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MODELO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO 03
Convenção de Condomínio
Capítulo I
O CONDOMÍNIO
Artigo 1º. Fica instituído o CONDOMÍNIO (…), que é composto além das unidades autônomas descritas no anexo deste instrumento, de uma parte de propriedade e uso comum dos proprietários das unidades autônomas, inalienável e indivisível, acessório e indissoluvelmente ligada as unidades autônomas assim discriminadas: terreno em que está edificado o condomínio, fundações e estruturas de concreto armado, pisos, paredes externas, os ornamentos de fachada, as janelas, hall de entrada, corredores, circulações, escadas, compartimentos técnicos (bombas, energia, telefone, etc.), rede primária de água, força e esgoto, compreendendo os ramais destinados às dependências de uso comum, condutores de águas pluviais, caixas d’água, acesso de pedestres, calçadas para pedestres, jardim externo, acesso e estacionamento para veículos, área pavimentada sobre o terreno e instalações destinadas ao funcionamento comum do condomínio, compreendendo tudo aquilo que por sua destinação ou natureza intrínseca, seja de utilidade comum.
Capítulo II
DO REGIMENTO INTERNO, QUANTO AO USO, FRUIÇÃO E DESTINAÇÃO
Artigo 2º – Todas as pessoas, condôminos, arrendatários e ocupantes, a qualquer título, que residem no Condomínio, suas famílias e empregados, são obrigados a cumprir, respeitar e fiscalizar a observância das disposições desta Convenção, que só poderá ser alterada no todo ou em parte, desde que assim fique resolvido, a qualquer tempo, por decisão dos Condôminos em Assembléia Geral Extraordinária, tomada pelo mesmo número de votos previstos para a alteração desta Convenção, devendo as modificações constar de escritura pública ou instrumento particular devidamente registrado.
Parágrafo Único – São condôminos os proprietários, ou detentores de direito real sobre as unidades residenciais, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, sendo que os arrendatários e os locatários dos imóveis não são considerados condôminos.
Artigo 3º – Em caso de venda, doação, legado, usufruto, cessão de direitos, locação ou qualquer forma legal de transação, que importe na transferência da propriedade, ou da posse de suas respectivas unidades autônomas, os adquirentes, quer da propriedade, quer da posse, ficam automaticamente obrigados à observância de todos os dispositivos desta Convenção, ainda que nenhuma referência a esta cláusula seja feita no contrato público ou particular, pelo qual se efetive a transferência e aquisição da propriedade ou da posse.
Artigo 8º – Os ocupantes a qualquer título, que não sejam proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes às unidades autônomas, não terão, perante o Condomínio, qualquer representação, salvo os arrendatários e locatários nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do Condomínio, caso o condômino arrendador ou locador a ela não compareça ou comparecendo, se abstenha de votar.
Artigo 5º – São direitos de cada condômino, arrendatário ou ocupante a qualquer título, bem como seus familiares que residem no Condomínio:
usar, gozar e dispor da sua unidade autônoma, com exclusividade e segundo suas conveniências e interesses, observadas as normas de boa vizinhança e respeitadas as disposições desta convenção, de maneira a não prejudicar igual direito dos demais condôminos ou ocupantes a qualquer título, assim como não comprometer a segurança, higiene e o bom nome do Condomínio;
usar as partes e coisas comuns conforme o seu destino e sem causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos;
examinar livros, arquivos, contas, balancetes, extratos bancários e documentos outros do condomínio, podendo ainda, a qualquer tempo solicitar informações ao Síndico ou Sub-Síndicos, acerca de questões atinentes à administração do condomínio;
fazer consignar no livro de atas da Assembléia ou no livro de reclamações do condomínio eventuais críticas, sugestões, desacordos ou protestos contra decisões e atos que reputem prejudiciais à boa administração do empreendimento, solicitando ao Síndico, se for o caso, a adoção das medidas corretivas adequadas;
Artigo 6º – São deveres de cada condômino ou ocupante a qualquer título:
cumprir, fazer cumprir, respeitar e fiscalizar a observância do disposto nesta Convenção, na Lei nº 8.591/1968 e no regimento interno, aprovado em Assembléia Geral pelos titulares de direitos que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o Condomínio;
concorrer na proporção fixada para sua unidade, com as despesas ordinárias necessárias à conservação, funcionamento, limpeza e segurança do Condomínio, incluindo o prêmio de seguro da unidade e partes comuns, e, ainda, com qualquer outra despesa, seja de que natureza for, desde que aprovada em Assembléia, por maioria simples dos condôminos ou moradores com direito a voto, nos termos dos arts. 8° e 31 desta Convenção;
suportar, na mesma proporção, os ônus a que tiver ou ficar sujeito o Condomínio, em seu conjunto;
zelar pelo asseio e segurança do Condomínio, devendo o lixo das unidades ser acondicionado em sacos plásticos perfeitamente fechados e colocados em local e horário estipulado pelo síndico, para coleta;
exigir do síndico ou administrador as providências que forem necessárias ao cumprimento fiel da presente Convenção;
comunicar ao síndico qualquer caso de moléstia epidêmica para fins de providências junto à Saúde Pública;
facilitar ao síndico, ao proprietário ou seus prepostos, o acesso às unidades onde residem;
Parágrafo Único – Aplicam-se aos moradores, familiares ou empregados, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino das unidades e partes comuns.
Artigo 7º – É vedado aos condôminos, ocupantes a qualquer título, suas famílias e empregados:
alterar a forma, materiais, pintura, cores e tonalidades dos elementos dos componentes das fachadas, tais como, paredes, esquadrias, forros, tetos, beirais, tabeiras, etc., salvo as modificações permitidas nesta Convenção e, ainda assim, desde que previamente aprovada em Assembléia Geral Extraordinária, convocada para esse fim;
retirar, alterar, ou substituir, por tipos diferentes, materiais de acabamentos internos da unidade residencial autônoma de que não seja proprietário, promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário, sem a prévia e expressa anuência do proprietário, preservando, no caso de necessidade de obras de manutenção, as especificações originais, quer sejam de pisos, paredes, tetos, esquadrias internas, ferragens, instalações, louças e metais sanitários, etc.
destinar a unidade autônoma de sua propriedade, ou que ocupe, bem como às partes comuns, utilização diversa da finalidade exclusivamente residencial estabelecida nesta Convenção ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade, à higiene e à segurança das pessoas, dos demais condôminos, ocupantes, suas famílias e empregados;
instalar em qualquer dependência do Condomínio ou suas unidades autônomas, qualquer atividade comercial, cultural ou recreativa, incluindo, entre outras: hospedarias, repúblicas, oficinas, de qualquer natureza, clubes carnavalescos, agremiações ou partidos políticos, cursos ou escolas, entidades ou agremiações estudantis, laboratórios de análises químicas, enfermarias, atelieres de corte e costura, salões de beleza, cabeleireiros, manicures, instituições destinadas à prática de cultos religiosos, assim como sublocações de forma geral e qualquer outra destinação que não a residencial;
executar serviços de lavagem e qualquer conserto de carros, mecânica ou lanternagem, nos locais destinados à guarda dos mesmos, salvo pequenos reparos necessários a desenguiçar veículos próprios;
usar, subarrendar, ceder ou alugar as unidades residenciais e partes comuns para fins incompatíveis com a decência e o sossego do Condomínio ou permitir a sua utilização por pessoa de maus costumes passíveis de repreensão penal ou policial, ou que, de qualquer modo ou forma, possam prejudicar a boa ordem ou afetar a reputação do Condomínio;
remover o pó de tapetes e cortinas e outros pertences nas janelas, promovendo a limpeza de sua unidades em prejuízo das partes comuns;
estender ou secar roupas, tapetes, toalhas e outros pertences em locais visíveis do exterior das unidades;
violar de qualquer forma a lei do silêncio, usar aparelhos radiofônicos, alto-falantes, televisão e similares, buzinas, instrumentos de sopro, corda, percussão e quaisquer outros, em elevado som, de modo que perturbe o sossego dos condôminos e moradores vizinhos;
promover, sem o conhecimento e anuência prévia do síndico, festas, reuniões e ensaios em suas unidades ou partes comuns, com orquestras e conjuntos musicais, quaisquer que sejam os gêneros de música;
usar rádios transmissores e receptores que causem interferência nos demais aparelhos elétricos existentes no condomínio e de propriedade e uso dos demais condôminos e moradores;
usar aparelhos como fogões, aquecedores e similares, do tipo que não seja a gás e a eletricidade;
lançar papéis, cinzas, pontas de cigarro, líquidos, lixo e quaisquer outros objetos e detritos por locais e formas que não apropriados ou previstos no art. 6º, letra “d”;
usar toldos externos, sanefas ou equivalentes nas janelas, varandas, terraços, áreas de serviço ou amuradas;
usar nas pias, ralos, lavatórios, vasos e demais instalações sanitárias das unidades produtos que provoquem entupimentos ou que contenham agentes corrosivos;
deixar de reparar, no prazo de 88 horas, os vazamentos ocorridos na canalização secundária que sirva privativamente a sua unidade autônoma, bem como infiltrações nas paredes e pisos das mesmas, respondendo pelos danos que porventura ditos vazamentos e infiltrações vierem a causar à unidade autônoma de terceiros;
gritar, conversar, discutir em voz elevada, e ainda, pronunciar palavras de baixo calão, nas dependências do Condomínio, áreas de serviço, partes comuns, etc., que comprometam o bom nome do Condomínio, com violação das normas elementares da boa educação;
permitir e realizar jogos infantis em outras partes que as destinadas aos mesmos;
utilizar-se das pessoas a serviço do condomínio, para seus serviços particulares no horário de trabalho dos mesmos;
guardar explosivos e inflamáveis nas unidades residenciais e dependências ou quaisquer dependências do Condomínio, queimar fogos de artifícios de qualquer natureza, ter ou usar instalações ou materiais suscetíveis que, de qualquer forma, possam afetar a saúde e a segurança dos demais moradores do Condomínio, ou de que possa resultar o aumento do prêmio do seguro;
instalar no Condomínio rádio amador de qualquer amplitude, fios ou condutores, colocar placas, avisos, letreiros, cartazes, anúncios ou reclames na parte externa do Condomínio, prejudicando a sua estética, e ainda usar máquinas e aparelhos ou instalações que provoquem trepidações ou ruídos excessivos;
obstruir o passeio, entrada, áreas comuns, ainda que em caráter provisório, ou utilizar algumas dessas dependências para qualquer fim que não o de trânsito;
Artigo 8º – As disposições deste capítulo bem como aquelas constantes dos capítulos V e VI, deverão ser afixadas nas áreas comuns do Condomínio e em locais a critério do síndico.
Capítulo III
DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO, DA RECONSTRUÇÃO, DOS DANOS
Artigo 9º – O Condomínio é obrigado a proceder ao seguro do Condomínio no prazo legal, e assim mantê-lo sob as penas da lei, contra riscos de incêndio e outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do Condomínio, discriminando-se todas as unidades autônomas e partes comuns.
Parágrafo Único – Ficam fazendo parte integrante do presente contrato, como se cláusulas deste fossem, os arts. 18 e 18, Capítulo IV do Título I, da Lei nº 8.591/1968, cujos termos, os condôminos se obrigam a respeitar quando da ocorrência das hipóteses neles previstas.
Artigo 10 – Os danos causados às partes comuns do Condomínio serão indenizados por quem der causa, seja condômino, ocupante a qualquer título, seus familiares ou empregados, inclusive os danos causados às partes comuns ou unidades autônomas por defeitos, má utilização ou conservação das instalações da unidade ocupada.
Artigo 11 – Os condôminos poderão requerer ao síndico que seja providenciado o conserto da unidade daquele que não realizou os reparos necessários e que, por este motivo, vem causando danos às partes comuns e/ou unidades autônomas, devendo as despesas com o custeio da reparação ser ressarcidas pelo condômino ou ocupante responsável.
Artigo 12 – As obras ou reparos nas unidades autônomas, deverão ser expressamente autorizadas pelo proprietário do imóvel, quando realizadas por locatário ou ocupante a qualquer título, devendo ser previamente comunicadas aos demais condôminos e moradores através do síndico, indicando-se o prazo das obras bem como os dias e horários de sua realização.
Parágrafo Único – Não serão permitidas, sob nenhuma hipótese, obras que afetem a solidez do edifício nem as que contrariem disposições legais, códigos de postura ou a presente Convenção.
Artigo 13 – O morador, em cuja unidade forem realizadas obras, será responsável pela perfeita limpeza das áreas comuns e outros locais por onde transitarem materiais de construção ou entulhos, os quais não poderão ser depositados sem anuência do síndico, em qualquer espaço de uso comum, correndo por sua exclusiva conta e risco os ônus ou prejuízos que resultarem nas partes em razão do transporte dos mencionados materiais de construção e entulhos ou das obras propriamente ditas.
Artigo 18 – As obras de reformas, transformações ou modificações nas unidades, ou nas áreas de uso comum que interessem à harmonia das fachadas externas, internas ou laterais, bem como quaisquer outras não previstas nesta Convenção, necessitarão do voto e quorum de no mínimo 2/3 dos condôminos a ser manifestado em Assembléia Geral Extraordinária, especialmente convocada para esse fim, precedida, em qualquer caso, da aprovação dos Poderes Públicos competentes, observados cuidados especiais quanto ao sistema construtivo do prédio/unidade residencial ou de uso comum em razão do sistema de construção adotado, por serem paredes estruturais.
Capítulo IV
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO, DO SÍNDICO, DO CONSELHO CONSULTIVO,
Artigo 15 – O condomínio será administrado por um Síndico, pessoa física ou jurídica, eleito em Assembléia Geral Extraordinária dos condôminos, com mandato de no máximo 02 (dois) anos, imediatamente empossado, podendo ser reeleito em Assembléia Geral dos Condôminos; e um Conselho Consultivo composto por 3 (três) condôminos residentes no Condomínio, com mandatos iguais ao do Síndico e eleitos por Assembléia Geral dos Condôminos; na forma desta Convenção.
Artigo 16 – Compete ao Síndico:
cumprir e fazer cumprir a presente Convenção de Condomínio e Regulamento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da Assembléia Geral;
representar, ativa ou passivamente, o Condomínio perante terceiros, em Juízo e fora dele, e praticar todos os atos em defesa dos interesses comuns, nos limites fixados pela lei e por esta Convenção;
exercer a administração interna do Condomínio no que respeita à sua vigilância, funcionamento, moralidade e segurança, bem como nos serviços que interessem aos moradores, baixar as instruções e detalhes de seus serviços, inclusive quando solicitado por escrito pela maioria simples dos condôminos, em Assembléia Geral, podendo, admitir e despedir empregados, fixando-lhes ordenados compatíveis com as funções e dentro da previsão orçamentária do exercício;
cobrar, inclusive judicialmente, se necessário for, quotas de despesas de todos os condôminos e ocupantes, multas estabelecidas na Convenção, na Lei e no Regulamento Interno e as deliberações das Assembléias Gerais;
prestar contas à Assembléia dos Condôminos e ao Conselho Consultivo das contas mensais do exercício findo, até o terceiro dia útil após o término do período em referência, com exibição de documentos comprobatórios;
apresentar e submeter previamente à Assembléia Geral, no prazo de até 7 dias após sua designação, ou de até 7 dias após o término do exercício anterior, o orçamento do exercício em curso, que terá por base a Data da sua posse no Condomínio, discriminando as despesas pertinentes à Administração do Condomínio e o valor da taxa de custeio mensal;
apresentar a demonstração mensal e/ou anual das contas do Condomínio, aos condôminos ou ocupantes, uma vez a cada trimestre, ou menor ínterim, ou, ainda, quando solicitado, a documentação, ou cópia existente em arquivo;
dentro das previsões orçamentárias efetuar a administração das despesas ordinárias, com concorrência e tomada de preços para materiais e serviços contratado, e ainda, ordenando a execução dos mesmos;
representar o Condomínio junto às repartições públicas e empresas concessionárias de serviços públicos sobre assuntos que disserem respeito ao Condomínio e suas partes comuns;
advertir, verbalmente ou por escrito, o morador, seus familiares e empregados, infrator(es) de qualquer disposição da presente Convenção ou Regulamento Interno;
juntamente com o Presidente do Conselho Consultivo, quando este existir, receber e dar quitação, em nome do Condomínio, movimentar contas bancárias do mesmo, emitindo ou endossando cheques, depositando as importâncias recebidas em pagamento, etc.;
convocar ou coordenar reuniões informais, sem cunho deliberativo, com os moradores e ocupantes a qualquer título do Condomínio;
convocar as Assembléias dos Condôminos e, conforme orientação desta, resolver os casos que, porventura, não tiverem solução prevista, expressamente, na lei ou nesta Convenção;
dispor dos seguintes elementos para a administração, que deverão ser, obrigatoriamente, transferidos a seus sucessores, de tudo devendo constar uma relação na ata de eleição de cada novo síndico: livro de queixas, ocorrências e sugestões, livro de atas, livro de presença nas Assembléias, fichário de empregados, livro de protocolo, livro de documentação de despesas, registro de moradores e outros que a prática aconselhar, além do arquivo de documentos de propriedade do Condomínio, como escrituras, plantas do Condomínio, etc. sendo que os livros acima, deverão ser numerados, abertos e rubricados por quem a Assembléia Geral designar;
manter, sob sua guarda e responsabilidade, durante 5 (cinco) anos, ou em caso de ação judicial, durante o tempo necessário, toda documentação relativa ao Condomínio;
executar ou mandar executar os serviços de limpeza, conservação e reparos das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos, de segurança, etc., de uso comum, ou, quando autorizado pelo proprietário, nas unidades autônomas;
viabilizar o treinamento de equipes para orientar os moradores e empregados no salvamento e prevenção de incêndio;
resolver os casos omissos.
Artigo 17 – As funções administrativas poderão ser delegadas ou contratadas pelo Síndico, sob sua inteira responsabilidade, à pessoa física ou jurídica de sua confiança, mediante aprovação da Assembléia Geral dos Condôminos, cuja decisão, será tomada na forma prevista no art. 88.
Parágrafo único. No impedimento ocasional do Síndico, as funções de Síndico serão exercidas pelo Presidente do Conselho Consultivo, quando for o caso, sob sua inteira responsabilidade.
Artigo 18 – Das decisões do Síndico caberá recurso para a Assembléia Geral Extraordinária dos Condôminos, convocada pelo interessado, conforme art. 26.
Artigo 19 – O Síndico poderá ser destituído pelo voto de 2/3 (dois terços) dos condôminos, em Assembléia Geral Extraordinária para esse fim especialmente convocada, conforme arts. 25 e 26, atentando-se para o disposto no art. 88, se for o caso.
Artigo 20 – Pelos trabalhos prestados em suas funções, o Síndico não receberá do Condomínio qualquer remuneração.
Parágrafo Primeiro – Pertencerão ao quadro de funcionários da empresa Administradora ou de terceiros, quando for este o caso, os empregados lotados no Condomínio, sendo de sua inteira responsabilidade, a contratação, a remuneração, os encargos e demais obrigações trabalhistas e previdenciárias, inclusive as indenizações trabalhistas.
Parágrafo Segundo – O montante mensal das despesas da empresa Administradora com seus empregados lotados no Condomínio, exceto as indenizações trabalhistas e multas, deve ser compatível com a prática de mercado e será rateado e inteiramente embutido no valor da taxa de condomínio mensal e o valor correspondente será utilizado pela Administradora exclusivamente para esse fim.
Artigo 21 – No caso de morte, renúncia ou destituição do Síndico, assumirá a sindicância o presidente do Conselho Consultivo até a contratação ou eleição pela Assembléia Geral dos Condôminos de novo Síndico, o que deverá ocorrer no prazo de 30 dias, prorrogável por até mais 30 dias.
Artigo 22 – O Conselho Consultivo será composto por um presidente, um vice e um secretário, eleitos em chapa única nas Assembléias Ordinárias e terão as seguintes atribuições:
assessorar o síndico e fiscalizar a sua ação nas soluções dos problemas que dizem respeito ao Condomínio;
autorizá-lo a efetuar despesas extraordinárias urgentes, não previstas no orçamento ou pela Assembléia Geral Ordinária;
emitir parecer mensal sobre as contas do síndico, conferindo-as, aprovando-as ou rejeitando-as;
elaborar proposta de regulamento e alterações que forem necessárias para o uso das partes do Condomínio sem disposições contrárias aos preceitos desta Convenção o qual obrigará a todos os condôminos, após aprovação em Assembléia.
Parágrafo Primeiro – Pelos trabalhos prestados em suas funções, os membros do Conselho Consultivo não receberão do Condomínio qualquer remuneração.
Parágrafo Segundo – Enquanto não configurada a condição prescrita no caput deste artigo para a existência do Conselho Consultivo, deixam de prevalecer a funções deste que estão previstas nesta Convenção.
Artigo 23 – A Assembléia Geral Ordinária ou Extraordinária será realizada em conformidade com a lei pertinente e com a Convenção do Condomínio.
Artigo 28 – Será realizada anualmente uma Assembléia Geral Ordinária dos Condôminos, findo cada exercício, sendo ela soberana para resolver todo e qualquer assunto de interesse do Condomínio, suas dependências e instalações, e que será dirigida por um presidente eleito no início dos trabalhos, ou pelo próprio Síndico, à qual caberá principalmente:
aprovar o orçamento do ano em início;
eleger ou destituir membros do Conselho Consultivo;
aprovar as resoluções do Síndico e do Conselho Consultivo;
decidir sobre assuntos de interesse geral, além das matérias inscritas na ordem do dia, exceto os relativos à modificação da Convenção do Condomínio e eleição ou destituição do síndico;
aprovar a prestação das contas do exercício anterior apresentadas pelo Síndico.
Artigo 25 – As Assembléias Gerais, ordinárias e extraordinárias, dos proprietários serão realizadas mediante convocação por circular assinada pelo Síndico e colocada em local visível por todos e enviada por carta registrada ou sob protocolo, a cada condômino e com antecedência mínima de 8 (oito) dias da Data fixada para a sua realização e só tratará de assuntos mencionados na pauta, o qual também indicará o dia, hora e local da reunião.
Artigo 26 – As Assembléias Extraordinárias dos condôminos reunir-se-ão sempre que forem convocadas, a qualquer tempo, pelo Síndico ou por condôminos que representem pelo menos 1/8 (um quarto) das frações ideais que compõem o condomínio, mediante convocação por circular assinada, via carta registrada ou sob protocolo, com 8 dias de antecedência e com a indicação da pauta, dia, hora e local da reunião.
Parágrafo Único – As reuniões serão dirigidas por uma mesa presidida pelo proprietário que for escolhido pela maioria dos presentes e secretariada por um proprietário de livre escolha do presidente eleito.
Artigo 27 – As decisões, ressalvados os casos de quorum especial previstas nesta Convenção, como para modificação da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno, para eleição e destituição do Síndico e outros, serão tomadas por aprovadas com a maioria simples dos votos dos presentes, (metade mais um), e com a presença mínima em primeira convocação de 2/3 (dois terços) dos proprietários, quites em relação às despesas e multas do Condomínio, e em segunda convocação com qualquer número, realizando-se esta 1/2 (meia) hora após a determinada para a primeira.
Parágrafo Único – Ficarão obrigados também a respeitar as deliberações os que não comparecerem à reunião, ainda que ausente do domicílio.
Artigo 28 – As decisões referentes às modificações desta Convenção e à destituição do Síndico, só poderão ser tomadas em Assembléia Geral Extraordinária, especialmente convocada para tal fim, pelo quorum de 2/3 dos condôminos, inclusive os não quites com o Condomínio, e pelo voto de no mínimo 2/3 dos presentes.
Artigo 29 – As decisões das Assembléias Gerais dos condôminos serão registradas em atas no livro próprio, lavradas pelo secretário da mesa que dirigir a reunião respectiva, cujas folhas serão rubricadas pelo presidente da Assembléia, cujas atas deverão ser assinadas por todos os componentes da mesa.
Parágrafo Único – As deliberações da Assembléia devem ser comunicadas pelo Síndico, no prazo de até 8 (oito) dias a contar da Data da Assembléia, e aplicam-se obrigatoriamente a todos os condôminos e moradores do Condomínio.
Artigo 30 – Os proprietários poderão fazer-se representar nas reuniões por procuradores com poderes gerais e bastantes para legalmente praticar os atos necessários e contrair obrigações, devendo o instrumento de procuração ter firmas reconhecidas e ser apresentado no início da Assembléia.
Artigo 31 – A cada unidade do Condomínio corresponde um voto, sendo que os condôminos em atraso no pagamento das quotas que lhes couberem nas despesas de condomínio, assim como das multas que lhes tenham sido impostas, não poderão tomar parte nas deliberações.
Parágrafo Primeiro – Os votos dos inadimplentes, na forma do caput deste artigo, por ventura existentes serão considerados nulos, salvo a hipótese prevista no art. 27.
Parágrafo Segundo – Se a unidade pertencer a mais de um proprietário, deverá ser designado dentre eles, um, mediante mandato especial para representá-lo perante o Condomínio, sob pena de suspensão temporária do exercício dos direitos e vantagens assegurados pela presente Convenção.
Artigo 32 – Cada condômino, ou, em seu lugar e por força de disposição contratual expressa, o ocupante a qualquer título, concorrerá para as despesas de condomínio, devidamente aprovadas na forma desta Convenção, de acordo com o orçamento fixado para o exercício, recolhendo as respectivas quotas até o 5º (quinto) dia útil de cada mês, ou na Data de vencimento das respectivas taxas de arrendamento.
Parágrafo Primeiro – Somente os condôminos concorrem com suas respectivas quotas de rateio, para o custeio das despesas extraordinárias.
Parágrafo Segundo – A fixação da quota-parte do rateio das despesas mencionadas no presente artigo e no parágrafo anterior corresponderá à fração ideal de cada unidade.
Artigo 33 – São consideradas despesas ordinárias as necessárias à administração do condomínio, às quais corresponderão a uma taxa mensal de custeio, de responsabilidade de todos os condôminos ou ocupantes a qualquer título, conforme art. 32, tais como, entre outras:
remuneração mensal da administradora de imóveis para cobrir seus custos administrativos relativo à administração do condomínio;
salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais de pessoal alocado exclusivamente para execução de serviços de manutenção, limpeza e vigilância do condomínio;
consumo de água, coleta de esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum e autônomas, quando não possuírem registros individuais de consumo;
indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de pessoal alocado exclusivamente para execução de serviços de manutenção e vigilância do condomínio ocorridas em Data posterior ao início do contrato de arrendamento, exceto quando for aplicado o previsto no parágrafo terceiro do art. 17;
limpeza, manutenção e conservação das instalações e dependências de uso comum;
manutenção e conservação das instalações físicas e equipamentos elétricos, mecânicos, de segurança, esporte e lazer de uso comum;
manutenção e conservação (limpeza, lubrificação e manutenção) de bombas hidráulicas, caixas d’água, registros, relógios e instalações de esgotamento sanitário;
pequenos reparos em equipamentos e instalações elétricas de uso comum que, rateados, custem menos de 50% da taxa de custeio do condomínio;
pequenos reparos em equipamentos e instalações hidráulicas de uso comum, como troca de torneiras e canos com vazamento, que, rateados, importem em menos de 50% da taxa de custeio do condomínio;
manutenção e conservação de móveis e decoração das áreas comuns – pequenos consertos, troca de tecido danificado dos sofás, etc.;
manutenção de jardim, como poda, adubo, jardineiros, etc.;
manutenção e conservação de instalações e equipamentos de intercomunicação, como porteiro eletrônico e interfone;
manutenção e conservação de antena coletiva;
recarga e manutenção de extintores de incêndio, inclusive a pintura anti-corrosiva que deve ser efetuada periodicamente;
rateio para pagamento de furto de bens do condomínio;
reposição total ou parcial de fundo de reserva, no montante utilizado no custeio ou complementação das despesas ordinárias, salvo, se tais despesas ocorreram em Data anterior ao início do contrato de arrendamento;
rateios de déficit nas contas do condomínio, ocasionadas pelo uso dos recursos para despesas ordinárias;
cópias reprográficas, manutenção de conta bancária, correios para envio de correspondências de interesse dos condôminos;
outras despesas relativas a serviços rotineiros de manutenção e conservação e que não acrescem em nada à aparência do prédio ou à sua estrutura;
tudo o mais que interesse ou tenha relação com as partes comuns ou que os condôminos deliberem fazer como interesse coletivo.
Artigo 38 – São consideradas despesas extraordinárias as que não se referem a gastos rotineiros de manutenção do empreendimento, nem são necessárias para a administração do condomínio, às quais corresponderão a uma taxa extraordinária conforme parágrafo primeiro do art. 32, tais como, entre outras:
obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
pinturas de fachadas e empenas, das esquadrias e janelas da parte externa, das paredes internas das áreas comuns, dos poços de aeração e iluminação;
reforma de pisos e telhados e impermeabilização;
consertos na rede e em componentes elétricos de uso comum que, rateados, importem em mais de 50% da taxa de custeio do condomínio;
consertos em equipamentos e instalações hidráulicas de uso comum que, rateados, importem em mais de 50% da taxa de custeio do condomínio;
troca ou aquisição de extintores de incêndio;
instalações e reparos de vulto ou reforma em equipamentos de segurança e de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer;
decoração e paisagismo nas partes de uso comum, exceto sua manutenção;
seguros de DFI e de Manutenção de Imóveis;
indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de pessoal alocado exclusivamente para execução de serviços de manutenção e vigilância do condomínio ocorridas em Data anterior ao início do contrato de arrendamento, exceto quando for aplicado o previsto no parágrafo terceiro do art. 17;
constituição de fundo de reserva, conforme decisão de assembléia geral dos condôminos;
outras despesas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício.
Artigo 35 – As despesas extraordinárias deverão ser submetidas à aprovação da Assembléia Geral Extraordinária, na forma prevista nessa Convenção.
Parágrafo Único – O limite para os gastos extraordinários fica fixado em até 50% (cinqüenta por cento) da Arrecadação de taxas de condomínio do mês imediatamente anterior.
Artigo 36 – As obras que interessarem à estrutura integral do Condomínio, terão seus custos rateados entre todos os proprietários, na proporção das respectivas frações ideais a que lhes pertencem, desde que previamente aprovadas pela Assembléia Geral Extraordinária convocada especialmente para esse fim, observando-se o que determina o art. 88.
Artigo 37 – A renúncia de qualquer condômino ou ocupante, de seus direitos, em hipótese alguma valerá como escusa para exonerá-la do cumprimento de seus deveres e principalmente, do pagamento dos encargos a que ficar obrigado.
Artigo 38 – As despesas com remoção de coisas e objetos depositados em partes comuns serão cobradas do respectivo proprietário ou ocupante da unidade responsável, podendo ainda, o síndico impor multas estabelecidas no art. 88.
Artigo 39 – O condômino ou ocupante que agravar as despesas comuns do Condomínio com instalações de uso pessoal, suportará isoladamente o excesso correspondente.
Artigo 80 – Quando se verificar qualquer dano nas partes comuns e apurando-se que o mesmo não foi causado por qualquer condômino, ocupante, e seus familiares ou seus empregados e visitantes, ou ainda, não sendo possível determinar o causador, o Sindico mandará executar os reparos e os custos correrão por conta dos condôminos ou ocupantes, na forma desta Convenção.
Artigo 81 – O Fundo de Reserva será composto das seguintes parcelas:
pelos juros moratórios e multas previstas nesta Convenção, exceto a parcela de que trata o art. 22 (remuneração da Administradora);
pelo saldo do orçamento verificado no fim de cada exercício;
5% (cinco por cento) das taxas de custeio mensais, a ser cobrado juntamente com as contribuições para as despesas comuns, percentual este que a elas devem ser acrescidas destacadamente quando da aprovação da previsão orçamentária.
Artigo 82 – As parcelas referentes ao Fundo de Reserva serão aplicadas de acordo com decisão tomada em Assembléia Geral Extraordinária dos Condôminos, na forma desta Convenção.
Artigo 83 – Os saldos do fundo de reserva, sempre que possível, destinar-se-ão à cobertura dos gastos extraordinários não previstos no orçamento ou não autorizados por Assembléia por verba própria a ser arrecadada.
CAPÍTULO V
DAS PENALIDADES
Artigo 88 – A falta de cumprimento ou inobservância de qualquer dos artigos desta Convenção e do Regimento Interno, tornará o infrator passível de notificação de advertência escrita pelo síndico que, se não atendida no prazo nela especificado, será convertida em multa equivalente a 50% da taxa de custeio de condomínio vigente atribuídas à sua unidade, além da obrigação de reparar os danos causados ao condomínio, demais moradores ou terceiros, abster-se da prática do ato, e, quando for o caso, a desfazer a obra irregular, sem prejuízo das demais conseqüências civis e criminais de seu ato.
Parágrafo Primeiro – Na hipótese de reincidência de infrações a esta Convenção, a multa determinada no caput deste artigo será acrescida de 50% (cinqüenta por cento), totalizando 1XX% (cem por cento).
Parágrafo Segundo – A multa por transgressões de obrigações condominiais não relacionadas à impontualidade no pagamento de taxa de custeio do condomínio, deve ser cobrada em separado e vence na Data seguinte de vencimento da taxa de custeio de condomínio, aplicando-se os mesmos encargos por atraso em caso de impontualidade.
Parágrafo Terceiro – Cabe ao Síndico, com autorização judicial, mandar desmanchar a obra irregular, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
Artigo 85 – Caso haja a necessidade de se recorrer ao poder judiciário para a cobrança de qualquer contribuição, multa, juros, ou outro valor previsto nesta Convenção, serão devidas também as custas judiciais e honorários advocatícios despendidos pelo condomínio.
Artigo 86 – O condômino que não pagar a sua contribuição condominial até a Data de vencimento, fica sujeito a:
atualização monetária do débito pelo índice de atualização aplicado aos depósitos em caderneta de poupança ou outro indicado pela Assembléia Geral, no caso de atraso por período igual ou superior a 6 meses;
juros moratórios de 1% ao mês pro rata die sobre o débito atualizado, se for o caso;
multa de 10% sobre o débito atualizado, se for o caso.
Artigo 87 – A tolerância quanto a alguma demora, atraso ou omissão no cumprimento de qualquer das obrigações ajustadas neste instrumento, ou não aplicação, na ocasião oportuna, das combinações dele constantes, não importam em novação ou cancelamento das penalidades, as quais poderão ser aplicadas a qualquer tempo, caso permanecerem as suas causas. Fica outrossim, entendido que a ocorrência de tolerância não implica em precedentes, novação ou modificação de qualquer das condições ou artigos desta Convenção, os quais permanecerão íntegros e em pleno vigor, como se nenhum favor houvesse intercorrido.
Capítulo VI
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS E TRANSITÓRIAS
Artigo 88 – A eventual concessão de algum direito especial a determinado condômino ou ocupante, será sempre a título precário, podendo ser revogada a qualquer tempo.
Artigo 89 – As chaves das casas de máquinas e demais dependências comuns do Condomínio, tais como: guarita, armários, e/ou cômodo para medidores, correios e telefones ficarão sempre em local designado pelo Síndico, que guardará, ainda, duplicatas de tais chaves, para uso em caso de emergência.
Artigo 50 – Os quadros medidores de luz, telefone e água, por sua natureza devem estar sempre livres e desimpedidos, sendo vedado a qualquer dos moradores impedir o livre acesso do Síndico, seus prepostos autorizados e funcionários das empresas concessionárias aos mesmos.
Artigo 51 – É vedada a entrada nas dependências do Condomínio, de entregadores, corretores, agenciadores, cobradores, ofertantes de coisas ou serviços, vendedores ambulantes, solicitantes e pedintes de qualquer natureza, pessoas com o fim de angariar donativos e misteres semelhantes, compradores de coisas usadas, jornais, garrafas, etc. O ingresso de qualquer pessoa estranha ao Condomínio só será permitido com a anuência do condômino ou ocupante visitado.
Artigo 52 – O Condomínio não se responsabiliza por acidentes ou roubos de objetos, de veículos de transporte de qualquer natureza, tais como, automóveis, motocicletas, bicicletas, etc., e/ou de seus acessórios, na garagem ou estacionamento do Condomínio.
Artigo 53 – Incumbe ao zelador, porteiros, vigias e serventes, na qualidade de prepostos do Síndico, fiscalizar o fiel cumprimento do Regulamento Interno.
Artigo 58 – Os condôminos se obrigam a fazer constar dos contratos de locação ou qualquer outro instrumento que importe na cessão a terceiros, do domínio, posse, direito ou uso das unidades autônomas, a obrigação do fiel cumprimento desta Convenção de Condomínio e do Regimento Interno, dando ciência ao Síndico, por escrito, no prazo de 10 dias.
Artigo 55 – A esta Convenção ficarão sujeitos quaisquer futuros condôminos, proprietários ou outros que, a qualquer título, sejam investidos na posse, uso e gozo das unidades autônomas do Condomínio, bem como seus herdeiros e sucessores, zelando pelo seu fiel cumprimento.
Artigo 56 – Fica eleito o Foro da Justiça Federal da jurisdição da localidade onde se encontra o empreendimento, com renúncia expressa a qualquer outro, para dirimir qualquer ação ou dúvida que, direta ou indiretamente, decorram da presente Convenção.
Local e Data
EMPREENDEDOR
TESTEMUNHA 1
Nome
Qualificação
TESTEMUNHA 2
Nome
Qualificação
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