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MODELO DE ESCRITURA PÚBLICA DE DIVISÃO EM PLANOS HORIZONTAL, DISCRIMINAÇÃO, INCORPORAÇÃO E CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
ESCRITURA PÚBLICA DE DIVISÃO EM PLANOS HORIZONTAL, DISCRIMINAÇÃO, INCORPORAÇÃO E CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, COMO ABAIXO SE DECLARAM:
SAIBAM quantos esta pública escritura virem que no ando da Era Cristã, de TAL, aos TANTOS dias do mês TAL do dito ano, nesta cidade TAL, perante mim, Emp. Juramentado do Tabelião, que esta subscreve em cartório, compareceu como outorgante e reciprocamente outorgada a empresa TAL, com sede na cidade de CIDADE-UF, Rua TAL, inscrita no CNPJ sob o nº 000000 , neste ato representada por lado Fulana de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portadora do CPF nº 000000; E, assim, pela outorgante e reciprocamente outorgada, através de seu representantes me foi dito que, a justo título é Senhora e legítima possuidora de conformidade com o R/2 da Matrícula no 000000 do Cart. de Reg. de Imóveis da 000000 circunscrição, desta Comarca, do Lote 000000, medindo 000000 metros da frente para a Av. TAL , desta cidade, por 000000 m., de fundos, do lado direito de quem da avenida olha o imóvel, onde confronta com o Lote de Indicação Fiscal: TAL do lado oposto, onde mede 000000, divisa com o lote TAL, com a rua TAL, e TAL ainda com os lotes de indicações fiscais: TAL e TAL, em, na linha de fundos onde mede 000000, onde confronta com o lote TAL, perfazendo a área total de 000000 metros, Indicação Fiscal: TAL, do Cadastro Municipal; que, no terreno antes descrito está fazendo construir um TAL, para habilitação coletiva e comércio, com a área construída total de 000000 m2, conforme Alvará no 000000, Classe 000000, expedido pela Prefeitura Municipal de TAL, data TAL, denominado “CONDOMÍNIO EDIFÍCIO .”, constituído por TANTOS blocos, divididos em TANTOS planos horizontais ou TANTOS pavimentos; que, afim de atender ao fato de futuras alienações das unidades autônomas e frações ideais do solo que comporão o mencionado edifício na forma descrita pela Lei no 8.591 de 16.12.68 e demais leis complementares, tornando mais eficaz o uso e gozo comum das coisas indivisíveis e inalienáveis, pela presente escritura e na melhor foram de direito, é pela ora outorgante e reciprocamente outorgada, INSTITUINDO CONDOMÍNIO, sobre o aludido imóvel, de conformidade com as disposições da lei acima citada estabelecendo a seguinte CONVENÇÃO, a que se sujeita e submete, cuja discriminação, é a seguinte:
ARTIGO 1o – DO OBJETO
O prédio que está sendo constituído no terreno antes descrito denominado “CONDOMÍNIO TAL “, destinado a fins residenciais e comerciais, dividido em TANTOS planos horizontais ou TANTOS pavimentos, assim descritos e caracterizados :
CLÁUSULA 1º – PAVIMENTO OU SUBSOLO – Composto pela TAL, destinada ao estacionamento de automóveis, de porte médio, com TANTAS vagas de estacionamento, e, vinculados aos apartamentos;
CLÁUSULA 2º – PAVIMENTO ou PAVIMENTO TÉRREO – Composto por Hall de entrada, escadarias elevadores dos TANTOS Blocos, área de galeria residencial, e, área de galeria comercial, composto ainda por TANTAS Lojas comerciais sob os no 000000 e, TANTAS vagas de estacionamento simples, para estacionamento de automóveis de porte médio, numeradas de no 000000 à 000000;
CLÁUSULA 3º – PAVIMENTO OU PAVIMENTO SOBRE LOJA – Composto por escadaria, elevadores dos TANTOS blocos, em ainda pelas TANTAS sobre lojas, vinculadas as lojas sob os nos 000000; 000000, respectivamente, localizadas no 2o pavimento ou pavimento térreo, e, ainda por TANTAS vagas de estacionamento, para automóveis de porte médio, vinculadas aos apartamentos;
CLÁUSULA 4º – PAVIMENTO OU PAVIMENTÃO – Composto por área de recreação, salão de cestas, escadaria, e elevadores dos dois blocos;
CLÁUSULA 5º – PAVIMENTO AO 13o PAVIMENTO OU 1o ANDAR TIPO AO 9o ANDAR TIPO – Composto de TANTOS apartamentos residenciais sendo TANTOS apartamentos localizados no BLOCO “A”, e, TANTOS apartamentos localizados no BLOCO “B” assim distribuídos: – BLOCO “A” – 1o andar – Composto pelos Apartamentos Residenciais sob os nos: 000000 ; 2o andar – Composto pelos Apartamentos Residenciais sob os nos : 000000 . 18o PAVIMENTO OU COBERTURA – Composto pela Caixa d’água, e, ainda por casa de máquinas – e escadarias: Que, os Apartamentos Residenciais sob os nos 000000, localizados à direita e de frente de quem olha o prédio a partir da Av. TAL , são do TIPO FR/01, iguais entre si, e, cada um deles mede a área construída privativa de 000000 m2, área construída comum de 000000 m2, área construída de garagem de 000000 m2, (com direito a uma vaga de estacionamento de um automóvel de porte médio, – localizada no 1o pavimento ou subsolo e 3o pavimento ou pavimento sobreloja, perfazendo a área construída total ou correspondente de 000000 m2, fração ideal do solo de TAL, e quota do terreno de 000000 m2; que, os Apartamentos Residenciais sob os nos 000000; localizados à esquerda e de frente de quem olha o prédio a partir da Av. TAL, são do TIPO FR/02, iguais entre si, e, cada um deles mede a área construída privativa de 000000 m2, área construída comum de 000000 m2, área construída de garagem de 000000 m2, – (com direito a uma vaga para estacionamento, de um automóvel de porte médio, localizada no 1o pavimento ou subsolo ou 3o pavimento ou pavimento sobreloja), perfazendo a área construída total ou correspondente de 000000 m2, uma fração ideal do solo de TAL e quota do terreno de 000000 m2; Que, os Apartamentos Residenciais sob os nos 000000 ; e, 000000; localizados à direita e de fundos de quem olha o prédio a partir da rua TAL, do TIPO FR/03, são iguais entre si, e, cada um deles mede a área construída privativa de 000000 m2, área construída comum de 000000 m2, área construída de garagem de 000000 m2 (com direito a uma vaga para estacionamento, para um automóvel de porte médio, localizada no 1o pavimento ou subsolo ou 3o pavimento ou pavimento sobreloja), perfazendo a área construída total ou correspondente de 000000 m2, uma fração ideal do solo de TAL e quota do terreno de 000000 m2; Que, os Apartamentos Residenciais sob os nos 000000; 000000; localizados à esquerda e de fundos de quem olha o prédio a partir da rua TAL, do TIPO FR/04, iguais entre si, e cada um deles mede a área construída privativa de 000000 m2, área construída comum de 000000 m2, área construída de garagem de 000000 m2, (com direito a uma vaga para estacionamento de um automóvel de porte médio, localizado no 1o pavimento ou subsolo ou 3o pavimento sobreloja), perfazendo a área construída total ou correspondente de 000000 m2, uma fração ideal do solo de TAL e quota do terreno de 000000 m2;
ARTIGO 2o – PARTES COMUNS
São partes comuns, indissoluvelmente ligadas as unidades autônomas inalienáveis se destacadas das mesmas:
a) o solo em que se acha construído o “Edifício TAL”;
b) as fundações, paredes laterais, paredes mestras, colunas de sustentação, lajes, vigas, telhados;
c) caixa d’água, encanamentos de água, luz, força, esgotos, telefones, bem como as instalações respectivas, até os pontos de interseção, com as ligações dos condôminos;
d) as calhas, condutores de águas pluviais, canal, digo, pluviais;
e) os vestíbulos de entrada, hall social, escadas, elevadores, salão de festas, salão, áreas e pátios internos, jardins;
f) enfim tudo o mais que for de natureza comum, pela própria natureza do serviço ou destinação;
ARTIGO 3o – PARTES EXCLUSIVAS
São partes de propriedade exclusiva de cada condômino, as respectivas unidades autônomas, indicadas pela numeração própria, que constituem os apartamentos residenciais com suas respectivas frações ideais do solo, e, ainda as respectivas vagas de garagem;
ARTIGO 4o – SÃO DIREITOS DOS CONDÔMINOS:
cada proprietário tem direito de usar e fruir as utilidades próprias das coisas comuns desde que não prejudique igual direito dos demais proprietários nem as condições materiais ou renome do Edifício;
ARTIGO 5o – Todas as instalações internas nos locais de propriedade exclusiva, serão reparadas por iniciativa e conta dos respectivos proprietários, bem assim aparelhos sanitários, ramais e canalização de entrada e saída de água, esgotos e luz elétrica, até o encanamento tronco, e, todos os demais acessórios, entretanto se tais reparações, forem suscetíveis de afetar as coisas comuns, somente poderão ser realizadas após o consentimento escrito do síndico:
ARTIGO 6o – é proibido aos condôminos proprietários dos apartamentos ou seus locatários:
a) mudar a forma externa das fachadas do local de suas propriedades ou locação;
b) decorar ou pintar as paredes, esquadrias externas com tonalidades diversas do conjunto do prédio, devendo qualquer pintura externa ser feita exclusivamente pelo síndico, após deliberações dos proprietários;
c) afixar cartazes ou anúncios , fazer inscrições ou sinais de qualquer natureza nas fachadas, escadas, corredores ou quaisquer outros lugares ou dependências comuns, podendo entretanto colocar placas com o nome do proprietário ou locatário na porta do respectivo apartamento, tudo segundo modelo aprovado previamente pelo síndico;
d) usar, locar, ceder no todo ou em parte os apartamentos para restaurante, bares, clube de dança, de jogos e, receios; e, outras finalidades que venham a afetar o sossego geral ou moral do Edifício;
e) fazer anúncios por meio de alto falante, vitrolas, pregões, sirenes, campainhas, sinetas ou quaisquer outros ruídos que possa prejudicar o sossego do Edifício;
f) utilizar-se sob qualquer pretexto de empregados do Edifício, para serviços particulares;
g) a manutenção de animais mesmo os domésticos, e, aves no Edifício;
h) utilizar-se das entradas, corredores, escadarias, a não ser o propósito de entrada do Edifício;
i) transportar no elevador social cargas e bagagens, a não ser o propósito de força maior, atendido pelo zelador, e no horário designado pelo síndico;
j) a guarda de explosivos ou inflamáveis;
k) cuspir, atirar papéis, pontas de cigarros ou quaisquer outros objetos no elevador, corredores, escadas, janelas e áreas;
l) descarregar o papel higiênico diretamente nas bacias das dependências sanitárias., poderá ser acondicionado em saco plástico, e, procedendo-se das mesmas formas com os livros, varreduras, garrafas, líquidos, caixas e latas, estes objetos serão recolhidos pelo zelador no hall de serviço, junto a respectiva porta de cada apartamento diariamente;
m) o uso imoderado de vitrolas, rádios ou aparelhos e instrumentos congêneres a perturbar o sossego geral do Edifício;
n) estender roupas, tapetes, etc. nas janelas externas do Edifício, bem como bater tapeçarias, sacudir toalhas e semelhantes;
o) deixar de constar nos respectivos contratos de locação as obrigações de cumprimento das disposições desta convenção, por partes do ocupante do Edifício, sob qualquer pretexto e a qualquer título;
p) embaraçar o uso das partes comuns;
ARTIGO 7o – constituem encargos comuns a serem suportados por todos os proprietários e condôminos:
a) o prêmio de seguro, com exclusão do valor correspondente às benfeitorias privadas de cada proprietário;
b) os impostos e taxas ou quaisquer outros tributos, lançados sobre as partes comuns do imóvel;
c) o ordenado do zelador, e outros empregados que se tornem necessários ao condomínio;
d) a gratificação ou remuneração do síndico do condomínio;
e) as despesas de conservação e uso normal das partes comuns e funcionamento das respectivas instalações, elevador, força elétrica, iluminação e água correspondente às partes comuns;
f) o Fundo de Reserva, conforme letra “J”, do Artigo 9o da lei supra aludida, será constituída da seguinte forma:
I) pela aplicação do percentual de 000000 % (POR CENTO) sobre o valor da taxa de condomínio cobrado mensalmente;
II) de conformidade com as necessidades do condomínio e percentual a que se refere o item anterior, podendo ser alterado cuja variação será afixada sempre em Assembléia;
III) as importâncias correspondentes ao Fundo de Reserva, serão depositadas em nome do condomínio;
ARTIGO 8o – DAS ASSEMBLÉIAS
Todas as decisões que digam respeito ao direito e deveres dos condôminos e ocupantes do Edifício, bem como referentes e administração do mesmo, devem ser tomadas em Assembléia que deverá realizar-se com a convocação de pelo menos oito dias de antecedência, cuja convocação será efetuada mediante protocolo;
ARTIGO 9o – A Assembléia só poderá instalar-se com a presença de condôminos que representem primeira convocação de pelo menos oito dias de antecedência cuja convocação será a metade mais um dos ocupantes do apartamento do Edifício, instalando-se em segunda convocação 000000 minutos após a primeira, com qualquer número, nesta como na anterior, cada unidade autônoma, terá direito a um voto a seu proprietário, assim sendo no caso de proprietário de várias unidades, estas terão direito a tantos votos quantas forem as unidades de seus proprietários;
ARTIGO 10o – As decisões das Assembléias serão tomadas por maioria simples, e, obrigatórias, a todos os condôminos do Edifício;
ARTIGO 11o – Os condôminos poderão se fazer representar nas Assembléias por procuradores, com poderes especiais para tal fim;
ARTIGO 12o – As Assembléias Ordinárias realizar-se-ão em segunda quinzena de setembro de cada ano e devem ser convocadas pelo síndico do Edifício, e caso este assim não o faça nas devidas épocas citadas qualquer condômino poderá fazê-lo;
ARTIGO 13o – As Assembléias Extraordinárias poderão realizar-se a qualquer época por convocação do síndico do Edifício, ou por qualquer outro, isto é, os condôminos que representem pelo menos 000000% (POR CENTO), do número total das unidades autônomas;
dos atos do síndico, caberá recursos para a Assembléia Extraordinária, convocada pelo interessado;
ARTIGO 14o – A Assembléia Extraordinária terão por objetivo aos fins para as quais foram convocadas;
ARTIGO 15o – A Assembléia Ordinária terá por objeto:
a) discutir e votar o orçamento discriminativo das despesas para o seu ano em curso;
b) eleger o síndico do Edifício se for o caso, fixando a sua gratificação e remuneração;
c) eleger o Conselho Consultivo, composto de TANTOS membros efetivos e TANTOS suplentes, que serão obrigatoriamente condôminos que não poderão exceder TANTOS anos permitida a reeleição;
ARTIGO 16o – Somente com aprovação unânime dos condôminos poderão ser tomadas as deliberações sobre:
a) modificação da estrutura no aspecto arquitetônico ou destino do Edifício;
b) realização de benfeitorias meramente voluptuárias;
ARTIGO 17o – Não poderão tomar parte nas deliberações, os condôminos que estiverem em atraso ao pagamento de suas contribuições, ou multas que lhes tenham sido impostas;
ARTIGO 18o -Antes da realização de Assembléia, os condôminos lançarão as suas assinaturas consignando a sua presença, no livro de registro das Assembléias, antes da redação e aprovação destas;
ARTIGO 19o – DA ADMINISTRAÇÃO
A Administração caberá ao síndico, condômino ou não, eleito em Assembléia Geral Ordinária, pelo prazo de dois anos, permitida a reeleição , o síndico obriga-se a manter conta bancária, somente em nome do condomínio, onde efetuará o movimento econômico do mesmo;
ARTIGO 20o – A todo o tempo é lícito do condômino, representando a maioria simples, da totalidade da Assembléia Geral para tal fim convocada, destituir o síndico com justa causa, neste caso o síndico destituído prestará imediatamente conta de sua gestão;
ARTIGO 21o – Em hipótese de falta, ausência ou impedimento do síndico, assumirá a administração o Conselho Consultivo de imediato uma Assembléia Geral que elegerá outro, que exercerá seu mandato pelo tempo restante, até completar o período do síndico, substituído podendo haver reeleição;
ARTIGO 22o – Compete ao síndico:
a) representar os condôminos em juízo ou fora dele, ativa ou passivamente apenas no que diz respeito a assuntos de interesse comum;
b) superintender a administração do Edifício, e fazer cumprir a convenção, e, o regimento interno;
c) admitir e demitir com justa causa, empregados bem como fixar a sua remuneração, dentro das verbas previstas no orçamento;
d) ordenar reparações ou adquirir o que for necessário, a segurança, a conservação do prédio;
e) convocar as Assembléias Gerais Ordinárias e Extraordinárias estas quando julgar conveniente ou quando for requerido por condôminos que representam pelo menos 000000% (POR CENTO), do número de proprietários das unidades autônomas;
f) prestar contas anualmente, nas Assembléias Ordinárias, de sua gestão com parecer prévio do Conselho Consultivo, de conformidade com a letra “b” do artigo 26o desta convenção, a informação sobre a mesma, quando solicitado, bem como sobre atos da administração em Assembléias;
g) fornecer cópias autenticadas das atas e das anotações nos livros de presença, quando solicitados por condôminos a requerimento da parte interessada;
h) apresentar a Assembléia Geral Ordinária as contas de sua gestão, exibindo toda a documentação respectiva e oferecendo proposta do orçamento para o ano seguinte;
i) manter o livro caixa em dia;
j) cobrar as cotas dos condôminos, relativas às despesas comuns ou multas que lhes forem impostas, pelos meios administrativos através de via bancária, ou empregados do condomínio, e, também, judicialmente de conformidade com a presente convenção, apresentando demonstrativo mensal das despesas e receita;
k) dar imediata notícia a Assembléia das citações que receber ;
l) procurar por meios suasórios, dirimir divergências havidas entre condôminos ou ocupantes do Edifício;
m) executar as deliberações da Assembléia Geral dos condôminos e fazer cumprir as normas legais bem como as estipulações desta convenção;
n) entregar ao seu sucessor, diante recibo, todos os livros e documentos, pertinentes a administração;
ARTIGO 23o – O síndico não é responsável pessoalmente pelas obrigações contraídas em nome do condomínio, desde que tenha havido no exercício regular de suas atribuições;
ARTIGO 24o – O Conselho Consultivo será um órgão auxiliar da administração, composto de três membros efetivos e três suplentes, que devem ser sempre condôminos, eleitos em Assembléia Geral Ordinária, pelo prazo de dois anos, permitida a reeleição;
ARTIGO 25o – Para movimentação do Fundo de Reserva, instituído no item “F” do artigo 7o, o síndico deverá obter aprovação do Conselho Consultivo com a assinatura em conjunto de pelo menos um dos Conselheiros;
ARTIGO 26o – Compete ao Conselho Consultivo:
a) presidir, e secretariar através de seus membros, as Assembléias;
b) examinar, exercendo parecer a respeito, a prestação de contas do exercício findo, feita pelo síndico por solicitação deste, as despesas extra orçamentárias que se fizerem – necessárias durante o exercício;
d) dirimir em conjunto com o síndico, por solicitação destas as situações omissas da presente convenção;
e) substituir o síndico na administração do condomínio, nos eventuais impedimentos deste;
ARTIGO 27o – DAS PENALIDADES
os condôminos que satisfizerem o pagamento das taxas e despesas do condomínio até o dia TAL de cada mês subseqüentes ao vencido, sem prejuízo no estatuído no artigo 28o desta Convenção, pagarão as mesmas acrescidas na majoração de 000000% (POR CENTO), taxas de serviço que reverterá em benefício do Fundo de Reserva do condomínio;
ARTIGO 28o – Os condôminos em atraso no pagamento das respectivas contribuições pagarão além do estatuído no artigo 27o, os juros de 000000% (POR CENTO), ao ano contados a partir da Data do vencimento do respectivo prazo;
ARTIGO 29o – Na hipótese de intervenção judicial para pagamento de suas contribuições, além dos juros mencionados, pagarão os condôminos faltosos, as despesas judiciais e, honorários de advogado, e sobre o total do débito, e correção monetária, com base nas variações existentes;
ARTIGO 30o – DISPOSIÇÕES GERAIS
Esta convenção obriga a todos os condôminos, seus herdeiros ou sucessores, a qualquer título só podendo ser modificada mediante deliberações unânimes de 2/3 (dois terços), do número de proprietários de unidades autônomas, previstas nesta convenção;
ARTIGO 31o – Fica eleito o foro desta Comarca de CIDADE-UF, para dirimir quaisquer divergências decorrentes de interpelação ou aplicação dos artigos desta convenção;
ARTIGO 32o – Desta convenção deverá ser distribuída cópia, a todos os condôminos que por sua vez se obrigam a cumprir e constar de todos os contratos de locação que venham a fazer.
E, em seguida apresentaram-me o Bilhete de Distribuição respectivo, distribuído ao 000000 Tabelião. E, de como assim disseram e outorgaram, do que dou fé, lhes lavei a presente escritura por ser assim a mim pedida e distribuída, a qual lhes sendo feita, lida e achada conforme, aceitam e assinam, perante mim, Beltrano de Tal, Emp. Juramentada que a datilografou. Eu, Fulano de Tal, 000000 Tabelião de Notas destas Capital, a conferi e subscrevo. Custas R$000000 (REAIS) CIDADE-UF, data TAL, Era o que se continha em dita escritura, da qual bem e fielmente trasladei do próprio original, ao qual me reporto e dou fé. Eu Fulano de Tal, 000000 Tabelião de Notas desta Capital, conferi, subscrevi, dou fé, dato e assino em público e raso. TRASLADADA NESTA Data.
CIDADE, 00, MÊS, ANO.
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