Usucapião: o que é, como funciona e quando é cabível?

Usucapião: o que é, como funciona e quando é cabível?

O usucapião é um instituto jurídico fundamental para a regularização da posse e propriedade de bens, especialmente imóveis, que se consolidou ao longo do tempo em diversos ordenamentos jurídicos, inclusive no Brasil. 

Muitas pessoas têm dúvidas sobre como funciona o usucapião, quem tem direito a requerê-lo e em quais situações ele é aplicável. 

Assim, prossiga a leitura e entenda o que é o usucapião, sua natureza jurídica, os requisitos necessários para sua aplicação, as modalidades existentes e como o procedimento pode ser realizado, inclusive na via extrajudicial. Continue a leitura para entender tudo sobre o tema.

O que é Usucapião?

O usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade de um bem imóvel ou móvel pelo possuidor. Que, por sua vez, o detém como se fosse seu proprietário. Sendo ela de forma contínua, pacífica, pública e sem oposição do verdadeiro dono, pelo prazo determinado em lei.

A Lei de Usucapião, no Brasil, é regida pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002), nos artigos 1.238 a 1.246, e por leis específicas para alguns casos, como a Lei nº 6.969/1981 (Usucapião Especial Rural) e o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001).

Em resumo, a usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um bem, móvel ou imóvel, por meio da posse contínua e ininterrupta, sem oposição, por um determinado período de tempo. Esse tempo varia conforme o tipo de bem e as características da posse.

Por que o direito da usucapião existe?

O direito de usucapião existe para assegurar a função social da propriedade e garantir segurança jurídica àqueles que, mesmo sem serem os donos formais, ocupam um bem de forma pacífica e contínua por determinado tempo. 

Sendo assim, ele permite que a posse prolongada e incontestada de um bem se transforme em propriedade, evitando conflitos fundiários e estimulando a regularização fundiária.

Conceito e natureza jurídica do usucapião

De modo geral, o usucapião é a aquisição da propriedade ou de outros direitos reais pelo exercício da posse prolongada, contínua e sem oposição durante o prazo previsto em lei. Trata-se de um modo originário de aquisição da propriedade, ou seja, cria um novo título, independentemente do registro anterior. 

A natureza jurídica do usucapião é uma forma de aquisição da propriedade por prescrição aquisitiva, fundamentada no princípio da função social da propriedade.

Como funciona a usucapião?

A usucapião é um instituto jurídico que permite a regularização da propriedade por meio da posse prolongada de um bem. Em resumo, o funcionamento desse mecanismo está vinculado ao cumprimento de determinados requisitos legais, que variam conforme o tipo de usucapião. 

Em linhas gerais, o processo ocorre quando alguém exerce a posse de um bem de maneira contínua, pacífica, ininterrupta e com a intenção de ser proprietário, o chamado animus domini. Com o passar do tempo e a ausência de contestação por parte do verdadeiro dono ou de terceiros, essa posse pode gerar o direito à propriedade, reconhecido judicial ou extrajudicialmente.

Quando a pessoa tem direito a usucapião?

A pessoa adquire o direito à usucapião quando exerce a posse de um bem de forma pública, contínua, pacífica, sem interrupções e com animus domini,  isto é, tratando o bem como se fosse seu, realizando melhorias, pagando tributos e assumindo responsabilidades de proprietário. 

O tempo necessário para obter a usucapião depende da modalidade: pode variar entre 2 e 15 anos, conforme o tipo de bem (móvel ou imóvel), a existência de justo título, a finalidade da posse (residencial ou produtiva), entre outros fatores.

É essencial, também, que a posse não tenha sido objeto de contestação por parte do verdadeiro proprietário ou de terceiros. A ausência de oposição durante o tempo legalmente exigido é um dos elementos centrais para a viabilidade do pedido de usucapião.

Herdeiros podem requerer usucapião?

Sim. Os herdeiros que estejam na posse do bem deixado pelo falecido podem requerer usucapião, desde que preencham os requisitos legais. A posse exercida pelo herdeiro deve ser mansa, pacífica, contínua e com intenção de agir como proprietário exclusivo, inclusive diante dos demais herdeiros.

Isso é comum em situações em que apenas um dos filhos permanece no imóvel, realiza benfeitorias, paga impostos e age como se fosse o único dono, enquanto os demais não demonstram interesse ou abandonam o bem. 

Nesses casos, o herdeiro pode requerer a usucapião, inclusive judicialmente, desde que demonstre que houve desinteresse ou omissão dos demais co-proprietários ao longo dos anos.

Quando é cabível usucapião?

O usucapião é cabível em diversas situações nas quais a posse de fato difere da propriedade formal, desde que sejam cumpridos os requisitos legais. 

• Imóvel urbano ocupado por particular: quando uma pessoa constrói sua moradia em terreno sem registro e exerce posse contínua pelo tempo exigido em lei.
• Imóvel rural produtivo: quando o possuidor utiliza a terra para seu sustento e de sua família, tornando-a produtiva, mesmo sem ser o proprietário formal.
  Bens móveis (como veículos ou objetos): quando alguém exerce posse pacífica e ininterrupta de um bem móvel durante o período legal, sem oposição do proprietário.
• Áreas urbanas ocupadas coletivamente: quando comunidades inteiras ou grupos de famílias ocupam e mantêm posse contínua de áreas urbanas por longo período.
• Posse de boa-fé com justo título: quando o possuidor acredita ser o dono legítimo do bem, mas há algum vício formal no registro ou na transmissão.
• Usucapião familiar: quando, após o abandono do lar por um dos cônjuges ou companheiros, o outro permanece por mais de dois anos na posse exclusiva do imóvel.
• Usucapião especial urbano ou rural: aplicável a pessoas que não possuem outro imóvel e utilizam o bem para moradia própria ou subsistência.
• Usucapião ordinário ou extraordinário: aplicável em casos de posse prolongada, com ou sem boa-fé e justo título, de acordo com o tempo previsto no Código Civil.

Contudo, o usucapião não é cabível sobre bens públicos de uso comum ou de uso especial, salvo em exceções expressamente previstas em lei. Também não é aplicável quando houver litígio judicial instaurado e ativo, ou se o possuidor não tiver a intenção inequívoca de se tornar proprietário.

Quais são os requisitos para usucapião?

Para que o usucapião seja reconhecido, seja por via judicial ou extrajudicial, é necessário que o possuidor cumpra requisitos objetivos e subjetivos estabelecidos por lei. Esses requisitos podem variar conforme a modalidade de usucapião, mas existem elementos comuns que devem ser observados na maioria dos casos.

Animus domini

O primeiro e mais importante requisito é a posse exercida com animus domini, ou seja, com a intenção clara de agir como verdadeiro proprietário do bem. Desse modo, significa que o possuidor deve se comportar como dono: ocupar o imóvel ou utilizar o bem, realizar melhorias, arcar com despesas, pagar impostos, manter a conservação, entre outros atos típicos de domínio.

Essa intenção precisa ser demonstrada com provas materiais ou testemunhais, pois é ela que distingue a posse comum (como a de um locatário, por exemplo) da posse que dá origem ao direito de usucapião.

Inexistência de oposição à posse

A posse deve ser exercida de forma mansa e pacífica, ou seja, sem contestação, violência ou litígios envolvendo a titularidade do bem. A ausência de oposição é um elemento crucial, pois o usucapião não pode se consolidar quando há disputa judicial ou extrajudicial pela propriedade no período de aquisição.

Além disso, a posse deve ser pública, ou seja, visível e conhecida por terceiros, de modo que qualquer interessado possa ter ciência da ocupação e, se for o caso, contestá-la.

Posse ininterrupta por um período de tempo

A continuidade da posse por um período mínimo legal é outro critério fundamental. Esse tempo varia conforme o tipo de usucapião, como a extraordinária, que geralmente exige 15 anos de posse, podendo cair para 10 anos em algumas situações (como moradia ou realização de obras).

É importante destacar que a posse deve ser ininterrupta, ou seja, sem abandono ou perda do bem ao longo do tempo exigido.

Como funciona o usucapião extrajudicial no novo CPC?

O usucapião extrajudicial foi introduzido para simplificar e agilizar o processo de reconhecimento da propriedade por meio da posse prolongada.

Previsto no Código de Processo Civil (CPC) e regulamentado pela Lei nº 13.105/2015, esse procedimento permite que o interessado registre o usucapião diretamente no cartório de registro de imóveis, sem necessidade de ação judicial, desde que preenchidos todos os requisitos legais e não haja oposição dos confrontantes.

Sendo assim, o procedimento extrajudicial é mais célere e menos oneroso, demandando a apresentação de documentos que comprovem a posse, o cumprimento dos requisitos legais e a anuência dos vizinhos ou possíveis interessados.

Quais são as modalidades de usucapião?

O ordenamento jurídico brasileiro reconhece diversas modalidades de usucapião, cada uma com requisitos específicos quanto ao tipo de bem, tempo de posse, finalidade de uso e condição socioeconômica do possuidor. Essas variações têm o objetivo de atender diferentes contextos sociais e situações de posse prolongada, garantindo o direito à moradia, à função social da propriedade e à regularização de imóveis.

Usucapião de bem móvel

Ordinária

Prevista no artigo 1.260 do Código Civil, ocorre quando a pessoa possui um bem móvel (como um veículo ou objeto de valor), com boa-fé e justo título, por um período contínuo de 3 anos, sem contestação do verdadeiro dono.

Extraordinária

Dispensa a boa-fé e o justo título. Exige apenas a posse contínua, pacífica e ininterrupta por 5 anos, conforme o artigo 1.261 do Código Civil.

Usucapião de bem imóvel

Usucapião ordinária de bem imóvel

Esta modalidade de usucapião requer um prazo de posse de 10 anos sobre o imóvel urbano. No entanto, em algumas situações específicas, como quando o ocupante reside no imóvel ou o utiliza para atividade laboral, esse prazo pode ser de apenas 5 anos;

Usucapião extraordinária de bem imóvel

Para este tipo de usucapião, é necessário um período de posse de 15 anos sobre o imóvel urbano. Contudo, em certas circunstâncias, como quando o ocupante realiza benfeitorias significativas no imóvel, esse prazo pode ser de apenas 10 anos;

Usucapião especial urbana

Este tipo de usucapião em comparação com os anteriores é mais veloz, exige apenas 5 anos de posse sobre o imóvel urbano. No entanto, o imóvel deve ter uma área de até 250 m² e ser utilizado para moradia pelo requerente, que não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Usucapião especial rural

Este tipo é rápido, porém com requisitos específicos. Exige apenas 5 anos de posse sobre o imóvel rural, que deve ter uma área de até 5 hectares. Além disso, o requerente deve utilizar o imóvel para moradia e para cultivo familiar, não podendo ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano.

Usucapião especial coletiva

Prevista no artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), permite a aquisição coletiva da propriedade por comunidades de baixa renda que ocupam área urbana com mais de 250m², por 5 anos ininterruptos, desde que utilizem o imóvel para moradia e não possuam outro bem.

Usucapião especial indígena

Modalidade reconhecida em decisões judiciais e construída com base no Estatuto do Índio e na Constituição. Aplica-se a povos indígenas que ocupam áreas tradicionalmente destinadas a suas comunidades, podendo ser reconhecida conforme os requisitos próprios e a função social da terra indígena.

Usucapião especial familiar

Prevista no parágrafo único do artigo 1.240-A do Código Civil, permite ao cônjuge ou companheiro, que permaneceu no imóvel após o abandono do lar pelo outro, adquirir a propriedade desde que resida no local por 2 anos ininterruptos, sem oposição, e o imóvel não ultrapasse 250m².

Como fazer usucapião de um imóvel?

Para iniciar o processo de usucapião, é necessário reunir documentos que comprovem a posse, como contratos, declarações de vizinhos, notas fiscais de melhorias realizadas, entre outros.

Além disso, o interessado deve decidir se opta pelo procedimento judicial ou extrajudicial. Na via judicial, o processo será conduzido perante a Justiça competente, que analisará a posse e os requisitos legais. Na via extrajudicial, será feito um requerimento no cartório de registro de imóveis, acompanhado da documentação e do laudo técnico, quando necessário.

É recomendável o acompanhamento de um advogado especializado para garantir o correto andamento do processo e a observância dos detalhes legais.

Quanto custa fazer usucapião?

Os custos para fazer usucapião variam conforme a modalidade escolhida e a complexidade do caso. No procedimento judicial, são cobradas taxas judiciais, honorários advocatícios e despesas com produção de provas, como perícias e testemunhas. Já no procedimento extrajudicial, incidem taxas cartoriais e eventuais custos com a elaboração de documentos e laudos técnicos.

Os valores podem variar bastante de acordo com a região e a extensão do imóvel, mas, em geral, o usucapião extrajudicial tende a ser mais econômico e rápido.

Conclusão

O usucapião é um importante instrumento jurídico para a regularização da propriedade e garantia da função social da terra, permitindo que possuidores que atendam aos requisitos legais possam adquirir a propriedade formalmente. 

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