Modelo de contrato de locação de imóvel comercial: como fazer
O contrato de locação de imóvel comercial é o instrumento jurídico que formaliza o aluguel de um espaço para fins não residenciais, como lojas, escritórios, galpões ou indústrias. Ele serve para estabelecer as regras de convivência, os direitos e os deveres entre o proprietário e o empreendedor, garantindo que o negócio tenha segurança jurídica para operar sem sobressaltos.
Neste artigo, você entenderá detalhadamente como estruturar esse documento, as principais diferenças para o modelo residencial e quais cláusulas são indispensáveis para proteger o seu patrimônio ou a sua operação comercial. Abordaremos desde a qualificação das partes até as garantias locatícias e regras de rescisão.
Continue sua leitura para aprender a elaborar um documento sólido e evitar prejuízos futuros na jornada empresarial!
Modelo de contrato de locação de imóvel comercial
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL
Por este instrumento particular, de um lado, Empresa TAL, com sede na cidade de CIDADE-UF, Rua TAL, inscrita no CNPJ sob o nº 000000, neste ato representada por seu sócio diretor, Sr. Fulano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000, doravante denominada LOCADORA e, de outro Empresa TAL, com sede na cidade de CIDADE-UF, Rua TAL, inscrita no CNPJ sob o nº 000000, por seu representante legal, Sr. Beltrano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000, doravante denominada LOCATÁRIA, sendo FIADORES o Sr. Ciclano de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000 e sua mulher Beltrana de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portadora do CPF nº 000000, têm justo e acertado o presente CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL, que se regerá pelas disposições do Código Civil, da Lei nº. 8.285/91, e demais condições abaixo ajustadas:
CLÁUSULA PRIMEIRA: OBJETO
O presente contrato tem por objeto a locação para fins exclusivamente comerciais do imóvel situado na rua TAL, nº TAL, CIDADE-UF.
Parágrafo único
É vedada a transferência do presente contrato, bem como a cessão da locação, a sublocação total ou parcial, ou o empréstimo do prédio.
CLÁUSULA SEGUNDA: PRAZO DE LOCAÇÃO
O prazo de locação é de 36 (trinta e seis) meses, contados de TAL a TAL, quando a LOCATÁRIA se obriga a devolver o imóvel à LOCADORA em bom estado de conservação, conforme o encontrou.]
CLÁUSULA TERCEIRA: VALOR DO ALUGUEL
O valor do aluguel é de R$ 000000 (REAIS) até para pagamento até o quinto dia útil do mês subseqüente ao vencido, reajustado anualmente, conforme a variação do IGP-M, anunciado pela Fundação Getúlio Vargas, ou, na falta deste índice, do IPC-FIPE, ou do INPC-IBGE, respectivamente.
Parágrafo único
Todos os pagamentos devidos pela LOCATÁRIA deverão ser efetuados nesta cidade, no escritório da LOCADORA, situada na rua Tal, Bairro TAL, mediante a contra entrega de recibo.
CLÁUSULA QUARTA: MORA
O atraso no pagamento de qualquer uma das parcelas acarretará na aplicação da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da parcela inadimplida e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, acrescida de correção monetária e honorários advocatícios, de 10% (dez por cento) em caso de cobrança amigável e de 20% (vinte por cento) em caso de cobrança judicial do débito.
Parágrafo único
Caso nova disposição legal venha a limitar o percentual de multa em caso de descumprimento de cláusula contratual, ficará, automaticamente, vigido para este contrato a nova determinação da lei.
CLÁUSULA QUINTA
A LOCATÁRIA recebe, neste ato, o prédio em bom estado de conservação, devendo mantê-lo nas mesmas condições e restituí-lo como o recebeu, o que se comprovará por vistoria feita pela LOCADORA. Ficam excluídas desta cláusula as deteriorações decorrentes do uso regular do imóvel.
Parágrafo primeiro
Fica a LOCATÁRIA obrigada a fornecer à LOCADORA, nos 10 (dez) primeiros dias da locação uma relação de eventuais defeitos encontrados no imóvel objeto da locação. Assim não procedendo, o bem será dado como em perfeitas condições de uso, estando a LOCATÁRIA sujeita ao que determina a Cláusula Terceira deste contrato.
Parágrafo segundo
A LOCATÁRIA se obriga por sua conta e responsabilidade, a manter em bom estado de funcionamento as instalações elétricas, sanitárias e hidráulicas, bem como a fazer os reparos dos estragos a que der causa, além daqueles necessários à manutenção do bom estado de conservação dos mesmos.
Parágrafo terceiro
Por ocasião da desocupação do imóvel, caso o mesmo não se apresente nas condições devidas, a LOCATÁRIA continuará vinculada às obrigações contratuais, pagando os alugueres pelo tempo necessário, bem como as despesas destinadas a repô-lo no estado em que o recebeu, sem ressalvas pelo LOCADOR. Para tanto, fica este autorizado a providenciar os reparos que se fizerem necessários, escolhendo o mais barato entre 02 (dois) orçamentos apresentados por firmas especializadas.
CLÁUSULA SEXTA
O LOCADOR fica desobrigado de executar no prédio obras necessárias por vícios ou defeitos sobrevindos posteriormente ao início da locação, facultando, no entanto, à LOCATÁRIA, rescindir o contrato, caso já não sirva o prédio ao fim para o qual se destina.
CLÁUSULA SÉTIMA: BENFEITORIAS
É vedado à LOCATÁRIA introduzir modificações no prédio, sendo que, benfeitorias de qualquer natureza, reformas, construções ou acessões, dependem do consentimento por escrito da LOCADORA, ficando as mesmas, em qualquer hipótese, incorporadas ao prédio, independentemente de qualquer pagamento ou indenização por parte desta, ou direito de retenção por parte daquela. Poderá a LOCADORA, no entanto, exigir que a LOCATÁRIA reponha o imóvel no estado anterior às modificações.
CLÁUSULA OITAVA: VISITAS E VISTORIAS
Fica permitido à LOCADORA, ou a quem esta indicar, visitar ou vistoriar o prédio, desde que precedido de aviso para esse fim com designação de dia e hora certos.
CLÁUSULA NONA
O cumprimento e execução de todas as intimações do Poder Público, motivadas pelo uso conferido pela LOCATÁRIA ao imóvel, ficam exclusivamente a cargo e sob a responsabilidade da mesma.
CLÁUSULA DÉCIMA
No caso de efetivada ou decretada judicialmente a desapropriação do prédio ou de sua interdição pela autoridade pública competente, ficam as partes desobrigadas de todas as cláusulas deste contrato, ressalvado a defesa de eventuais direitos junto ao Poder Expropriante.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: ENCARGOS
A LOCATÁRIA obriga-se a solver em tempo oportuno e de forma regular todas as despesas com os serviços de utilidade pública ligados ao prédio, como consumo de água, energia elétrica, entre outros, exibindo os respectivos comprovantes de pagamento quando solicitados pelo LOCADOR. Ao proceder a desocupação do prédio locado, juntamente com a entrega das chaves, obriga-se a exibir os comprovantes de quitação relativos aos serviços descritos nesta cláusula.
Parágrafo primeiro
As despesas e taxas de condomínio ficam por conta exclusiva da LOCATÁRIA, que deverá quitá-las na forma adotada na cobrança efetuada pela LOCADORA.
Parágrafo segundo
Todos os impostos e taxas que incidem ou venham a incidir sobre o prédio, especialmente o IPTU, correm por conta exclusiva da LOCATÁRIA, devendo a mesma depositar em mãos da LOCADORA, no endereço mencionado no parágrafo único da Cláusula Terceira e no mês anterior ao respectivo vencimento na Prefeitura Municipal, a importância correspondente de forma a permitir a quitação dos mesmos, sem atraso ou multa, junto ao órgão competente.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA
É vedado manter no prédio material de fácil combustão, ou qualquer outro que represente risco de incêndio ou de dano acima da normalidade.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA
O presente contrato tem eficácia executiva para a competente cobrança judicial de crédito devido em razão de inadimplemento das obrigações nele convencionadas, ficando desde já estipulado os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) sobre o total do débito.
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: INFRAÇÃO CONTRATUAL
No caso de infração de qualquer cláusula do presente contrato, independentemente de qualquer notificação, fica cominada à parte infratora uma multa correspondente ao valor de 03 (três) alugueres vigentes à época da mesma, com a faculdade da parte inocente rescindir o contrato. Tal multa não impede, se for o caso, a propositura da competente ação de indenização por danos ao prédio, acrescida de correção monetária, juros e honorários advocatícios sobre o débito apurado.
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: FIADORES
Para garantir o fiel cumprimento deste contrato, especialmente o pagamento dos aluguéis, os FIADORES acima qualificados assinam o presente instrumento, obrigando-se solidariamente ao cumprimento de todas as cláusulas e condições avençadas, inclusive as decorrentes de todos e quaisquer acordos de reajuste de aluguel, renunciando aos benefícios previstos nos artigos 1.891 e seguintes do Código Civil.
Parágrafo Primeiro
A responsabilidade dos FIADORES perdurará até a efetiva entrega das chaves pela LOCATÁRIA, sem restrições por parte do LOCADOR.
Parágrafo Segundo
Se, por qualquer motivo, os FIADORES não puderem mais garantir o contrato, a LOCATÁRIA obriga-se a dar substituto idôneo, domiciliado nesta cidade, no prazo de 30 (trinta) dias.
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: SEGURO
Fica a LOCATÁRIA obrigada a apresentar à LOCADORA uma apólice de Seguro até o 15º (décimo quinto) dia de vigência do contrato, com valores de coberturas suficientes para reparar qualquer dano ocasionado ao imóvel, tais como incêndio, vendaval, danos elétricos (raio) e explosão. Não sendo apresentada no prazo estipulado, poderá a LOCADORA proceder a cobrança do respectivo prêmio, juntamente com o aluguel do mês seguinte.
CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA: DENÚNCIA
As partes poderão, por escrito e com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, denunciar o presente contrato. Todavia, a parte denunciante deverá arcar com multa de 10% (dez por cento) do valor equivalente à soma das parcelas vincendas, sem prejuízo das demais cominações estipuladas nas cláusulas anteriores, bem como das obrigações que, eventualmente, tenha contraído em decorrência da aplicação do presente contrato.
CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA: FORO
As partes elegem o foro da Comarca de CIDADE-UF, para dirimir toda e qualquer controvérsia decorrente deste contrato, renunciando a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
E por estarem assim justos e contratados, assinam o presente instrumento em duas vias de igual teor na presença das testemunhas igualmente abaixo assinadas.
CIDADE, 00, MÊS, ANO.
NOME COMPLETO – LOCADORA
NOME COMPLETO – LOCATÁRIA
ASSINATURAS
TESTEMUNHAS
Novidade na ADVBOX: conheça os Agentes de Petições que produzem petições em menos de 2 minutos.
O que é um contrato de locação comercial?
O contrato de locação comercial é um acordo jurídico onde o proprietário (locador) cede o uso de um imóvel a uma pessoa física ou jurídica (locatário) para o desenvolvimento de atividades econômicas, como comércio, indústria ou prestação de serviços. Diferente de um contrato de gaveta ou informal, este documento é regido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), especificamente nos artigos 51 a 57.
Quando você decide abrir um ponto de venda ou um escritório, o contrato é o que garante que você terá o direito de permanecer no local pelo tempo necessário para maturar o seu investimento. Sem esse documento bem redigido, o risco de ser despejado ou sofrer aumentos abusivos sem previsão legal é muito alto. Por isso, ele não é apenas uma burocracia, mas uma ferramenta de gestão de riscos.
Qual a diferença entre contrato de locação de imóvel residencial e comercial?
A principal diferença está na finalidade do uso do imóvel e na proteção jurídica conferida ao ponto comercial, visando preservar a atividade econômica e a clientela formada pelo inquilino. Enquanto no aluguel residencial o foco é o direito à moradia e a proteção da família, no comercial o legislador se preocupou em proteger o investimento feito pelo empresário no local.
Você deve notar que, no modelo comercial, existe a figura da ação renovatória. Se o contrato preencher requisitos específicos (como prazo mínimo de 5 anos), o inquilino ganha o direito de renovar o aluguel compulsoriamente, impedindo que o locador retome o imóvel apenas para se aproveitar do movimento criado pelo comércio anterior. Além disso, é importante lembrar que um imóvel alugado com fins comerciais jamais deve ser utilizado como residência, sob risco de quebra contratual.
Quais as cláusulas de um contrato de locação comercial?
As cláusulas indispensáveis são a qualificação detalhada dos envolvidos, a descrição precisa do imóvel, o valor do aluguel com seu respectivo índice de reajuste e o prazo de vigência determinado.
Além desses pontos, é necessário estabelecer a modalidade de garantia locatícia, as regras para reformas ou benfeitorias, a previsão de multas por rescisão antecipada e a finalidade específica da atividade comercial.
As cláusulas de um contrato de locação comercial são os parágrafos que definem as condições de uso, o valor a ser pago, as responsabilidades por manutenção e as penalidades em caso de descumprimento das regras. Elas devem ser escritas de forma clara e objetiva para evitar interpretações dúbias que possam levar a disputas judiciais desgastantes. Ao redigir o seu contrato, você encontrará tópicos que vão desde a identificação básica das partes até detalhes complexos sobre reformas e sublocação.
O que deve constar em um contrato de locação comercial?
Na hora de montar um contrato de locação comercial é necessário organizar uma estrutura lógica, mas que também abranja todos os cenários possíveis da relação locatícia.
Para garantir que o contrato esteja bem redigido,é necessário incluir no documento algumas informações indispensáveis, como a descrição dos envolvidos, a descrição do bem alugado, o valor acordado entre as partes e outros que veremos a seguir.
1. Descrição dos envolvidos
Este tópico é o ponto de partida do documento e deve conter a qualificação completa de todas as partes envolvidas na negociação, garantindo que não haja erro de identificação. Você deve incluir o nome completo ou a razão social da empresa, o CPF ou CNPJ, a nacionalidade, o estado civil e a profissão.
Além disso, é crucial informar o endereço de domicílio de todos os participantes, incluindo o dono do imóvel, a imobiliária (se houver) e o inquilino. Se houver fiadores, eles também entram nesta seção com os mesmos detalhes.
2. Descrição dos bens
Aqui, o texto precisa detalhar o endereço completo e o estado real de conservação do imóvel no momento da entrega das chaves, evitando conflitos no futuro. É fundamental que você anexe um termo de vistoria detalhado ao contrato.
Imagine que você entrega um galpão com a fiação nova e, ao final do contrato, recebe o imóvel com problemas elétricos; sem fotos e descrições prévias, será difícil provar o dano. Portanto, registre cada detalhe, desde o estado da pintura até o funcionamento de trincos e janelas.
3. Vigência do contrato
A cláusula de vigência define os marcos temporais da locação, estabelecendo as datas exatas de início e de término do compromisso. No comércio, o tempo é um fator estratégico.
Você sabia que contratos com prazo determinado igual ou superior a 5 anos podem dar direito à ação renovatória? Isso significa que, se você cumprir certas regras, terá preferência legal para continuar no local. Por isso, defina o prazo com atenção ao seu plano de negócios.
4. Condições de pagamento
Este item estipula o valor mensal do aluguel, a data de vencimento e a forma como o dinheiro deve ser transferido para o locador. Além do valor base, você deve deixar claro quais são as penalidades por atraso, como a porcentagem da multa e os juros de mora diários.
Especifique também o meio de pagamento preferencial, seja por PIX, boleto bancário ou transferência, para que não haja dúvidas sobre como o inquilino deve honrar o compromisso.
5. Critério de reajuste do aluguel
Como a economia sofre variações, é obrigatório definir a periodicidade do aumento e qual índice oficial de preços será utilizado para corrigir o valor do aluguel. Geralmente, o reajuste ocorre anualmente. Os índices mais comuns no mercado brasileiro são o IPCA e o IGP-M.
Escolher um índice estável é bom para ambas as partes, pois evita saltos bruscos que possam inviabilizar o pagamento por parte do lojista.
6. Distribuição de responsabilidades por reformas
Este ponto define quem arca com os custos de manutenção e melhorias no imóvel, separando o que é obrigação do proprietário do que é dever do inquilino. Via de regra, reformas estruturais e vícios ocultos (problemas antigos de telhado ou fundação) são de responsabilidade do locador. Já as adaptações para a atividade comercial e a manutenção estética ficam por conta do locatário.
Lembre-se: benfeitorias necessárias costumam ser indenizáveis, mas as estéticas podem não ser, a menos que haja um acordo prévio por escrito.
7. Garantias locatícias
As garantias servem para cobrir eventuais dívidas ou danos ao imóvel caso o inquilino não consiga cumprir suas obrigações financeiras. Você pode escolher entre diferentes modalidades, como o tradicional fiador, o seguro-fiança (contratado junto a uma seguradora), o título de capitalização ou a caução em dinheiro.
No caso da caução, o valor geralmente não ultrapassa a soma de 3 meses de aluguel e deve ser depositado em uma conta poupança específica.
8. Multa por rescisão antecipada e cláusulas de carência
Este tópico trata das penalidades financeiras para quem rompe o contrato antes do prazo e dos períodos de isenção de pagamento para reformas iniciais. Se você, como inquilino, precisar sair do imóvel antes do tempo, pagará uma multa proporcional ao tempo restante.
Por outro lado, a cláusula de carência é uma excelente ferramenta para novos negócios: o locador concede alguns meses de aluguel gratuito enquanto o locatário reforma o espaço para abrir as portas.
9. Uso exclusivo ou compartilhado do imóvel
Define se o locatário terá a posse total do bem ou se haverá áreas de uso comum com outros inquilinos ou com o proprietário. Se o seu negócio funciona em um centro comercial ou prédio corporativo, é vital que o contrato respeite as regras do condomínio.
Deixe claro o que pode e o que não pode ser feito nas áreas comuns, como corredores, banheiros coletivos e estacionamentos, para evitar multas administrativas.
10. Sublocação e cessão do imóvel
Esta cláusula determina se o inquilino tem permissão para alugar parte do espaço para terceiros ou transferir o contrato integralmente para outra empresa. Muitos contratos proíbem a sublocação por padrão.
Se você pretende compartilhar o espaço (como em um salão de beleza onde vários profissionais trabalham), certifique-se de que o documento permite expressamente essa prática. Caso contrário, a cessão do espaço pode ser considerada infração contratual grave.
Perguntas frequentes
Sabemos que esse tema pode ser bastante confuso e que podem surgir diversas dúvidas ao longo da elaboração de um contrato de locação de imóvel comercial.
Tendo isso em vista, respondemos abaixo algumas das principais dúvidas de quem está prestes a assinar esse tipo de documento. Continue sua leitura para esclarecer as perguntas mais frequentes.
Quais são os principais direitos e deveres do locador?
O locador tem o dever de entregar o imóvel em condições de uso e garantir o uso pacífico do bem, tendo o direito de receber o aluguel em dia. Isso significa que, se o imóvel apresentar um problema estrutural que impeça o funcionamento da loja, o dono deve agir para consertar.
Em contrapartida, ele tem o direito de vistoriar o local, desde que agende com o locatário, e de exigir as garantias previstas no contrato.
Quais são os principais direitos e deveres do locatário?
O locatário deve utilizar o imóvel estritamente para o fim comercial acordado e zelar pela sua conservação, tendo o direito de preferência na compra do imóvel. Se você aluga um espaço, sua maior obrigação é pagar os encargos (aluguel, IPTU, luz) na data correta.
Como direito, se o proprietário decidir vender o prédio onde sua loja está instalada, ele é obrigado por lei a oferecer a venda para você primeiro, nas mesmas condições oferecidas a terceiros.
Quando pode ocorrer a rescisão antecipada do contrato?
A rescisão pode ocorrer por mútuo acordo, falta de pagamento, infração de cláusulas contratuais ou por danos irreparáveis ao imóvel. Além dessas situações, casos de força maior, como uma desapropriação pelo governo para obras públicas, também encerram o vínculo.
Se o encerramento for por vontade de apenas um dos lados sem uma justificativa legal forte, a multa rescisória pactuada no documento será aplicada de forma proporcional.
Conclusão
O contrato de locação de imóvel comercial parece ser complicado, mas pode ser facilmente desmistificado quando as partes se atentam aos detalhes da negociação. Esse documento é indispensável, pois é muito mais do que um papel com assinaturas; é o alicerce que protege o ponto de venda, o investimento e a tranquilidade de ambas as partes.
Para compreender os detalhes desse contrato, é preciso dominar a definição legal do documento, as diferenças em relação ao modelo residencial e também os 10 pontos que garantem a validade e a clareza da negociação, como reajustes, garantias e vistorias. Um bom contrato de locação de imóvel comercial protege ambas as partes e garante a segurança jurídica, para que ninguém seja prejudicado na relação comercial.
Gerir contratos e prazos pode ser um desafio para advogados e empreendedores. Por isso, contar com tecnologia de ponta é essencial para manter a organização da agenda e dos documentos.
Nesse sentido, o software da ADVBOX oferece diversas ferramentas completas para a gestão de escritórios de advocacia, facilitando o controle de processos e contratos de forma ágil e segura. Conheça ADVBOX e leve a produtividade do seu escritório para outro nível.
Novidade na ADVBOX: conheça os Agentes de Petições que produzem petições em menos de 2 minutos.
