Modelo de ação de rescisão contratual de compra e venda
Um modelo de ação de rescisão contratual é fundamental quando uma das partes deixa de cumprir as obrigações previstas em um contrato de compra e venda. Essa medida garante à parte prejudicada o direito de encerrar o vínculo e buscar a devolução dos valores pagos, correção monetária, juros e até indenização por eventuais prejuízos sofridos.
A ação de rescisão contratual é muito comum em situações de atraso na entrega de imóveis, descumprimento de cláusulas ou problemas no objeto adquirido. Por isso, o advogado precisa dominar tanto a estrutura jurídica da petição quanto os fundamentos legais que sustentam o pedido, assegurando que o cliente receba o que lhe é de direito.
Neste artigo, você vai entender em detalhes como funciona o modelo de ação de rescisão contratual de compra e venda, quais documentos são necessários, as principais causas para o rompimento do contrato, o que acontece com a posse e o financiamento do bem.
Modelo de ação de rescisão contratual de compra e venda
EXCELENTÍSSIMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 02ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE …
PROCESSO Nº …
… (nome completo da parte), … (nacionalidade), … (estado civil), … (profissão), portador do CPF/MF nº …, com Documento de Identidade nº …, residente e domiciliado na Rua …, nº …, … (bairro), CEP: …, … (Município – UF), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência propor:
TUTELA PROVISÓRIA DE EVIDÊNCIA
pelos fatos e fundamentos a seguir expostos:
I – DOS FATOS
No dia 27/12/13 os Autores adquiriram da Ré o lote residencial nº 71, com área de 797,14m², no loteamento denominado Condomínio Fechado Real, registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Viçosa sob a matrícula nº XXXX, localizado na Mota/Viçosa – MG.
Pelo lote, os Autores pagaram a quantia total de R$158.100,00 (cento e cinquenta e oito mil e cem reais), prevista na cláusula 2.1 do contrato, sendo R$89.000,00 (oitenta e nove mil reais) de sinal e 8 (oito) parcelas de R$8.637,50 (oito mil seiscentos e trinta e sete reais e cinquenta centavos) pagas mensalmente de 25/01/14 a 25/09/14. Valor este que está totalmente quitado, conforme comprovantes anexos aos autos.
O prazo para conclusão das obras e entrega do lote foi determinado pela Ré como sendo “até agosto de 2015”, conforme previsão na cláusula 1.4.3 do contrato. Contudo, até a presente data (17/04/17), o lote não foi entregue aos Autores, configurando um atraso superior a 20 meses do prazo inicialmente pactuado.
Não tendo mais interesse no lote, diante do excessivo atraso e da necessidade de aquisição de casa própria — uma vez que os Autores residem em imóvel alugado —, estes notificaram a Ré, em 07/02/17, acerca da rescisão do contrato de compra e venda, apresentando o valor de R$265.192,97 (duzentos e sessenta e cinco mil, cento e noventa e dois reais e noventa e sete centavos) para devolução.
O montante representa o valor pago pelo imóvel, acrescido de correção monetária (índices da Tabela do TJMG) e juros mensais de 1%, conforme demonstrado. Contudo, a Ré permaneceu inerte, não restando aos Autores alternativa senão buscar a rescisão judicial do contrato e a devolução integral dos valores pagos.
Este valor deve ser acrescido da multa de 20% prevista na Cláusula 3.2.1 do contrato, em reciprocidade de tratamento.
II – DA NECESSIDADE DE CONCESSÃO DA TUTELA PROVISÓRIA DE EVIDÊNCIA
O artigo 294 do CPC disciplina a tutela provisória, que pode fundamentar-se em urgência ou evidência, e o artigo 311 do mesmo diploma legal prevê que a tutela de evidência será concedida independentemente da demonstração de perigo de dano, quando as alegações puderem ser comprovadas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou súmula vinculante.
Art. 311 – A tutela da evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando:
II – as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante;
IV – a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável.
No caso dos autos, o contrato fixou a conclusão das obras de infraestrutura “até agosto de 2015”, conforme cláusula 1.4.3. Está demonstrado o atraso superior a 20 meses além do prazo previsto e o pagamento integral do preço avençado. O direito dos Autores encontra-se comprovado por documentos anexados à inicial, que a Ré não tem como impugnar de forma razoável, sendo aplicável a tutela provisória de evidência.
Há, inclusive, tese firmada em julgamento de casos repetitivos, conforme acórdão do Superior Tribunal de Justiça abaixo transcrito, que determina a devolução imediata do valor pago em contrato de compra e venda:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.
- Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula que determina a restituição dos valores apenas ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel.
Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. - Recurso especial não provido.
(REsp 1300418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).
Também a Súmula nº 543 do STJ disciplina o tema:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(Súmula 543, Segunda Seção, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).
No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais tem decidido:
EMENTA: APELAÇÃO – DIREITO DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA.
Em contratos submetidos ao CDC, é abusiva a cláusula que determina a restituição apenas ao término da obra ou após o habite-se. Nessas avenças, deve ocorrer a imediata restituição integral das parcelas pagas quando a culpa for exclusiva do vendedor/construtor.
(TJMG – Apelação Cível 1.0024.13.380378-3/001, Rel. Des. Mota e Silva, 18ª Câmara Cível, julgamento em 21/02/2017).
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – CULPA DO VENDEDOR – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR.
(TJMG – Apelação Cível 1.0481.12.011465-9/001, Rel. Des. Pedro Aleixo, 16ª Câmara Cível, julgamento em 09/02/2017).
Diante disso, estão presentes todos os requisitos que autorizam a concessão da tutela provisória de evidência, garantindo aos Autores a devolução imediata dos valores pagos, necessária para que possam realizar novo investimento e adquirir sua casa própria, visto que continuam pagando aluguel.
III – DOS PEDIDOS
Diante do exposto, requer a V. Exa.:
- Seja concedida tutela provisória de evidência, initio litis, para determinar que a Ré devolva, imediatamente, o valor pago pelos Autores na compra do lote (R$265.192,97), devidamente corrigido e acrescido de juros, além da multa de 20% prevista na cláusula 3.2.1, em reciprocidade, pelo descumprimento contratual, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de multa diária de R$2.000,00, a ser arbitrada por este juízo;
1.1) Caso não cumpra voluntariamente a ordem judicial, requer-se a penhora on-line do numerário nas contas da Ré, nos termos do art. 301 c/c 854 do CPC;
1.2) Não encontrado numerário suficiente, requer-se o arresto de bens da Ré, conforme art. 301 do CPC.
- Não sendo o entendimento pela concessão da tutela de evidência, os Autores reiteram o pedido de tutela provisória de urgência antecipada, presentes os requisitos autorizadores, nos termos requeridos na inicial.
Nestes termos,
pede e espera deferimento.
… (Município – UF), … (dia) de … (mês) de … (ano).
ADVOGADO
OAB nº …. – UF
Qual ação para rescisão de contrato?
A ação adequada para a rescisão de contrato é a ação de rescisão contratual, prevista no artigo 475 do Código Civil. Ela é utilizada quando uma das partes deixa de cumprir suas obrigações, permitindo que a parte prejudicada encerre o vínculo e busque a restituição dos valores pagos, além de eventuais indenizações.
Essa medida é cabível tanto em contratos de compra e venda de bens móveis quanto imóveis, sendo possível solicitar a rescisão judicial com devolução integral ou parcial dos valores, dependendo de quem deu causa ao descumprimento.
Quando o contrato estiver inserido em uma relação de consumo, aplica-se também o Código de Defesa do Consumidor, que reforça a proteção ao comprador e considera abusivas cláusulas que dificultem a restituição dos valores. Por isso, o modelo deve ser adaptado conforme o tipo de contrato e a relação jurídica entre as partes.
Quais são os documentos necessários para formalizar a rescisão de um contrato de compra e venda?
Os documentos necessários para formalizar a rescisão de um contrato de compra e venda são aqueles que comprovam o vínculo entre as partes, os pagamentos realizados e o descumprimento contratual. Eles são fundamentais para demonstrar o direito do autor e evitar impugnações durante o processo.
Na prática, quanto mais completo o conjunto probatório, maiores são as chances de êxito na ação de rescisão contratual. É importante anexar comprovantes de pagamento, cópia integral do contrato e todas as comunicações entre comprador e vendedor, especialmente notificações de rescisão.
Abaixo, estão os principais documentos que devem acompanhar a petição inicial:
- Contrato de compra e venda assinado pelas partes;
- Comprovantes de pagamento (transferências, recibos ou boletos);
- Notificação extrajudicial de rescisão ou e-mails de comunicação;
- Prova do descumprimento contratual (atrasos, defeitos, vícios, fotos ou laudos);
- Cópia da matrícula do imóvel ou registro do bem móvel;
- Cálculo atualizado dos valores a serem restituídos, com juros e correção;
- Procuração e documentos pessoais do autor e do advogado.
A organização desses documentos garante maior clareza na narrativa dos fatos e contribui para uma decisão judicial mais célere. Escritórios que utilizam plataformas como a ADVBOX podem criar checklists automáticos para cada tipo de contrato, reduzindo falhas e aumentando a produtividade no ajuizamento das ações.
Quais as causas mais comuns para rescindir um contrato de compra e venda?
As causas mais comuns para rescindir um contrato de compra e venda são:
- atraso na entrega;
- inadimplência do comprador;
- vícios ou defeitos no bem;
- a existência de cláusulas abusivas; e
- distrato amigável.
Todas essas situações configuram descumprimento contratual e permitem à parte lesada requerer a rescisão judicial, com devolução dos valores pagos e indenização por eventuais prejuízos.
Esses motivos são amplamente reconhecidos pelos tribunais, que aplicam o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor para equilibrar a relação entre comprador e vendedor.
A seguir, conheça os principais fundamentos e como cada situação pode ser tratada em um modelo de ação de rescisão contratual.
Atraso na entrega
O atraso na entrega do bem, especialmente em contratos de compra e venda de imóveis, é uma das principais causas de rescisão.
Quando o vendedor ou construtor deixa de cumprir o prazo estipulado, o comprador pode requerer judicialmente o fim do contrato, com restituição integral do valor pago, juros e correção monetária.
Os tribunais têm decidido consistentemente a favor do consumidor nesses casos, considerando abusiva qualquer cláusula que postergue o reembolso.
Além disso, se o atraso causar prejuízos adicionais, como pagamento de aluguel, o comprador pode solicitar indenização pelos danos materiais decorrentes.
Inadimplência do comprador
A falta de pagamento das parcelas acordadas também configura motivo para a rescisão do contrato.
Nessa hipótese, é o vendedor quem busca a resolução judicial, pleiteando a devolução do bem e a retenção de parte dos valores pagos, conforme estipulado em cláusula contratual e limitado pela legislação vigente.
É importante destacar que o percentual de retenção não pode gerar enriquecimento indevido. O ideal é que o contrato estabeleça condições proporcionais, prevendo multa razoável para evitar que a parte prejudicada sofra prejuízo maior que o necessário.
Vícios ou defeitos no bem
Outra causa frequente de rescisão está relacionada à descoberta de vícios ocultos ou defeitos graves que tornem o bem inadequado ao uso.
Nesse caso, o comprador tem direito de optar pela substituição do produto, abatimento proporcional do preço ou rescisão com devolução integral do valor pago.
O Código de Defesa do Consumidor garante ao comprador a proteção nesses casos, exigindo que o bem atenda às condições prometidas. Caso o vendedor não realize o reparo ou substituição, a ação de rescisão contratual torna-se o caminho legítimo para recompor o equilíbrio entre as partes.
Cláusulas abusivas
Cláusulas contratuais que impõem obrigações excessivas, dificultam o reembolso ou retiram direitos básicos do comprador são consideradas abusivas e configuram motivo para a rescisão. O juiz pode declarar nula a cláusula e determinar a restituição imediata dos valores, corrigidos e acrescidos de juros.
Esse tipo de abuso é comum em contratos de adesão, especialmente em negociações com construtoras e incorporadoras. Por isso, é fundamental revisar o contrato antes da assinatura e, se necessário, recorrer à via judicial para restabelecer o equilíbrio contratual.
Distrato amigável
Por fim, o distrato amigável ocorre quando as partes decidem, de forma consensual, encerrar o contrato. Mesmo nesse cenário, é indispensável formalizar o acordo por escrito, especificando valores, prazos e eventuais descontos para evitar litígios futuros.
O distrato também deve ser registrado quando envolver imóveis ou bens de alto valor, garantindo validade jurídica ao encerramento do vínculo. Dessa forma, ambas as partes têm segurança quanto às obrigações que cessam e aos direitos preservados após o término do contrato.
Como ficam as questões de posse e propriedade do bem após a rescisão contratual?
Após a rescisão contratual, a posse e a propriedade do bem retornam à situação anterior ao contrato, ou seja, à parte que originalmente detinha o domínio ou a posse legítima.
Isso significa que o comprador deve devolver o bem, enquanto o vendedor tem a obrigação de restituir os valores pagos, devidamente atualizados e com os encargos previstos em lei.
No caso de imóveis, é necessário providenciar o cancelamento do registro de compra e venda junto ao cartório de registro de imóveis, restabelecendo a titularidade em nome do vendedor. Essa etapa é essencial para o bem retornar ao patrimônio da parte original e para evitar conflitos futuros relacionados à propriedade.
Já nos bens móveis, como veículos ou equipamentos, a devolução ocorre de forma mais simples, mediante a entrega física do bem e o cancelamento de eventuais transferências.
O juiz pode determinar compensação financeira se houver uso prolongado ou depreciação significativa durante o período em que o bem esteve sob posse do comprador.
É importante lembrar que a rescisão tem efeito ex tunc, ou seja, retroage à data da assinatura do contrato. Assim, todas as obrigações e direitos decorrentes são anulados, e cada parte deve restituir o que recebeu.
Caso o comprador tenha arcado com despesas extras, como taxas, impostos ou manutenção, esses valores podem ser incluídos no pedido de reembolso.
Em contratos com financiamento ou alienação fiduciária, o cancelamento da propriedade exige comunicação à instituição financeira para liberação de gravames e baixa de ônus. Essa etapa deve constar expressamente nos pedidos da petição inicial para garantir que o comprador não permaneça vinculado ao contrato rescindido.
É diferente rescindir um contrato de compra e venda de um imóvel ou de um bem móvel?
Sim. A rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel é diferente da de um bem móvel, principalmente quanto aos trâmites legais e à formalidade exigida. Embora o fundamento jurídico seja o mesmo, o descumprimento contratual, as consequências e procedimentos variam conforme o tipo de bem envolvido.
Nos contratos que envolvem imóveis, há exigência de registro no Cartório de Registro de Imóveis, tornando o processo mais formal e burocrático.
Quando ocorre a rescisão, é necessário providenciar o cancelamento do registro, a devolução da posse e a restituição dos valores pagos, além da baixa de eventuais gravames ou financiamentos. Esse processo costuma ser mais demorado e exige atenção aos prazos legais.
Já nos contratos de bens móveis, como veículos, máquinas ou equipamentos, a rescisão tende a ser mais simples. Em geral, basta a devolução física do bem e a anulação da transferência de propriedade junto ao órgão competente, como o Detran, no caso de automóveis. O procedimento é menos oneroso e costuma ter tramitação mais rápida.
Apesar das diferenças práticas, ambos os casos seguem os mesmos princípios jurídicos: o equilíbrio contratual, a boa-fé e a restituição das partes ao estado anterior. Assim, o modelo de ação de rescisão contratual deve ser adaptado conforme a natureza do bem, detalhando os pedidos de cancelamento, devolução e restituição de forma específica.
Por fim, é importante observar que, nos contratos de imóvel, é mais comum a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando há construtoras envolvidas. Já em bens móveis, a relação tende a ser mais direta entre as partes, simplificando o processo e reduz o risco de cláusulas abusivas.
O que acontece com eventuais financiamentos vinculados ao contrato de compra e venda após a rescisão?
Quando há financiamento vinculado ao contrato de compra e venda, a rescisão exige a regularização também junto à instituição financeira, para que o comprador não continue responsável por parcelas ou obrigações relacionadas ao bem.
Em outras palavras, o contrato de financiamento deve ser encerrado ou transferido conforme o resultado da ação judicial.
Nos contratos de imóveis financiados, o vendedor ou construtor precisa quitar o saldo devedor com o banco ou reassumir o contrato, garantindo a liberação do comprador.
Caso contrário, o juiz pode determinar a comunicação direta à instituição financeira para a baixa do financiamento e a exclusão de eventual gravame no registro do bem.
Já em bens móveis, como veículos, é necessário solicitar o cancelamento da alienação fiduciária junto ao órgão de registro competente, após a rescisão do contrato principal.
O comprador deve ser liberado de qualquer obrigação futura, e o vendedor, se for o responsável pelo rompimento do contrato, deve arcar com os valores pendentes.
É fundamental que o advogado inclua na petição inicial o pedido expresso de baixa de financiamento e a comunicação ao banco ou à financeira, evitando cobranças indevidas após o término do vínculo contratual. Essa medida protege o cliente e assegura o cumprimento integral da decisão judicial.
Conclusão
A elaboração de um bom modelo de ação de rescisão contratual é fundamental para garantir segurança jurídica, agilidade e clareza no momento de buscar a restituição de valores ou o rompimento formal de um contrato.
Dominar a estrutura da peça, reunir a documentação adequada e compreender os fundamentos legais de cada situação é o que diferencia um trabalho eficiente de um processo demorado e sujeito a falhas.
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