A ação de usucapião visa a atribuição de posse, de um bem móvel ou imóvel, a um determinado indivíduo em decorrência da utilização deste bem por determinado tempo, contínuo e incontestadamente.
Entretanto, não é tão simples para que o direito de usucapir um determinado bem seja reconhecido, sendo necessário o atendimento de pré-requisitos expostos no ordenamento jurídico brasileiro.
Para entender melhor sobre o objetivo e características que compõem a ação de usucapião, continue lendo o artigo!
O que é uma ação de usucapião?
A ação de usucapião surge com o intuito de representar o que o instituto jurídico da usucapião defende, assim sendo, é uma ferramenta que busca a regularização da propriedade de imóveis sobre os quais se detém a posse.
Tem por objetivo a priorização da função social da propriedade, de maneira que os indivíduos possam ter segurança jurídica em sua utilização, estando a usucapião prevista constitucionalmente e na legislação civil.
É definida como uma ação declaratória, o que chamamos de ação de usucapião, uma vez que visa reconhecer através do Poder Judiciário a aquisição de um direito real por usucapião, sendo sua natureza mobiliária ou imobiliária, a depender do bem usucapido.
No que se refere a ação de usucapião mobiliária, é adotado o procedimento comum ordinário ou sumário, enquanto na ação de usucapião imobiliária, esta poderá assumir diversos procedimentos, a depender da espécie de usucapião.
Para que possa ir em busca do reconhecimento de seu direito de posse por meio da usucapião, é preciso que o interessado esteja na posse deste bem de forma pacífica, ininterrupta e mansa por um determinado período de tempo.
Além da forma judicial, em que se aguarda a sentença proferida pelo magistrado sobre o bem em questão, essa regularização da usucapião pode também suceder de forma extrajudicial, ou seja, em cartório.
Em ambos os casos, faz-se necessário observar o preenchimento dos requisitos exigidos na legislação, avaliando-se cada tipo de bem conforme a sua função.
Por que o direito da usucapião existe?
O direito da usucapião existe, uma vez que está positivado na Constituição Federal de 1988, a defesa principiológica de que nenhuma propriedade privada devará restar abandonada e sem um destino devido, pois deve ser dada a essa propriedade alguma função útil, seja a um indivíduo ou a sociedade.
Assim estando a defesa desse direito da usucapição disposta e baseada, no vigésimo terceiro item do artigo 5º da Magna Carta, que determina:
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
(…)
XXIII – a propriedade atenderá a sua função social”. (…).
A usucapião também é defendida e apoiada pelo Código Civil de 2002, tendo uma visão similar a da Constituição Federal, uma vez que trata dela como uma forma de designar uma função social, como subsistência, moradia e atividade econômica, para a pessoa que toma posse, zela e preza pela manutenção de um bem que, na mão de seu dono originário, não esteja em consonância com suas obrigações perante a sociedade.
Estando esse direito da usucapião do Código Civil, previsto, de modo específico, em seu artigo 1.228, parágrafo 1º, confira:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 1° O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas. (…).
Diante dessa análise, podemos dizer que residências inocupadas, terrenos abandonados e latifúndios largados, são claros exemplos de bens imóveis que não atendem o seu dever constitucional de terem uma função social e que, por essa razão, podem ser adquiridos por terceiros através da ação de usucapião.
Quais os tipos de usucapião?
Ao ingressar com a ação de usucapião é primordial expor ao magistrado a qual tipo de usucapião se refere essa ação, para que fique evidente o tipo de posse que se pretende adquirir.
Veja quais são os tipos de usucapião presentes no ordenamento jurídico brasileiro a seguir!
Usucapião comum extraordinária
A usucapião comum extraordinária está disposta no artigo 1.238 do Código Civil de 2002, conforme exposto abaixo:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Usucapião comum ordinária
A usucapião comum ordinária está disposta no artigo 1.242 do CC, conforme exposto abaixo:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Usucapião especial urbana
A usucapião especial urbana está disposta no artigo 1.240 do CC e no artigo 14 da Lei 10.257/2001, conforme exposto abaixo respectivamente:
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Art. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser observado é o sumário.
Usucapião especial rural
A usucapião especial rural está disposta no artigo 1.249 do Código Civil de 2002 e no artigo 5° da Lei 6.969/1981, conforme exposto abaixo respectivamente:
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 5º. Adotar-se-á, na ação de usucapião especial, o procedimento sumaríssimo, assegurada a preferência à sua instrução e julgamento.
Usucapião especial coletiva de imóvel urbano
A usucapião especial coletiva de imóvel urbano está disposta no artigo 10 e 14 da Lei 10.257/2001, conforme exposto abaixo respectivamente:
Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
(…)
Art. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser observado é o sumário.
Usucapião especial familiar
A usucapião especial familiar está disposta no artigo 1.240-A do CC, conforme exposto abaixo:
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1 o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 2 o (vetado)
Usucapião especial indígena
A usucapião especial indígena está disposta no artigo 33 do Estatuto do Índio, Lei 6001/1973, conforme exposto abaixo:
Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinqüenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.
Quando se pode pedir usucapião?
Conforme abordado, são requisitos para que se adquira uma propriedade por usucapião, a posse pacífica, ininterrupta, mansa e, ainda, que haja capacidade civil dos interessados.
Entretanto, além do preenchimento de todos esses requisitos, vale destacar que cada modalidade de usucapião requer um prazo mínimo de posse, que deve ser observado, sendo considerado um requisito essencial, que necessita estar agregado aos demais na ação de usucapião.
Confira quais são os prazos vistos nos dispositivos legais do Brasil que regem a usucapião, que estão presentes nos 7 tipos de usucapião, de forma resumida!
- Usucapião comum extraordinária: deve haver posse ininterrupta por 15 anos. O qual é reduzido para 10 anos quando os requerentes residem no imóvel;
- Usucapião comum ordinária: deve haver posse ininterrupta por 10 anos. O qual é reduzido para 5 anos quando existe um justo título, residência no local ou atividade de interesse social;
- Usucapião especial urbana: deve haver posse ininterrupta por 5 anos;
- Usucapião especial rural: deve haver posse ininterrupta de 5 anos;
- Usucapião coletiva de imóvel urbano: deve haver posse ininterrupta de 5 anos;
- Usucapião especial familiar: deve haver posse ininterrupta de 2 anos;
- Usucapião especial indígena: deve haver posse ininterrupta de 10 anos.
Como requerer o direito de usucapir?
O pedido de usucapião pode se efetivar de duas formas, são elas:
- Pelo cartório ou via extrajudicial;
- Pelo Poder Judiciário;
Assim sendo, explanando um pouco sobre essas formas de requerer a usucapição, podemos dizer que foi a partir de março de 2016, que surgiu a alteração legal que permitiu ir em busca do direito de usucapir através do cartório ou extrajudicialmente.
Essa usucapião realizada no cartório ou de modo extrajudicial, se perpetua em duas etapas. A primeira etapa é no cartório de notas com o intuito de descrever as condições do imóvel e sua propriedade. A segunda etapa, é no cartório de imóveis, para que se intime os vizinhos e interessados e enfim, efetivar a propriedade.
No entanto, a usucapião via extrajudicial não é tão eficaz assim, uma vez que não soluciona todos os impasses referentes à prática, pois quando ocorre uma disputa pelo bem, a única forma de quem está na posse se tornar o legítimo proprietário é através do ingresso da ação de usucapião, que deverá ser proposta perante o Poder Judiciário.
Alguns empecilhos podem aparecer e interferir no processo de usucapião, como o surgimento dos legítimos donos, credores do proprietário original e vizinhos, sendo necessário saber escolher um advogado especialista adequado para saber guiar qualquer problemática que possa vir a dificultar o bom desfecho da ação judicial para o autor.
O trâmite processual pode ser demorado, ainda mais se várias partes estiverem envolvidas no litígio, entretanto caso o possuidor do bem venha a vencer a ação judicial, o magistrado proferirá uma sentença concretizando que o possuidor do imóvel será o novo dono proprietário.
A regularização da situação do bem usucapido se dará no cartório após a sentença do juiz, tornando o possuidor o legítimo proprietário.
Por fim, é importante ressaltar, que estar acompanhado de um advogado especialista em usucapião é indispensável não só na via judicial, mas no cartório ou extrajudicial também, para se evite possíveis falhas que possam vir a ser cometidas.
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Quais são os documentos necessários para a escritura da usucapião?
A documentação necessária na usucapião ocorrida na via judicial e extrajudicial para a escritura, é basicamente a mesma, confira a lista abaixo:
- Requerimento daqueles que forem os interessados, representados por um defensor, dirigido ao cartório;
- Ata notarial lavrada pelo tabelião, que comprove o tempo de posse e a cadeia possessória, diante das circunstâncias e da modalidade da usucapião;
- Planta e memorial com bastante detalhes, assinado por um profissional da engenharia ou arquitetura, proprietário e vizinhos;
- Concordância dos titulares de direitos reais, com o devido registro ou averbação na matrícula;
- Concordância dos confrontantes;
- Carnês de IPTU do período;
- Contas de água;
- Contas de luz;
- Contas de telefone;
- Certidão negativa de débitos de tributos mobiliários;
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
- Justo título ou outros documentos que atestem a origem, a natureza, a continuidade e o tempo da posse, tais como o pagamento de taxas e impostos incidentes no imóvel;
- Certidão do valor venal;
- Certidão vintenária do distribuidor cível em nome do proprietário do imóvel.
- Certidão de nascimento ou casamento da pessoa dona do imóvel atualizada;
- RG e CPF do proprietário do imóvel;
Salvo os dois primeiros itens da lista, que são exigidos somente na usucapião realizada em cartório ou extrajudicial, os demais itens se aplicarão a ambas vias.
Por fim, salienta-se a necessidade de se procurar um profissional adequado para obter um bom auxílio na ação de usucapião, uma vez que a legislação exige a presença do mesmo ao ingressar no Judiciário, que acaba sendo a via mais procurada pelas pessoas que buscam ter o seu direito sob o bem reconhecido.
Embora seja praticamente impossível padronizar quanto custa proceder com a usucapião, é relevante lembrar que, após a regularização da documentação do imóvel, o valor do mesmo tende a se elevar no mercado imobiliário, o que é um fator bastante positivo.
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