O mercado imobiliário brasileiro vendeu 426,2 mil unidades residenciais em 2025, com um valor geral de vendas de R$264,2 bilhões, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), em levantamento que cobre 221 municípios e cerca de dois terços do mercado. No primeiro semestre de 2026, foram 226.536 unidades vendidas, alta de 5,4% sobre o mesmo período do ano anterior.
Um mercado desse tamanho também gera disputas. No Rio de Janeiro, o volume de processos cresceu 9,9%, puxado principalmente pelos despejos por falta de pagamento, que já respondem por mais da metade de todas as ações locatícias registradas.
Quase todos os conflitos do mercado de imóveis começa com contrato de locação com cláusulas ambíguas, compromisso de compra e venda sem registro, uma matrícula com averbações antigas, uma pilha de recibos de aluguel que o inquilino jura ter pago.
Antes de escolher a ação, o advogado precisa entender o que cada documento prova e o que ainda falta. E a escolha da ação pesa muito na área.
Neste artigo, apresentamos o Imob-7, o agente de Direito Imobiliário da LawX, plataforma de inteligência jurídica da ADVBOX, e mostramos como ele ajuda a organizar a prova e a estruturar a peça certa para cada conflito.
O que é o Imob-7?
O Imob-7 é o agente de IA jurídico da LawX especializado em Direito Imobiliário, voltado a contratos, posse, propriedade e disputas envolvendo imóveis urbanos e rurais.
A LawX, cobre diversas áreas do Direito, como Família, Consumidor, Trabalhista e Previdenciário, com um agente especializado para cada matéria.
No caso do Imob-7, essa especialização significa trabalhar com a legislação própria da área, como a Lei do Inquilinato, as regras de posse e propriedade do Código Civil e a Lei de Parcelamento do Solo, e com as particularidades de cada ação, como os prazos da renovatória, as hipóteses de liminar no despejo e o tempo de posse exigido em cada modalidade de usucapião.
O agente atende os dois lados das disputas, seja o locador ou o locatário, o comprador ou a incorporadora, o possuidor ou o proprietário. Com as peças base da LawX, o advogado estrutura ações de despejo, possessórias, usucapião, rescisão ou revisão de contratos imobiliários, contestações, recursos e pareceres sobre a situação de um imóvel.
Como funciona o Imob-7?
Em um conflito imobiliário, o trabalho costuma começar pela leitura do contrato e da matrícula, e é por aí que o Imob-7 também começa. A análise do caso organiza esses documentos e pode terminar na petição pronta para revisão no editor.
Para quem já tem o caso claro e quer ir direto à redação, há também a geração de peças pelo formulário. Confira abaixo:
Análise de casos
O advogado envia o material do cliente, como contrato de locação ou de compra e venda, matrícula do imóvel, recibos e comprovantes de pagamento, notificações, fotos do imóvel, plantas e conversas entre as partes.
A ferramenta aceita PDF, Word, planilhas, imagens, áudios e vídeos. Se o escritório usa o software jurídico ADVBOX, os documentos da nuvem cadastrados em nome do cliente entram na análise automaticamente.
O caso volta organizado em tópicos.
- Memorial de fatos: locador, locatário, possuidor, proprietário e demais envolvidos, com o que cada documento revela sobre a disputa;
- Linha do tempo: da assinatura do contrato ou do início da posse até o fato que motivou o conflito, incluindo as notificações já enviadas. É nela que aparecem prazos decisivos, como o tempo de posse numa usucapião;
- Estratégia do caso: as ações cabíveis, como despejo, usucapião, reintegração de posse ou rescisão contratual, conforme o que os documentos sustentam, junto com a jurisprudência relacionada;
- Análise das provas: o que tem respaldo no contrato, nos comprovantes e na matrícula e o que ainda é apenas alegação de uma das partes;
- Contradições e lacunas: meses de aluguel que o locatário diz ter pago sem nenhum comprovante correspondente, por exemplo, e o que falta reunir.
Na estratégia do caso, basta clicar em “Redigir” para gerar a petição. Ela abre um editor próprio, com a fonte de cada fato, notas para o advogado, a lista do que falta preencher e uma revisão que aponta o que corrigir antes de exportar em Word ou PDF.
Geração de peça
Quem já tem o caso claro, como um despejo por falta de pagamento com o contrato e os boletos em mãos, pode ir direto ao formulário. Ali entram os dados que definem a ação, como o valor do aluguel, os meses em atraso, a existência de garantia no contrato e as notificações já enviadas.
Do lado do inquilino, a petição de despejo pode ser anexada em PDF para estruturar a contestação, com defesas como pagamentos não considerados ou o pedido de purgação da mora.
A partir disso, o agente de Direito Imobiliário propõe os dados que mais pesam numa ação locatícia. Indica o foro do lugar do imóvel, salvo se o contrato elegeu outro (art. 58, II, da Lei 8.245/1991), sinaliza quando cabe liminar de desocupação, como no contrato sem garantia, e calcula o valor da causa em doze meses de aluguel (art. 58, III).
As teses chegam por tópico e podem ser editadas antes de a peça ser gerada, para download em Word ou ajuste em conversa com o agente.
Qual ação usar em cada conflito imobiliário
No Direito Imobiliário, a mesma situação pode parecer caber em mais de uma ação, mas cada uma tem seus requisitos e prazos. O quadro resume os caminhos mais comuns e o ponto que mais costuma derrubar cada pedido.
| Situação | Ação | Ponto de atenção |
| Inquilino deixou de pagar o aluguel | Despejo por falta de pagamento | Sem garantia no contrato, cabe liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução de três aluguéis (art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/1991). O locatário pode evitar o despejo pagando o débito, salvo se já tiver usado essa faculdade nos 24 meses anteriores (art. 62) |
| Aluguel muito acima ou abaixo do mercado | Revisional de aluguel | Só pode ser proposta após três anos de vigência do contrato ou do último acordo (art. 19 da Lei 8.245/1991) |
| Empresa quer manter o ponto comercial | Renovatória | Exige contrato escrito de pelo menos cinco anos e deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato, sob pena de decadência (art. 51 da Lei 8.245/1991) |
| Alguém tomou a posse do imóvel | Reintegração de posse | Se o esbulho tem menos de ano e dia, cabe liminar sem ouvir a outra parte (art. 562 do CPC) |
| Comprador com título nunca recebeu o imóvel | Imissão na posse | É ação fundada na propriedade, e não na posse, por isso exige o título aquisitivo |
| Posse longa sem título de propriedade | Usucapião | Os prazos variam conforme a modalidade, de cinco a quinze anos (arts. 1.238 a 1.242 do Código Civil). Também pode ser feita em cartório, pela via extrajudicial |
| Loteadora ou construtora atrasou a entrega | Rescisão do compromisso de compra e venda | Com culpa do vendedor, a restituição é integral e imediata (Súmula 543 do STJ) |
A linha do tempo da análise ajuda justamente nesses pontos. É nela que aparecem o tempo de posse, a data do esbulho, a vigência do contrato e o prazo da renovatória, antes de o advogado decidir qual ação propor.
Exemplo de modelo de ação de rescisão de compromisso de compra e venda
O caso
Um casal comprou um lote num loteamento fechado, pagou o preço integral de R$ 180 mil e recebeu a promessa de entrega da infraestrutura até dezembro de 2023. Quase três anos depois, as obras não foram concluídas e o lote não foi entregue. Eles moram de aluguel e precisam do dinheiro para comprar outro imóvel. O contrato prevê multa de 10% apenas para o caso de inadimplência do comprador.
Na análise, a linha do tempo mostra o prazo de entrega vencido e a notificação sem resposta, e os comprovantes confirmam a quitação. Na peça, esses pontos sustentam a restituição integral e a aplicação da multa contra a loteadora.
Modelo de ação de rescisão de compromisso de compra e venda com restituição integral
EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA ___ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE [CIDADE]/[UF]
[NOME DOS AUTORES], [qualificação completa de cada um], residentes e domiciliados em [ENDEREÇO], endereços eletrônicos [E-MAILS], por seu advogado, vêm, respeitosamente, propor
AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL, COM PEDIDO DE TUTELA DE EVIDÊNCIA
em face de [RAZÃO SOCIAL DA LOTEADORA], inscrita no CNPJ sob o nº [CNPJ], com sede em [ENDEREÇO], endereço eletrônico [E-MAIL], pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.
I. DOS FATOS
Em [DATA], os autores celebraram com a ré compromisso de compra e venda do lote nº [N], quadra [N], do loteamento [NOME], matrícula nº [N] do [CARTÓRIO], pelo preço de R$ 180.000,00 (doc. 1), integralmente quitado, conforme comprovantes anexos (doc. 2).
A cláusula [N] do contrato fixou a conclusão das obras de infraestrutura e a entrega do lote até dezembro de 2023. Até a presente data, as obras não foram concluídas e o lote não foi entregue (doc. 3).
Em [DATA], os autores notificaram a ré sobre a resolução do contrato e solicitaram a devolução dos valores pagos (doc. 4). A ré não respondeu.
II. DO DIREITO
1. Da relação de consumo e da resolução por culpa da ré
A relação entre as partes é de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC. O atraso de quase três anos na entrega configura inadimplemento da ré, que autoriza os autores a pedir a resolução do contrato, com indenização pelos prejuízos (art. 475 do Código Civil).
2. Da restituição integral e imediata
Na resolução de compromisso de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata e integral quando a culpa é exclusiva do vendedor (Súmula 543 do STJ). A mesma tese foi firmada em recurso repetitivo (Tema 577 do STJ). Os autores têm direito à devolução de R$ 180.000,00, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora desde a citação. Não havendo índice e taxa convencionados, aplicam-se o IPCA e a taxa Selic deduzido o IPCA (arts. 389, parágrafo único, e 406 do Código Civil).
3. Da aplicação da multa contratual contra a ré
O contrato prevê multa de 10% apenas para o inadimplemento do comprador. Nos contratos de adesão com cláusula penal prevista só para o adquirente, ela deve ser considerada também para o inadimplemento do vendedor (Tema 971 do STJ). A ré deve, assim, pagar multa de 10% sobre o valor do contrato, R$ 18.000,00.
4. Da tutela de evidência
As alegações estão comprovadas por documentos, e o direito à restituição imediata está firmado em julgamento de recursos repetitivos (Tema 577 do STJ), o que autoriza a tutela de evidência, inclusive em caráter liminar (art. 311, II e parágrafo único, do CPC). Os autores pagam aluguel e dependem desses valores para adquirir outro imóvel.
5. Da competência
A ação é proposta no foro do domicílio dos autores, consumidores (art. 101, I, do CDC).
III. DOS PEDIDOS
Diante do exposto, os autores requerem:
a) a concessão de tutela de evidência para determinar à ré a restituição de R$ 180.000,00, atualizados, ou, subsidiariamente, seu depósito em juízo;
b) a citação da ré para comparecer à audiência de conciliação ou mediação (art. 334 do CPC) ou, não sendo realizada, para apresentar contestação;
c) a declaração de rescisão do compromisso de compra e venda por culpa exclusiva da ré;
d) a condenação da ré à restituição integral de R$ 180.000,00, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora desde a citação;
e) a condenação da ré ao pagamento da multa contratual de R$ 18.000,00 (Tema 971 do STJ);
f) a condenação da ré ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios (art. 85, § 2º, do CPC).
Os autores [têm / não têm] interesse na audiência de conciliação (art. 319, VII, do CPC).
Protestam provar o alegado por todos os meios admitidos, especialmente documentos e, se necessário, inspeção judicial ou perícia no loteamento.
Dá-se à causa o valor de R$ 198.000,00, correspondente à soma da restituição e da multa (art. 292, VI, do CPC).
Nestes termos, pedem deferimento.
[CIDADE], [DATA].
[NOME DO ADVOGADO] OAB/[UF] nº [NÚMERO]
Conclusão
No Direito Imobiliário, a primeira decisão do advogado costuma ser a mais importante. Escolher entre despejo e reintegração, entre imissão na posse e usucapião, ou perceber a tempo que o prazo da renovatória está acabando, depende de ler bem o contrato, a matrícula e a história da relação entre as partes. Um detalhe perdido nessa leitura pode custar uma liminar ou o próprio direito.
O Imob-7 encurta esse caminho porque organiza os documentos do imóvel e das partes, coloca em ordem os marcos que definem prazos e direitos e leva essa leitura para uma petição que chega ao editor pronta para a revisão do advogado.
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