A Lei 8.245/91, conhecida como lei do inquilinato, estabelece as regras para a relação entre proprietários e inquilinos em contratos de aluguel de imóveis.
Afinal, para muitas pessoas, encontrar um lugar para viver significa alugar uma propriedade, e é essa lei que regula a interação entre quem disponibiliza o imóvel para outro usar por um período específico mediante pagamento.
Os envolvidos nessa relação desempenham os papéis de locador e locatário, respectivamente.
O objetivo deste texto é oferecer uma visão geral da lei, destacando seus aspectos mais relevantes, além de apontar os principais direitos e responsabilidades de ambas as partes envolvidas nos contratos de aluguel de imóveis urbanos.
Quais são os direitos do inquilino?
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) estabelece diversos direitos para o inquilino, incluindo:
- Direito de posse;
- Rescisao contratual;
- Direito de preferência na compra;
- Recebimento de indenização;
- Sublocação.
1. Direito de posse
O inquilino tem o direito de permanecer no imóvel durante o prazo estipulado no contrato, mesmo que o proprietário não queira mais alugar, exceto em casos específicos previstos na lei.
2. Rescisão contratual
Pode denunciar o contrato de aluguel com um aviso prévio de 30 dias, caso deseje sair antes do prazo estipulado.
No entanto, quando previsto no contrato de locação a multa por rescisão antecipada, pode-se aplicá-la.
3. Direito de preferência na compra
Em caso de venda do imóvel, o inquilino tem o direito de preferência para adquiri-lo, desde que se conceda um prazo para manifestar interesse (geralmente 30 dias).
4. Recebimento de indenização
Pode receber indenização por benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel, desde que autorizadas e comprovadas.
5. Sublocação
Se autorizada, o inquilino pode sublocar o imóvel e ter direitos em relação à sublocação.
Na sublocação, o sublocador terá direito de preferência assim como o locador original tinha. Além disso, aplica-se ao sublocador as mesmas disposições do contrato de locação inicial para o primeiro inquilino.
Esses são alguns dos principais direitos que se prevê na Lei do Inquilinato, mas é importante que se ressalte que a legislação pode variar no Brasil. Ou seja, podem existir diferenças entre as disposições da lei federal e as legislações estaduais.
Quais são as obrigações do inquilino?
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), alguns dos deveres do inquilino incluem:
- Pagamento do aluguel;
- Cuidado com o imóvel;
- Uso adequado do imóvel;
- Comunicar problemas;
- Restituição do imóvel;
- Respeitar normas e regras do condomínio.
1. Pagamento do aluguel
O inquilino deve pagar o valor do aluguel no prazo estabelecido no contrato. Além disso, pode-se aplicar multas por atraso de pagamento, caso não se pague o aluguel até o vencimento.
2. Cuidado com o imóvel
É responsabilidade do inquilino conservar o imóvel, realizando pequenos reparos e manutenções que não sejam de responsabilidade do proprietário.
3. Uso adequado do imóvel
Deve utilizar o imóvel de acordo com a finalidade estipulada no contrato, evitando danos excessivos ou alterações não autorizadas.
Isto é, se se designou o imóve para fins residenciais, não se pode desvirtuar seu uso e utiliz´-lo para um comércio, por exemplo.
4. Comunicar problemas
Deve informar ao proprietário sobre problemas estruturais, como vazamentos, infiltrações ou quaisquer outras questões que possam afetar a integridade do imóvel.
5. Restituição do imóvel
Ao término do contrato, deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, exceto pelo desgaste natural decorrente do uso regular. No entanto, deve-se fazer pinturas caso o tenha recebido assim.
6. Respeitar normas e regras do condomínio
Caso o imóvel esteja localizado em um condomínio, o inquilino deve seguir as normas e regulamentos estabelecidos.
Esses são alguns dos deveres fundamentais do inquilino estabelecidos pela Lei do Inquilinato. É importante ressaltar que a legislação pode variar em diferentes países e estados, e os detalhes específicos dos deveres podem ser detalhados no contrato de locação.
Quais os meus direitos como locador?
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), alguns dos direitos do locador (proprietário do imóvel alugado) incluem:
- Receber o aluguel;
- Retomada do imóvel;
- Revisão do valor do aluguel;
- Cobrança de despesas extras;
- Exigir caução ou garantias;
- Recuperar o imóvel em casos específicos;
- Realização de vistoria.
1. Receber o aluguel
O locador tem o direito de receber o valor do aluguel conforme estabelecido no contrato, nos prazos determinados.
2. Retomada do imóvel
Ao término do contrato de locação, o locador tem o direito de retomar o imóvel nas condições acordadas, salvo desgaste natural decorrente do uso regular.
3. Revisão do valor do aluguel
Pode solicitar a revisão do valor do aluguel de acordo com índices de correção previamente estabelecidos em contrato ou conforme determinação legal.
4. Cobrança de despesas extras
O locador pode cobrar despesas extraordinárias (além do aluguel), como taxas condominiais, desde que esteja previsto no contrato.
5. Exigir caução ou garantias
É possível solicitar garantias, como depósito caução ou fiador, para assegurar o cumprimento das obrigações do inquilino.
6. Recuperar o imóvel em casos específicos
Em situações excepcionais previstas em lei, como necessidade de uso próprio, venda do imóvel ou demolição, o locador pode requerer o imóvel antes do término do contrato, mediante aviso prévio e observando as condições legais estipuladas.
7. Realização de vistoria
O locador tem o direito de realizar vistorias periódicas no imóvel mediante aviso prévio, a fim de verificar suas condições.
Estes são alguns dos principais direitos do locador estabelecidos pela Lei do Inquilinato. É importante ressaltar que esses direitos podem ser ajustados ou especificados de acordo com o contrato de locação firmado entre as partes.
Quais são os deveres do locador?
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), alguns dos deveres do locador (proprietário do imóvel) incluem:
- Garantir a posse pacífica;
- Entrega do imóvel em condições adequadas;
- Manutenção estrutural;
- Pagar impostos e taxas;
- Receber o imóvel de volta;
- Respeitar os direitos do inquilino;
- Pagar custos de benfeitorias autorizadas.
1. Garantir a posse pacífica
Em primeiro plano, é dever do locador garantir ao inquilino o uso pacífico do imóvel durante o período de locação.
2. Entrega do imóvel em condições adequadas;
É responsabilidade do locador entregar o imóvel em condições adequadas para o uso habitacional, realizando eventuais reparos quando necessário.
3. Manutenção estrutural
O locador deve realizar e arcar com despesas de manutenção estrutural, como consertos de problemas estruturais não causados pelo inquilino. Tais como, infiltrações, problemas com a parte elétrica e hidráulica do imóvel.
4. Pagar impostos e taxas
É dever do locador pagar impostos, taxas e despesas ordinárias referentes ao imóvel, a menos que seja acordado de forma diferente no contrato, o que geralmente acontece é o acordo.
5. Receber o imóvel de volta
Ao término do contrato, o locador deve receber o imóvel de volta nas condições acordadas, exceto pelo desgaste natural decorrente do uso regular.
6. Respeitar os direitos do inquilino
Deve respeitar os direitos estabelecidos ao inquilino pela lei, como o direito à privacidade e à posse tranquila do imóvel.
7. Pagar custos de benfeitorias autorizadas
Caso tenham sido realizadas benfeitorias autorizadas pelo locador, ele deve arcar com os custos correspondentes.
Estes são alguns dos principais deveres do locador de acordo com a Lei do Inquilinato no Brasil.. Além disso, os detalhes específicos podem ser detalhados no contrato de locação.
Quais reparos são de responsabilidade do inquilino?
Em princípio, há três tipos de benfeitorias, são elas:
- Benfeitorias voluptuárias;
- Benfeitorias úteis;
- Benfeitorias necessárias.
1. Benfeitorias voluptuárias
São melhorias de caráter luxuoso ou supérfluo, que não são consideradas essenciais para a manutenção ou funcionalidade do imóvel.
Normalmente, são modificações que proporcionam um maior conforto ou aspecto estético, como a instalação de um sistema de som embutido, um elevador interno, entre outros.
2. Benfeitorias úteis
Referem-se a melhorias que agregam valor ao imóvel ou aumentam sua funcionalidade, mas não são indispensáveis para a preservação ou utilização básica da propriedade.
Exemplos incluem a construção de uma piscina, instalação de armários embutidos, reformas no paisagismo, entre outros.
3. Benfeitorias necessárias
São aquelas intervenções feitas no imóvel para garantir a sua conservação, impedir sua deterioração ou solucionar problemas que afetem a habitabilidade ou a segurança da propriedade.
Geralmente, são consideradas essenciais e urgentes, como reparos no telhado, sistemas hidráulicos, elétricos, entre outros, sem as quais o imóvel pode se deteriorar.
Qual é o objetivo do contrato de locação?
Todo o exposto aqui deve ser disposto no contrato de locação, além de prazos da locação, como será o pagamento das taxas extras como condomínio, água e luz, a fim de manter a ordem e tranquilidade durante a locação do imóvel.
Nesse sentido, o contrato de locação pode ser útil em eventuais disputas judiciais, haja vista que no direito civil segue a máxima do pacta sunt servanda, portanto os acordos devem ser cumpridos.
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