Um tipo de ação que o advogado civilista, imobiliário ou que trabalha com imóveis pode lidar é o da imissão na posse. Inclusive, os profissionais que atuam nessas áreas podem receber muitas demandas relacionadas aos imóveis em questões que envolvem posse e propriedade.
No mercado imobiliário, nunca falta assunto para estudar e clientes que precisam de algum auxílio. Logo, é interessante aprimorar os seus conhecimentos em relação a esse tema.
Nesse artigo, você entenderá melhor sobre a ação de imissão na posse, quais os requisitos dela e como ela funciona! Acompanhe!
O que é posse?
De forma geral, a posse determina o direito que uma pessoa tem de usar e dispor de um determinado bem. Por exemplo, se você tem a posse sobre um apartamento, pode desfrutar dele e utilizá-lo da maneira que melhor lhe convir.
Entender a diferença entre posse e propriedade é fundamental para evitar confusões em questões jurídicas relacionadas a imóveis e outros bens. Enquanto a posse refere-se ao controle de fato sobre algo, a propriedade implica em um direito pleno e formalmente reconhecido sobre o bem.
Tal direito pode ser dividido em duas categorias: posse direta e posse indireta. Entenda abaixo um pouco sobre cada uma e o que as diferencia.
Posse direta
A posse direta é aquela no qual o proprietário tem contato direto com o bem. Por exemplo, você adquiriu uma casa (tem a propriedade) e vive nela (tem também a posse).
Posse indireta
Na posse indireta, o proprietário não possui contato direto com o bem, visto que transfere o direito de uso e gozo para um terceiro.
Por exemplo, você adquiriu um apartamento, sendo o proprietário. Contudo, não vive nele e o colocou para alugar. Nesse caso, a posse direta é do seu inquilino e a indireta é sua.
O que é imissão na posse?
Imissão na posse é o ato judicial que transfere a posse de um imóvel ao comprador ou ao vencedor de um processo, que ainda não está em posse física do bem. Geralmente ocorre após a decisão favorável em uma ação de compra e venda ou de usucapião, permitindo ao vencedor tomar posse efetiva do imóvel.
Qual a natureza jurídica da ação de imissão na posse?
A ação de imissão na posse tem natureza de uma ação possessória. Ela busca garantir ao autor a posse de um bem que ele adquiriu legalmente, mas que ainda não teve a posse física.
É uma medida para assegurar a realização do direito de posse que foi reconhecido judicialmente, mas que não foi efetivamente concretizado.
O que é a ação de imissão na posse?
A ação de imissão na posse é uma medida cabível para situações no qual um indivíduo adquire um imóvel, mas não detém a posse sobre ele.
Geralmente, quando se adquire um imóvel, o comprador é imitido na posse no momento do pagamento, isto é, é nesse momento que se pode entrar e utilizar o bem da maneira que deseja.
Inclusive, quem já adquiriu uma propriedade, provavelmente encontrará na escritura a informação de que o comprador se imite na posse no momento da assinatura ou da quitação.
Entretanto, existem casos nos quais, mesmo que o comprador tenha adquirido o imóvel, não detém a posse dele. Um exemplo comum é quando a pessoa adquire uma casa em um leilão e não pode usufruir de sua aquisição porque há pessoas no local ocupando-a.
Nesse caso, o comprador precisa entrar com medidas para resolver esse impasse. Não pode simplesmente expulsar as pessoas que ocupam o local. É preciso obter uma ordem judicial, um mandado de imissão na posse, para que os ocupantes se retirem.
Qual é a diferença entre reivindicatória e imissão de posse?
A diferença entre a ação reivindicatória e a imissão na posse reside principalmente na relação do proprietário com a posse do imóvel. A ação de imissão na posse é utilizada quando o proprietário nunca teve a posse do bem, como no caso de alguém que adquiriu um imóvel em um leilão judicial.
Por outro lado, a ação reivindicatória é indicada para situações em que o proprietário já teve a posse do imóvel e, por algum motivo, perdeu essa posse, buscando agora recuperá-la.
Tanto uma quanto a outra servem para que o proprietário requeira a posse do seu bem, considerando o direito de propriedade. Contudo, enquanto a imissão na posse é usada por quem adquiriu o imóvel e nunca teve a posse dele, a ação reivindicatória é indicada para quem já teve a posse.
O equívoco entre elas é tão comum que alguns especialistas defendem que o magistrado deve adotar a fungibilidade entre elas. Contudo, é importante esclarecer que essa fungibilidade só ocorre entre a ação reivindicatória e a de imissão na posse.
Logo, o magistrado não é obrigado a aceitar, e provavelmente não aceitará, um pedido de imissão na posse com pedido de outro tipo de ação possessória, visto que cada uma delas tem o seu fundamento.
Qual a diferença entre ação de reintegração de posse e imissão na posse?
A diferença entre ação de reintegração de posse e ação de imissão na posse está no contexto e no objetivo das ações.
Ou seja, a ação de reintegração é utilizada para recuperar a posse de um bem que foi injustamente retirado do possuidor. Já a ação de imissão na posse tem como objetivo transferir a posse de um imóvel ao comprador ou vencedor de um processo após uma decisão favorável.
A ação de reintegração de posse é cabível em casos no qual o indivíduo que detém a propriedade ou a posse de um bem, a reinvindica por ter lhe sido tomada de maneira ilegal, como em casos de turbação ou de alguma maneira juridicamente correta, mas que se tornou inválida, como no encerramento de um contrato de aluguel, ou seja, esbulho possessório.
Qual a diferença entre emissão e imissão de posse?
A diferença entre “emissão” e “imissão” na posse está na terminologia e no uso jurídico. A emissão de posse embora menos comum no uso jurídico atual, pode ser usada para descrever o ato de conceder ou entregar a posse a alguém.
Desse modo, a imissão na posse é o termo técnico e mais amplamente utilizado para descrever o processo judicial de efetiva transferência da posse de um imóvel ao comprador ou vencedor de uma ação judicial.
Quando é cabível imissão na posse?
Existem diversas situações em que cabe a tutela antecipada ou uma medida liminar para que o novo proprietário consiga a posse no início do processo e não precise esperar o julgamento finalizar para isso.
Nos casos de aquisição de imóveis em leilões em que envolveu alienação fiduciária, a própria lei traz a previsão para que o juiz conceda a liminar para a desocupação.
Ademais, em casos de aquisição de imóvel em leilões no curso de algum processo judicial, seja uma execução por dívida de condomínio ou execução trabalhista, por exemplo, o juiz também pode expedir a liminar, visto que o arremate pagou em juízo o valor devido pela arrematação.
Para entender os casos em que é possível conseguir uma liminar ou uma tutela em casos de imissão na posse, é preciso verificar a lei e os entendimentos jurisprudenciais.
Quem pode propor ação de imissão de posse?
A ação de imissão na posse pode ser proposta por pessoas que têm um direito legalmente reconhecido sobre um bem, mas que ainda não conseguiram tomar posse física dele. Portanto, pode propor a imissão o comprador de um imóvel que já tenha obtido a propriedade legal do bem.
Essa iniciativa ocorre, geralmente, por meio de contrato de compra e venda ou de decisão judicial (como em um processo de usucapião), mas que ainda não tenha tomado posse física do imóvel.
Assim como a pessoa que obteve uma decisão judicial favorável em uma ação de usucapião, mas que ainda não tomou posse física do bem. Outra parte que pode propor a ação são os herdeiros ou legatários que receberam a propriedade de um bem por meio de herança ou testamento.
Além disso, em situações onde um imóvel é recebido em pagamento de dívida ou como parte de um acordo de quitação, o credor pode propor a ação de imissão na posse se tiver obtido a propriedade do bem, mas ainda não conseguiu a posse física dele.
Como pedir imissão de posse?
Para pedir a imissão na posse, é necessário seguir um procedimento jurídico específico. Confira os 7 passos para a ação!
- Reunir Documentação: prepare documentos pessoais, prova de propriedade ou direito de posse, e certidões relacionadas ao imóvel;
- Consultar um Advogado: busque orientação de um advogado especializado em direito imobiliário para ajudar na elaboração da petição inicial e na orientação do processo;
- Elaborar a Petição Inicial: redija uma petição formal contendo informações sobre as partes envolvidas, descrição do imóvel, fundamentos jurídicos, pedidos e documentos de prova;
- Protocolar a Ação: protocole a petição no fórum competente, geralmente no foro da comarca onde o imóvel está localizado;
- Acompanhar o Processo: o advogado acompanhará o processo, que inclui notificação do réu, audiências, e produção de provas até a decisão do juiz;
- Cumprir a Decisão: se a decisão for favorável, a imissão na posse será concedida, e podem ser necessárias medidas adicionais para garantir a entrega física do bem;
- Registro: registre a decisão no cartório de registro de imóveis, se necessário, para formalizar a posse.
Como funciona o processo de imissão de posse?
O processo de imissão na posse é um procedimento legal destinado a assegurar que o titular de um direito de posse, reconhecido judicialmente, possa tomar posse física de um imóvel ou bem. Por isso, existem diferentes etapas até que seja concluído.
O primeiro passo é reunir todos os documentos necessários, incluindo documentos pessoais, provas de propriedade ou direito de posse, e certidões relacionadas ao imóvel.
A partir disso, um advogado prepara a petição inicial, detalhando o direito de posse do autor e solicitando a imissão na posse. A petição deve incluir uma descrição do imóvel, fundamentos jurídicos e documentos de prova.
Com a procuração protocolada, o réu, que é o atual possuidor do bem ou quem deve entregar o imóvel, é notificado da ação e tem a oportunidade de apresentar defesa. Em seguida, o juiz pode convocar audiências para ouvir as partes envolvidas e avaliar as provas apresentadas.
Com base nas informações e provas, o juiz tomará uma decisão sobre a concessão da imissão na posse.
O que acontece depois da imissão na posse?
Após a concessão da imissão na posse, várias etapas e ações podem ocorrer como:
- Tomada de Posse Física;
- Registro de Propriedade (se aplicável);
- Atualização no Cartório;
- Acessos e Uso;
- Reclamações — dependendo da jurisdição e da natureza do processo, o réu pode ter a possibilidade de apresentar recursos ou reclamações contra a decisão.
Como funciona o cumprimento do mandado de imissão na posse?
O cumprimento do mandado de imissão na posse é uma etapa na ação de imissão na posse que ocorre quando um juiz determina que o autor da ação (ou possuidor) seja formalmente colocado na posse do imóvel que lhe foi concedido.
Assim, após uma sentença favorável à parte autora, o juiz expede um mandado de imissão na posse, que é um documento oficial ordenando a entrega do imóvel. Desse modo, o autor da ação deve solicitar ao juiz o cumprimento do mandado, fornecendo informações sobre o imóvel e a localização do réu ou ocupante.
A partir disso, o ocupante do imóvel é notificado sobre a decisão e o mandado de imissão na posse. Ele tem a oportunidade de desocupar o imóvel voluntariamente.
Em paralelo, se o ocupante não desocupar o imóvel voluntariamente, o oficial de justiça, com o auxílio da força policial se necessário, executa a remoção forçada do ocupante e entrega a posse ao requerente.
Por fim, a entrega do imóvel ao autor da ação é formalizada com a assinatura de um termo de posse, que é registrado para garantir a legalidade da transação.
Qual o valor da causa em ação de imissão de posse?
O valor da causa em uma ação de imissão na posse é geralmente calculado com base no valor do imóvel ou da posse que está sendo disputada. Esse valor é utilizado para definir a competência do tribunal e pode influenciar o cálculo das custas processuais.
Portanto, o valor da causa corresponde ao valor de mercado do imóvel, ou seja, o montante que se estimaria para a venda do imóvel em uma negociação comercial. Em alguns casos, pode ser necessário realizar uma avaliação para determinar o valor exato.
Vale a pena entrar com ação de imissão na posse?
A decisão de entrar com uma ação de imissão na posse depende de várias considerações. A principal delas é se você tem um direito legítimo de posse e o ocupante atual não está cumprindo com suas obrigações ou não tem um direito de posse válido.
Além disso, a ação pode envolver custos judiciais, honorários de advogados e um período prolongado de espera até que o processo seja concluído. Avaliar se esses custos são justificáveis em relação ao valor do imóvel e aos benefícios esperados é crucial.
Conclusão
A imissão na posse é um procedimento legal crucial para assegurar que um direito de posse, reconhecido judicialmente, seja efetivamente concretizado. Compreender como funciona o processo, desde a preparação da petição inicial até o cumprimento do mandado, é fundamental para garantir que todos os passos sejam seguidos corretamente e que o autor obtenha a posse do bem desejado.
Isso porque o cumprimento do mandado envolve a atuação do oficial de justiça e, em alguns casos, pode exigir o uso de força policial para garantir que a posse seja efetivamente transferida.
No final, a ação de imissão na posse pode ser uma ferramenta eficaz para garantir seus direitos, mas deve ser considerada com cuidado e planejamento.
Portanto, consultar um advogado especializado pode ajudar a tomar a decisão mais informada e a conduzir o processo de maneira eficiente, garantindo que seus direitos de posse sejam respeitados e implementados conforme a decisão judicial.
Por fim, além de entender tudo que envolve a imissão de posse, compreender o conceito e como funciona a reintegração de posse pode ser importante em situações específicas.
