Modelo de contrato de compra e venda porteira fechada

Modelo de contrato de compra e venda porteira fechada

O modelo de contrato de compra e venda porteira fechada é um instrumento jurídico que garante segurança tanto para quem vende quanto para quem compra um imóvel rural com todos os bens que o compõem, incluindo benfeitorias, móveis, animais e equipamentos. 

Essa modalidade é bastante comum no agronegócio e em negociações de propriedades rurais, pois facilita a continuidade das atividades sem que o comprador precise investir imediatamente em estrutura ou rebanho.

Neste artigo, você vai entender o que significa a venda com porteira fechada, quais são os pontos essenciais desse contrato, os riscos envolvidos e um exemplo prático de como esse documento pode ser elaborado.

Modelo de contrato de opção de compra de imóveis rurais

Por este Termo de Opção de Compra de Imóveis Rurais, outorgada por: Sr. Fulano de Tal, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob n.º 000000, com sede e foro em CIDADE-UF, na rua TAL, n.º 000000, na qualidade de proprietária de parte e de nua proprietária de outra parte do imóvel constante do inciso “I”, adiante descrito, neste ato representada por seu sócio gerente Sr. Beltrano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, portador do CPF nº 000000, nos termos do Contrato Social e sua última alteração, arquivados na Junta Comercial de 000000 sob n.ºs 000000, em data TAL, e em data TAL.

Na qualidade de proprietários dos imóveis constantes dos incisos “II” adiante especificados, de usufrutuários do imóvel constante do inciso “III”, de co-possuidores dos direitos possessórios da área constante do mesmo inciso, e de detentores dos direitos possessórios dos imóveis constantes dos incisos “IV” e “V” adiante especificados:

• Sra. Beltrana de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, portadora do CPF nº 000000, na qualidade de usufrutuária da área de 000000 ha, correspondente a uma parte ideal do imóvel constante do inciso “I”, adiante descrito;
  
• Sra. Ciclana de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, portadora do CPF nº 000000;
  
• Fulana de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, portadora do CPF nº 000000, casada pelo regime de comunhão parcial de bens com Sr. Fulano de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, portador do CPF nº 000000. Elas, na qualidade de nuas proprietárias do imóvel constante do inciso “III” e co-possuídoras de direitos possessórios sobre o mesmo; ele, na qualidade de anuente com os atos aqui praticados.

Ainda:

• Sr. Beltrano de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, portador do CPF nº 000000, na qualidade de credor pignoratício do imóvel descrito no inciso “I”, conforme registro de penhora protocolado sob n.º 000000, de data TAL, constante da Matrícula n.º 000000 do R.I. da Comarca de CIDADE-UF, e de anuente com os atos aqui praticados;
  
• Sr. Ciclano de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, portador do CPF nº 000000, também na qualidade de anuente com os atos praticados.

Concedem, em caráter exclusivo, irrevogável e irretratável, pelo prazo de TANTOS dias contados a partir da data da assinatura deste documento, a OPÇÃO DE COMPRA DE IMÓVEIS RURAIS, que compõem a Fazenda TAL, com área total de 000000 hectares, em favor da Fazenda TAL, pessoa jurídica de direito privado, sem fins lucrativos, com sede na cidade de CIDADE-UF, Rua TAL, inscrita no CGPJ/MF sob n.º 000000, conforme Estatuto Social e Ata devidamente registrados.

Imóveis especificados:

I – Terreno rural situado no lugar denominado Fazenda TAL, Município TAL, com a área de 000000 hectares, com as características constantes da Matrícula n.º 000000 do Registro de Imóveis da Comarca de CIDADE-UF.

II – Imóvel constituído pela área de terras medindo 000000 hectares e 000000 ares, no lugar denominado Fazenda TAL, Município TAL, com memorial descritivo constante da Matrícula n.º 000000 do Registro de Imóveis – 000000º Ofício, da Comarca de CIDADE-UF.

III – Direitos dominiais e possessórios sobre uma área de terras que, na totalidade, mede 000000 hectares, constituída pela denominada área TAL, situada no lugar denominado Fazenda TAL, Município TAL, descritos nas alíneas seguintes:

• Direitos de nua propriedade e usufruto vitalício sobre o imóvel denominado Fazenda TAL, contendo 000000 hectares, objeto da Matrícula n.º 000000 do Registro de Imóveis – 000000º Ofício.
  
• Direitos possessórios exercidos há mais de 20 (vinte) anos, de forma mansa e pacífica, sobre o remanescente da área TAL descrita acima, contendo 000000 hectares.
  
• Direitos possessórios exercidos há mais de 20 (vinte) anos sobre uma área medindo 000000 hectares, localizada ao norte da terra TAL, confrontando com terras do Sr. Beltrano de TAL e outros confrontantes indicados.
  
• Direitos possessórios exercidos há mais de 29 (vinte e nove) anos sobre o imóvel denominado Fazenda TAL, contendo aproximadamente 000000 hectares, limitando-se ao norte por linhas secas com terras TAL e, ao leste, sul e sudeste, pelo canal principal da TAL até atingir o rio TAL.

Fica também CONVENCIONADO e AJUSTADO entre as partes subscritoras deste Instrumento:

CLÁUSULA 1° – O preço total a ser pago pelos imóveis relacionados nos incisos I, II, III, IV e V, supra e retro ¾ que perfazem a área de 000000 hectares, a um preço médio aproximado de R$ 000000 (REAIS), por hectare ¾, e benfeitorias neles existentes, é de R$ 000000 (REAIS), que será pago sem reajuste ou qualquer tipo de acréscimo, em duas parcelas no valor de R$ 000000 (REAIS) cada uma, sendo a primeira parcela paga na Data da assinatura da Escritura Pública Definitiva de Compra e Venda com Pacto Comissório, ou instrumento equivalente a ser lavrado em tabelionato que vier a ser indicado pela Outorgada, e a segunda e última parcela, quarenta e cinco dias após essa Data.

CLÁUSULA 2° – Incluir-se-á também na transação objeto desta Opção, nas condições adiante descritas, a compra e venda de búfalos que permanecerem nos imóveis na Data do exercício do direito de compra concedido por este Instrumento, podendo, todavia, os Outorgantes, durante o prazo de vigência deste Termo, vender a terceiros alguns ou todos os animais do rebanho, atualmente composto por 000000 cabeças, assim discriminados:

2.1 – Fica ajustado que a compra e venda dos animais remanescentes ¾ que serão identificados e quantificados até 15 (quinze) dias antes da Data do exercício do direito outorgado por esta Opção ¾ será realizada mediante pagamento do valor correspondente a R$ 000000 (REAIS) por cada vaca, R$ 000000 (REAIS) por TAL e R$ 000000 (REAIS) por cada touro, mediante pagamento nas mesmas condições e Datas estabelecidas no item 1 (um) retro;

CLÁUSULA 2° – Os Outorgantes se obrigam e se responsabilizam pela retirada de todas as pessoas que estejam prestando serviço na área, sejam prepostos, arrendatários, empregados, dentre outros, com exceção dos “posseiros”, autores de ação de usucapião sobre partes do imóvel TAL, todos contestados no Juízo de Direito da Comarca de CIDADE-UF;

CLÁUSULA 3° – A compra e venda dos bens objeto desta Opção será feita sob a condição de “porteira fechada”, isto é, a compra e venda incluirá todos os bens imóveis e benfeitorias atualmente existentes nos imóveis, bem assim os animais que remanescerem (obedecido o procedimento estabelecido no item 2 (dois) e subitem 2.1 (dois ponto um), supra), e os móveis também existentes na Data desta Opção, dentre os quais, inclui-se:

LISTAR OS MÓVEIS

CLÁUSULA 4° – Os Outorgantes se obrigam e se comprometem a outorgar e assinar a(s) competente(s) escritura(s) pública(s) e demais documentos em favor da Outorgada no momento em que for exercido o direito concedido por esta Opção e realizado o pagamento da primeira parcela, sendo que as despesas de escrituração correrão por conta da Outorgada. No mesmo ato, os Outorgantes imitirão, definitivamente a Outorgada na posse dos bens imóveis e suas benfeitorias, dos móveis e dos semoventes;

CLÁUSULA 5° – Os outorgantes se obrigam a abrir as divisas de todos os lotes no prazo máximo de 60 (sessenta) dias contados a partir da Data da assinatura desta Opção, bem como a obter, através de instrumento próprio, a anuência dos vizinhos confrontantes;

CLÁUSULA 6° – Os direitos possessórios e dominiais dos bens imóveis, benfeitorias, móveis e semoventes serão vendidos à Outorgada com a condição de estarem livres e desembaraçados de quaisquer dúvidas, dívidas, ônus, penhoras, inclusive hipotecas mesmo legais, responsabilizando-se os Outorgantes, por si, seus herdeiros ou eventuais sucessores por quaisquer dívidas disto decorrentes.

CLÁUSULA 7° – Os Outorgantes assumem expressa e incondicionalmente, a obrigação e a responsabilidade de providenciar e apresentar a documentação dos imóveis devidamente regularizada junto ao(s) registro(s) imobiliário(s) competente(s) com antecedência mínima de dez dias da Data de expiração do prazo estabelecido nesta Opção, a seguir especificados:

7.1 – Em relação aos imóveis:

• Matrículas e Certidões Negativas de Ônus fornecidas pelos Registros de Imóveis das Comarcas de CIDADE-UF, quando couber;
• CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – INCRA,
• Imposto Territorial Rural – ITR, dos últimos cinco anos (de data TAL até data TAL) ou, Certidão de Regularidade Fiscal, emitida pelo Ministério da Fazenda (Receita Federal);
• Plantas atualizadas das áreas;

7.2 – Em relação aos vendedores:

• Pessoa física: Certidões expedidas pelas Comarcas de seu domicílio e de situação do imóvel, dos Distribuidores ¾ Cível, Protesto, Fiscal e Depositário Público;
• Certidões da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho;
• IBAMA e TAL;
• Pessoa jurídica: Contrato Social e suas alterações demonstrando, inclusive, a capacidade e legitimidade para transacionar bens imóveis;
• CND (INSS);
• Certidões:
  
  • I – Distribuidores Cível, Protesto, Fiscal e Depositário Público, expedidas pelos órgãos competentes das Comarcas de CIDADE-UF;
  • II – Justiça Federal;
  • III – Justiça do Trabalho;
  • IV – Instituto Ambiental TAL;
  • V – Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e Recursos Hídricos – IBAMA.

CLÁUSULA 8° – As partes elegem o foro da Comarca da situação do imóvel para nele serem resolvidas todas as questões oriundas deste instrumento, renunciando aos demais, mesmo que privilegiados.

E, por estarem devidamente certos e ajustados firmam o presente documento depois de lido e achado conforme, em três vias de igual teor e forma, na presença das testemunhas abaixo, a tudo presente.

CIDADE, 00, MÊS, ANO.

NOME COMPLETO – PRIMEIRO CONTRATANTE

NOME COMPLETO – SEGUNDO CONTRATANTE

ASSINATURAS

TESTEMUNHAS

O que é venda de imóvel com porteira fechada?

A venda de imóvel com porteira fechada é a negociação em que o comprador adquire a terra, e também todos os bens que compõem a propriedade no momento da compra, como benfeitorias, móveis, equipamentos, animais e plantações.

Esse tipo de contrato garante que o imóvel seja transferido pronto para uso, permitindo ao novo proprietário dar continuidade imediata às atividades produtivas. É uma modalidade bastante utilizada em imóveis rurais, especialmente no agronegócio, onde o funcionamento da fazenda depende de infraestrutura e rebanhos já estabelecidos.

Qual a diferença entre comprar um imóvel rural com e sem porteira fechada?

A diferença é que na compra com porteira fechada o comprador leva a terra com todos os bens, benfeitorias, móveis, equipamentos e animais, enquanto na compra sem porteira fechada adquire apenas a terra nua, sem os demais itens da propriedade.

Na prática, quem compra com porteira fechada recebe uma estrutura completa e pronta para uso, ideal para dar continuidade imediata à produção. Já na compra sem porteira fechada, será necessário investir em rebanho, máquinas e infraestrutura antes de iniciar qualquer atividade.

O que não pode faltar em um contrato de compra e venda de porteira fechada?

O que não pode faltar em um contrato de compra e venda de porteira fechada são cláusulas que detalham o inventário de bens, a forma de pagamento, as condições de posse e transferência, além de disposições jurídicas essenciais para garantir validade e segurança.

Esses elementos asseguram que tanto vendedor quanto comprador estejam protegidos, evitando futuros conflitos e mal-entendidos. Para entender melhor, vamos analisar cada um desses pontos em detalhe.

Inventário detalhado dos bens

O inventário detalhado é fundamental porque especifica exatamente quais bens fazem parte da negociação. Isso inclui móveis, máquinas, animais, colheitas em andamento e equipamentos agrícolas, deixando claro o que será transferido ao comprador.

Ao listar todos os itens no contrato, as partes evitam discussões futuras sobre bens que poderiam ser considerados fora da negociação. Esse cuidado aumenta a transparência e dá mais segurança jurídica para ambas as partes.

Preço e discriminação fiscal

O contrato precisa apresentar o preço claramente discriminando o valor da terra, das benfeitorias e dos bens móveis ou semoventes. Essa separação é importante tanto para efeitos tributários quanto para eventual cálculo de imposto de transmissão.

Sem essa discriminação, o contrato pode gerar dúvidas sobre a composição do preço, criando insegurança jurídica e problemas fiscais. Por isso, definir valores de forma detalhada protege comprador e vendedor contra questionamentos futuros.

Condições de posse e transferência

Outro ponto essencial é a definição sobre quando e como ocorrerá a posse do imóvel e dos bens. O contrato deve estabelecer a data de entrega, as responsabilidades de retirada de terceiros e as condições em que a propriedade será transferida.

Esse cuidado garante que o comprador tenha pleno domínio do imóvel e de todos os itens adquiridos, evitando riscos como disputas de posse ou dívidas ocultas ligadas à propriedade. Assim, a transição se torna clara e segura.

Cláusulas jurídicas essenciais

As cláusulas jurídicas funcionam como a base de validade do contrato. Devem estar presentes disposições sobre foro competente, hipóteses de rescisão, obrigações das partes e garantias de regularização documental.

Esses pontos dão suporte jurídico para resolver eventuais conflitos, além de reforçar a legalidade da negociação. Sem essas cláusulas, o contrato fica fragilizado e pode até ser considerado inválido em disputas judiciais.

O que invalida um contrato de compra e venda?

O que invalida um contrato de compra e venda é a ausência de requisitos legais, como a falta de assinaturas, a inexistência de registro do imóvel, cláusulas abusivas ou a presença de dívidas e ônus que impeçam a transferência.

Além desses pontos, a falta de clareza na descrição do objeto da venda ou na definição do preço também pode tornar o contrato nulo. Por isso, é essencial que todas as exigências legais sejam cumpridas e que o documento seja elaborado com rigor jurídico.

Qual o risco de comprar imóvel com contrato de compra e venda?

O risco de comprar imóvel com contrato de compra e venda está em adquirir uma propriedade que possua dívidas ocultas, disputas judiciais, problemas de documentação ou cláusulas que não ofereçam proteção suficiente ao comprador.

Além disso, quando o contrato não é bem elaborado, podem surgir conflitos sobre posse, retirada de terceiros ou mesmo sobre os bens que fazem parte da negociação. Por isso, é indispensável que o documento seja redigido com clareza, acompanhado por um advogado especializado e devidamente registrado em cartório para garantir segurança jurídica.

Conclusão

O modelo de contrato de compra e venda porteira fechada garante que comprador e vendedor tenham clareza sobre o que está sendo negociado. Ao prever detalhadamente os bens, valores e condições, o documento protege ambas as partes contra conflitos futuros.

Mais do que uma formalidade, esse tipo de contrato é a base da segurança jurídica em negócios rurais. Ele assegura que a propriedade será entregue conforme combinado, incluindo terras, benfeitorias, móveis e animais, sem riscos de prejuízos ou surpresas desagradáveis.

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