Modelo de ação de despejo por sublocação não autorizada
A ação de despejo por sublocação não autorizada é usada quando o inquilino aluga, cede ou empresta o imóvel a outra pessoa sem autorização do proprietário. Essa conduta representa uma violação direta do contrato de locação e da Lei do Inquilinato, que exige consentimento expresso do locador para qualquer tipo de cessão ou sublocação.
Além do aspecto jurídico, essa medida protege o patrimônio do locador e garante o cumprimento do contrato conforme foi firmado. A sublocação irregular pode gerar prejuízos financeiros, deterioração do imóvel e até disputas judiciais entre as partes, tornando o despejo a solução mais adequada e segura.
Neste artigo, você vai entender como funciona a ação de despejo sublocação não autorizada, quais são seus fundamentos legais, os requisitos necessários para ajuizá-la e como notificar corretamente o locatário.
Modelo de ação de despejo por sublocação não autorizada
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA (…)
(…), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (…), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (…), a competente
AÇÃO DE DESPEJO,
o que faz com supedâneo nos artigos 9º, II, e 13 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:
A autora celebrou com o réu, no dia (…), contrato de locação do imóvel localizado na (…), pelo prazo de 30 (trinta) meses e aluguel mensal de R$ (…) (documento 2).
A cláusula doze do referido pacto veda expressamente ao locatário a sublocação, cessão ou empréstimo, como, aliás, é disposição do art. 13 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991.
Nada obstante, chegou ao conhecimento da autora que o imóvel foi sublocado, sem qualquer assentimento seu, ao Sr. (…), isso na exata medida em que este a procurou para efetuar o pagamento dos aluguéis e demais encargos, apresentando, inclusive, cópia do contrato de sublocação (documento 3).
Nesse sentido, resta cristalina a infração contratual e legal por parte do réu, autorizando a presente ação de despejo com supedâneo no art. 13 da Lei 8.245/1991.
CITAÇÃO E DO PEDIDO
Isto posto, requer a autora:
- Seja o réu citado, por intermédio do sr. oficial de justiça, com os permissivos do artigo 212, §2º, do Código de Processo Civil (ou por via postal, se autorizado no contrato), para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia;
- A ciência da presente ao sublocatário, Sr. (…) (art. 59, §2º, da Lei 8.245/1991);
Ex positis, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência:
- Julgar, ao final, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato, decretando o despejo, com a condenação do réu no pagamento de custas processuais e honorários de advogado.
AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO
Nos termos do art. 334, §5º, do Código de Processo Civil, o autor desde já manifesta, pela natureza do litígio, desinteresse em autocomposição.
Ou
Tendo em vista a natureza do direito e demonstrando espírito conciliador, a par das inúmeras tentativas de resolver amigavelmente a questão, o autor desde já, nos termos do art. 334 do Código de Processo Civil, manifesta interesse em autocomposição, aguardando a designação de audiência de conciliação.
PROVAS
Requer-se provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, incluindo perícia, produção de prova documental, testemunhal, inspeção judicial e depoimento pessoal, sob pena de confissão caso o réu (ou seu representante) não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (art. 385, §1º, do Código de Processo Civil).
VALOR DA CAUSA
Dá-se à causa o valor de R$ (…) (doze vezes o aluguel vigente).
Respeitosamente, pede deferimento.
Cidade…, de … de …
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Advogado
OAB/UF
O que diz a Lei do Inquilinato sobre sublocação?
A Lei do Inquilinato proíbe a sublocação, cessão ou empréstimo do imóvel sem autorização expressa do locador. Esse comando está previsto no artigo 13 da Lei nº 8.245/1991, que dispõe:
Art. 13. — O locatário poderá, mediante consentimento prévio e por escrito do locador, sublocar, ceder ou emprestar o imóvel locado, total ou parcialmente, bem como transferir o seu direito à locação.
Esse dispositivo deixa claro que qualquer tipo de sublocação ou cessão depende de autorização formal do proprietário. Ou seja, mesmo que o contrato não proíba expressamente, é necessário o consentimento prévio e escrito do locador para a operação ser válida.
Quando o locatário ignora essa exigência, ocorre infração contratual e legal, o que dá direito ao proprietário de mover a ação de despejo por sublocação não autorizada. O fundamento jurídico está no artigo 9º, inciso II, da mesma lei, que prevê a possibilidade de rescisão do contrato em caso de infração.
Na prática, a norma busca proteger o locador contra o uso indevido do imóvel e garantir segurança jurídica às locações. Assim, a sublocação não consentida é vista como quebra de confiança e motivo legítimo para o despejo.
Qual é a indenização por sublocação indevida?
A indenização por sublocação indevida depende dos prejuízos comprovados pelo locador e pode incluir multa contratual, danos materiais e cobrança de aluguéis. A Lei do Inquilinato não fixa um valor específico, mas reconhece o direito de reparação quando há violação das cláusulas do contrato de locação.
Quando o locatário subloca o imóvel sem autorização, ele comete infração contratual que permite não apenas o despejo, mas também a cobrança de indenização pelos danos sofridos. Esses danos podem decorrer da deterioração do imóvel, da inadimplência do sublocatário ou do uso irregular do bem.
Além disso, muitos contratos de locação já preveem multas automáticas para casos de sublocação não consentida. Essa cláusula tem validade jurídica e pode ser cobrada juntamente com os encargos de locação vencidos.
O locador também pode buscar o ressarcimento de despesas extras, como taxas condominiais, impostos ou reparos, caso comprove a relação direta entre o prejuízo e a sublocação irregular. Nesses casos, a indenização é apurada no próprio processo de despejo ou em ação separada.
Como funciona a ação de despejo sublocação não autorizada?
A ação de despejo por sublocação não autorizada funciona como um processo judicial que busca encerrar o contrato e retomar o imóvel alugado após o locatário violar a lei ou o contrato. Ela segue o procedimento previsto na Lei do Inquilinato e no Código de Processo Civil, garantindo o direito de defesa das partes envolvidas.
O primeiro passo é o locador comprovar a infração, reunindo documentos como o contrato de locação, a cláusula que proíbe a sublocação e as provas da ocupação irregular. Em seguida, o advogado elabora a petição inicial pedindo o despejo, fundamentada no art. 13 e no art. 9º, II, da Lei nº 8.245/1991.
Após o ajuizamento, o juiz determina a citação do locatário e, quando necessário, do sublocatário, conforme o art. 59, §2º, da mesma lei. O réu pode apresentar defesa e, se desejar, buscar acordo em audiência de conciliação.
Com as provas produzidas, o magistrado profere sentença determinando a rescisão do contrato e o despejo do locatário. Caso haja danos ou multas, o locador também pode requerer a indenização correspondente.
Quando a decisão transita em julgado, é expedido o mandado de despejo, e o imóvel é devolvido ao proprietário, encerrando o processo.
Quais os requisitos para entrar com a ação de despejo por sublocação não autorizada?
Para entrar com a ação de despejo por sublocação não autorizada, o locador precisa comprovar que houve infração contratual e que possui legitimidade para reaver o imóvel. Isso exige documentos e elementos que demonstrem o descumprimento do contrato de locação.
O primeiro requisito é a existência de um contrato válido entre as partes, contendo cláusula que proíba ou condicione a sublocação à autorização expressa do proprietário. Sem essa previsão, a infração pode ser mais difícil de caracterizar juridicamente.
Também é essencial apresentar provas da sublocação irregular, como contratos assinados com terceiros, mensagens, recibos de pagamento ou testemunhos que confirmem o uso do imóvel por outra pessoa. Quanto mais objetiva for a prova, mais rápido será o andamento do processo.
O locador deve ainda demonstrar que não concedeu autorização prévia e que o ato foi feito sem seu consentimento. Além disso, precisa definir corretamente o valor da causa, que costuma corresponder a doze vezes o valor do aluguel vigente, conforme prática comum na Justiça.
Por fim, o advogado deve observar o foro competente, que é o local do imóvel, e seguir as exigências processuais do Código de Processo Civil e da Lei do Inquilinato. Atendidos esses requisitos, a ação pode ser proposta de forma segura e eficaz.
Como notificar o locatário sobre a sublocação não autorizada?
O locatário deve ser notificado por escrito sobre a sublocação não autorizada, de forma clara e formal, antes do ajuizamento da ação. Essa notificação é uma etapa importante, pois demonstra boa-fé do locador e pode evitar a necessidade de um processo judicial.
O meio mais seguro de notificar é por carta registrada com aviso de recebimento (AR), mas também é possível usar cartório de títulos e documentos, garantindo prova da entrega. Em contratos modernos, a comunicação pode ser feita por e-mail ou aplicativo de mensagens, desde que haja previsão contratual e comprovação de leitura.
Na notificação, o locador deve identificar o contrato, citar a cláusula violada e relatar os fatos que configuram a sublocação indevida. Também deve conceder um prazo razoável para o locatário regularizar a situação ou desocupar o imóvel voluntariamente, geralmente de 15 a 30 dias.
Se o locatário permanecer em silêncio ou se recusar a cumprir o pedido, o documento servirá como prova essencial na ação de despejo por sublocação não autorizada. Assim, a notificação reforça a postura preventiva e demonstra que o locador tentou resolver o problema de forma amigável.
Conclusão
A ação de despejo por sublocação não autorizada é uma ferramenta indispensável para o locador que deseja proteger seu patrimônio e garantir o cumprimento do contrato de locação. Quando o inquilino subloca o imóvel sem permissão, a lei assegura ao proprietário o direito de retomar a posse, preservando a segurança jurídica e a integridade do negócio.
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