Modelo de contrato de promessa de compra e venda
Antes de fechar um negócio como a compra e venda de um imóvel pode ser que os envolvidos queiram fazer um acordo preliminar de garantia da transição. E para isso podem adotar o modelo de contrato de promessa de compra e venda.
O documento serve para que ambos deixem claro o interesse e o comprometimento na negociação e estejam de acordo com as condições de transferência antes de assinarem o contrato definitivo, ou seja, a escritura pública.
Por isso, o contrato traz informações detalhadas do imóvel, valores, formas de pagamento, prazos, entre outras informações importantes da negociação, obrigando as partes a cumprir tais condições. Do contrário, podem sofrer penalidades, como multas.
Apesar da relevância, o documento não garante o fechamento do negócio e a transferência real da propriedade do bem, pois isso só acontece com a escritura definitiva.
Assim, este texto vai abordar:
- Modelo de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.
- Como funciona o contrato de promessa de compra e venda?
- O que não pode faltar em um contrato de promessa de compra e venda?
- O contrato de promessa de compra e venda precisa ser registrado em cartório?
- Quais os riscos de comprar um imóvel apenas com a promessa de compra e venda?
- Como se proteger dos riscos de comprar um imóvel apenas com promessa de venda?
Continue a leitura deste texto e veja quais as características deste contrato e o que ele garante na negociação.
Modelo de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
PROMITENTE(S) VENDEDOR(ES):
Sr. Fulano de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000 e sua mulher Beltrana de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portadora do CPF nº 000000, doravante denominados simplesmente PROMITENTES VENDEDORES.
PROMITENTE COMPRADOR:
Sr. Ciclano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000, doravante denominado simplesmente PROMITENTE COMPRADOR.
Por este instrumento e na melhor forma de direito as partes supra qualificadas têm entre si justo e acertado o presente Contrato Particular com Promessa de Compra e Venda de Imóvel, a qual reger-se-á pelas seguintes cláusulas e condições:
CLÁUSULA 1º – OS PROMITENTES VENDEDORES São Senhores e legítimos proprietários do imóvel objeto deste Instrumento a seguir descrito e caracterizado:
IMOVEL: (ESPECIFICAR IMÓVEL E SEU ENDEREÇO), compreendendo uma (01) casa de alvenaria com suas dependências, benfeitorias e instalações, e o respectivo terreno que mede 0000m² de frente ao sudoeste à dita Avenida, por 0000m² de extensão da frente ao fundo, ao Nordeste, onde tem a mesma largura da frente e entesta com propriedade que é ou foi de Fulano de Tal, com o qual também limita pelo lado Noroeste, limitando pelo outro lado, ao Sueste, com propriedade que é ou foi de Beltrano de Tal, situado no bairro TAL, no quarteirão formado pelas Ruas TAIS, Avenidas TAIS, e matriculado no Registro de Imóveis da TALª Zona CIDADE-UF sob nº 0000, fls. 0000, Livro 000000”
CLÁUSULA 2º – Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, os PROMITENTES VENDEDORES prometem vender e o PROMITENTE COMPRADOR, por sua vez, promete comprar o imóvel acima descrito e caracterizado pelo preço certo e ajustado de R$ 000000 (REAIS), nas seguintes condições:
a) R$ 000000 (REAIS), que são pagos neste ato, como princípio de pagamento, com a assinatura do presente instrumento, em moeda corrente nacional, valor do qual os PROMITENTES VENDEDORES dão plena, geral e irrevogável quitação.
b) R$ 000000 (REAIS) que serão pagos pelo PROMITENTE COMPRADOR aos PROMITENTES VENDEDORES em TANTAS parcelas mensais e sucessivas, no valor do R$ 000000 (REAIS) cada parcela, representados por igual número do Notas Promissórias emitidas pelo PROMITENTE COMPRADOR, em favor dos PROMITENTES VENDEDORES com vencimentos a cada 30 (trinta) dias, sendo que a primeira parcela/Nota Promissória vencerá no dia TAL e as demais sucessivamente nos dias TAL, TAL e TAL, de tal forma que a quitação do pagamento destas parcelas somente serão consideradas consolidadas mediante a liquidação das Notas Promissórias, em seus vencimentos, valores que deverão ser pagos na residência dos PROMITENTES VENDEDORES ou no local onde os mesmos indicarem.
PARÁGRAFO PRIMEIRO: Conforme acordo entre as partes contratantes, as parcelas mencionadas na letra “b”, supra, serão corrigidas monetariamente à partir da assinatura do presente instrumento, de acordo com o índice do IGP-M, da Fundação Getúlio Vargas, até o efetivo pagamento das mesmas.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Na falta de pagamento nas Datas aprazadas de qualquer das parcelas mencionadas na letra “b” supra, o PROMITENTE COMPRADOR desde já concorda em pagar multa contratual, convencional e irredutível de 10%(dez por cento), calculada sobre o valor da parcela em atraso. Ocorrendo atraso ou não pagamento de 02 (duas) ou mais parcelas, ficará caracterizada a inadimplência contratual do PROMITENTE COMPRADOR, dando motivo à imediata rescisão do pacto ora firmado, perdendo o PROMITENTE COMPRADOR em favor dos PROMITENTES VENDEDORES, à título de perdas e danos, o valor dado como entrada do negócio, descrito na letra “a” da CLÁUSULA SEGUNDA.
CLÁUSULA 3º – Todas e quaisquer despesas inerentes ao Registro de Imóveis, tais como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis/ITBI, de certidões negativas porventura necessárias e despesas de confecção da outorga da Escritura Definitiva de Transmissão do imóvel correrão e serão suportadas com exclusividade pelo PROMITENTE COMPRADOR.
CLÁUSULA 4º – Os PROMITENTES VENDEDORES declaram que não têm contra si nenhuma ação, protesto ou procedimento judicial que prejudiquem a perfeição jurídica deste instrumento, respondendo pelos riscos da evicção na forma da Lei, declarando ainda que o imóvel ora transacionado encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus judiciais ou extrajudiciais, legais, fiscais ou convencionais, estando em dia com os devidos encargos municipais.
CLÁUSULA 5º – O PROMITENTE COMPRADOR recebe neste ato a posse provisória do imóvel, nas condições em que se encontra e, quanto à esta, nada podendo exigir ou reclamar à qualquer título e em tempo algum, estando o imóvel completamente livre e desocupado, assumindo ainda o PROMITENTE COMPRADOR, à partir desta Data, a responsabilidade pelos pagamentos de todos os impostos e taxas relativas ao imóvel objeto do presente contrato.
PARÁGRAFO ÚNICO: O PROMITENTE COMPRADOR será imitido na posse definitiva do imóvel objeto deste Instrumento na ocasião do recebimento da última parcela descrita na letra “b”, da CLÁUSULA SEGUNDA, cujo vencimento da mesma será em (COPIAR O DIA, MÊS E ANO POR EXTENSO DA ÚLTIMA PARCELA).
CLÁUSULA SEXTA: 0 presente instrumento contratual é regido pelo artigo 1095 do Código Civil Brasileiro (Art. 1095. Podem, porém, as partes estipular o direito de se arrepender, não obstante as arras dadas. Em caso tal, se o arrependido for o que as deu, perdê-las-á em proveito do outro; se o que as recebeu, restituí-las-á em dobro.).
CLÁUSULA SÉTIMA: É vedado ao PROMITENTE COMPRADOR ceder à terceiros, total ou parcialmente, os direitos oriundos deste contrato, sem a prévia e expressa anuência dos PROMITENTES VENDEDORES, manifestada por escrito.
PARÁGRAFO ÚNICO: OS PROMITENTES VENDEDORES poderão, a seu exclusivo arbítrio, optar pelo recebimento, com ou sem os ônus legais e convencionais, das parcelas em débito. Todavia, esta tolerância jamais poderá ser invocada como qualquer tipo de novação, modificação deste contrato ou desistência de exigir seu fiel cumprimento.
E assim, por estarem justos e contratados, firmam o presente instrumento em 03 (três) vias de igual teor e forma, para que surta seus jurídicos e legais efeitos, obrigando-se as partes por si, seus herdeiros e/ou sucessores a bem e fielmente cumprir tudo quanto aqui se contém, elegendo desde já, o Foro Central da Comarca de Porto Alegre, com exclusão de quaisquer outros por mais privilegiados que forem, para dirimir quaisquer dúvidas emanadas do presente contrato.
CIDADE, DIA, MÊS, ANO.
NOME COMPLETO – PROMITENTE VENDEDOR
NOME COMPLETO – PROMITENTE VENDEDORA
NOME COMPLETO – PROMITENTE COMPRADOR
ASSINATURAS
TESTEMUNHAS
Como funciona o contrato de promessa de compra e venda?
O contrato de promessa de compra e venda, é um acordo prévio que envolve vendedor e comprador e que funciona como um compromisso de que ambas as partes têm interesse em fechar a negociação.
Com isso, eles se comprometem com o fechamento futuro da transação, mediante o cumprimento das condições pré-estabelecidas, como o valor, forma de pagamento, prazo, entre outras cláusulas.
Assim, o contrato funciona como um acordo inicial, antes do contrato definitivo registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Embora o contrato de promessa de compra e venda não tenha obrigatoriedade de registo em cartório, ele é um documento importante e que obriga as partes a cumprirem as condições estabelecidas previamente sob pena de multa se houver desistência de uma das partes.
A promessa de compra e venda garante que o negócio será fechado?
Não, a promessa de compra e venda, apesar de ser um contrato preliminar que obriga o cumprimento do que foi acordado, não garante o fechamento do negócio, ou seja, não transfere a propriedade do bem.
Isso quer dizer que a finalização da transição do negócio e a transferência do bem ocorrem com a escritura definitiva registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
O que não pode faltar em um contrato de promessa de compra e venda?
Ainda que seja um documento inicial, o contrato de promessa de compra e venda não pode deixar de trazer informações como a identificação das partes, a descrição do imóvel, valor e condições de pagamento, posse e responsabilidades, penalidades e rescisão, documentação e prazo para escritura.
Confira os elementos essenciais:
Qualificação completa das partes
É necessário nome completo, CPF/CNPJ, nacionalidade, estado civil, profissão, endereço e contato tanto do comprador quanto do vendedor.
Como resultado, se tem uma identificação precisa das partes envolvidas na transação.
Descrição detalhada do imóvel
É necessário especificar a localização, área e características do imóvel.
Ademais, deve-se trazer dados como a matrícula (ou transcrição), número de registro, número do IPTU, entre outras informações burocráticas.
Preço e condições de pagamento
Deve trazer ainda o valor da venda e as formas de pagamento, se à vista, parcelado ou financiado.
Além disso, detalhar o valor da entrada, o número de parcelas, as datas de vencimento, entre outras especificações.
Posse e responsabilidades
Deve especificar que o comprador tem a posse e controle sobre o imóvel antes da escritura definitiva, ou seja, a transferência da propriedade ser concluída.
Também deve esclarecer as responsabilidades pelos pagamentos de custos de transferência do imóvel.
Penalidades e Rescisão
É necessário apresentar as cláusulas de rescisão, de forma a proteger as partes dos riscos de descumprimento do contrato.
Nelas, deve especificar as penalidades, como as multas e indenizações para ambas as partes diante da rescisão.
Documentação e prazo para a escritura
O contrato de promessa de compra e venda deve especificar o prazo para a escritura e para o registro no Cartório de Imóveis.
E para isso, deve apresentar a documentação completa das partes e do imóvel.
O contrato de promessa de compra e venda precisa ser registrado em cartório?
Não, o contrato de promessa de compra e venda não precisa ser registrado em cartório, especificamente no Cartório de Registro de Imóveis.
Porém, recomenda-se que se faça o registro para a segurança jurídica da transação.
Quais os riscos de comprar um imóvel apenas com a promessa de compra e venda?
Os riscos de comprar um imóvel apenas com a promessa de compra e venda, sem registrá-la e sem escritura pública, são altos, em especial quanto à falta de segurança jurídica, já que o comprador não se torna o proprietário legal do imóvel.
Desta forma, ele terá diversos problemas como a possível perda do imóvel.
Veja em detalhes quais são os riscos:
- Venda do imóvel para terceiros: vendedor pode negociar o mesmo imóvel com uma terceira pessoa e o primeiro comprador pode perder o direito sobre o bem, já que a promessa não garante a propriedade;
- Penhora ou bloqueio judicial do imóvel: no caso de dívidas judiciais do vendedor, o imóvel pode ser penhorado ainda que tenha sido pago pelo comprador que não é o real proprietário;
- Falecimento do vendedor: em caso de falecimento do vendedor será necessário abrir um inventário extrajudicial ou judicial para regularizar a situação da compra e da propriedade;
- Falta de acesso a financiamentos e venda futura: o comprador tem dificuldades em comprovar a posse do imóvel, dificultando a venda futura e financiamentos bancários.
Portanto, é fundamental que o comprador, após assinar a promessa de compra e venda, registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis e providencie a escritura, formalizando a transferência da propriedade.
Como se proteger dos riscos de comprar um imóvel apenas com promessa de venda?
Para se proteger dos riscos de comprar um imóvel apenas com uma promessa de compra e venda, para começar, é indispensável registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis.
Ademais, após a assinatura do contrato, formalizar a escritura pública e registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo a transferência definitiva do imóvel para o nome do comprador.
Conclusão
O modelo de contrato de promessa de compra e venda é uma ferramenta importante para estabelecer um compromisso prévio entre o vendedor e o comprador na negociação de um imóvel.
Como resultado, o fechamento final da transação estará garantida, desde que se cumpram as condições pré-determinadas no contrato, incluindo valores e formas de pagamento.
Importante que o contrato traga todos os elementos essenciais para esta negociação inicial como a identificação das partes, a descrição do imóvel, preços e condições de pagamento, e até mesmo as penalidades por descumprimento de contrato, entre outros.
Apesar de sua importância, ele não tem a obrigatoriedade de registro em cartório e não transfere a propriedade do bem, pois isso acontece apenas na escritura definitiva registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
No entanto, se recomenda o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, além do registo da escritura definitiva, para dar segurança jurídica ao processo e evitar riscos, como a perda do imóvel.
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