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MODELO DE AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 02ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE …
PROCESSO Nº …
… (nome completo em negrito da parte), … (nacionalidade), … (estado civil), … (profissão), portador do CPF/MF nº …, com Documento de Identidade de n° …, residente e domiciliado na Rua …, n. …, … (bairro), CEP: …, … (Município – UF), vem respeitosamente perante a Vossa Excelência propor:
TUTELA PROVISÓRIA DE EVIDÊNCIA
pelos fatos e fundamentos a seguir expostos:
I – DOS FATOS
No dia 27/12/13 os Autores adquiriram da Ré o lote residencial nº 71, com área de 797,14m², no loteamento denominado CONDOMÍNIO FECHADO REAL, registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Viçosa sob a matrícula nº XXXX, localizado na Mota/Viçosa – MG.
Pelo lote os Autores pagaram a quantia total de R$158.100,00 (cento e cinqüenta e oito mil e cem reais), prevista na cláusula 2.1 do contrato, sendo R$89.000,00 (oitenta e nove mil reais) de sinal e 08 (oito) parcelas de R$8.637,50 (oito mil seiscentos e trinta e sete reais e cinqüenta centavos) pagas mensalmente de 25/01/14 a 25/09/14, valor este que está totalmente pago, conforme demonstra documento presente nos autos.
O prazo para conclusão das Obras e entrega do lote foi determinado pela Ré como sendo “ATÉ AGOSTO DE 2015”, conforme previsão na cláusula 1.4.3 do contrato. Contudo até a presente data, 17/04/17, o lote não foi entregue aos Autores, ou seja, um atraso de mais de 20 meses do prazo contratado.
Não tendo mais interesse no lote, por conta do excessivo atraso e da necessidade de aquisição de casa própria, pois moram de aluguel, notificaram a Ré no dia 07/02/17 da rescisão do contrato de compra e venda, apresentando o valor de R$265.192,97 (duzentos e sessenta e cinco mil, cento e noventa e dois reais e noventa e sete centavos) para devolução, que representa o valor pago pelo imóvel, acrescido de correção, mediante aplicação de índices da Tabela do TJMG, e juros mensais de 01%, conforme abaixo discriminado. Contudo, a Ré se quedou inerte, não restando aos Autores outra alternativa senão buscar a rescisão judicial do contrato e a devolução dos valores pagos.
* Este valor deve ser acrescido da multa de 20% prevista na Cláusula 3.2.1 do contrato, em reciprocidade de tratamento.
II – DA NECESSIDADE DE CONCESSÃO DA TUTELA PROVISÓRIA DE EVIDÊNCIA
O art. 294, do C.P.C., disciplina a tutela provisória, que pode fundamentar-se em urgência ou evidência, prescrevendo o art. 311 do mesmo Codexque a tutela de evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante, ou, ainda, a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável.
Art. 311 – A tutela da evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando:
(…)
II – as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante;
III – (…);
IV – a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável.
No caso dos autos, a conclusão das Obras de Infraestrutura do Loteamento foi estipulada no contrato como sendo “até agosto de 2015”, conforme previsão da cláusula 1.4.3 do contrato, restando demonstrado um atraso de mais de 20 meses além da data prevista no contrato para entrega do imóvel adquirido, tendo já quitado o pagamento de todas as parcelas do preço avençado, conforme documento presente nos autos, estando o direito dos Autores demonstrado de forma cristalina nos documentos acostados na inicial, cuja Ré não é capaz de impugnar ou justiçar, sendo aplicável a concessão da tutela provisória de evidência.
Também há tese firmada em julgamento de casos repetitivos, conforme Acórdão do Superior Tribunal de Justiça abaixo colacionado, que determina a devolução imediata do valor pago no contrato de compra e venda. Vejamos:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO.
DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
2. Recurso especial não provido.
(REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)
Há também a Súmula nº 543 do S.T.J que disciplina o tema:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
(Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)
É também neste sentido as decisões recentes do TJMG:
EMENTA: APELAÇÃO – DIREITO DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇÃO- IMPOSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA.
– Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores somente ao término da obra ou após a entrega do habite-se, ressaltando-se que, em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. (TJMG – Apelação Cível 1.0024.13.380378-3/001, Relator(a): Des.(a) Mota e Silva, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/02/2017, publicação da súmula em 24/02/2017)
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – CULPA VENDEDOR – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR.
– Rescindida promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, deve este restituir de forma imediata a integralidade dos valores pagos pelo promissário comprador. (TJMG – Apelação Cível 1.0481.12.011465-9/001, Relator(a): Des.(a) Pedro Aleixo, 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/02/2017, publicação da súmula em 20/02/2017)
Portanto, presentes os requisitos que autorizam a concessão da tutela provisória de evidência para acautelar o direito dos Autores, que necessitam da imediata devolução do numerário para fazerem outro investimento, bem como comprar a sonhada casa própria, pois pagam aluguel até hoje e necessitam adquirir um imóvel próprio.
III – DOS PEDIDOS
Diante do exposto, requer a V. Exa.:
1) Seja concedida tutela provisória de evidência, initio litis, para determinar a Ré a devolver, imediatamente, o valor pago pelos Autores na compra do lote, R$265.192,97 (duzentos e sessenta e cinco mil, cento e noventa e dois reais e noventa e sete centavos), devidamente corrigida e acrescida de juros, além da multa de 20% prevista na cláusula 3.2.1, em reciprocidade, pelo descumprimento contratual, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de multa diária de R$2.000,00 (dois mil reais) a ser arbitrado por este juízo para o caso de descumprimento da ordem;
1.1) Não cumprindo voluntariamente a ordem judicial, requer a penhora on line do numerário nas contas da Ré, nos termos do art. 301 c/c 854 do C.P.C;
1.2) Não encontrado numerário, ou, sendo este insuficiente, requer o arresto de bens da Ré, nos termos do art. 301 do C.P.C;
2) Não sendo o entendimento pela concessão da tutela provisória de evidência, os Autores reiteram o pedido de concessão da tutela provisória de urgência antecipada, presentes também os requisitos autorizadores, nos termos requeridos na inicial, conforme item 1.
Nestes termos,
pede e espera deferimento.
… (Município – UF), … (dia) de … (mês) de … (ano).
ADVOGADO
OAB n° …. – UF
