Adjudicação: o que é, quais os tipos e quando é cabível
A adjudicação é um tema recorrente no meio jurídico, especialmente em contextos como execuções, heranças, usucapião e disputas contratuais. Trata-se de um procedimento que permite a transferência de propriedade de um bem sem a tradicional celebração de contrato ou venda, sendo efetivada por força de decisão judicial, administrativa ou por reconhecimento legal de direito.
A adjudicação garante a efetividade de direitos patrimoniais, especialmente quando o devedor, o vendedor ou os demais envolvidos não colaboram com a regularização da titularidade do bem.
Neste artigo, vamos entender com profundidade o que é adjudicação, seus diferentes tipos, quando ela é cabível e quem pode requerê-la.
O que se entende por adjudicação?
A adjudicação é o ato jurídico que transfere a propriedade de um bem a uma pessoa por meio de decisão judicial, administrativa ou reconhecimento legal de direito. Trata-se de um mecanismo utilizado quando há o direito assegurado sobre determinado bem, mas ainda não formalizado em nome do titular legítimo.
Esse instituto permite a efetivação da transferência de bens mesmo sem a celebração de um contrato de compra e venda entre as partes, sendo especialmente útil quando há resistência, omissão ou ausência do proprietário anterior. Assim, a adjudicação supre a vontade do alienante e garante a efetividade do direito patrimonial.
É comum em situações como execuções judiciais, onde o credor não recebe o pagamento da dívida e solicita o bem penhorado; em inventários, onde herdeiros recebem bens do espólio; e em casos de usucapião, onde o possuidor tem reconhecido seu direito à propriedade.
Adjudicação é o mesmo que alienação?
Não. A adjudicação não se confunde com a alienação, apesar de ambas resultarem na transferência de propriedade. A alienação envolve uma negociação voluntária, podendo ocorrer por venda, doação ou cessão, com ou sem pagamento. Já a adjudicação ocorre sem o consentimento da parte que detinha a posse ou propriedade, sendo resultado de imposição judicial ou reconhecimento de direito por autoridade competente.
Ou seja, enquanto a alienação é baseada na autonomia privada, a adjudicação é baseada em ordem legal ou judicial, com o objetivo de concretizar um direito já reconhecido.
Adjudicação no Novo CPC
O Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) trouxe regras claras para a adjudicação, especialmente no contexto da execução de dívidas. O artigo 876 dispõe que, caso não haja interessados no leilão do bem penhorado, o exequente pode requerer a adjudicação do bem pelo valor da avaliação, desde que respeitados os requisitos legais.
Essa previsão evita que o credor fique sem resposta judicial apenas porque não houve compradores no leilão. A adjudicação torna-se, assim, uma alternativa eficaz para satisfação da obrigação.
Quais os tipos de adjudicação?
Os principais tipos de adjudicação são a judicial, administrativa, compulsória, por herança e por usucapião. Cada uma dessas modalidades tem como base um contexto jurídico específico, mas todas envolvem a transferência de um bem por decisão legal ou reconhecimento de direito.
A seguir, explicamos como funciona cada tipo de adjudicação, suas características e exigências legais. Conhecer essas variações é essencial para entender como esse instituto se aplica na prática jurídica.
Adjudicação judicial
A adjudicação judicial ocorre quando um bem é transferido ao credor por decisão do juiz, no curso de uma execução. Isso geralmente acontece quando o devedor tem um bem penhorado, mas não há interessados na arrematação durante o leilão.
Nesse cenário, o exequente pode requerer que o bem lhe seja adjudicado pelo valor da avaliação, como forma de quitação total ou parcial da dívida. Esse mecanismo evita a frustração da execução e garante que o credor seja efetivamente satisfeito.
A adjudicação judicial está expressamente prevista no artigo 876 do Novo CPC e exige requerimento formal, além de observância ao valor de avaliação do bem. Após a decisão, é expedida a carta de adjudicação, que permite o registro da propriedade em cartório.
Adjudicação administrativa
A adjudicação administrativa ocorre fora do Judiciário, quando um bem é transferido por decisão de um órgão público ou por meio de procedimento extrajudicial. É comum em regularizações fundiárias ou na Reurb (Regularização Fundiária Urbana).
Nesses casos, a administração pública ou cartório reconhece o direito de posse e transfere a propriedade do imóvel, desde que cumpridos os requisitos legais. Esse tipo de adjudicação dispensa processo judicial, mas exige documentação específica e análise técnica.
Um exemplo recorrente é a adjudicação de imóveis urbanos ocupados há anos por famílias de baixa renda, regularizada via programas públicos. Assim, a adjudicação administrativa busca conferir dignidade e segurança jurídica à moradia.
Adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória é cabível quando há promessa de compra e venda de um imóvel quitada, mas o vendedor se recusa a lavrar a escritura definitiva. Nesse caso, o comprador pode ingressar com ação judicial para obter a adjudicação do bem.
Esse instrumento garante ao adquirente a efetivação de seu direito de propriedade, mesmo diante da inércia ou má-fé do vendedor. A jurisprudência reconhece a adjudicação compulsória como meio legítimo de assegurar a função social do contrato.
É importante comprovar a quitação do valor acordado, bem como a existência do contrato de compra e venda. Uma vez julgada procedente a ação, o juiz determina a adjudicação e autoriza o registro da propriedade em favor do comprador.
Adjudicação por herança
A adjudicação por herança acontece durante o processo de inventário e partilha, quando um bem é transferido a um herdeiro individualmente. Isso pode ocorrer por consenso entre os herdeiros ou por decisão judicial, especialmente quando o bem é indivisível.
É uma forma de evitar a fragmentação de imóveis ou veículos, atribuindo-os a um único herdeiro, com compensação aos demais por meio de outros bens ou valores. O objetivo é facilitar a divisão do espólio e dar agilidade à partilha.
Após a adjudicação, o herdeiro pode solicitar a expedição da carta de adjudicação, com a qual será possível registrar o bem em seu nome. Essa etapa formaliza a transmissão da propriedade e permite o pleno exercício dos direitos sobre o bem herdado.
Adjudicação por usucapião
A adjudicação por usucapião ocorre quando a Justiça reconhece que alguém possui um imóvel de forma mansa, contínua e com intenção de dono por tempo suficiente, adquirindo assim o direito de propriedade. Embora o termo técnico seja “reconhecimento do domínio”, o efeito é equivalente à adjudicação.
Esse procedimento pode ser feito judicial ou extrajudicialmente, conforme previsto no Código Civil e na Lei nº 13.105/2015. No extrajudicial, o procedimento é feito em cartório, com apoio de advogado e documentos comprobatórios da posse.
O resultado é a regularização do imóvel em nome do possuidor, com o registro oficial da propriedade. Assim, o usucapião é uma forma legítima e eficaz de adjudicar bens que, por algum motivo, não têm título formal anterior.
O que é carta de adjudicação?
A carta de adjudicação é o documento expedido pelo juiz que formaliza a transferência de um bem adjudicado para o nome do novo titular. Esse título substitui a escritura pública e é indispensável para o adjudicatário registrar o bem em cartório e exerça plenamente a propriedade.
Ela é utilizada especialmente em execuções judiciais, partilhas de herança e ações de adjudicação compulsória. Após a sentença que reconhece o direito à adjudicação, o juiz determina a expedição da carta, que deve conter dados essenciais como a qualificação das partes, descrição do bem e referência ao processo.
Com a carta em mãos, o novo proprietário deve levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis (no caso de imóveis) para a matrícula ser atualizada. Sem esse registro, a adjudicação não tem efeitos perante terceiros, mesmo que tenha sido determinada judicialmente.
Portanto, a carta de adjudicação é o instrumento que confere segurança jurídica à transferência da propriedade, viabilizando o encerramento do processo e a efetivação do direito reconhecido.
Quando cabe adjudicação?
A adjudicação é cabível quando uma pessoa tem direito reconhecido sobre determinado bem e deseja formalizar sua propriedade, mesmo sem acordo da outra parte. Essa situação é comum em processos de execução, partilhas, contratos descumpridos e posse prolongada.
No entanto, a adjudicação depende de requisitos legais que variam conforme o tipo de processo. Ela não ocorre automaticamente: é necessário fazer o pedido formal, respeitar valores de avaliação e comprovar a legitimidade do direito.
A seguir, detalhamos as três condições essenciais para a adjudicação ser possível e reconhecida judicial ou administrativamente.
1. Ter o direito de pedir a adjudicação
A primeira condição para adjudicar um bem é comprovar que se tem um direito legítimo sobre ele. Isso significa demonstrar juridicamente que há um vínculo com o bem, seja por dívida, herança, contrato ou posse.
No caso de execuções, o credor precisa apresentar o título executivo e comprovar a penhora do bem. Em casos de herança, o herdeiro deve estar identificado e com direitos reconhecidos. Já na adjudicação compulsória, é necessário comprovar a quitação do contrato.
Sem essa legitimidade, o pedido será indeferido, pois a adjudicação só se aplica a quem detém, de fato, um direito formalmente reconhecido.
2. Que o preço oferecido pelo bem não seja inferior à avaliação
O segundo requisito, especialmente em execuções, é que o valor do bem adjudicado respeite o preço de avaliação. Isso significa que o pedido só será aceito se o bem for transferido por valor compatível com o estimado nos autos.
Essa exigência visa proteger o devedor, evitando transferências por valores irrisórios, e manter o processo judicial dentro da legalidade e da razoabilidade econômica. Se o bem for adjudicado por valor vil, o ato pode ser anulado.
Conforme o artigo 891 do CPC, o preço vil pode gerar nulidade da adjudicação ou arrematação, razão pela qual é necessário observar o laudo de avaliação judicial.
3. Que o pedido de adjudicação seja realizado
A adjudicação não é automática: é necessário que a parte interessada faça o pedido formal no processo ou junto ao órgão competente. Esse requerimento deve ser fundamentado, indicar o bem desejado e apresentar os documentos exigidos.
No caso de execuções, o pedido deve ser feito após o leilão frustrado. Já na adjudicação compulsória, ocorre por meio de ação judicial própria. Nos cartórios, a solicitação é feita mediante petição com firma de advogado e documentos comprobatórios.
Sem esse pedido, a adjudicação não será analisada, e o bem poderá seguir para nova tentativa de venda, arrematação ou outra destinação processual.
Quem pode requerer a adjudicação?
Pode requerer a adjudicação qualquer pessoa que detenha um direito reconhecido sobre determinado bem e que preencha os requisitos legais para sua formalização. A legitimidade varia conforme o tipo de adjudicação e o contexto jurídico envolvido.
Em execuções judiciais, o credor é o principal legitimado, podendo pedir a adjudicação do bem penhorado quando não houver interessados no leilão. Já nos inventários, os herdeiros podem solicitar a adjudicação de bens específicos na partilha.
Na adjudicação compulsória, o comprador de imóvel com contrato quitado é quem tem legitimidade. Em casos de usucapião, o possuidor que preenche os requisitos legais pode requerer a adjudicação por via judicial ou administrativa.
Além disso, órgãos públicos e entidades de regularização fundiária também podem exercer essa prerrogativa, sobretudo nos processos de adjudicação administrativa.
Conclusão
A adjudicação é um instrumento jurídico valioso para garantir o cumprimento de direitos patrimoniais mesmo diante da resistência ou inércia de outras partes. Ela representa uma solução eficaz em contextos como execuções, inventários, promessas de compra e venda, regularização fundiária e reconhecimento de posse prolongada.
Dominar os diferentes tipos de adjudicação, seus requisitos e as formas de aplicá-la é fundamental para advogados e operadores do Direito que lidam com demandas patrimoniais e civis. A prática mostra que, muitas vezes, o sucesso na adjudicação está na organização processual, no controle dos prazos e na qualidade das petições.
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