Modelo de contestação em ação de despejo locação comercial

Modelo de contestação em ação de despejo locação comercial

A locação comercial é uma prática comum no cenário empresarial, permitindo que empresas utilizem imóveis para desenvolver suas atividades sem precisar comprá-los. No entanto, imprevistos podem ocorrer e o locador pode ingressar com uma ação de despejo quando entende que há descumprimento do contrato por parte do locatário.

Diante dessa situação, é fundamental que o locatário conheça seus direitos e saiba como se defender judicialmente. Uma das principais ferramentas de defesa é a contestação na ação de despejo. Por meio dela, o locatário apresenta argumentos e provas que podem impedir o despejo ou, ao menos, garantir condições mais favoráveis para sua saída do imóvel.

Este conteúdo vai detalhar como funciona a contestação em ações de despejo por locação comercial, quando ela é cabível, como deve ser elaborada, os prazos envolvidos e um modelo prático para auxiliar advogados e locatários na defesa de seus direitos.

Modelo de contestação em ação de despejo locação comercial

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA (…)

Processo nº (…)

(…), já qualificado na ação de despejo que lhe move (…), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seus advogados e procuradores (documento 01), tempestivamente, apresentar a sua CONTESTAÇÃO, o que faz com supedâneo nos argumentos a seguir aduzidos:

A autora aforou em face do réu uma ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e encargos, em razão de contrato de locação do imóvel localizado na (…).

PRELIMINARMENTE

Conexão (Código de Processo Civil; arts. 58 e 337, VIII)

Ocorre que o réu aforou, em face da autora, uma ação de consignação de parte dos mesmos aluguéis e encargos desta ação (documento 02), que corre perante o Juízo de Direito da (…). (Processo nº…)

Verifica-se que a distribuição daquela ação se deu no dia (…), tendo o réu sido citado no dia (…) do mesmo ano (documento 03).

Entretanto, a presente ação de despejo somente foi distribuída no dia (…).

Acorde com os mandamentos insculpidos nos artigos 240 e 312 do Código de Processo Civil, a partir da distribuição daquela ação consignatória, em (…), todos os efeitos do art. 240 passaram a ser verificados, vez que houve citação válida em(…).

As ações são conexas e, diante do risco de decisões contraditórias, mister se faz a reunião, ficando prevento o Juízo da (…), cuja ação foi distribuída em primeiro lugar.

MÉRITO

Da inicial é possível constatar que a autora acumulou a ação de despejo com a cobrança de aluguéis e acessórios nos termos do art. 62, I, da Lei 8.245/1991.

Entrementes, a cobrança dos aluguéis vencidos há mais de três anos é ilegal, conforme, inclusive, atesta remansosa jurisprudência:

Tribunal de Justiça de São Paulo. “Apelação. Preparo. Comprovação do recolhimento equivocado, com indicação errônea do código da receita. Simples situação de erro material, não justificadora da deserção preliminar repelida. Recurso conhecido. Embora seja inegável a ocorrência do recolhimento das despesas de porte de remessa e retorno, porque anotado código diverso na guia respectiva, trata-se apenas de situação de evidente erro material, sem configurar má-fé, o que determina o aproveitamento do ato e o conhecimento do recurso. Locação. Encargo o locatício. IPTU. Cobrança. Prescrição. Incidência do mesmo prazo para cobrança do aluguel. Contagem que se abre a partir de cada vencimento, quando se torna exigível a respectiva prestação. Superveniência da nova lei, a determinar nova contagem do prazo menor, a partir de sua vigência. Ausência de interrupção posterior. Prescrição operada. Extinção do processo determinada. Recurso provido. 1. Os encargos locatícios, por constituírem obrigação acessória, estão sujeitos ao mesmo prazo de prescrição para cobrança dos aluguéis, cuja contagem se inicia no momento em que se torna exigível a respectiva obrigação. 2. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, o prazo prescricional se reduziu para três anos, que então passou a ser computado, a partir da vigência da nova lei (artigo 2.028). 3. Não sendo possível incidir nova causa de interrupção, esse prazo se esgotou antes do ajuizamento da ação de cobrança, operando-se a prescrição, que se impõe reconhecer” (Apelação 992080249549 (1175276500) – Relator(a): Antonio Rigolin – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 31ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 18.05.2010 – Data de registro: 25.05.2010).

Reconvenção

A par da ação de despejo ora proposta, mister se faz verificar que, há cerca de 3 (três) meses, em virtude das fortes chuvas que desabaram sobre a cidade, conforme provam as incluídas reportagens em jornal de grande circulação (documento 04), parte do telhado do imóvel locado foi danificado.

Procurada para que pusesse o imóvel em condições de uso, a autora reconvinda recusou-se a fazê-lo, não restando, assim, ao réu reconvinte, alternativa senão providenciar o conserto do telhado, conforme faz prova os inclusos orçamentos (documento 05) e recibos de pagamento da empresa contratada para o reparo, cujo total importa em R$ (…).

Convém sublinhar que o contrato entre as partes não estabeleceu, em qualquer de suas cláusulas, a desoneração do locador no pagamento de benfeitorias necessárias introduzidas no imóvel (fls…).

Portanto, o réu reconvinte faz jus ao ressarcimento do valor de R$ (…) referente às benfeitorias necessárias que realizou, fazendo-se mister o acolhimento deste pedido.

O procedimento de reconvenção, cujo pedido se faz na contestação, rege-se pelo artigo 343 do Código de Processo Civil pátrio:

Art. 343. Na contestação, é lícito ao réu propor reconvenção para manifestar pretensão própria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa.

§ 1º Proposta a reconvenção, o autor será intimado, na pessoa de seu advogado, para apresentar resposta no prazo de quinze dias.

§ 2º A desistência da ação ou a ocorrência de causa extintiva que impeça o exame de seu mérito não obsta ao prosseguimento do processo quanto à reconvenção.

§ 3º A reconvenção pode ser proposta contra o autor e terceiro.

§ 4º A reconvenção pode ser proposta pelo réu em litisconsórcio com terceiro.

§ 5º Se o autor for substituto processual, o reconvinte deverá afirmar ser titular de direito em face do substituído, e a reconvenção deverá ser proposta em face do autor, também na qualidade de substituto processual.

§ 6º O réu pode propor reconvenção independentemente de oferecer contestação.

Preceitua o artigo 35 da Lei 8.245/1991:

“Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

PEDIDO

Pelo exposto, requer o autor seja acolhida a preliminar de conexão, determinando a remessa dos autos ao Juízo da 2ª Vara Cível, por onde tramita a ação consignatória, em razão da prevenção e, no mérito, seja a presente ação julgada improcedente, quer em virtude da cobrança de aluguéis prescritos, quer em razão da consignatória aforada, bem como seja julgada procedente a reconvenção com a condenação da autora no valor dos reparos, no importe de R$ (…), acrescidos de atualização monetária desde o desembolso e juros legais, condenada a autora, ainda, nas custas, despesas e verba honorária, cumpridas as necessárias formalidades legais.

Requer-se a intimação da autora, na pessoa de seu advogado, para se manifestar, no prazo de quinze dias, a respeito da preliminar, da reconvenção e do mérito (Código de Processo Civil, arts. 343, 357 e 358).

PROVAS

Protesta por provar o alegado por todos os meios em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial e depoimento pessoal do autor e demais meios probantes.

Respeitosamente, pede deferimento.

Cidade…, de … de …

Advogado

OAB/UF

O que é uma contestação na ação de despejo por locação comercial?

A contestação é a resposta formal apresentada pelo réu (locatário) à ação de despejo movida pelo locador. Seu objetivo é impugnar as alegações do autor, apresentando fatos, argumentos e provas que demonstrem que o pedido de despejo não deve ser aceito pelo juiz.

No contexto da locação comercial, a contestação pode ser utilizada para:

• Demonstrar que não houve inadimplência do locatário;
• Comprovar que o locador descumpriu obrigações contratuais, como manutenção do imóvel;
• Questionar a forma ou validade da notificação de despejo;
• Pleitear prazos adicionais para regularização de pendências financeiras ou contratuais.

Diferentemente de outras ações judiciais, a ação de despejo exige uma resposta célere, pois o despejo pode impactar diretamente as operações comerciais do locatário. Por isso, a contestação deve ser objetiva, fundamentada e acompanhada de provas consistentes.

Quando é cabível apresentar uma contestação em ação de despejo comercial?

A contestação é cabível sempre que o locatário identificar irregularidades na ação de despejo ou no cumprimento do contrato de locação. Entre os principais cenários, destacam-se:

1. Inadimplência questionável: quando o locatário possui provas de que realizou os pagamentos devidos, parcial ou integralmente, ou que houve cobrança indevida pelo locador;
2. Descumprimento contratual pelo locador: caso o imóvel apresente problemas estruturais, falhas na prestação de serviços essenciais ou qualquer situação que impossibilite o uso adequado do espaço comercial;
3. Notificação inadequada: quando a comunicação de despejo não respeita prazos legais ou não segue as formas previstas na Lei do Inquilinato;
4. Excesso de cobrança: quando o locador exige valores não previstos no contrato, como multas excessivas ou reajustes indevidos;
5. Renegociação ou acordo prévio: se houver entendimento anterior entre as partes para parcelamento de débitos ou ajustes no contrato, e o locador não respeitou esses termos.

Em todos esses casos, a contestação serve para garantir o direito de defesa do locatário, permitindo que o juiz avalie os argumentos e decida com base na realidade do contrato e da relação locatícia.

Como é feita a contestação em uma ação de despejo?

A contestação em uma ação de despejo é apresentada pelo advogado do inquilino e tem a função de rebater os argumentos trazidos pelo locador. Esse documento deve ser protocolado dentro do prazo legal e conter todas as defesas cabíveis, como questionamentos sobre o contrato, pagamentos realizados ou nulidades processuais.

Para entender em detalhes como funciona cada etapa desse procedimento, confira os pontos explicados a seguir:

Análise da petição inicial

O primeiro passo é estudar minuciosamente a ação de despejo apresentada pelo locador. É fundamental compreender todos os argumentos, valores cobrados e fundamentos legais utilizados pelo autor.

Coleta de provas

Reúna documentos, recibos, contratos, notificações, e-mails e fotos que comprovem o cumprimento das obrigações contratuais ou irregularidades na conduta do locador. A prova documental é essencial para fortalecer a contestação.

Redação da contestação

A contestação deve ser estruturada da seguinte forma:

• Preâmbulo: qualificação das partes e indicação do processo;
• Síntese da petição inicial: breve resumo das alegações do locador;
• Exposição dos fatos: relato detalhado dos acontecimentos, destacando os pontos que contestam a ação;
• Fundamentação jurídica: artigos da Lei do Inquilinato, do Código Civil e jurisprudência relevante que apoiem os argumentos do locatário;
• Pedidos: solicitação de improcedência do despejo, prazos adicionais, pagamento parcelado, entre outros;
• Rol de provas: listagem e anexação de todos os documentos que sustentam a defesa.

Protocolização

A contestação deve ser protocolada dentro do prazo legal, preferencialmente de forma eletrônica, no sistema do tribunal competente. É importante verificar se o tribunal exige digitalização de documentos, assinatura eletrônica ou outros requisitos específicos.

Acompanhamento processual

Após a protocolação, o advogado ou o próprio locatário deve acompanhar a tramitação da ação, respondendo a eventuais intimações e participando de audiências, se necessário. A defesa pode incluir impugnações a provas apresentadas pelo locador e apresentação de testemunhas, quando cabível.

Qual o prazo para contestação na ação de despejo?

O prazo para apresentar a contestação em uma ação de despejo comercial é curto e rígido, previsto na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato). O locatário dispõe de 15 dias úteis para apresentar sua defesa a partir da citação válida, que é o momento em que é formalmente informado sobre a ação judicial. 

O prazo começa a contar no dia útil seguinte à citação, considerando apenas dias úteis, sem incluir finais de semana ou feriados.

O não cumprimento desse prazo pode levar ao julgamento à revelia, ou seja, o juiz poderá decidir a favor do locador sem analisar a defesa do locatário, resultando em despejo imediato e possíveis cobranças adicionais. 

Em situações excepcionais, é possível solicitar prorrogação do prazo, mediante pedido fundamentado ao juiz, especialmente quando há dificuldade na obtenção de documentos ou impossibilidade de representação legal.

Conclusão

A contestação em ação de despejo por locação comercial é um instrumento essencial para que o locatário exerça seu direito de defesa e evite prejuízos significativos. Saber quando apresentá-la, como elaborá-la e quais prazos observar é determinante para a proteção jurídica do negócio.

Um modelo de contestação bem estruturado deve incluir qualificação das partes, exposição dos fatos, fundamentação legal, pedidos claros e provas documentais. O cumprimento rigoroso dos prazos legais aumenta as chances de sucesso na defesa e possibilita negociações mais favoráveis entre locador e locatário.

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