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MODELO DE CESSÃO DE DIREITOS DE FRAÇÃO IDEAL E PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BENFEITORIAS
Cessão de Direitos de Fração Ideal e Promessa de Compra e Venda de Benfeitorias
CONDOMÍNIO:
EDIFÍCIO:
UNIDADE AUTÔNOMA Nº __________ DO _______º ANDAR.
Pelo presente instrumento particular de PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS DE FRAÇÃO IDEAL E PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BENFEITORIAS, e na melhor forma de Direito, de um lado, como promitente cedente e promitente vendedora, de ora em diante denominada simplesmente CEDENTE (…) (nome e endereço da empresa), inscrita no CNPJ sob nº (…) com seus atos constitutivos devidamente arquivados na Junta Comercial do Estado de (…) sob nº (…), neste ato representada por seu Diretor-Presidente (…) (nome, nacionalidade, profissão, identidade, CPF e endereço), e de outro lado, como promitente(s) cessionário(s) e promitente(s) comprador(es), doravante denominado(s) simplesmente CESSIONÁRIO(S) (…) (nome, nacionalidade, profissão, identidade, CPF e endereço), ajustam e convencionam o seguinte:
I – Descrição do terreno.
II – Descrição da construção.
III – Dentre as unidades residenciais localizadas no (…), encontra-se aquela que é objeto desta transação, que consiste no apto nº (…) situado no (…) andar do bloco (…) descrito e caracterizado na cláusula anterior e uma vaga indeterminada para automóvel de passeio, situada no subsolo do edifício, e sujeita a manobrista.
IV – Por este instrumento e nos melhores termos de direito a CEDENTE se compromete a ceder ao(s) CESSIONÁRIO(S) a fração ideal de terreno, bem como as benfeitorias consistentes na unidade supracitada, do edifício (…) do “Condomínio …”. O(s) CESSIONÁRIO(S) por sua vez, se compromete(m) a adquirir tanto a fração ideal do terreno, bem como as benfeitorias, regendo-se o ajuste pelas cláusulas e condições seguintes:
A) o preço certo e ajustado da transação é de (…) (indicar quantidade de unidades de índice escolhido para o contrato), equivalentes, nesta Data, a R$ (…) (por extenso); sendo:
1. (…) (indicar quantidade de unidades de índice escolhido para o contrato) correspondentes ao valor da promessa de cessão de fração ideal de terreno, e
2. (…) (indicar quantidade de unidades de índice escolhido para o contrato) correspondentes ao valor da promessa de venda das benfeitorias consistentes da unidade autônoma e partes comuns a serem edificadas.
Parágrafo Único. A discriminação constante da letra “a” é meramente enunciativa já que o contrato é uno e indivisível.
B) O preço a que alude a letra anterior será pago pelo(s) CESSIONÁRIO(S) como segue:
1. R$ (…) (por extenso) a título de sinal e princípio de pagamento, dos quais a CEDENTE dá plena e rasa quitação para não mais repetir, sendo:
1.1. R$ (…) (por extenso) neste ato, pago através do cheque nº (…) emitido contra o Banco (…), agência (…);
1.2. O restante do preço, equivalente a R$ (…) (por extenso) deverá ser pago da seguinte forma: (…).
C) O pagamento das parcelas representativas, tanto do preço como dos demais encargos contratuais será efetuado contra os competentes recibos, onde ou a quem for designado por escrito pela CEDENTE, sempre nesta Comarca.
§ 1º. Os pagamentos deverão ser efetuados na ordem cronológica dos respectivos vencimentos. O pagamento de qualquer parcela não quita as anteriores, nem quaisquer das cominações que incidam sobre a mora.
§ 2º. Poderá a CEDENTE a qualquer momento, relativamente às parcelas vincendas, solicitar do(s) CESSIONÁRIO(S) que desde já expressa(m) sua concordância, a emissão de notas promissórias, de igual valor, mesmos vencimentos e idênticas condições, constantes do presente contrato, sendo as mesmas recebidas pela CEDENTE, em caráter pro solvendo.
§ 3º. Em caso de atraso superior a 30 (trinta) dias no pagamento de quaisquer das parcelas previstas neste contrato, poderá a CEDENTE emitir LETRA DE CÂMBIO à vista no valor da parcela e suas cominações legais e contratuais, título cambial o qual o(s) CESSIONÁRIO(S) se obriga(m), expressamente, neste ato a aceitar.
D) Para os fins previsto no art. 38 da Lei nº 8.591, de 16.12.1968, fica estabelecido o prazo de carência mencionado no art. 33 da mesma Lei, modificado pelo art. 12 da Lei nº 8.868, de 29.12.1965, ou seja, 180 dias.
Parágrafo único. Decorrido o aludido prazo considerar-se-á o presente contrato irrevogável e irretratável, ficando esclarecido que em relação ao(s) CESSIONÁRIO(S) ele é assim considerado desde já.
E) A unidade autônoma referida neste contrato deverá ser entregue ao(s) CESSIONÁRIO(S) nas condições previstas na planta e memorial descritivo anexos, no prazo de 28 (vinte e quatro) meses a contar da Data de comunicação de início de obra a ser promovida pela CEDENTE, dentro de 30 (trinta) dias da conclusão das fundações do Edifício. Com referência ao prazo de entrega acima estipulado, existe uma tolerância de 180 dias, excluindo-se também o período de ligação de energia elétrica e demais serviços a serem executados por empresas cessionárias de serviços públicos, salvo também motivo de força maior ou ocorrência de caso fortuito.
§ 1º. Considera-se motivo de força maior para efeito do disposto nesta cláusula: a eclosão de movimento grevista na indústria de construção civil, e escassez comprovada de material essencial à construção, guerras, revoluções e outros de natureza geral que possam afetar o andamento da obra.
§ 2º. Não impedirão a entrega das unidades a falta de ligações externas, nem a demora na obtenção do “habite-se”.
§ 3º. Concluída a edificação do prédio, a CEDENTE notificará o(s) CESSIONÁRIO(S) através de carta registrada dirigida ao endereço mencionado neste contrato, para receber as chaves e pagar a parcela correspondente, se houver, satisfeitos cabalmente, os encargos estabelecidos na letra “g”.
1. O não recebimento das chaves, no prazo de 30 dias da notificação acarretará na incidência de multa de meio salário mínimo vigente na época, por mês de atraso. Verificada a incidência de multa a entrega das chaves ficará na dependência de seu prévio pagamento.
2. Decorridos 30 dias da notificação, recusando-se o(s) CESSIONÁRIO(S) ao recebimento das chaves, passarão automaticamente as parcelas vincendas a serem acrescidas da multa prevista no subitem anterior.
F) Fica exclusivamente a cargo e por conta da CEDENTE toda e qualquer despesa necessária para a conclusão da unidade autônoma de conformidade com a planta e memorial descrito, ressalvados os encargos previstos na letra “g”.
G) Além do preço estipulado na letra “a” correrão por conta exclusiva do(s) CESSIONÁRIO(S):
1. A partir desta Data e na proporção, todos os tributos federais, estaduais e municipais, taxas de consumo de água e energia elétrica da edificação, inclusive seguros, que gravarem à fração prometida e ainda que lançados ou cobrados em nome de terceiros, bem como todas as despesas que gravarem o presente instrumento, seu registro no cartório competente, ou qualquer outro tributo que venha a recair sobre transações imobiliárias e que alcançar o presente ajuste.
2. As despesas necessárias às instalações dos serviços públicos de água, luz, gás, telefone, calefação e outros pagáveis diretamente por exigências das respectivas empresas concessionárias ou do próprio poder público, bem como toda a aparelhagem para instalação contra incêndio imposta pelo Corpo de Bombeiros, nos locais determinados pelo mesmo e pela empresa instaladora dos elevadores, bem como todas aquelas necessárias ao regular funcionamento do edifício.
3. As despesa com Escritura Definitiva de Venda e Compra da unidade descrita no presente instrumento, inclusive o imposto de transmissão inter vivos, emolumentos de cartório, certidões, selos, etc., e qualquer tributo que de futuro venha onerar a operação, ainda que legalmente atribuído à CEDENTE, bem como a remuneração da assistência jurídica a ser prestada por ocasião de outorga da escritura definitiva de alienação, equivalente a meio salário mínimo.
8. As despesas com a instituição, especificação e convenção do condomínio, inclusive os emolumentos cartorários e uma remuneração igual a um salário mínimo por unidade pela supervisão dos serviços.
5. Toda e qualquer modificação e melhorias, executadas no prédio e que não constarem na especificação ou projeto, com as quais o(s) CESSIONÁRIO(S) concorda(m) expressamente neste ato. Todas as despesas com fornecimento e instalação de caixilharia de alumínio, bem como o fornecimento, instalação e montagem dos elevadores, inclusive materiais, equipamentos e mão-de-obra especializada, numa proporção de até 20% do valor do contrato.
H) Poderá ser demandada a rescisão do presente contrato:
1. Pela CEDENTE, se o(s) CESSIONÁRIO(S) deixar(em) de pagar quaisquer das parcelas do saldo devedor ou dos encargos previstos na letra “g”. Todavia a rescisão por mora do(s) CESSIONÁRIO(S) só se efetivará após cumpridas as formalidades previstas no Decreto-Lei nº 785, de 7.8.1969.
2. Pelo(s) CESSIONÁRIO(S), se a CEDENTE, sem justa causa, paralisar por mais de 90 (noventa) dias a execução das obras ou se exceder em mais de 180 (cento e oitenta) dias o prazo previsto para a entrega da unidade compromissada.
2.1. A efetivação da rescisão ficará na dependência de prévia interpelação com o prazo mínimo de 30 (trinta) dias para reinício ou conclusão das obras.
2.2. Para os fins previstos nesta cláusula consideram-se justa causa para a interrupção das obras ou para o excesso de prazo de sua conclusão os motivos elencados na letra “e”, § 1º.
I) Se o contrato for rescindido por inadimplemento do(s) CESSIONÁRIO(S) perderá(ão) este(s), em proveito da CEDENTE, os pagamentos efetuados, a posse da unidade e as benfeitorias nela introduzidas.
1. Se a CEDENTE der causa à rescisão do ajuste pelas razões referidas na cláusula anterior, ficará obrigada a devolver com acréscimo de 20% (vinte por cento) todos os pagamentos recebidos.
2. Além das causas previstas nas cláusulas anteriores, o ajuste poderá ser rescindido por inadimplemento de outras obrigações contratuais, com as mesmas conseqüências acima mencionadas. Entretanto, a rescisão só se efetivará se a obrigação não for cumprida no prazo de 30 (trinta) dias contato a partir da interpelação que será dirigida à parte em mora.
3. Sem prejuízo das sanções cominadas acima, a parte que der motivo à instauração de procedimento judicial ficará obrigada a arcar com as despesas judiciais e honorários de advogado da parte inocente.
J) A falta de pagamento do principal, no todo ou em parte, ou de qualquer parcela de juros, nas épocas próprias, bem como o descumprimento das constantes no contrato, implicarão a imediata exigibilidade de toda a dívida.
K) As prestações quando pagas com atraso superior a 10 (dez) dias e recebidas por mera liberalidade da CEDENTE, vencerão com multa de 2% (dois por cento) sobre o seu valor. Sendo o atraso superior a 30 (trinta) dias, vencerão juros moratórios de 12% (doze por cento) ao ano, não sendo as parcelas recebidas sem os gravames decorrentes da mora.
Parágrafo único. Qualquer recebimento de prestações ou de outros encargos contratuais fora dos prazos estabelecidos e/ou qualquer adiamento na aplicação de correções previstas na cláusula posterior será sempre considerada mera tolerância da parte da CEDENTE, não podendo ser invocado pelo(s) CESSIONÁRIO(S) como novação ou alteração de dispositivo contratual.
L) O saldo devedor do preço e os encargos contratuais ainda não satisfeitos pelo(s) CESSIONÁRIO(S) serão corrigidos na mesma proporção do reajustamento das (indicar o índice escolhido), cujo valor hoje atinge a R$ (…) (por extenso), sendo, portanto, o saldo por (…) (indicar a quantidade do índice escolhido).
Parágrafo único. O reajuste supra referido será anual e se efetuará a partir do primeiro dia útil do mês de janeiro, independentemente da Data da assinatura do presente contrato.
M) A partir da entrega das chaves o saldo devedor será acrescido de juros à razão de 12% (doze por cento) ao ano, os quais serão calculados em conjunto com as prestações do preço, em razão do financiamento concedido.
N) No caso de a unidade compromissada ser entregue antes do prazo estipulado na cláusula “e” o(s) CESSIONÁRIO(S) no ato da entrega das chaves antecipará(ão) os pagamentos até a 28ª prestação.
O) Para todos os efeitos de direito, a dívida se vencerá antecipadamente com o totalidade de seus encargos podendo a CEDENTE exigir o seu pronto pagamento, independentemente de qualquer aviso, notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial, nos termos previstos em Lei e ainda: 1º) se o(s) CESSIONÁRIO(S) ceder(em) ou transferir(em) a terceiros os seus direitos e obrigações ou prometer(em) ceder o imóvel objeto deste instrumento sem prévio e expresso consentimento da CEDENTE; 2º) se o(s) CESSIONÁRIO(S) faltar(em) ao pagamento de duas prestações mensais em seu vencimento; 3º) se o(s) CESSIONÁRIO(S) incidir(em) em insolvência; 8º) se houver infração de qualquer cláusula deste contrato.
P) O(s) CESSIONÁRIO(S) declara(m)-se ciente(s) das minutas da especificação e convenção do condomínio elaborados pela CEDENTE e a elas manifesta(m) sua perfeita concordância. Por este contrato o(s) CESSIONÁRIO(S) constitui(em) a empresa XXXX sua bastante procuradora para o fim de aprovar a previsão orçamentária das despesas a serem realizadas nos 6 (seis) primeiros meses após a entrega das chaves. Concorda também, desde já, com a eleição da empresa XXXX, ou de seu preposto para administrar o condomínio nos 2 (dois) primeiros anos, nos termos da minuta de convenção, correndo em qualquer hipótese, todas as despesas por conta do(s) CESSIONÁRIO(S), obrigando-se ainda a dar à unidade autônoma, o destino do projeto de construção e do alvará de licença da obra. Enquanto não estiver quitado o preço convencionado neste instrumento, a unidade autônoma será representada nas Assembléias de Condomínio pela CEDENTE.
Q) Uma vez paga a totalidade do preço ajustado e cumpridas pelo(s) CESSIONÁRIO(S) as demais obrigações aqui pactuadas, a CEDENTE lhe outorgará a escritura definitiva de transferência do domínio tanto da fração ideal do terreno como das benfeitorias que integrarão a unidade autônoma compromissada, correndo por conta do adquirente as despesas respectivas, notadamente impostos de transmissão inter vivos, emolumentos de cartórios, certidões, registros, etc.
Parágrafo único. Se, no prazo de 30 (trinta) dias da notificação que lhe for dirigida pela CEDENTE o(s) CESSIONÁRIO(S) não anuir(em) ao recebimento da escritura mencionada nesta cláusula, incidirá(ão) ele(s) na multa de um salário mínimo mensal, até a o limite máximo de dez salários mínimos, além de responder(em) pelos encargos e despesas que decorrerem do retardamento, só podendo a escritura ser outorgada após o pagamento da multa. Fica a cargo e por conta do(s) CESSIONÁRIO(S) a obtenção dos documentos necessários a outorga da escritura.
R) A planta da presente unidade autônoma só poderá ser modificada pela CEDENTE quando:
1. Por exigência dos poderes públicos ou das empresas concessionárias dos serviços públicos.
2. Por necessidade da estrutura (implantação ou aumento do número de pilares ou vigas, inclusive a variação das dimensões dos mesmos).
S) É assegurada a CEDENTE a faculdade de se beneficiar de financiamento por parte de entidades vinculadas ao Sistema Financeiro de Habitação.
Parágrafo único. Se a CEDENTE se utilizar de tal faculdade fica-lhe permitido celebrar, com a entidade financiadora, os necessários ajustes, podendo, inclusive, oferecer em garantia hipotecária a unidade ora compromissada, ficando claro que o ônus hipotecário, se vier a ser instituído, deverá ser extinto no prazo de 82 (quarenta e dois) meses após a conclusão das obras, salvo se a parte do financiamento correspondente à unidade ora compromissada vier a ser assumida pelo(s) CESSIONÁRIO(S).
T) É facultado ao(s) CESSIONÁRIO(S), mediante prévia anuência da CEDENTE, ceder e transferir o presente contrato desde que esteja rigorosamente em dia com o pagamento das parcelas e prestações, bem como as demais obrigações ora convencionadas, pagando o interessado à CEDENTE ou aos seus procuradores na ocasião, a quantia correspondente a 1% (um por cento) do valor do contrato, a título de taxa de anuência e taxa de expediente.
U) Ficam autorizados os registros, inscrições e averbações decorrentes deste contrato.
V) Para quaisquer dúvidas ou demandas decorrentes deste contrato será competente o foro da Comarca de (…), correndo por conta do vencido as despesas judiciais e honorários do advogado.
E por estarem de acordo com as condições aqui contidas que comprometem a cumprir fielmente, assinam em 2 (duas) vias de igual teor sendo que após a respectiva regularização será entregue uma ao(s) CESSIONÁRIO(S) obrigando-se por si, herdeiros e sucessores.
Local e Data
CEDENTE
CESSIONÁRIO(S)
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