIRO PERMUTANTE obriga-se à entrega de 000000 por mês, devendo a primeira entrega ocorrer no mês vigente da assinatura do presente contrato e as outras três nos meses subsequentes.

CLÁUSULA 6ª – A parte que infringir o presente contrato, em qualquer de suas cláusulas ou condições, pagará à outra multa correspondente a TANTO sobre o valor dos bens permutados.

6.1 – Se uma das partes for obrigada a recorrer aos meios judiciais para a execução do presente contrato, o responsável pagará, além da multa prevista no caput desta cláusula, os honorários advocatícios.

CLÁUSULA 7ª – O presente instrumento, em todos os seus termos, é firmado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando herdeiros e sucessores.

CLÁUSULA 8ª – As partes elegem, desde já, o foro da Comarca de CIDADE-UF, com exclusão de qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir dúvidas que possam surgir em relação ao presente contrato.

Outrossim, as partes se responsabilizam pela legitimidade e autenticidade das assinaturas contidas neste contrato, sob pena de incorrerem nas sanções previstas no art. 299 do Código Penal Brasileiro.

E, por estarem as partes, PRIMEIRO PERMUTANTE e SEGUNDO PERMUTANTE, em pleno acordo com tudo que se encontra disposto neste instrumento particular, assinam-no na presença de duas testemunhas abaixo, em duas vias de igual teor e forma, destinando-se uma via para cada parte contratante.

CIDADE, 00 de MÊS de ANO.

NOME COMPLETO – PRIMEIRO PERMUTANTE

NOME COMPLETO – SEGUNDO PERMUTANTE

ASSINATURAS

TESTEMUNHAS:

1. __________________________________ – CPF: ___________________
   
2. __________________________________ – CPF: ___________________

O que é contrato de permuta?

O contrato de permuta é o documento jurídico que formaliza a troca de bens ou direitos entre duas partes, sem que o pagamento em dinheiro seja a forma principal de contraprestação.

Essa modalidade pode envolver imóveis, veículos, equipamentos, mercadorias ou outros direitos, e garante segurança jurídica ao definir claramente as obrigações, prazos e responsabilidades de cada permutante.

Diferencia-se da compra e venda porque o objeto principal é a troca, embora possa haver complementação financeira (torna) para equilibrar valores. A permuta é regulamentada pelo Código Civil, que prevê requisitos e obrigações semelhantes aos da compra e venda, garantindo validade e eficácia do negócio.

O que a lei diz sobre permuta?

A lei brasileira, por meio dos artigos 533 e 534 do Código Civil, estabelece que o contrato de permuta segue, em regra, as mesmas disposições da compra e venda, exceto quando forem incompatíveis com sua natureza.

Isso significa que a permuta deve respeitar os requisitos gerais de validade dos contratos, capacidade das partes, objeto lícito e forma prescrita em lei e, no caso de imóveis, exige registro no cartório competente para produzir efeitos perante terceiros.

A legislação também permite a chamada “torna”, sendo a complementação em dinheiro quando os bens permutados não têm valores equivalentes. Com isso, a lei garante segurança jurídica e clareza para as partes envolvidas no negócio.

Quais são os tipos de permuta?

Os tipos de contrato de permuta mais comuns são a permuta de bens imóveis, de bens móveis, com complementação (torna), pura e de imóvel por unidades futuras. Eles se diferenciam pelo objeto negociado e pelas condições específicas da troca e cada modalidade possui características próprias e exige cuidados específicos na elaboração do contrato. 

A seguir, detalhamos cada um para que você entenda como funcionam e quando são mais indicados.

Permuta de bens imóveis

Na permuta de bens imóveis, duas partes trocam propriedades, como casas, apartamentos ou terrenos. Este tipo de permuta é bastante comum no setor imobiliário, especialmente em negociações envolvendo construtoras e incorporadoras. Para ter validade perante terceiros, exige escritura pública e registro no cartório de imóveis competente. 

É fundamental que o contrato descreva detalhadamente as características dos imóveis, valores de avaliação e eventuais ônus, garantindo segurança jurídica e evitando futuros litígios. Além disso, deve-se definir claramente quem arcará com impostos, taxas e despesas cartorárias.

Permuta de bens móveis

A permuta de bens móveis ocorre quando as partes trocam itens como veículos, máquinas, equipamentos ou mercadorias. Embora não seja exigido registro cartorial, o contrato é essencial para formalizar a transação e assegurar que as condições sejam cumpridas. É importante descrever com precisão o estado de conservação, número de série, marca, modelo e eventuais garantias dos bens. 

Esse tipo de permuta é muito usado em negociações comerciais e pode incluir prazos para entrega e inspeção. A ausência de formalização pode gerar disputas caso haja divergência quanto ao estado ou valor do bem trocado.

Permuta com complementação (torna)

A permuta com complementação, também conhecida como permuta com torna, acontece quando há diferença de valores entre os bens trocados. Nesse caso, a parte que recebe o bem de maior valor complementa a diferença com pagamento em dinheiro. Essa modalidade é frequente no mercado imobiliário e automotivo. 

O contrato deve especificar o valor da complementação, a forma e o prazo de pagamento, bem como as condições em caso de atraso. É recomendável incluir cláusulas de multa e juros para proteger a parte credora, além de garantir que todos os aspectos fiscais sejam observados.

Permuta pura

Na permuta pura, a troca é realizada entre bens de valores equivalentes, sem qualquer complementação em dinheiro. Embora seja considerada a forma mais simples de permuta, ainda exige atenção na elaboração do contrato. É necessário registrar a descrição minuciosa dos bens, as datas de entrega e as condições de posse. 

Mesmo em transações aparentemente equilibradas, podem surgir conflitos se não houver clareza nas obrigações assumidas. Essa modalidade é comum em trocas diretas de veículos, equipamentos ou até imóveis de valores similares, dispensando o ajuste financeiro.

Permuta de imóvel por unidades futuras

A permuta de imóvel por unidades futuras ocorre quando o proprietário de um terreno o troca por unidades que serão construídas nesse local, como apartamentos, casas ou salas comerciais. Esse tipo de negociação é muito utilizado por construtoras e incorporadoras para viabilizar empreendimentos. 

O contrato deve estabelecer prazos para início e conclusão da obra, especificações técnicas das unidades, responsabilidades por licenças e autorizações, e penalidades em caso de atraso. Também é fundamental prever garantias para o proprietário receber as unidades prometidas, mesmo em caso de problemas financeiros da construtora.

O que não pode faltar no contrato de permuta?

Um contrato de permuta deve conter, no mínimo, a qualificação das partes, a descrição detalhada dos bens, o valor e eventual torna, as condições de posse e responsabilidades, cláusulas de segurança e a definição do foro para solução de conflitos.

Esses elementos garantem a validade jurídica do documento, a transparência da negociação e a prevenção de litígios futuros. Isso significa que não basta apenas registrar a troca: é necessário incluir informações completas sobre as partes, os bens e as condições do acordo. A seguir, explicamos cada um desses pontos e sua importância para a segurança do negócio.

Qualificação das partes

A qualificação das partes é o primeiro passo para validar juridicamente o contrato. Nela, devem constar dados como nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF ou CNPJ e endereço de cada permutante. No caso de pessoas jurídicas, é indispensável incluir o contrato social e a identificação do representante legal. 

Essas informações permitem identificar precisamente quem está assumindo as obrigações e direitos previstos. Sem essa qualificação completa, o documento pode ter sua validade questionada em caso de disputa.

Descrição detalhada dos bens permutados

A descrição dos bens deve ser precisa e detalhada para evitar dúvidas. Em imóveis, é necessário informar matrícula, localização, metragem, confrontações e eventuais ônus ou gravames. Já para bens móveis, devem ser especificados marca, modelo, número de série, estado de conservação e características relevantes.

Esse nível de detalhe protege as partes contra alegações de má-fé ou divergências sobre o que foi negociado. Além disso, facilita registros e comprovações futuras.

Valor dos bens e torna

Mesmo que não haja pagamento em dinheiro, é importante atribuir um valor de mercado aos bens permutados. Essa prática é necessária para fins fiscais e para formalizar a equivalência na troca. 

Quando existir diferença de valores, a complementação, chamada de “torna”, deve estar claramente registrada, com valor exato, forma de pagamento e prazos. Também é recomendável prever multas ou juros em caso de atraso. Essa clareza evita discussões sobre desequilíbrio econômico no negócio.

Condições de posse e responsabilidades

O contrato deve indicar o momento exato em que a posse dos bens será transferida, assim como as obrigações de cada parte a partir dessa data. Para imóveis, isso inclui o pagamento de IPTU, condomínio e taxas incidentes. 

No caso de bens móveis, é importante definir quem será responsável por licenciamento, seguro ou manutenção até a entrega. Essa previsão garante que não haja confusão sobre quem deve arcar com despesas ou eventuais problemas no período de transição.

Cláusulas de segurança

As cláusulas de segurança funcionam como um escudo para proteger ambas as partes. Elas podem incluir garantias de inexistência de dívidas ou ônus, cláusulas de não concorrência, prazos de desocupação, multas por descumprimento e obrigações de reparação. 

Também é possível inserir previsões específicas para casos de vícios ocultos. Quanto mais claras e completas forem essas cláusulas, menor será o risco de conflitos e maior será a força jurídica do contrato em caso de ação judicial.

Foro e solução de conflitos

Definir o foro competente no contrato é uma forma de antecipar a resolução de eventuais disputas. Geralmente, opta-se pelo foro da localização de um dos bens ou da residência de uma das partes, para facilitar o acesso à Justiça. 

Além disso, é possível incluir cláusulas prevendo mediação ou arbitragem como métodos alternativos de solução. Essa previsão evita incertezas sobre onde e como eventuais demandas serão processadas, trazendo mais segurança e previsibilidade para todos.

Quanto tempo dura uma permuta?

Uma permuta dura o tempo estabelecido no contrato, podendo variar de poucos dias até vários meses, conforme a complexidade da negociação e as condições acordadas.

Em outras palavras, a permuta, em si, não tem uma duração fixa: a validade começa a partir da assinatura do contrato, momento em que se estabelece o que será trocado e quando a troca ocorrerá. 

Em transações simples, como a troca direta de bens já disponíveis, o prazo pode ser curto, limitado à entrega e à formalização documental.

Já em casos como permuta de imóvel por unidades futuras, o prazo pode se estender até a conclusão da obra e a entrega formal das unidades, incluindo eventuais períodos de regularização no cartório. Definir prazos claros no contrato é essencial para evitar atrasos e garantir o cumprimento das obrigações de cada parte.

Quem paga a escritura de permuta?

A responsabilidade pelo pagamento da escritura de permuta é definida pelas partes no contrato, podendo ser de um dos permutantes ou dividida entre ambos.

A lei não impõe uma regra específica, dando liberdade para os envolvidos negociarem essa despesa de acordo com a conveniência e o equilíbrio da transação. Na prática, é comum que os custos sejam divididos igualmente, especialmente quando os bens permutados têm valores semelhantes.

O contrato deve registrar claramente quem arcará com a escritura e com o registro no cartório, evitando dúvidas ou conflitos posteriores. Além disso, é importante prever o pagamento de tributos incidentes, como o ITBI no caso de permutas de imóveis, que também pode ser dividido ou atribuído a uma das partes.

Conclusão

O contrato de permuta é uma ferramenta essencial para garantir segurança e clareza em negociações que envolvem a troca de bens ou direitos. Com cláusulas bem definidas, descrição detalhada dos bens, prazos claros e responsabilidades especificadas, é possível evitar conflitos e assegurar que ambas as partes cumpram integralmente o acordo. Cada elemento do documento contribui para dar mais previsibilidade à transação, seja ela simples ou complexa.

Mais do que formalidade, a permuta exige atenção aos detalhes e respaldo jurídico adequado. Um contrato bem elaborado protege interesses, reduz riscos e facilita a execução em caso de descumprimento. E com a tecnologia disponível hoje, é possível tornar esse processo ainda mais ágil e eficiente.

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