Modelo de execução de aluguéis e encargos em face do fiador
A execução de aluguéis e encargos previstos em contratos locatícios é um dos instrumentos mais relevantes para garantir efetividade ao crédito do locador, sobretudo quando há inadimplência persistente e a negociação extrajudicial já se esgotou.
Trata-se de uma ação que exige compreensão cuidadosa da Lei do Inquilinato, da responsabilidade do fiador e da dinâmica executiva prevista no Código de Processo Civil. A correta estruturação do pedido e a identificação dos valores exigíveis são fundamentais para que a tutela jurisdicional seja eficiente e célere.
Neste artigo disponibilizamos um modelo de execução de aluguéis e encargos em face do fiador e logo após serão respondidas as principais perguntas sobre o tema, como o que é uma ação de execução de aluguéis, o que pode ser cobrado do inquilino inadimplente na ação judicial, como ajuizar uma ação de execução de aluguel, entre outros questionamentos importantes.
Modelo de execução de aluguéis e encargos em face do fiador
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA (…)
(…), vem, por seu procurador (documento 1), com escritório na (…), onde recebe intimações, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (…), a competente
EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA CONTRA DEVEDOR SOLVENTE – TÍTULO EXTRAJUDICIAL
o que faz com supedâneo nos artigos 783, 784, VIII e 824 e seguintes do Código de Processo Civil, expondo e requerendo o quanto segue:
O exequente é credor da importância de R$ (…), devida pelos executados, de acordo com a memória de cálculos anexa (documento 2 – Código de Processo Civil, art. 798, I, “b” e parágrafo único) e instrumento particular de contrato de locação assinado pelas partes e duas testemunhas em (…) (documento 3).
Trata-se, portanto, de título executivo extrajudicial (Código de Processo Civil, art. 784, VIII), decorrente de obrigação líquida, certa e exigível (Código de Processo Civil, art. 783).
A presente execução decorre de aluguéis e encargos não pagos pelo afiançado dos executados que renunciaram ao benefício de ordem e se declararam solidários no contrato (documento 4).
Nada obstante os esforços do credor, que, sem sucesso, tentou amigavelmente receber o valor que lhe é devido, negam-se os devedores a saldar o débito, obrigando-o a socorrer-se do Poder Judiciário, o que faz por intermédio da presente ação de execução.
CITAÇÃO E PEDIDO
Não restando outro meio de receber, é a presente para requerer digne-se Vossa Excelência de:
Determinar sejam citados os executados, pelo correio, nos termos dos arts. 246, I; 247 e 248 do Código de Processo Civil, (ou, subsidiariamente, justificando: por intermédio do Sr. Oficial de Justiça, com os permissivos do artigo 212, § 2°, do Código de Processo Civil,) para pagar, em 3 (três) dias, o valor de R$ (…), acrescido de juros legais, correção monetária, custas e honorários advocatícios de 5% nos termos do art. 827 do Código de Processo Civil.
Caso não haja pagamento no prazo legal de 3 (três) dias, requer-se, desde já, o acréscimo aos honorários, que deverão ser de 10% do valor executado (CPC, art. 827) com a penhora de dinheiro (CPC, art. 835, I e § 1º) pelo sistema do Banco Central.
Caso se frustre a penhora de dinheiro, requer-se a expedição de mandado de penhora de tantos bens quantos bastem para garantir a execução, a ser cumprido por intermédio do Sr. Oficial de Justiça ou a penhora do imóvel consistente em (…) (documento 4 – matrícula), mediante termo nos autos, de acordo com o art. 837 e art. 845, § 1º, do CPC.
Caso o executado não seja encontrado para citação, ex vi legis (CPC, art. 830), requer o arresto do imóvel indicado e cuja matrícula segue anexa (documento 4), cumpridas as formalidades legais, seguindo o processo nos termos da Lei com a citação do executado por edital findo o qual haverá automática conversão do arresto em penhora (CPC, art. 830, § 3º). (Apenas para o caso de serem conhecidos bens penhoráveis do executado. Caso contrário a citação deve ser requerida, depois de esgotadas as tentativas, mesmo sem arresto, por edital (§ 2º, art. 830, do CPC): “Ação de execução de título extrajudicial”. Citação realizada por edital. Validade. Citação ficta ocorrida após diligências visando à obtenção de novo endereço do executado. Aplicação do disposto no artigo 231, II, CPC [atual art.256, II].Prescrição. Inocorrência. Interrupção do prazo prescricional. Inteligência do artigo 219, CPC [atual art. 240]. Agravo improvido” (TJSP, 0221360-90.2012.8.26.0000 – Relator(a): Soares Levada – Comarca: Sorocaba – Órgão julgador: 34ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 05.11.2012 – Data de registro: 08.11.2012 – Outros números: 2213609020128260000).
Ou, para o caso de não serem conhecidos bens penhoráveis do executado:
a.1) Requer-se, desde já, caso não haja pagamento em 3 (três) dias e o Sr. Oficial de Justiça não localizar bens penhoráveis dos executados, que sejam eles intimados para, no prazo de 5 (cinco) dias, indicar bens passíveis de penhora, sob pena de ato atentatório à dignidade da Justiça e multa de 20% do valor da execução nos termos dos arts. 774, V, e seu parágrafo único do CPC.
Requer-se a intimação da penhora através dos advogados do executado constituídos nos autos (CPC, art. 841, §§ 1º e 2º) ou por via postal, caso não tenha advogado constituído.
Por fim, tendo em vista o teor dos arts. 837 e 845, § 1º, do Código de Processo Civil, requer a exequente que a penhora seja registrada por meio eletrônico ou, impossível a prática do ato por meio eletrônico pela serventia, a expedição de certidão de inteiro teor do ato, para registro na matrícula do imóvel a ser penhorado/arrestado, de propriedade do executado (documento 4), nos termos dos artigos 167, I, 5 e 239 da Lei6.015/1973.
PROVAS
Pela natureza da ação (execução), protesta por provar o alegado unicamente por intermédio do título que instrui a exordial (documento 2).
VALOR DA CAUSA
Atribui-se à presente execução o valor de R$ (…).
Respeitosamente, pede deferimento.
Cidade…, de … de …
Advogado
OAB/UF
Documento 1 Procuração
Documento 2 Título Executivo
Documento 3 Demonstrativo do Débito
Documento 4 Matrícula do Imóvel para penhora/arresto
O que é uma ação de execução de aluguéis?
A execução de aluguéis é o mecanismo jurídico empregado quando o locador busca satisfação direta do crédito locatício sem a necessidade de ação de cobrança.
Isso é possível porque o contrato de locação constitui título executivo extrajudicial, permitindo que o devedor seja intimado para pagamento em três dias, nos termos do art. 829 do CPC.
Trata-se de um procedimento mais rápido que a cobrança, pois dispensa a fase de conhecimento e segue diretamente para atos constritivos.
A Lei do Inquilinato complementa essa estrutura, especialmente no art. 62, que disciplina a execução de aluguéis vencidos e vincendos e autoriza cumulação com despejo em determinados contextos.
É um instrumento de grande impacto para credores, pois aumenta a efetividade da tutela jurisdicional e reduz o tempo para obtenção do crédito.
Qual a diferença entre a ação de cobrança e a ação de execução?
As diferenças entre as duas modalidades são estruturais e impactam diretamente o tempo de tramitação.
A cobrança exige fase probatória, sentença e posterior cumprimento, pois não há título executivo que legitime execução imediata. Ela é adequada quando há dúvidas sobre o valor devido, cláusulas não pactuadas, ausência de garantia ou necessidade de demonstração de fatos.
Já a execução, por sua vez, pressupõe a existência de um título executivo extrajudicial válido — como o contrato de locação com fiança. Nesse contexto, a ação já nasce com força coercitiva, permitindo atos de penhora, bloqueios via SISBAJUD, restrições RENAJUD e protesto, caso haja resistência ao pagamento.
O que pode ser cobrado do inquilino inadimplente na ação judicial?
A execução pode abranger todos os valores expressamente previstos no contrato e autorizados pela legislação, desde que devidamente discriminados.
O art. 23 e o art. 62 da Lei 8.245/1991 estabelecem os encargos locatícios típicos, entre eles: aluguéis vencidos e vincendos, juros moratórios, multa contratual, correção monetária, cotas condominiais quando atribuídas ao locatário, IPTU e demais despesas ordinárias pactuadas.
Quando há fiador, sua responsabilidade acompanha integralmente a do locatário, salvo disposições expressas limitando a fiança. Por isso, é comum que o fiador seja executado pelo valor integral do débito, sendo-lhe assegurado direito regressivo contra o afiançado após a quitação.
A correta delimitação dos encargos é fundamental para evitar impugnações e discussões acerca da exigibilidade do crédito.
Como ajuizar uma ação de execução de aluguel?
O ajuizamento exige atenção a requisitos formais específicos. Inicia-se pela apresentação do contrato de locação assinado pelo locatário e pelo fiador, acompanhado dos demonstrativos do débito e memorial descritivo dos valores conforme o art. 798 do CPC.
Quanto mais detalhada for a planilha de cálculo, menor a margem para contestação futura. Após protocolar a petição, o juiz ordena a intimação do devedor para pagar em três dias, podendo desde logo autorizar atos de penhora e averbação premonitória.
A atuação estratégica do advogado deve considerar a escolha de bens penhoráveis, eventual pedido de arresto e utilização de ferramentas como SISBAJUD. Nos casos em que o fiador é executado, torna-se essencial validar a vigência da fiança e demonstrar que não houve exoneração.
Só é possível ajuizar a ação de execução de aluguel em conjunto com uma ordem de despejo?
A cumulação é possível, mas não obrigatória. O art. 62, I, da Lei do Inquilinato autoriza o ajuizamento conjunto quando o objetivo é reunir despejo por falta de pagamento com a execução dos valores devidos.
A cumulação é útil para situações em que o locador deseja recuperar o imóvel e, simultaneamente, satisfazer o crédito, conferindo racionalidade e economia processual.
Contudo, nada impede que o locador opte por executar apenas os valores ou, de forma distinta, promova apenas o despejo. Essa escolha depende da estratégia processual, do risco de deterioração do imóvel, da urgência na retomada e da expectativa de recebimento do crédito.
Qual é o prazo para executar um contrato de aluguel?
A pretensão executória está sujeita ao prazo prescricional geral previsto no art. 206, §5º, I, do Código Civil, que estabelece o período de cinco anos para execução de dívidas líquidas constantes de instrumento particular. Como o contrato de locação constitui título executivo, aplica-se esse prazo para aluguéis e encargos vencidos.
É essencial observar que a prescrição intercorrente pode incidir durante o curso da execução se o processo permanecer paralisado por inércia do exequente, conforme previsão do art. 921 do CPC.
Advogados que atuam com locações devem monitorar constantemente os autos para evitar a perda do direito material e assegurar regular andamento dos atos executivos.
Conclusão
A execução de aluguéis e encargos em face do fiador é um dos instrumentos mais eficazes do direito locatício, especialmente porque permite satisfação imediata do crédito sem necessidade de fase probatória.
A atuação técnica do advogado, desde a organização dos documentos até a definição da estratégia executiva, é determinante para o êxito da demanda. A Lei do Inquilinato, em harmonia com o Código de Processo Civil, oferece uma estrutura robusta para assegurar a efetividade da cobrança e a responsabilidade dos garantidores.
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